【正文】 百倉(cāng)儲(chǔ) 新東方外國(guó)語(yǔ)高級(jí)中學(xué) 武漢大學(xué)人民醫(yī)院 1所省內(nèi)一流高中 2所初中 3所小學(xué) 已有配套 規(guī)劃配套 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 60 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 盤龍城發(fā)展具備條件與城市新區(qū)發(fā)展要點(diǎn)相吻合，在政府規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，路網(wǎng)完善的支撐下，實(shí)現(xiàn)“郊區(qū) — 新區(qū) — 新城”的跳躍發(fā)展 盤龍城產(chǎn)業(yè)新城將在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi) 成熟 ?盤龍城位于北部新城組群中心，是武漢城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，城市規(guī)劃對(duì)盤龍城發(fā)展有巨大推動(dòng)作用 ?目前盤龍城配套相對(duì)薄弱，未來(lái)政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時(shí)代即將來(lái)臨 在大武漢產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，盤龍城屬臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，航空經(jīng)濟(jì)將成為盤龍城重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?盤龍城對(duì)外交通發(fā)達(dá)， “水陸空”立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接空港經(jīng)濟(jì)的硬件條件已經(jīng)成熟 ?區(qū)域內(nèi)部交通形成“五縱二橫”的交通骨架，方便快捷抵達(dá)市區(qū)各地 政府規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 目前盤龍城配套相對(duì)薄弱，未來(lái)政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時(shí)代即將來(lái)臨 配套完善 61 區(qū)域價(jià)值 3： 規(guī)劃利好加快產(chǎn)業(yè)新城定位的落實(shí) 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 盤龍 —— 漢口北部新城 城市新極區(qū)，開啟新時(shí)代 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)業(yè)新城背景下的客戶演變：伴隨盤龍城 “ 城熟 ”“ 城興 ” 的發(fā)展歷程，客戶不斷發(fā)生演變，投資、度假、被動(dòng)外溢客戶逐步向內(nèi)生客戶和主動(dòng)外溢客戶轉(zhuǎn)變 項(xiàng)目開發(fā)周期 前期 中期 后期 區(qū)域發(fā)展 配套落后，區(qū)域認(rèn)知差 城熟：配套完善，區(qū)域認(rèn)知提高 城興：配套城熟，生活便利，人氣旺 客戶變化 價(jià)格外溢人群＞度假人群＞地緣人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶逐漸增多，隨著配套完善，價(jià)格提升，被動(dòng)外溢人群減少 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢＞被動(dòng)外溢＞度假人群＞投資客，產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶占主導(dǎo)地位 客戶比例 被動(dòng)外溢人群 度假客戶 投資客 主動(dòng)外溢人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 10% 30% 50% 前期 中期 后期 年份 63 區(qū)域價(jià)值 4： 預(yù)估近 35年導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)管理人員 23萬(wàn)人，后期成規(guī)?；? 63 區(qū)域價(jià)值總結(jié) 。 Value 、漢口的外擴(kuò)加速趨勢(shì) Value ，有性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 但是，我們也發(fā)現(xiàn)大部分規(guī)劃都在遠(yuǎn)期，短期內(nèi)現(xiàn)狀無(wú)法改變，現(xiàn)狀是怎么樣的呢？ Value Value 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域現(xiàn)狀 1—— 產(chǎn)業(yè)區(qū)高空臵率： 產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展極不成熟，幾個(gè)園區(qū)幾乎只有建筑，沒(méi)有營(yíng)業(yè)，空臵率高，對(duì)于新區(qū)而言，商業(yè)成熟至少需要 5年 產(chǎn)業(yè)區(qū) 現(xiàn)狀 卓爾企業(yè)基地 100多棟辦公樓，僅有 80家企業(yè)入駐 漢口北專業(yè)市場(chǎng) 目前銷售了約 5000個(gè)鋪位，但入駐的商鋪不到 10％ 航空港 僅國(guó)際航空城入駐，規(guī)劃未來(lái) 10年建成 佳海工業(yè)園 目前入駐廠家 300來(lái)家，但以作坊式生產(chǎn)為主 佳海工業(yè)園 漢口北專業(yè)市場(chǎng) 卓爾企業(yè)基地 航空港 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 商業(yè)項(xiàng)目 辦公項(xiàng)目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項(xiàng)目 中高檔住宅 市政設(shè)施 政府相關(guān)部門辦公物業(yè) 中高檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級(jí)商業(yè) 區(qū)域級(jí)商業(yè) 區(qū)域級(jí)商業(yè) 城市級(jí)商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 城市新區(qū)成功開發(fā)次序 03年 48年 910年 10年后 時(shí)間 開發(fā)類型 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域現(xiàn)狀 2：政府的 配套規(guī)劃大都在遠(yuǎn)期 ，短期內(nèi)交通和配套的完善動(dòng)作不大，空城現(xiàn)象難以頓時(shí)改變 28街照片 盤龍城那邊的交通太不方便了，在那里住著，來(lái)市區(qū)里上班的話，擠車擠不上，擠上了也堵車，再說(shuō)那里什么配套都沒(méi)有，生活太不方便了， 買了房近期也不會(huì)搬過(guò)去住，等過(guò)幾年那邊成熟了在過(guò)去住。 ——買房客戶 盤龍城的公交系統(tǒng)、市政建設(shè)的 投入都要看這個(gè)片區(qū)的發(fā)展情況 ，看片區(qū)的人流量，多了肯定就會(huì)投入，不過(guò)近期的投入不多。 —— 武漢市規(guī)劃所黃主任 交通工具－麻木 現(xiàn)有配套 交通： 目前只有 1229 29 298四條公交線路，“麻木”是僅有的日常代步工具，的士通行量極少，短期內(nèi)沒(méi)有增加公交線路的規(guī)劃 生活配套： 區(qū)域內(nèi)只有一家大型超市“中百倉(cāng)儲(chǔ)”，商業(yè) 28街成空臵狀態(tài)，各項(xiàng)配套的缺乏導(dǎo)致入住率只有 20%40%，常住人口僅 3萬(wàn)人，一片空城景象 空臵的 28街 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域現(xiàn)狀 3：武漢市正處于向中心城區(qū)聚集的 中心化階段 ，郊區(qū)物業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)還需要時(shí)間 “寧買市區(qū)一張床，不買郊區(qū)一間房”是客戶的真實(shí)寫照 我們的客戶大部分是在市區(qū)買不起房，覺(jué)得我們的配套比較齊全過(guò)來(lái)的，我們的很大賣點(diǎn)就是配套齊全，金銀湖環(huán)境好也沒(méi)用，配套不全，住著還是沒(méi)這里方便。 ——百步亭花園 聶小姐 武漢的客戶還是喜歡住在市區(qū)，覺(jué)得市區(qū)方便，沒(méi)有到覺(jué)得郊區(qū)清凈，主動(dòng)郊區(qū)化的階段，房?jī)r(jià)也是沿著市區(qū)向郊區(qū)，價(jià)格逐步降低的，有錢人都是在市區(qū)買房的。 ——航天雙城主策 何小姐 家住青山區(qū)，以前在盤龍城區(qū)域做過(guò)銷售代表，感覺(jué)盤龍區(qū)域交通不便，價(jià)格很難賣上去，大部分客戶還是受價(jià)格擠壓過(guò)去的，購(gòu)房主要看地段、環(huán)境、生活氛圍，盤龍區(qū)都不具備這些優(yōu)勢(shì)。 ——泊景灣銷售代表 程小姐 盤龍城板塊 38004500元 后湖板塊 60007000元 沿市區(qū)向郊區(qū)推進(jìn)，價(jià)格逐步降低 武漢目前正處于城市中心化階段，對(duì)這階段的城市而言，城市價(jià)值是最高的，他們還沒(méi)有充分過(guò)渡到理解、追求郊區(qū)生活的層級(jí) 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域價(jià)值固然需要放大利用，但需客觀認(rèn)識(shí)到 —— 短期內(nèi)的陌生認(rèn)知度難以迅速改變 ?