【正文】 50006000元 高層： 50006300元 別墅： 20230以上 后湖 60007000元 區(qū)域處于價格洼地，在短期內(nèi)很難趕超其他區(qū)域，但可以通過完善配套、產(chǎn)品發(fā)力等措施增強(qiáng)與金銀湖西部板塊及后湖板塊的競爭力 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域價值分析 ? 城市發(fā)展角度 ? 板塊競爭分析 ? 區(qū)域發(fā)展研判 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃： 盤龍城位于 北部新城 組群中心，是武漢城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，本項目位于盤龍區(qū)域生態(tài)居住區(qū)中心 ?黃陂“撤縣改區(qū)”，納入武漢城市規(guī)劃 ?在武漢市 20232023年總規(guī)里面盤龍城明確定位為武漢北部新城組群 中心 ，重點(diǎn)發(fā)展 航空物流 ，是武漢城市空間拓展的重要區(qū)域； ?盤龍城 功能定位 為：臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)，現(xiàn)代制造區(qū)，旅游度假區(qū)，生態(tài)人居區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展航空物流 《武漢城市總體規(guī)劃（ 20232023年）》 ?新城組群是武漢城鎮(zhèn)化的發(fā)展區(qū)，承接中心城區(qū)疏解的人口和功能，帶動區(qū)域一體化發(fā)展 ?盤龍城屬北部新城組群，主要是利用天河機(jī)場的優(yōu)勢，吸引漢口地區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口的外移，重點(diǎn)發(fā)展航空物流和綜合居住 北部新 城組群 武漢市新城組群規(guī)劃 臨空港物 流產(chǎn)業(yè)區(qū) 都市旅游 度假區(qū) 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 49 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 50 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃： 在大武漢產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，盤龍城屬臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，航空經(jīng)濟(jì)將成為盤龍城重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競爭力 臨空經(jīng)濟(jì)聚集區(qū) 臨空經(jīng)濟(jì) 依托天河國際機(jī)場的區(qū)位交通優(yōu)勢，發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，將武漢國際航空物流港建設(shè)成為一個集臨空工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與居住度假休閑為一體的現(xiàn)代化國際化空港城 臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展航空運(yùn)輸、航空物流、空港工業(yè)等臨空經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)功能，成為帶動整個臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的增長極 臨空經(jīng)濟(jì)聚集區(qū) 在對現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改造提升的基礎(chǔ)上 ,積極引導(dǎo)商務(wù)、會展、旅游、居住、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)等臨空產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，形成臨空經(jīng)濟(jì)聚集發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 北部新城 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 50 本報告是嚴(yán)格保密的。 