【正文】 規(guī)模 ：占地 3500畝，內(nèi)鑲 1500畝的湯仁海 產(chǎn)品形式：獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼 銷售價(jià)格：聯(lián)排 200平左右，總價(jià) 160250萬；雙拼總價(jià) 280290萬；獨(dú)棟面積270平，總價(jià) 388萬，豪宅獨(dú)棟總價(jià) 700萬以上。 人和天地、恒大名都、中國(guó)院子、巢整體表現(xiàn)超越市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)格或者銷售的速度。 我們需要 利用區(qū)域價(jià)值以錦上添花，但更需要打造內(nèi)在價(jià)值以成為制勝的法寶， 只有如此，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成功突圍，實(shí)現(xiàn)快速銷售，并實(shí)現(xiàn)一定程度的溢價(jià) 面臨內(nèi)部激烈競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)？ —— 從區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)著手分析 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ——泊景灣銷售代表 程小姐 盤龍城板塊 38004500元 后湖板塊 60007000元 沿市區(qū)向郊區(qū)推進(jìn)，價(jià)格逐步降低 武漢目前正處于城市中心化階段，對(duì)這階段的城市而言，城市價(jià)值是最高的，他們還沒有充分過渡到理解、追求郊區(qū)生活的層級(jí) 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 武漢市規(guī)劃所黃主任 交通工具－麻木 現(xiàn)有配套 交通： 目前只有 1229 29 298四條公交線路，“麻木”是僅有的日常代步工具，的士通行量極少，短期內(nèi)沒有增加公交線路的規(guī)劃 生活配套： 區(qū)域內(nèi)只有一家大型超市“中百倉(cāng)儲(chǔ)”，商業(yè) 28街成空臵狀態(tài)，各項(xiàng)配套的缺乏導(dǎo)致入住率只有 20%40%，常住人口僅 3萬人，一片空城景象 空臵的 28街 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Value 、漢口的外擴(kuò)加速趨勢(shì) Value ，有性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 但是，我們也發(fā)現(xiàn)大部分規(guī)劃都在遠(yuǎn)期，短期內(nèi)現(xiàn)狀無法改變，現(xiàn)狀是怎么樣的呢？ Value Value 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 黃陂區(qū)規(guī)劃院肖院長(zhǎng) 已有配套 在建 /規(guī)劃配套 教育 盤龍城小學(xué)盤龍城一中 規(guī)劃建設(shè) 1所省內(nèi)一流高中、 2所初中和 3所小學(xué) 新東方外國(guó)語高級(jí)中學(xué) （名流）盤龍中心小學(xué) 醫(yī)療 武漢市第一醫(yī)院盤龍分院 省級(jí)重點(diǎn)醫(yī)院武漢大學(xué)人民醫(yī)院 武漢市中醫(yī)院 商業(yè) 中百倉(cāng)儲(chǔ) 社區(qū)商業(yè) 娛樂 盤龍城遺址公園 極地海洋館 其他 農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行 污水處理廠 城市路網(wǎng)建設(shè) 盤龍城客運(yùn)總站 武漢市第一醫(yī)院 盤龍城一中 農(nóng)業(yè)銀行 建設(shè)銀行 中百倉(cāng)儲(chǔ) 新東方外國(guó)語高級(jí)中學(xué) 武漢大學(xué)人民醫(yī)院 1所省內(nèi)一流高中 2所初中 3所小學(xué) 已有配套 規(guī)劃配套 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 60 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)部交通形成“五縱三橫”的交通骨架，方便快捷抵達(dá)市區(qū)各地 市內(nèi)交通 ①?gòu)睦麧?jì)路、集家嘴、武漢客運(yùn)港、六渡橋至盤龍城的線路各 1條 ②江漢路、武漢廣場(chǎng)至盤龍城線路各 1條 ③青山經(jīng)徐東、光谷經(jīng)徐東到達(dá)盤龍城的線路各 