【正文】 ：如何形成大盤的整體性開發(fā)？ 19 本報告是嚴格保密的。 利用 SCQ模型來確定核心問題 R1： 非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 即 S：情景現(xiàn)狀 R2： 期望結(jié)果 —— 我們的期望目標 即 武漢地產(chǎn)集團的目標 C （矛盾或沖突） Q （核心問題） 20 困 境 缺配套 空城 大供應(yīng) 消化慢 21 ? 本報告是嚴格保密的。 整體環(huán)境差、生活配套極其缺乏，而政府對區(qū)域沒有明晰的配套規(guī)劃，導(dǎo)致入住率低，陷入惡性循環(huán)中，且項目內(nèi)部無資源依托 盤龍城那個地方太偏僻了，去過一次，塞車，又荒涼，在那個地方買個吃的東西都困難，買了房子也沒法住。 —— 漢口街邊的路人訪談 項目內(nèi)部 項目內(nèi)部 項目內(nèi)部 盤龍城 盤龍城 政府沒有明晰的配套規(guī)劃，區(qū)域陷入惡性循環(huán)的空城中 困境1 22 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內(nèi)大部分項目都將成熟社區(qū)作為為宣傳口號，皆以自我為中心，各自為政，未能營造良好的居住氛圍 摩卡小鎮(zhèn) 領(lǐng)袖城 ? 沒有營造出明確的居住氛圍； ? 各自為政，缺乏領(lǐng)頭羊：各項目配套皆為銷售物業(yè)的噱頭，配套零散，不能形成中心； ? 單調(diào)主打基調(diào)：主打基調(diào)在市場上千篇一律，無法在見多識廣的客戶眼里形成亮點 名流人和天地 項目各自中心化，配套小打小鬧，低入住率進一步加劇 困境2 23 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內(nèi)樓盤大量開發(fā)，且大盤增多，在售樓盤近 20多個，未來供應(yīng)量約 480萬平米 大盤增多，競爭集中， 480萬平米的供應(yīng)量 困境3 項目名稱 總體建面 容積率 物業(yè)類型 已售或規(guī)劃 未來供應(yīng)量 漢飛 〃 向上城 7萬㎡ 多層 10月開盤 7萬㎡ 恒大名都 80萬㎡ 聯(lián)排、疊拼、高層 10月開盤 80萬㎡ 中城時代 35萬㎡ 高層、小高層、多層 未開盤 35萬㎡ 哥特帝景 17萬㎡ 多層、小高層 約 13萬㎡ 約 4萬㎡ F陽光城 35萬㎡ 3 高層 約 30萬㎡ 約 5萬㎡ 歌林花園 46萬㎡ 3 小高層、高層 19萬㎡ 27萬㎡ 摩卡小鎮(zhèn) 37萬㎡ 多層、小高層 約 7萬㎡ 30萬㎡ 日月山水 80萬㎡ 2 小高層、高層 26萬㎡ 52萬㎡ 領(lǐng)袖城 60萬㎡ 小高層、高層 26萬㎡ 34萬㎡ 人和天地 108萬㎡ 小高層、高層 80萬㎡ 28萬㎡ 巢上城 65萬㎡ 小高層、高層 20萬 ㎡ 約 45萬㎡ 美景天城 37萬㎡ 高層、小高層、多層 5萬㎡ 約 32萬㎡ 中國院子 42萬㎡ 聯(lián)排、雙拼、獨棟、疊 拼 32萬㎡ 約 10萬㎡ 盤龍灣 ㎡ 聯(lián)排、雙拼、獨棟 46萬㎡ 47萬㎡ F天下 69萬㎡ 獨棟 25萬㎡ 約 44萬㎡ 合計 480萬㎡ 24 本報告是嚴格保密的。 按照內(nèi)部樓盤年均消化速度，本項目以容積率 ，開發(fā)周期約 17年，即使按照區(qū)域內(nèi)最好銷售速度計算，開發(fā)周期約 10年 區(qū)域內(nèi)大部分樓盤普通住宅月銷售 4050套，少數(shù)超越市場可賣到 100套，低密度住宅賣的最好的中國院子每月銷售 2030套。 