【正文】 根據(jù)市場比較法，對住宅均價做初步研究 ?根據(jù)定價影響因素通過對長沙市湘江一線的 6個江景樓盤進行市場比較定價，因為目前有許多不確定因素，所以以下為項目目前的初步均價。具體價格定位要到進入銷售準(zhǔn)備階段視當(dāng)時的條件確定。 本項目住宅價格＝本項目得分權(quán)重單價 /權(quán)重總分 =87 3390 / ＝ /平方米 濱江豪宅的價格定位 —— 既是本項目的目標(biāo)，也是項目差異化價值體系的策略 需要說明的是，以上價格均做為項目的目標(biāo)控制性價格，在實際定價的過程中，項目的價格將會依據(jù)當(dāng)時的市場狀況、自身產(chǎn)品素質(zhì)、項目開發(fā)階段等進行調(diào)整。 5000~5500元 /平方米 項目價格定位以市場為參照，以產(chǎn)品為依托，以目標(biāo)為導(dǎo)向： 本項目的濱江豪宅價格定位： 商業(yè) 項目各物業(yè)類型之間是相互限制的，同時也是相互支持的 住宅 商務(wù)公寓 酒店式公寓 ?酒店式公寓和商務(wù)公寓在面積、服務(wù)功能上形成分工和差異。 ?商業(yè)的檔次要求 ?不能影響辦公、居住環(huán)境 ?利潤最大化 ?吸引人氣、帶熱區(qū)域 ?標(biāo)志性 ?為公寓和住宅提供完善配套、信息平臺 ?個體差異所在、活力的核心 相互限制 相互支持關(guān)系 ?為商業(yè)帶來商務(wù)消費人流 ?資源平臺、提升品質(zhì) ?現(xiàn)金流來源 ?為商業(yè)帶來高消費人流和旅游租客 ?資源平臺、提升品質(zhì) ?現(xiàn)金流來源 ?標(biāo)志性 ?定義大盤形象 ?定義檔次 ?為商業(yè)帶來住家消費人流 ?現(xiàn)金流來源 通過各類社區(qū)的特征比較，本項目建成后將是一個以商業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合商務(wù)辦公、居住功能的混合、活力、高效率的緊湊型都市社區(qū) 我們的研究思路 本項目物業(yè)類型組合判斷 ? 商業(yè)驅(qū)動型城市中心功能體系及物業(yè)組合 ? 長沙房地產(chǎn)專項市場分析 ? 本項目物業(yè)組合判斷 本項目中心化發(fā)展模式判斷 ? 模式一：政務(wù)驅(qū)動型 ? 模式二：商務(wù)驅(qū)動型 ? 模式三：商業(yè)驅(qū)動型 ? 項目條件擬合度分析 項目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 ?項目整體定位 ?項目功能比例 ?地塊容積率確定及分配 ?各物業(yè)類型定位 通過怎樣的物業(yè)組合分攤高昂的地價成本？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價值？ 如何通過項目開發(fā)使區(qū)域成為長沙新中心？ 如何確定項目合理的容積率？ 項目分期策略 ?項目分期 ?啟動策略 ?經(jīng)濟測算 啟動原則 1. 啟動期回收 13個億的地價成本和拆遷成本。 2. 從項目商業(yè)價值最高的地塊啟動。 3. 啟動位置要能與在建的坡子街項目聯(lián)動，易于形成規(guī)模優(yōu)勢。 4. 從拆遷難度相對較小地塊啟動。 5. 打造商業(yè)驅(qū)動型城市新中心，首先啟動商業(yè)，從而帶動周邊土地升值。 6. MALL作為明星成為項目的核心體驗，給消費者以驚喜，帶熱片區(qū)。 7. 啟動期通過國際公寓樹立區(qū)域價值標(biāo)桿，帶動后期住宅的價值實現(xiàn)。 13期分期銷售軌跡 07年 08年 09年 10年 11年 6月 住宅產(chǎn)品 ③ 公寓產(chǎn)品 ① ② 13期分期開發(fā)實施的策略分解 6月 商業(yè)產(chǎn)品 ② 06年 拆遷 測算前提 注： 1. 商業(yè)按 12年經(jīng)營期計算收益，殘值未計入。 2. 地下車庫面積不計入容積率，住宅車位銷售 70年使用權(quán)。 測算方案 方案一 所有物業(yè)全部銷售 持有 80%的集中商業(yè)，其他物業(yè)全部銷售 持有 100%的集中商業(yè)，其他物業(yè)全部銷售 方案二 方案三 三個方案比較 方案一敏感性分析結(jié)果表 方案一項目敏感性分析 ?本項目的銷售收入、拆遷成本、工程成本三個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響很大。 4 . 9 46 . 1 98 . 6 79 . 9 17 . 0 98 . 17 . 7 66 . 7 66 . 6 17 . 0 27 . 4 37 . 8 48 . 2 445678910 1 0 % 5 % 0 5% 10%銷售收變化率 拆遷成本變化率 工程成本變化率變化率 稅后利潤（億元） 方案二敏感性分析結(jié)果表 方案二項目敏感性分析 ?本項目的銷售收入、租金收入、拆遷成本、工程成本三個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響很大。 1 0 . 8 61 2 . 0 81 4 . 5 31 5 . 7 51 4 . 0 21 2 . 9 51 4 . 0 11 3 . 6 61 2 . 61 2 . 4 51 2 . 8 81 3 . 31 3 . 7 31 4 . 1 61 2 . 9 51 2 . 5 91 3 . 6 610111213141516 1 0 % 5 % 0 5% 10%銷售收變化率 拆遷成本變化率工程成本變化率 租金變化率變化率 稅后利潤（億元） 方案三敏感性分析結(jié)果表 方案三項目敏感性分析 ?本項目的銷售收入、租金收入、拆遷成本、工程成本三個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響很大。 1 2 . 3 41 3 . 5 61 5 . 9 91 7 . 2 11 5 . 6 71 4 . 4 21 5 . 4 91 5 . 1 31 4 . 0 61 3 . 9 11 4 . 3 41 4 . 7 71 5 . 2 11 5 . 6 41 4 . 3 31 3 . 8 81 5 . 2 212131415161718 1 0 % 5 % 0 5% 10%銷售收變化率 拆遷成本變化率工程成本變化率 租金變化率變化率 稅后利潤（億元） 報告回顧 如何通過項目開發(fā)使區(qū)域成為長沙新中心？ 