盤龍城依托航空優(yōu)勢，目前已形成現(xiàn)代制造、總部經(jīng)濟(jì)、區(qū)域市場群三大功能，正在向縱深發(fā)展，影響范圍未來將不斷擴(kuò)大 航空物流 航空客運(yùn)、貨運(yùn)及配套的飛機(jī)維修保養(yǎng)、商業(yè)商務(wù)等基地服務(wù)、集聚發(fā)展倉儲、運(yùn)輸、加工等航空物流產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代制造區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展生物醫(yī)藥、食品加工、汽車工業(yè)及建工機(jī)械 、建筑建材業(yè)、精細(xì)化工和電子產(chǎn)業(yè) 總部經(jīng)濟(jì) 國際航空在盤龍城管委會的東邊，東方航空，南方航空 湖北公司總部將遷至盤龍城；卓爾企業(yè)基地一共將入駐 80余家企業(yè) 漢口北市場集群 第一批發(fā)城十大專業(yè)批發(fā)市場將吸引華中甚至全國客戶前來 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 51 51 本報告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)空港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)機(jī)場的年吞吐量超過 800萬人以后，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)將進(jìn)入健康持續(xù)發(fā)展階段，據(jù)此規(guī)律盤龍城已進(jìn)入快速發(fā)展通道 臨空產(chǎn)業(yè)除為機(jī)場服務(wù)的航空服務(wù)業(yè)外 ,以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主,航空樞紐指向性弱 ,航空港或者機(jī)場的功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)合比較弱 航空網(wǎng)絡(luò)覆蓋面擴(kuò)大 ,機(jī)場綜合型增強(qiáng) ,臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 的比重迅速上升 ,產(chǎn)業(yè)的航空樞紐指向明顯強(qiáng)化 ,機(jī)場合功能與所在區(qū)域的融合性加強(qiáng) ,臨空產(chǎn)業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用開始顯現(xiàn) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)共同成為臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的主要產(chǎn)業(yè) ,航空制造業(yè)和航空服務(wù)業(yè) 結(jié)合成為航空產(chǎn)業(yè)集群 ,復(fù)合型的航空樞紐功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)完全融合 ,成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的 增長點(diǎn) 初期起步階段 快速成長階段 成熟階段 2023年 800萬 2023年 1000萬 旅客吞吐量 發(fā)展階段 隨著武漢天河機(jī)場航空運(yùn)輸量的快速增長和機(jī)場周邊交通條件的不斷改善，武漢進(jìn)入 快速成長階段 ，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的 拉動作用 將逐漸明顯 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 52 2023年 1130萬 52 本報告是嚴(yán)格保密的。 佳海輕紡城 空港經(jīng)濟(jì)驅(qū)動區(qū)域快速發(fā)展的同時，隨之而來產(chǎn)業(yè)人口大量涌入，客戶構(gòu)成及經(jīng)濟(jì)水平發(fā)生較大變化，客戶群體的來源會更加廣泛 制造業(yè) 貿(mào)易 臨空服務(wù)區(qū) 總部經(jīng)濟(jì) 卓爾企業(yè)基地 三大航空公司總部 漢口北第一批發(fā)城 有效客戶為工廠老板，具有較強(qiáng)消費(fèi)力，為聯(lián)排別墅、洋房目標(biāo)人群 批發(fā)城老板具有一定消費(fèi)力，區(qū)域情結(jié)弱，一般在武漢無房產(chǎn)，有臵業(yè)需求 公司中高層、飛行員、空姐收入穩(wěn)定，消費(fèi)力強(qiáng)，因工作緣，在盤龍城臵業(yè)需求強(qiáng)烈 物流業(yè) 物流業(yè) 