按照區(qū)域內(nèi)普通住宅平均消化速度，每月銷售 50套，每套面積 100平，低密度住宅每月銷售 15套，每套面積250平，那么年銷售量 ，按照此銷售速度，項目開發(fā)周期約 17年； 按照區(qū)域內(nèi)普通住宅最好的每月銷售 100套，低密度住宅每月銷售 20套，那么年銷售量 18萬方，按照此銷售速度，項目開發(fā)周期約 10年 項目 物業(yè)類型 銷售速度 (套 /月 ) 巢上城 普通住宅 5060 F、陽光城 4045 哥特帝景 4550 日月山水 3040 鼎鑫 〃 摩卡小鎮(zhèn) 3040 名流人和天地 100110 歌林花園 4050 美景天城 3040 哥特帝景 4050 領(lǐng)袖城 6080 恒大名都 120130 恒大名都 低密度住宅 1015 F、天下 1020 中國院子 2030 盤龍灣 23 巢 NEST 810 項目按照 180萬建面計算 單個項目 10萬平米 /年，本項目至少需要 2倍的市場速度 困境4 25 本報告是嚴格保密的。 矛盾 /沖突 R1：非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 R2：期望結(jié)果 —— 我們的期望目標 C： 矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 A. Description of the contents ?項目所需的大量客戶難以保證，并在開發(fā)過程不能持續(xù) ?區(qū)域形象難以改善，價格難以突破 ?項目的消化周期會延長 ?項目很難突破區(qū)域，樹立形象，塑品牌 目標 ：在 810年時間開發(fā)完畢， 快速回現(xiàn)，并提高利潤，樹立品牌影響力，成為區(qū)域的標桿 結(jié)果 ：項目規(guī)模較大，需要持續(xù)的、高質(zhì)量的客戶源支撐項目的量和價 26 本報告是嚴格保密的。 項目核心問題 —— 如何持續(xù)吸引客戶，形成大盤穩(wěn)健開發(fā)，保證項目的速度和利潤，實現(xiàn)各公司的共贏？ —— 在區(qū)域價值不明晰的情況下，如何尋求自我價值的突破？ Question 27 出 路 28 ? 本報告是嚴格保密的。 本次匯報結(jié)構(gòu) 29 屬性界定 核心問題 梳理 案例分析 競爭機會挖掘 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 規(guī)劃方案 182。 整體發(fā)展戰(zhàn)略 182。 客戶定位 182。 產(chǎn)品定位 182。 本體價值挖掘 182。 客戶分析 182。 驅(qū)動模式選擇 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域價值分析 ? 城市發(fā)展角度 ? 板塊競爭分析 ? 區(qū)域發(fā)展研判 30 本報告是嚴格保密的。 武漢依托中部“天元”的地理位臵將建立其戰(zhàn)略支點的城市地位，提升整個城市的價值平臺 ? 武漢位于 京廣縱向經(jīng)濟帶，長江橫向經(jīng)濟帶，的“十”字中心 占據(jù)中部“天元”地位 ? 武漢是中部地區(qū)的交通樞紐 京廣線連接中部 21個大中城市 長江連接中部 19個大中城市 ? 武漢是中部經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)核心 沿京廣經(jīng)濟帶城市經(jīng)濟占中部地區(qū)生產(chǎn)總值比重的 32%， 沿長江經(jīng)濟帶城市經(jīng)濟占中部地區(qū)生產(chǎn)總值比重的 19%， 兩者合計占中部總量的 43%。 中部“兩核兩帶六圈”格局 戰(zhàn)略支點城市功能特點 ?交通樞紐 ?產(chǎn)業(yè)牽引 ?要素集散 ?服務(wù)中心 ?管理中心 ?創(chuàng)新中心 中原城市群 武漢城市圈 沿江城市群 長株潭城市群 太原城市群 昌九城市群 趨勢一 247。 