1條④傅家坡客運(yùn)站、宏基客運(yùn)站、新華路客運(yùn)站至盤龍城線路各 1條 ⑤漢陽鐘家村、郭茨口至盤龍城線路各 1條 ⑥機(jī)場(chǎng)至盤龍城的機(jī)場(chǎng)快線 1條 已有 岱黃高速、盤龍大道、機(jī)場(chǎng)高速、外環(huán) 未來 機(jī)場(chǎng)第二通道、武漢大道，地鐵八號(hào)線、天興洲大橋 到武漢市的道路連接由原來的一條，現(xiàn)在今年是三條道路（不包括機(jī)場(chǎng)高速），如果加上機(jī)場(chǎng)高速一共是五條，交通已經(jīng)是沒問題了，選擇盤龍城購(gòu)房的已經(jīng)很多漢口的，現(xiàn)在盤龍城迎來了快速發(fā)展階段。成為華中地區(qū)重要的物流中心。陽邏港系長(zhǎng)江中游最好的深水港。 總部經(jīng)濟(jì) — 航空港： 將引入南方航空、中國(guó)國(guó)際航空、東方航空等四家航空公司，形成三大功能板塊 —— 北部產(chǎn)業(yè)高地板塊、中部國(guó)際門戶板塊和南部服務(wù)新城板塊 東方航空 中國(guó)國(guó)際航空大樓 三大航空 公司總部 中國(guó)國(guó)際航空 東方航空湖北總部 南方航空湖北總部 客戶 已入駐盤龍城，通過訪談，目前在售多個(gè)樓盤都存在國(guó)航員工客戶 目前還未入駐，未來會(huì)有大量高收入航空公司員工進(jìn)入 客戶特征 收入穩(wěn)定，有較強(qiáng)消費(fèi)力，目前在 F天下等別墅和人和天地等高層已有航口公司管理人員、飛行員空姐購(gòu)買，航空公司總部是本項(xiàng)目洋房、高層的巨大消費(fèi)力 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 57 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佳海輕紡城 空港經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展的同時(shí)，隨之而來產(chǎn)業(yè)人口大量涌入，客戶構(gòu)成及經(jīng)濟(jì)水平發(fā)生較大變化，客戶群體的來源會(huì)更加廣泛 制造業(yè) 貿(mào)易 臨空服務(wù)區(qū) 總部經(jīng)濟(jì) 卓爾企業(yè)基地 三大航空公司總部 漢口北第一批發(fā)城 有效客戶為工廠老板，具有較強(qiáng)消費(fèi)力，為聯(lián)排別墅、洋房目標(biāo)人群 批發(fā)城老板具有一定消費(fèi)力，區(qū)域情結(jié)弱，一般在武漢無房產(chǎn)，有臵業(yè)需求 公司中高層、飛行員、空姐收入穩(wěn)定，消費(fèi)力強(qiáng)，因工作緣，在盤龍城臵業(yè)需求強(qiáng)烈 物流業(yè) 物流業(yè) 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是新區(qū)發(fā)展重要?jiǎng)恿? 航空 產(chǎn)業(yè)鏈 客戶導(dǎo)入 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 53 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃： 盤龍城位于 北部新城 組群中心，是武漢城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，本項(xiàng)目位于盤龍區(qū)域生態(tài)居住區(qū)中心 ?黃陂“撤縣改區(qū)”，納入武漢城市規(guī)劃 ?在武漢市 20232023年總規(guī)里面盤龍城明確定位為武漢北部新城組群 中心 ，重點(diǎn)發(fā)展 航空物流 ，是武漢城市空間拓展的重要區(qū)域； ?盤龍城 功能定位 為：臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)，現(xiàn)代制造區(qū)，旅游度假區(qū)，生態(tài)人居區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展航空物流 《武漢城市總體規(guī)劃（ 20232023年）》 ?新城組群是武漢城鎮(zhèn)化的發(fā)展區(qū)，承接中心城區(qū)疏解的人口和功能，帶動(dòng)區(qū)域一體化發(fā)展 ?