【正文】 值未充分認(rèn)識和利用 政府對島外區(qū)域的定義多為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，缺乏充足的配套帶動，使市民對島外存在一定看法，城市格局?jǐn)U大受限，城市的多中心化缺乏清晰的發(fā)展路徑。 ? 土地推售缺乏重點 ? 島外各片區(qū)點式發(fā)展 ，沒有明確的重點區(qū)域，沒有相互關(guān)聯(lián)，互補發(fā)展，環(huán)灣格局沒有形成 ?島內(nèi)是行政文化中心，海滄是港口工業(yè)區(qū)，集美是文教、旅游區(qū)，同安和翔安主要是工業(yè)園區(qū) ?目前，除了島內(nèi)環(huán)島路、五緣灣，其余各區(qū)的發(fā)展基本不依托海岸線價值 島外片區(qū)點式發(fā)展 關(guān)聯(lián)度不夠 翔安：產(chǎn)業(yè)園 基本農(nóng)田 同安：城區(qū)、 工業(yè)區(qū) 集美：學(xué)城、園博園、新站 海滄：工業(yè)、港口 行政、老城商業(yè)、居住中心 【 困局 3：城市內(nèi)部功能 】 政府開發(fā)呈現(xiàn)無序性，遍地開花的發(fā)展導(dǎo)向使城市板塊功能重復(fù)、格局不清 ?體育配套設(shè)施：濱北體育場館、 會展中心奧體中心、五緣灣運動館、集美嘉庚體育館 …… ?文化類配套：濱北文化藝術(shù)中 心、集美區(qū)文體中心 …… 大型市政配套分布零散 ?早期的 輪渡－思北商務(wù)區(qū)， 濱北松柏商務(wù)區(qū) ，金尚路總部經(jīng)濟帶 ?觀音山 CBD ?五緣灣商務(wù)運營中心 ?杏林灣商務(wù)中心 ?新站片區(qū) …… 商務(wù)配套四處散落 ?分布在軟件園一、二期，火炬高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等，集群效應(yīng)尚未形成 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)未形成集群 學(xué)區(qū)分散 政府對于城市發(fā)展的導(dǎo)向：長期朝海灣型城市發(fā)展；而 短期內(nèi)缺乏重點，使城市板塊功能不夠鮮明。 ?土地出讓的總體思路是：市場導(dǎo)向，目前價格合適就會推地。 —— 土總訪談 土地出讓四處開花 ?島內(nèi)長期形成的廈門大學(xué)、廈門理工學(xué)院等學(xué)校片區(qū) ?島外集美學(xué)村 ?正在發(fā)展中的集美大學(xué)城 ?翔安的廈門大學(xué)新校區(qū) 片區(qū) 地塊數(shù) 土地面積（公頃） 杏林灣 2 環(huán)東海域 4 湖邊水庫 4 五緣灣片區(qū) 3 同集工業(yè)集中區(qū) 2 翔安新城 2 廈門新站 3 觀音山片區(qū) 3 2023年廈門市擬公開出讓地塊 【 困局 4：產(chǎn)業(yè)發(fā)展 】 政府所大力推動的高端服務(wù)業(yè)，包括商務(wù)、動漫創(chuàng)意、文化、旅游產(chǎn)業(yè)等目前未有明顯發(fā)展 高端服務(wù)業(yè)在廈門的發(fā)展已經(jīng)開始，但仍處于起步期，同時其發(fā)展也受到廈門大經(jīng)濟格局和城市格局發(fā)展的影響。 位置 總投資 占地面積 正式運營時間 入駐企業(yè) 實際總運營時間 軟件園二期 2500萬元 500平方米 200 10家 30個工作日 政府大力扶持的動漫攝影棚，運營 1年多，開工不足，使用率不高 CBD吸納量嚴(yán)重不足，運營缺乏市場效益 項目 總投資 寫字樓樓建筑面積 成本 售價 杏林灣商務(wù)營運中心 2500萬元 38萬平方米 8000 4500 旅游產(chǎn)業(yè)以觀光旅游為主，類型單一，缺乏大規(guī)模、參與性旅游項目 訪談紀(jì)要 ?