31 本報告是嚴格保密的。 武漢的城市吸附力和輻射范圍將進一步提升，為城市帶來更多的外來人口遷入 城市的重大投資建設(shè)項目將直接帶來大量外來人口的就業(yè)、居住需求與投資需求 ?承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，近兩年，武漢市“騰籠換鳥”，辟出 7個都市工業(yè)園，進一步完善 6個遠城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，收納轉(zhuǎn)入企業(yè)。到目前 7個都市工業(yè)園已入駐企業(yè) 1088戶，提供就業(yè)崗位 ，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值314億元。 6個遠城區(qū)開發(fā)區(qū)已成為該市工業(yè)新的增長點。 ?武漢成為國家兩型社會試驗區(qū)后，意味著國家將出臺更多優(yōu)惠政策，而武漢的投資環(huán)境也會變得更好。，對外更具吸引力。 武漢展覽館廣場 武漢 “兩型社會”增強城市吸引力 ? 東湖高新區(qū)是中央人才工作協(xié)調(diào)小組首批確定的建設(shè)。 ? 武漢作為中國第三大科教中心、第二大智力密集區(qū)，對高科技人才有很大的吸引力。東湖高新區(qū)內(nèi)集聚了４２所各類高等院校、１８個國家重點實險室、１５個國家工程研究中心、３７個省級重點實險室和工程研究中心，５００多家高新技術(shù)研發(fā)機構(gòu)，是國家光電子產(chǎn)業(yè)基地、生物產(chǎn)業(yè)基地。 五大“海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地” 國家級高新區(qū) 啟示：武漢城市地位的提升、綜合實力的加強，使項目站位更高的價值平臺 32 本報告是嚴格保密的。 “ 8+1”城市圈將進一步拉伸武漢的城市骨架，拓寬了武漢的城市范圍，改變武漢人對項目所在區(qū)域認知 趨勢二 1996年規(guī)劃 現(xiàn)階段 武漢城市圈規(guī)劃 武漢在大都市化中呈現(xiàn)的特征 1. 武漢正在擴展城市骨架，積極拓展市區(qū)的土地面積，組團強調(diào)功能分區(qū) 突出主城引導(dǎo)都市發(fā)展區(qū)（外環(huán)線以內(nèi)及附近地區(qū)）合理布局。以陽邏和北湖、廟山和九峰、紙坊和黃家湖、沌口和紗帽、吳家山和蔡甸、盤龍和武湖等新城建設(shè)為依托，形成六大新城組群，集中體現(xiàn)城市發(fā)展力 . —— 武漢十一五規(guī)劃 武漢實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟一體化的重要舉措是實現(xiàn)交通一體化；從武漢近年的投資走向分析，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和道路交通建設(shè)占到相當大的比例；區(qū)域間交通體系的建設(shè)將直接促使資金快速在城市圈中流動 3. 三鎮(zhèn)中心功能近似，相互競爭 由于城市內(nèi)過江交通的阻礙，相對獨立的三鎮(zhèn)中心未能集聚在一起，而三鎮(zhèn)中心區(qū)的現(xiàn)代通訊、商務(wù)、物流、證券金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雷同，使武漢三鎮(zhèn)內(nèi)部面臨著區(qū)域性的競爭。 4. 商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)外移，武漢的中心感模糊。 