通過長沙第一 MALL、街坊式商業(yè)街區(qū) BLOKC MALL、濱江風(fēng)情商業(yè)街的打造，復(fù)合居住、辦公功能形成混合緊湊的、以商業(yè)為核心驅(qū)動力的長沙城市新中心。 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價值？ 如何確定項目合理的容積率？ 通過怎樣的物業(yè)組合分攤高昂的地價成本？ 通過 購物中心 +街坊式商業(yè)街區(qū) +濱江風(fēng)情商業(yè)街 +酒店式公寓 +商務(wù)公寓 +濱江豪宅 的物業(yè)組合分散風(fēng)險，分攤地價成本。 建議項目整體容積率 ～ 5，其中外城 6，內(nèi)城 4。 產(chǎn)品全面超越市場，通過精細化，樹立區(qū)域價值標(biāo)竿。 預(yù)祝金外灘項目開發(fā)圓滿成功！ 魅力新長沙 城市天際線 The End. ?靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 22, 2023 ?雨中黃葉樹，燈下白頭人。 12:18:3512:18:3512:181/22/2023 12:18:35 PM ?1以我獨沈久，愧君相見頻。 :18:3512:18Jan2322Jan23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 12:18:3512:18:3512:18Sunday, January 22, 2023 ?1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :18:3512:18:35January 22, 2023 ?1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 22日星期日 下午 12時 18分 35秒 12:18: ?1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 1月 下午 12時 18分 :18January 22, 2023 ?1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 22日星期日 12時 18分 35秒 12:18:3522 January 2023 ?1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 12時 18分 35秒 下午 12時 18分 12:18: ?沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 22, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 12:18:3512:18:3512:181/22/2023 12:18:35 PM ?1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :18:3512:18Jan2322Jan23 ?1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 12:18:3512:18:3512:18Sunday, January 22, 2023 ?1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :18:3512:18:35January 22, 2023 ?1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 22日星期日 下午 12時 18分 35秒 12:18: ?1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 1月 下午 12時 18分 :18January 22, 2023 ?1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 22日星期日 12時 18分 35秒 12:18:3522 January 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 12時 18分 35秒 下午 12時 18分 12:18: ?楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 22, 2023 ?閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 12:18:3512:18:3512:181/22/2023 12:18:35 PM ?1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :18:3512:18Jan2322Jan23 ?1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 12:18:3512:18:3512:18Sunday, January 22, 2023 ?1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :18:3512:18:35January 22, 2023 ?1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 22日星期日 下午 12時 18分 35秒 12:18: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 下午 12時 18分 :18January 22, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 22日星期日 12時 18分 35秒 12:18:3522 January 2023 ?1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 12時 18分 35秒 下午 12時 18分 12:18: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