政府規(guī)劃 ?產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 ?交通完善 ?配套完善 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟，空臵率高 ； ?配套規(guī)劃大都在遠(yuǎn)期，近期難以得到改善。 ? 郊區(qū)物業(yè)價(jià)值體現(xiàn)尚待時(shí)間 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域現(xiàn)狀 區(qū)域價(jià)值即為項(xiàng)目?jī)r(jià)值，項(xiàng)目應(yīng)充分 利用區(qū)域的新城規(guī)劃，順應(yīng)方向，充分挖掘 區(qū)域的價(jià)值對(duì)于項(xiàng)目后期有利好影響，但對(duì)于項(xiàng)目中前期而言，這些價(jià)值只能作為營(yíng)銷噱頭， 短期內(nèi)可兌現(xiàn)價(jià)值有限，區(qū)域陌生現(xiàn)象難以改變，且區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目都能享有區(qū)域價(jià)值 區(qū)域分析總結(jié) 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于區(qū)域分析總結(jié)，世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步理解 區(qū)域分析總結(jié) 利用新城規(guī)劃 挖掘內(nèi)在價(jià)值 項(xiàng)目若完全依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，既不符合企業(yè)利益、目標(biāo)，品牌形象難以提升。 我們需要 利用區(qū)域價(jià)值以錦上添花，但更需要打造內(nèi)在價(jià)值以成為制勝的法寶， 只有如此，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成功突圍，實(shí)現(xiàn)快速銷售，并實(shí)現(xiàn)一定程度的溢價(jià) 面臨內(nèi)部激烈競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)？ —— 從區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)著手分析 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)物業(yè)主要集中在盤龍大道和巨龍大道沿線，且兩條干道的交叉口規(guī)劃為區(qū)域商業(yè)中心，因此本項(xiàng)目位于區(qū)域 中心組團(tuán)，配套相對(duì)集中，人氣最旺 70 盤龍城樓市分布圖 ?中心組團(tuán) 區(qū)域價(jià)值最高 位于盤龍城核心位臵 ,是盤龍城的區(qū)域價(jià)值峰值 代表樓盤：領(lǐng)袖城 ,、名流人和天地、恒大名都 ?別墅組團(tuán) 臨盤龍大道，以 F天下為代表，開發(fā)較早，多數(shù)是一些超級(jí)大盤，在盤龍城定位高端，常年引領(lǐng)區(qū)域別墅價(jià)格走勢(shì) 代表樓盤： F天下、盤龍灣 ?恒大、 F系列組團(tuán) 臨近岱黃高速，交通較為便利，區(qū)位價(jià)值較高 代表樓盤： F陽(yáng)光城、 08經(jīng)典、恒大名都 ?復(fù)合型組團(tuán) 位于區(qū)域主干道盤龍大道兩側(cè)，以中低密度或高低配的復(fù)合型項(xiàng)目為主 代表樓盤：巢上城、中國(guó)院子 岱黃高速 恒大、 F組團(tuán) 中心組團(tuán) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1： 位于盤龍城區(qū)域中心，占有區(qū)位優(yōu)勢(shì) 2 1 3 4 1 領(lǐng)袖城 2 名流人和天地 3 恒大名都 4 中國(guó)院子 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目在盤龍城區(qū)域?qū)儆谌笠?guī)模項(xiàng)目之一， 具有規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目 規(guī)模 物業(yè)類型 平均價(jià)格（元） 銷售速度 F、陽(yáng)光城 160畝 普通住宅 4300 4045 哥特帝景 163畝 3800 4550 鼎鑫 〃 摩卡小鎮(zhèn) 308畝 3800 3040 名流人和天地 810畝 4300 100110 領(lǐng)袖城 250畝 3800 6080 漢飛 〃 向上城 100畝 3800 