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是新區(qū)發(fā)展重要動力 航空 產(chǎn)業(yè)鏈 客戶導(dǎo)入 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 53 53 本報告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)代制造區(qū) — 佳海輕紡城： 構(gòu)建華中地區(qū)最大的產(chǎn)品、信息、技術(shù)、品牌的交流平臺， 未來幾年將招商引進(jìn) 1000家工廠 項目名稱 佳海輕紡城 產(chǎn)業(yè)類型 現(xiàn)代化輕紡加工基地 投資規(guī)模 總投資概算 60億人民幣；其中一期20億元 占地規(guī)模 約 4,000畝，一期用地 1,200畝 周期 分三期共 5年，目前在開發(fā)一期 現(xiàn)狀 已入駐 300家工廠，未來幾年將招商引進(jìn) 1000家工廠 機(jī)場高速 佳海 工業(yè)園 區(qū)位 規(guī)劃 潛在 客戶 來源 工廠情況 收入狀況 客戶特征 臵業(yè)需求 物業(yè)類型 群體數(shù)量 工廠老板 主要是漢正街老板 ? 工廠平均規(guī)模為 500人左右 ? 作坊式生產(chǎn)，一個老板下面是工人，沒有管理層 收入比較高，有比較強(qiáng)的購買力 因照顧工廠原因，每天需往來于漢口和盤龍城之間，大部分非武漢本地人，區(qū)域情結(jié)弱，具備潛在購房需求 ?工作便捷性 ?投資，性價比 別墅及洋房 預(yù)估1000人左右 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 54 數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研訪談與黃陂區(qū)政府訪談 54 本報告是嚴(yán)格保密的。 總部經(jīng)濟(jì) — 卓爾企業(yè)基地： 由 100多棟辦公樓群、品牌展示中心、商務(wù)會所、娛樂休閑等相應(yīng)配套設(shè)施組成，預(yù)估未來管理人員 6000人 項目名稱 卓爾企業(yè)基地 已入駐企業(yè) 步步高、熊貓、分眾傳媒等電子、研發(fā)企業(yè)，約 80家 占地規(guī)模 占地 700畝，投資額逾 6億元，規(guī)劃建近200棟單體獨(dú)棟、雙生態(tài)的企業(yè)總部樓，一、二期 100多棟辦公樓已全部售完 潛在 客戶 企業(yè)情況 收入狀況 客戶特征 臵業(yè)需求 物業(yè) 類型 群體數(shù)量 企業(yè)中高管 主要包括電子、傳媒、研發(fā)類企業(yè)，目前已有 80多家，規(guī)劃共有 300余家 中等收入，有一定財富積累 工作相對穩(wěn)定，在盤龍城工作，因地域因素，有潛在臵業(yè)需求 ?購買力 4050萬元，有一定品質(zhì)的改善型產(chǎn)品，追求性價比； ?生活環(huán)境改善，追求更舒適 洋房 高層 目前預(yù)估1600左右，未來預(yù)估6000人左右 機(jī)場高速 區(qū)位 規(guī)劃 卓爾企 業(yè)基地 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研獲取 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 漢口北批發(fā)群 —— 漢口北批發(fā)城： 目前全國最大的商品批發(fā)市場，全部建成后，在中部六省，可形成一個每天 10萬人的客流量、年銷售額500億的大型集群消費(fèi)市場 機(jī)場高速 區(qū)位 第一批 發(fā)城 潛在客戶 批發(fā)城老板 客戶特征 來自全國各地，區(qū)域情結(jié)弱，精明，善投資，一般在武漢無房產(chǎn)，有臵業(yè)需求 客戶盤點(diǎn) 預(yù)估漢口北批發(fā)城未來有 15000家商鋪，隱藏15000老板，大部分為中小規(guī)模批發(fā)老板 臵業(yè)需求 ?消費(fèi)力較強(qiáng)，因生意資金周轉(zhuǎn)，不能大量資金沉淀在房產(chǎn) ?性價比，投資機(jī)會為考慮因素 ?自?。