商業(yè)中心隨著道路的延伸不斷轉(zhuǎn)型和外遷，餐飲業(yè)隨客源而集聚和連鎖經(jīng)營，使城市中心變得模糊。 啟示：在區(qū)域劃分和客戶認知中，項目所在區(qū)域?qū)哪吧鞘羞h郊成為城市近郊 33 本報告是嚴格保密的。 隨著交通網(wǎng)絡(luò)體系的形成，武漢與周邊 8市將形成一小時經(jīng)濟圈，促進購房的雙向流動 ?公路： 建成以武漢為中心樞紐、由環(huán)城市圈快速路和 13條呈放射狀的高速公路與快速路構(gòu)成的“一環(huán)十三射四聯(lián)線”公路主骨架網(wǎng)。 ?鐵路： 以京廣、京九、漢丹、武九鐵路和京廣高速客運鐵路、滬漢蓉快速客運鐵路為骨架的鐵路網(wǎng)； ?輕軌： 建設(shè)和完善武漢輕軌交通網(wǎng)，包括延伸武漢至孝感輕軌，開行武漢至鄂州、黃石、仙桃等城際列車。 ?水運： 建成以長江為一級航道、漢江為三級航道、漢北河等 12條支流為 4— 6級航道的內(nèi)河航運網(wǎng)，打造以武漢為航運中心，包括黃石、鄂州、黃州、武穴、嘉魚、仙桃等港口在內(nèi)的內(nèi)河航運港口體系。 ?快速路： 建設(shè) 8條快速出口公路，分別是：武漢 —— 孝感、青鄭（洪山區(qū)青菱 — 江夏區(qū)鄭店）、漢蔡（漢陽區(qū)米糧山 — 蔡甸區(qū)侏儒）、漢麻（武漢 — 麻城）、漢英（武漢 — 英山）、洪山區(qū)和平 — 左嶺、沌口至水洪口、關(guān)山 — 鄂州市葛店。 武漢 周邊 8市 臵業(yè)客戶的雙向流動 ?周邊 8市客戶到武漢臵業(yè)： ?看中武漢的城市配套； ?解決戶口、子女上學問題； ?人才流通政策支持，武漢為其提供了更多就業(yè)機會。 啟示：武漢城市吸附力的提升， 8+1城市的融合均為項目帶來了大量的外來人口 ?武漢客戶到周邊 8市臵業(yè)： ?目前以鄂州紅蓮湖開發(fā)區(qū)、葛華新城、孝感為主； ?購買主要受價格驅(qū)動，更多是城際臵業(yè)群體； ?以養(yǎng)老或投資為主。 34 本報告是嚴格保密的。 軌道交通將促進武漢的城市融合，跨區(qū)域臵業(yè)和遠郊臵業(yè)比例將得到大幅提升 趨勢三 武漢市地鐵線網(wǎng)規(guī)劃修編方案由 3條市域快線、9條市區(qū)線路構(gòu)成，線路全長 530公里，設(shè)站309座，其建設(shè)規(guī)模已經(jīng)超過法國巴黎 500公里的地鐵規(guī)模 在武漢市的軌道交通網(wǎng)基本建成時將形成： ?武漢市 66%的人口在 600米的步行范圍內(nèi)，就能找到地鐵站； ?“ 60分鐘穿城， 30分鐘到達中心城區(qū)”； ?軌道交通在主城區(qū)承擔的客流將達 55%以上。 3條市域快線連城郊 E1—— 由蔡甸至豹澥，實現(xiàn)漢陽與武昌的快速直達聯(lián)系。 E2—— 由黃陂至紙坊，實現(xiàn)漢口與武昌的快速直達聯(lián)系。 E3—— 由蔡甸常福至陽邏。全線貫通武漢三鎮(zhèn)，連接了漢口站、武漢站。 5條骨架線路跨兩江 跨長江線路 3條 分別為 U2(金銀潭 — 魯巷 )、 U7(黃家湖大學城 — 盤龍城 )和 U4(永安堂 — 武漢站 )。 跨漢江線路 2條 分別為 U3(吳家山 — 博覽中心 )與 U6(軍山 — 三金潭 )。 鎮(zhèn)間骨架線路進一步加強三鎮(zhèn)之間的緊密聯(lián)系，均衡三鎮(zhèn)發(fā)展格局，重點解決跨江交通問題。 4條主干線路串城區(qū) 漢口 2條 分別為 U1(吳家山 — 堤角 )和 U8(古田 — 陽邏 )； 武昌 2條 分別為 U5(青菱 — 青山 )和 U9(魯巷 — 東湖高新 )。 鎮(zhèn)內(nèi)主干線路主要用于增加線路覆蓋范圍，提高線網(wǎng)服務(wù)水平。 武漢將在 2023