盤龍城屬北部新城組群，主要是利用天河機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，吸引漢口地區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口的外移，重點(diǎn)發(fā)展航空物流和綜合居住 北部新 城組群 武漢市新城組群規(guī)劃 臨空港物 流產(chǎn)業(yè)區(qū) 都市旅游 度假區(qū) 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 49 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 產(chǎn)業(yè)新城、綜合居住區(qū) 價(jià)格： 38004500元 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格： 60007000元 后湖板塊 漢口中心區(qū) ?后湖和百步亭公交站正在規(guī)劃部門辦理申建手續(xù)。幸福大道、后湖路 “八縱” 姑嫂樹路、塔子湖西路、塔子湖東路、金橋大道、建設(shè)大道、建設(shè)渠路、岔馬路、漢黃路。 配套不均、進(jìn)入性最佳、資源最好的區(qū)域 ?目前區(qū)域高端娛樂配套豐富，公共生活配套相對(duì)充足； ?與市區(qū)距離近，金山大道昭示性強(qiáng)，而且項(xiàng)目普遍占有強(qiáng)勢(shì)湖景資源 高爾夫板塊 60008000 典型代表 —— 萬科高爾夫城市花園 ?一線臨湖、高爾夫，緊鄰金山大道 ?均價(jià) 8000，承接城市富人的換房需求 高端項(xiàng)目云集，樹立富人區(qū)形象 金銀湖高爾夫板塊 —— 擁有 金銀湖和高爾夫雙重資源 ，價(jià)值不可復(fù)制，在萬科、金地的帶動(dòng)下，區(qū)域價(jià)值提升，未來城市屬性將增強(qiáng)，客戶以漢口市區(qū)的改善需求為主 占地面積： 103071㎡ 建筑面積： 180000㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 551 產(chǎn)品類型： 4棟高層、聯(lián)排 均價(jià)： 8500－ 8800元 /㎡（全裝修） 主力戶型： 90㎡兩房、 180㎡四房 強(qiáng)勢(shì)配套資源： ?外部： 金銀湖高爾夫球場(chǎng)、東方馬城 ?內(nèi)部： 精品風(fēng)情商業(yè)街、 5300㎡超五星會(huì)所、雙語幼兒園 ?進(jìn)駐商家： 官邸私房菜、兩岸咖啡、五糧液專賣、黛絲洗衣店、川上客 金銀湖高爾夫 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金銀湖板塊：兼具資源、一定配套和性價(jià)比的區(qū)域，內(nèi)部分為兩大板塊，板塊之間價(jià)格梯度差明顯 高爾夫板塊 5500－ 8000 西部板塊 4500－ 5500 漢口中心區(qū) 金銀湖板塊 外環(huán)線 20分鐘 ?定位 ：集生態(tài)居住、商貿(mào)旅游、信息服務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)等城市功能于一體的具有國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平的賽馬運(yùn)動(dòng)基地、中部地區(qū)獨(dú)具特色的生態(tài)旅游目的地和休閑度假區(qū)、武漢優(yōu)越的濱水居住區(qū)和高新創(chuàng)業(yè)基地 ?旅游休閑配套 ：目前已初步形成了以金銀湖生態(tài)公園為中心，圣山歡樂世界、金銀湖國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、東方馬城、武漢國(guó)際風(fēng)情園等為環(huán)繞的郊游踏青勝地，成為武漢地區(qū)最大的回歸自然、娛樂身心的水陸兩棲休閑區(qū)。 湯遜湖板塊：依托周邊眾多高校、 光谷產(chǎn)業(yè) 以及政府機(jī)構(gòu)等的支撐，憑借 優(yōu)勢(shì)資源和城市價(jià)值 ，將成為武漢中央別墅區(qū)，占位別墅第一層級(jí) 湯遜湖 資源優(yōu)勢(shì)： 武漢搜房網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示： ? 武漢市場(chǎng)對(duì)湯遜湖區(qū)域別墅市場(chǎng)的認(rèn)知度較高； ? 認(rèn)為豐富的山水資源、湖面美景是湯遜湖區(qū)域的優(yōu)勢(shì)； ? 客戶在別墅區(qū)域的選擇上，偏重郊區(qū)生態(tài)別墅； ? 客戶對(duì)獨(dú)棟具有明顯的偏好。全面貫通武漢三鎮(zhèn)。 武漢將在 2023年建成 U1二期 (吳家山 — 堤角 )， U2(金銀潭 — 魯巷 )、 U4(永安堂 — 武漢站 )。 跨漢江線路 2條 分別為 U3(吳家山 — 博覽中心 )與 U6(軍山 — 三金潭 )。 E2—— 由黃陂至紙坊，實(shí)現(xiàn)漢口與武昌的快速直達(dá)聯(lián)系。 