菏孢m度、交通、價格 群體數(shù)量 小部分批發(fā)老板有較強(qiáng)消費(fèi)力，有別墅需求 大部分為洋房，高層客戶群體 56 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 項目名稱 漢口北批發(fā)城 投資規(guī)模 總投資 60億，總建面 380萬平方 占地規(guī)模 總占地面積約 1200畝，總建筑面積約380萬平米 周期 五年分三期開發(fā) 現(xiàn)狀 一期已售商鋪 5000家 數(shù)據(jù)來源：一期商鋪數(shù)據(jù)實地調(diào)研獲取，總商鋪數(shù)量根據(jù)總規(guī)模預(yù)估而得 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 總部經(jīng)濟(jì) — 航空港： 將引入南方航空、中國國際航空、東方航空等四家航空公司，形成三大功能板塊 —— 北部產(chǎn)業(yè)高地板塊、中部國際門戶板塊和南部服務(wù)新城板塊 東方航空 中國國際航空大樓 三大航空 公司總部 中國國際航空 東方航空湖北總部 南方航空湖北總部 客戶 已入駐盤龍城，通過訪談，目前在售多個樓盤都存在國航員工客戶 目前還未入駐，未來會有大量高收入航空公司員工進(jìn)入 客戶特征 收入穩(wěn)定，有較強(qiáng)消費(fèi)力，目前在 F天下等別墅和人和天地等高層已有航口公司管理人員、飛行員空姐購買，航空公司總部是本項目洋房、高層的巨大消費(fèi)力 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 57 57 本報告是嚴(yán)格保密的。 盤龍城對外交通發(fā)達(dá)， “水陸空”立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接空港經(jīng)濟(jì)的硬件條件已經(jīng)成熟 ?空港經(jīng)濟(jì)： 盤龍城與天河機(jī)產(chǎn)距離 5公里。華中最大樞紐機(jī)場。全國六個大型樞紐性機(jī)場之一 ?水上交通： 盤龍城離陽邏深水港僅 12公里距離。陽邏港系長江中游最好的深水港。常年水位在 8米以上。擴(kuò)建后。貨物吞吐能力達(dá)到 1000萬噸。成為華中地區(qū)重要的物流中心。屆時盤龍城物流產(chǎn)業(yè)將飛速發(fā)展。離武漢港距離10公里 ?鐵路： 鐵路鐵道部已將武漢定位為全國六大路網(wǎng)性客運(yùn)中心之一 1000畝貨運(yùn)站 ?公路 ：總投資 90多億的 7條向周邊城市輻射的漢英、漢麻、漢鄂、漢十、青鄭、漢洪、漢蔡高速公路陸續(xù)動建，它們均在武漢外圍與京珠、滬蓉高速連接。 盤龍城 武漢港 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 58 58 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)部交通形成“五縱三橫”的交通骨架，方便快捷抵達(dá)市區(qū)各地 市內(nèi)交通 ①從利濟(jì)路、集家嘴、武漢客運(yùn)港、六渡橋至盤龍城的線路各 1條 ②江漢路、武漢廣場至盤龍城線路各 1條 ③青山經(jīng)徐東、光谷經(jīng)徐東到達(dá)盤龍城的線路各 1條④傅家坡客運(yùn)站、宏基客運(yùn)站、新華路客運(yùn)站至盤龍城線路各 1條 ⑤漢陽鐘家村、郭茨口至盤龍城線路各 1條 ⑥機(jī)場至盤龍城的機(jī)場快線 1條 已有 岱黃高速、盤龍大道、機(jī)場高速、外環(huán) 未來 機(jī)場第二通道、武漢大道，地鐵八號線、天興洲大橋 到武漢市的道路連接由原來的一條，現(xiàn)在今年是三條道路（不包括機(jī)場高速），如果加上機(jī)場高速一共是五條，交通已經(jīng)是沒問題了，選擇盤龍城購房的已經(jīng)很多漢口的，現(xiàn)在盤龍城迎來了快速發(fā)展階段。 —— 黃陂區(qū)規(guī)劃院肖院長 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 59 盤龍大道 地鐵八號線 武漢大道 武昌 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 配套： 目前盤龍城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨 這三年盤龍城基礎(chǔ)設(shè)施配套的投入很大，這幾年有很大的改善，從盤龍城房價的上升來看也可以看出環(huán)境的改善。 商業(yè)配套是市場化的東西，只要有人氣，商業(yè)自然就會來。 —— 黃陂區(qū)規(guī)劃院肖院長 已有配套 在建 /規(guī)劃配套 教育 盤龍城小學(xué)盤龍城一中 規(guī)劃建設(shè) 1所省內(nèi)一流高中、 2所初中和 3所小學(xué) 新東方外國語高級中學(xué) （名流）盤龍中心小學(xué) 醫(yī)療 武漢市第一醫(yī)院盤龍分院 省級重點(diǎn)醫(yī)院武漢大學(xué)人民醫(yī)院 武漢市中醫(yī)院 商業(yè) 中百倉儲 社區(qū)商業(yè) 娛樂 盤龍城遺址公園 極地海洋館 其他 農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行 污水處理廠 城市路網(wǎng)建設(shè) 盤龍城客運(yùn)總站 武漢市第一醫(yī)院 盤龍城一中 農(nóng)業(yè)銀行 建設(shè)銀行 中