杏林灣運營中心，寫字樓目前在賣，目前售價 4500元 /平米，而實際的建安 +地價成本已達(dá)到 8000元 /平方米，損失部分有政府的補貼，算產(chǎn)業(yè)扶持 —— 杏林建設(shè)開發(fā)公司總經(jīng)理助理 ?五緣灣商務(wù)中心，路橋的寫字樓出租出去了， 1020元 /平方米 /月的租金，入住企業(yè)檔次較低；建發(fā)的兩棟好像也出租了，據(jù)說是紫金礦業(yè)，檔次較高，其他的還沒有租出去。 —— 路橋于總 【 困局 5：對臺優(yōu)勢 】 “大三通”以及臺海局勢的好轉(zhuǎn)導(dǎo)致廈門對臺優(yōu)勢相對弱化，廈門招商引資吸引力相對下降 臺 資 進(jìn) 入早 期9 0 年 代 中期2 0 0 1 2 0 0 2 年2 0 0 8 年8 0 % 以 上3 2 % 左 右4 % 左 右6 % 左 右在 廈 臺 資 占 大 陸 利 用 臺 資 的 比 重資 料 來 源 ： 規(guī) 劃 協(xié) 會 、 臺 灣 研 究 所 訪 談 數(shù) 據(jù)?近年來，臺商在廈門的投資比重整體呈現(xiàn)放緩、下降的趨勢 ?隨著海西建設(shè)的推進(jìn)，臺商在廈門的投資略有上升 ?特區(qū)建立時臺資占 80%，近幾年將近一半在長三角，其中昆山占很大一部分。 —— 專業(yè)人士訪談?wù)Z錄 臺資流向從“ 漏斗型 ”轉(zhuǎn)向 “ 擴散型 ” ?位于長三角、珠三角兩大經(jīng)濟圈的陰影下 ?上海、蘇州、昆山等為核心的長三角地區(qū)成為臺商投資新熱點 ?內(nèi)陸地區(qū)的開放政策不斷加強 ?國家政策由地區(qū)傾斜向產(chǎn)業(yè)傾斜 陰影理論 ?腹地有限 ?勞動力缺失 ?原材料市場不足 ?銷售市場容量不夠 ?人才缺乏 ?資金 籌集渠道不暢 目前廈門缺乏吸引臺資臺商的新的有力措施。 政策影響 邊緣化理論 【 困局 6：海岸線資源 】 廈門海岸線資源豐富，但卻沒有形成能代言廈門城市價值的峰值點 香港維多利亞灣 日本東京灣 廈門對海岸線資源的利用過程 歷史和傳統(tǒng)文化的繼承 ?觀光型的濱海資源 ?價值開發(fā)有限 ?后續(xù)發(fā)展乏力 ?灣區(qū)價值初步實現(xiàn) ?規(guī)模小 ?居住價值為主 舊金山灣 鼓浪嶼 環(huán)島路 五緣灣 世界級灣區(qū) 美國西部的文化、金融、貿(mào)易中心 日本最大的工業(yè)城市群和最大的金融中心、國際航運中心、商貿(mào)中心和消費中心 灣區(qū)資源能夠產(chǎn)生很大的價值，是城市價值峰值點所在，但廈門目前仍缺乏對灣區(qū)資源的有效挖掘和利用。 香港形象標(biāo)簽，金融中心，高端服務(wù)業(yè)核心，高端人群聚集區(qū) V S 鼓浪嶼 【 困局 7：城市影響力 】 廈門城市影響力有限，缺失能夠真正面向廈門未來的，代言大廈門內(nèi)涵的城市名片 ? 在國內(nèi)影響力相對較小，特別在北方城市中廈門只是三線城市意象 廈門的國際化和都市化意向不濃，給人封閉的島型城市意象，缺失能夠打破傳統(tǒng)城市形象的，開放的、現(xiàn)代的、國際的、未來的城市名片。 城市雖然美麗溫馨，但缺失能夠代言未來的，缺失能夠代言大廈門的名片。 五緣灣 白鷺洲區(qū)域： 開發(fā)成熟，難以提升； 五緣灣區(qū)域： 區(qū)域小， CBD、居住為主； 湖邊水庫區(qū)域： 可開發(fā)空間??