啟示：武漢城市吸附力的提升， 8+1城市的融合均為項(xiàng)目帶來了大量的外來人口 ?武漢客戶到周邊 8市臵業(yè)： ?目前以鄂州紅蓮湖開發(fā)區(qū)、葛華新城、孝感為主； ?購(gòu)買主要受價(jià)格驅(qū)動(dòng)，更多是城際臵業(yè)群體； ?以養(yǎng)老或投資為主。 ?鐵路： 以京廣、京九、漢丹、武九鐵路和京廣高速客運(yùn)鐵路、滬漢蓉快速客運(yùn)鐵路為骨架的鐵路網(wǎng)； ?輕軌： 建設(shè)和完善武漢輕軌交通網(wǎng)，包括延伸武漢至孝感輕軌，開行武漢至鄂州、黃石、仙桃等城際列車。 4. 商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)外移，武漢的中心感模糊。東湖高新區(qū)內(nèi)集聚了４２所各類高等院校、１８?jìng)€(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)險(xiǎn)室、１５個(gè)國(guó)家工程研究中心、３７個(gè)省級(jí)重點(diǎn)實(shí)險(xiǎn)室和工程研究中心，５００多家高新技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)，是國(guó)家光電子產(chǎn)業(yè)基地、生物產(chǎn)業(yè)基地。 ?武漢成為國(guó)家兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)后，意味著國(guó)家將出臺(tái)更多優(yōu)惠政策，而武漢的投資環(huán)境也會(huì)變得更好。 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 驅(qū)動(dòng)模式選擇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位 182。 矛盾 /沖突 R1：非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 R2：期望結(jié)果 —— 我們的期望目標(biāo) C： 矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 A. Description of the contents ?項(xiàng)目所需的大量客戶難以保證，并在開發(fā)過程不能持續(xù) ?區(qū)域形象難以改善，價(jià)格難以突破 ?項(xiàng)目的消化周期會(huì)延長(zhǎng) ?項(xiàng)目很難突破區(qū)域，樹立形象，塑品牌 目標(biāo) ：在 810年時(shí)間開發(fā)完畢， 快速回現(xiàn)，并提高利潤(rùn)，樹立品牌影響力，成為區(qū)域的標(biāo)桿 結(jié)果 ：項(xiàng)目規(guī)模較大，需要持續(xù)的、高質(zhì)量的客戶源支撐項(xiàng)目的量和價(jià) 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)大部分項(xiàng)目都將成熟社區(qū)作為為宣傳口號(hào)，皆以自我為中心，各自為政，未能營(yíng)造良好的居住氛圍 摩卡小鎮(zhèn) 領(lǐng)袖城 ? 沒有營(yíng)造出明確的居住氛圍； ? 各自為政，缺乏領(lǐng)頭羊：各項(xiàng)目配套皆為銷售物業(yè)的噱頭，配套零散，不能形成中心； ? 單調(diào)主打基調(diào)：主打基調(diào)在市場(chǎng)上千篇一律，無法在見多識(shí)廣的客戶眼里形成亮點(diǎn) 名流人和天地 項(xiàng)目各自中心化，配套小打小鬧，低入住率進(jìn)一步加劇 困境2 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大供應(yīng) 驅(qū)動(dòng)模式選擇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位 182。區(qū)域內(nèi)主要生活配套和住宅開發(fā)項(xiàng)目多集中在主干道兩側(cè) 1 2 3 4 1 2 3 4 5 6 7 8 9 6 5 8 9 7 10 10 至湖邊約 300米 至超市約 3000米 領(lǐng)袖城 28街 盤龍大道 盤龍水岸 無湖景資源 北儷湖 國(guó)家電網(wǎng) 中百倉(cāng)儲(chǔ)超市 巨龍大道與雜貨市場(chǎng) 近主干道、臨超市 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?目前地塊已開發(fā)中式別墅 盤龍灣以及歐式洋房 天璽花園，因此本次策劃用地不考慮恒達(dá)公司地塊與城開公司先期動(dòng)工的天璽花園。居