剛開盤 恒大名都 570畝 4500 120130 08經(jīng)典 60畝 4000 4045 美景天成 210畝 4000 3040 巢 800畝（還剩200畝） 普通住宅 4500 5060 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼 700013000 810 F天下 3160畝 純獨(dú)棟 13000 1020 中國(guó)院子 3500畝（含1000畝左右的山體和湖泊） 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼 8000左右 2030 盤龍灣 870畝 獨(dú)棟聯(lián)排、雙拼 8000 23 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模項(xiàng)目有名流人和天地、恒大名都、巢、中國(guó)院子、 F天下、盤龍灣。但規(guī)模超過(guò)千畝的只有 F天下和中國(guó)院子。 人和天地、恒大名都、中國(guó)院子、巢整體表現(xiàn)超越市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)格或者銷售的速度。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2： 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 恒大名都：盤龍城內(nèi)最高端樓盤，依靠其豪華展示、高性價(jià)比、自身品質(zhì)和品牌，實(shí)現(xiàn)火爆開盤和持續(xù)快銷，因在開盤前期對(duì)青山區(qū)定向宣傳，吸引了很多青山區(qū)改善性客戶 規(guī)模 占地面積 :570畝 產(chǎn)品形式 高層、聯(lián)排、疊拼 戶型 高層 2房（ 8090平）、 3房（ 100130平）、 4房 (144平 )，單價(jià) 6000左右，含 1500的裝修標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)排 200平，單價(jià) 80009000，以前開發(fā)商剩余的聯(lián)排總價(jià)約120萬(wàn)，疊拼 140240平 客戶 漢口北市場(chǎng)的生意人、漢口市區(qū)、武昌青山區(qū)客戶，首臵客戶占到 70%，漢口北市場(chǎng)的客戶占到 10% 銷售狀況 10月 3日開盤，開盤當(dāng)日勁銷接近 3個(gè)億，至今共銷售 500余套房 價(jià)格 高層單價(jià) 6000元，含 1500元的裝修 配套 1萬(wàn)平的商業(yè)街、會(huì)所面積 5200平 驅(qū)動(dòng)力： 豪華展示 + 性價(jià)比（裝修、品質(zhì)） +品牌 超大廣場(chǎng)、氣派的大門 中心水景、酒店式的會(huì)所 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 名流人和天地：盤龍城首個(gè)復(fù)合大型社區(qū)，通過(guò)交通巴士、中百倉(cāng)儲(chǔ)等配套，營(yíng)造宜居環(huán)境， 中百倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)后，銷售速度翻倍增長(zhǎng) 規(guī)模 810畝 客戶 １ .由于價(jià)格壓力，漢口的外溢群體；２ .武漢周邊的城市人口；３ .由于交通改善，部分青山人群；４ .盤龍城本地人 配套 商業(yè)配套： 1萬(wàn)平米中百倉(cāng)儲(chǔ)、 6000平米社區(qū)商業(yè)街； 教育配套： 5200平米 18班幼兒園，小學(xué)規(guī)劃中； 公共設(shè)施：社區(qū)內(nèi)建有酒店、郵電、儲(chǔ)蓄、衛(wèi)生服務(wù)中心、 4000平米會(huì)所等各種公共配套； 交通配套：開往市區(qū)巴士，共兩條線，分別開到武昌徐東和武展，每天六班 73 時(shí)間 銷售速度(套 /月） 價(jià)格 (元 /平） 2023年初 2023年8月 5060 4100 2023年 8月 至今 100110 4300 人和天地的中百倉(cāng)儲(chǔ)于2023年 8月開始運(yùn)營(yíng) 巨龍大道 盤龍大道 人和天地 本項(xiàng)目 驅(qū)動(dòng)力： 大型超市 + 社區(qū)巴士 +性價(jià)比 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)模 ：占地 3500畝，內(nèi)鑲 1500畝的湯仁海 產(chǎn)品形式：獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼 銷售價(jià)格：聯(lián)排 200平左右，總價(jià) 160250萬(wàn)；雙拼總價(jià) 280290萬(wàn)；獨(dú)棟面積270平，總價(jià) 388萬(wàn)，豪宅獨(dú)棟總價(jià) 700萬(wàn)以上。 銷售速度