； 會展區(qū)域： 開發(fā)成型，缺乏規(guī)劃； 杏林灣區(qū)域： 旅游為主； 馬鸞灣區(qū)域： 開發(fā)暫時停滯 三線城市意象 不夠開放和國際化 島居城市 ?島型城市，對周邊輻射有限，與外界交流不夠，形成一定的內(nèi)在封閉性 ?本島居民優(yōu)越感強烈，對外界敏感度較低。 ? 旅游城市的形象 ? 經(jīng)濟特區(qū)卻沒有表現(xiàn)出應(yīng)有的開放度 ? 文化不夠多元 ? 缺乏國際意向 大廈門城市和經(jīng)濟發(fā)展格局 —— 環(huán)東海域在大廈門的發(fā)展機會挖掘 大廈門城市發(fā)展困局 困局的打破 —— 環(huán)東海域歷史使命 大廈門的發(fā)展困局與其在海西中承擔(dān)的功能和使命存在沖突，應(yīng)如何化解這種沖突 …… ? 三代新城模式 ? 可持續(xù)新城 城市模式升級 城市發(fā)展 ?城市的多中心化過程 ?海灣型城市格局的形成 ?城市板塊功能 城市灣區(qū)價值 ? 灣區(qū)價值挖掘和梳理 大廈門的發(fā)展困局可歸納為三個層面的問題，環(huán)東海域?qū)τ诶Ь值拇蚱凭哂信e足輕重的潛在價值 只有環(huán)東海域能夠承接大廈門在海西中的地位！ 只有環(huán)東海域具備頂級的灣區(qū)資源，可以作為城市升級的典范！ 島內(nèi)可供應(yīng)土地逐年減少，隨著人口的增加和城市化率的提高廈門向島外發(fā)展是必需也是必然 城市發(fā)展 —— 灣區(qū)價值 —— 城市升級 ?到 2023年，全市城市化水平要達(dá)到75%以上，其中，島內(nèi)兩區(qū)要基本實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，集美、海滄的城市化水平達(dá)到85%以上，同安、翔安的城市化水平達(dá)到 55%以上 年份 區(qū)域 成交宗數(shù) 成交面積（平方米） 土地面積比例 2023 島內(nèi) 20 880955 59% 島外 14 606104 41% 2023 島內(nèi) 18 690371 31% 島外 24 1550991 69% 2023 島內(nèi) 12 1247587 61% 島外 27 794735 39% 2023 島內(nèi) 13 259314 34% 島外 24 511704 66% 205211 21421724924323322522022%52%56%68% 69% 69%63%59%62%0501001502002503002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%60%70%80%全市人口 ( 萬人 ) 城市化率2023~2023廈門人口增長及城市化率增長情況 2023~2023島內(nèi)外土地出讓情況 【 環(huán)東海域優(yōu)勢 1】 環(huán)東海域是城市東向發(fā)展的主流區(qū)域，城市向島外擴張是打破廈門城市、人口、經(jīng)濟總量瓶頸的根本途徑 ? 島內(nèi)東部成為城市開發(fā)熱點區(qū)域 ——島內(nèi)土地資源稀缺，只有東部有僅存的大規(guī)?？砷_發(fā)土地；目前島內(nèi)東部的五緣灣、觀音山為重點發(fā)展區(qū)域。 ? 根據(jù)廈門“十一五規(guī)劃” 2023年隨著本島向東跨海隧道建成后，以劉五店、新店為依托的東部地區(qū)將重點發(fā)展。 廈門向東發(fā)展 基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善 海滄大橋 大嶝大橋 廈門大橋 灌口工業(yè)區(qū) 廈門西客站 翔安隧道 集美大橋 BRT 杏林大橋 同安集中工業(yè)區(qū) ? 海滄大橋、集美大橋、杏林大橋建設(shè)不斷完善大廈門的交通網(wǎng)絡(luò)圈，將廈門島內(nèi)外貫穿起來，島內(nèi)外界限逐步淡化。 城市發(fā)展 —— 灣區(qū)價值 —— 城市升級 在城市擴張的過程中，單一核心城市的發(fā)展模式會帶來諸多問題，由單核向多核轉(zhuǎn)變是城市發(fā)展的必然趨勢 ? 人口密集 ? 交通擁堵 ? 資源短缺 ? 生活質(zhì)量降低 ? 生態(tài)環(huán)境惡化 ? 城市空間壞死 ? …… 單中心 主中心 次中心 次中心 次中心 主中心 1 次中心 次中心 次中心 次中心 城市發(fā)展演變模型 存在的問題：大城市病 通過增加城市核心，實現(xiàn)城市的多中心化的發(fā)展來拉大城市主軸，實現(xiàn)城市的擴張 ? 深圳：羅湖中心 福田中心 前海中心 寶安中心 ? 鄭州：老城核心 鄭東新區(qū) ? 合肥：老城核心 政務(wù)新區(qū) 濱湖新區(qū) ? 昆明：老城核心 呈貢新城 ? 福州：老城核心 東部新城 ? ?？冢洪L流組團(tuán) 主中心 2 大廈門海灣型城市的發(fā)展構(gòu)想也是實現(xiàn)城市多中心化的實踐！ 城市發(fā)展 —— 灣區(qū)價值 —— 城市升級 總結(jié)成熟的城市新中心發(fā)展案例可知，城市新中心的基本選擇標(biāo)準(zhǔn)如下 ? 大規(guī)模：城市級的規(guī)模和體量有發(fā)展空間：具備充足的后續(xù)發(fā)展空間 規(guī)模 ? 多元化：以若干種城市功能為核心功能 ? 自完性：能夠形成相對完整的功能體系，能夠不依托外界滿足自身的需求 ? 輻射力：對周邊的城市區(qū)域產(chǎn)生帶動作用 城市功能 ? 以業(yè)帶城：產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動居住、商業(yè)的發(fā)展 ? 多元化：產(chǎn)業(yè)功能多元化 ? 業(yè)強城優(yōu)：集聚性和帶動力強的產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)功能 城市發(fā)展 —— 灣區(qū)價值 —— 城市升級 【 環(huán)東海域優(yōu)勢 2】 從規(guī)模上看，環(huán)東海域具備最佳的城市新中心條件，是實現(xiàn)海島型城市向海灣型城市轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵所在 ? 海灣型城市建設(shè)， “十五”期間提出： “ 跨出小島，走向海灣，充分發(fā)揮廈門的港口和海灣資源優(yōu)勢，通過發(fā)展空間的擴大，實現(xiàn)經(jīng)濟總量的擴張、經(jīng)濟腹地的延伸、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和城市布局的優(yōu)化，增強城市的服務(wù)功能和集聚輻射能力，提升城市的綜合競爭力”。 ? 廈門確定了 “優(yōu)化島內(nèi)、拓展海灣、擴充腹地、聯(lián)動發(fā)展” 的總體思路和“規(guī)劃指導(dǎo)、基礎(chǔ)先行、產(chǎn)業(yè)推進(jìn)、城區(qū)擴展”的開發(fā)原則，把城市發(fā)展的形態(tài)開發(fā)、功能開發(fā)和生態(tài)開發(fā)有機結(jié)合起來。 海滄 馬鑾 杏林 集美 馬巷 新店 大同 西柯 海滄輔城 集美輔城 同安輔城 翔安輔城