【正文】 ?五大板塊 ?銷售均價： 1887元 /平 ?制高點：東區(qū)，環(huán)境好，但氛圍尚未形成 ?多層為主 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 19 20 21 22 17 18 洹北板塊 鐵西板塊 開發(fā)區(qū)板塊 東區(qū) 板塊 中心板塊 住宅開發(fā) 61 核心商圈商業(yè)開發(fā)極少，尤其是銷售型，導致價格奇高；相對老城后續(xù)改造，本項目具有先發(fā)優(yōu)勢 項目 性質 項目進展 銷售狀況 博地苑 底商 挖地基，買圖紙，登記階段 鋪位較大 140200，一層 ，二層 9800 巴黎時代廣場 集中商業(yè) 在建設 只租不銷售，租金最高 140元 /平米 /月 紅旗大廈 底商 計劃 待回訪 金豪 * 底商 銷售完畢 單價最高 ，總價 200400萬 大華 金商都 街鋪 在建 單鋪 3040，單價約 400，總價，1215萬 市場主要商業(yè)供應項目 ?城區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)有限 ， 核心區(qū)供應很少 。 ?鐵西區(qū)底商售價較低在 80009000元 /平 ， 鐵東價格較高突破 1000015000元 /平 。 ?臨近核心商業(yè)區(qū)的一些項目屢屢創(chuàng)出價格新高 ， 目前彰德路博地苑 （ 原機床廠 ） 商鋪報價高達 /平米 ， 而周邊租金不過 7080元 /平米 /月 ， 靜態(tài)投資收益回報率只有 %！ 核心商圈周邊商鋪年推出很少，且鋪位大，總價高，而業(yè)內人士反映銷售難度很大，投資者則認為小面積、低總價商鋪很少。 5 4 3 2 1 1 2 3 4 5 商業(yè)開發(fā) 62 擬建設重要項目：深國投沃爾瑪項目蟄伏兩年，表現(xiàn)出商家的信心不足 ?深國投沃爾瑪 05年進入安陽，以極其優(yōu)惠的地價 128萬進入安陽消費者雖充滿期待，但動作十分緩慢。 經濟開發(fā)區(qū) 鐵西區(qū) 安東新區(qū) 北關區(qū) ?沃爾瑪項目：本應進駐本項目地塊 ， 但陰差陽錯拿下偏離核心商圈的紅旗路地塊 。 ?共占地 28畝 ， 商場約 ， 投資總額為 ， 因股東變故和對市場擔憂 ， 去年底才奠基 ， 計劃今年底開業(yè) ， 已沒有希望 。 簡評： 核心商圈資源向文峰中路轉移 ， 沃爾瑪項目不僅要偏離核心商圈 ， 還處于非城市發(fā)展方向上 ， 前景不容樂觀 。 商業(yè)物業(yè)開發(fā) 63 市場傳聞擬建設重要項目：丹尼斯蠢蠢欲動，兩大項目如果啟動，需要審慎關注 ?除聶村項目，傳聞丹尼斯欲在發(fā)貞元廣場附近開發(fā)大型商業(yè)項目。 ?另外，消費者看好的安東新區(qū)目前尚無大型商業(yè)設施規(guī)劃，只有義烏小商品城正在籌劃中。 經濟開發(fā)區(qū) 鐵西區(qū) 安東新區(qū) 北關區(qū) ?聶村項目：原建材市場計劃改建為商業(yè)設施 ， 現(xiàn)向外部招商 ， 丹尼斯有意進駐 ， 原計劃今年 5月就開工 ， 明年 10月投入使用 ， 通過打探 ， 沒有進展 。 ?該項目一期占地 80畝 ， 建筑面積 ， 地上 5層 、 地下一層 ， 如果丹尼斯或者有其他商家進駐 ， 將對分流新區(qū)消費力 。 簡評： 丹尼斯兩大項目如果布局成功 ， 將會最大分流消費力最強的鐵西 、 新區(qū)居民 ， 進而改變安陽商業(yè)格局 。 規(guī)劃項目 64 區(qū)域競爭結論：核心商圈地位將繼續(xù)保持，外圍項目對核心商圈競爭有限 從規(guī)劃以及城市商圈演變規(guī)律看 ， 核心商圈地位不會發(fā)生轉移 。 住宅板塊發(fā)展基本按照規(guī)劃進行 ， 消費力將重新布局 ， 但新的商業(yè)中心出現(xiàn)尚無跡象 。 商業(yè)物業(yè)開發(fā)量大 ， 但多在外圍 ， 核心商圈內較少 ， 外圍擬建項目不會構成實質性威脅 。 區(qū)域層面研究 65 商業(yè)市場格局處于單中心階段，只有一個核心商圈，周邊商業(yè)以專業(yè)市場為主 ?安陽城區(qū)建成面積 95平方公里，但目前只有一個真正意義上的商業(yè)核心。 ?核心商圈：由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四條城市道路交錯形成。經營面積約 20萬㎡，其內百貨商場、超市、專賣店等各種業(yè)態(tài)聚集。 ?專業(yè)市場：專業(yè)市場分布在文昌大道和文峰大道西端 ，經營面積近 30萬㎡，以家電、建材、內衣等為主，輻射整個豫北。 ?安鋼生活區(qū)：為服務安鋼職工的日常便民消費，檔次較低，尚未形成區(qū)域商業(yè)中心。 核心商圈 專業(yè)市場 專業(yè)市場 安鋼商圈 市政府 商業(yè)格局 66 序號 項目名稱 租金 1 工貿城 一層 2元 /平 /日 2 豫北興達汽 配城 /平 /日 3 鋼材市場 /平/日 4 輕紡城布匹 市場 /平 /日 5 開發(fā)區(qū)家電 批發(fā)市場 /平 /日 6 化工建材城 /平 /日 7 花鳥市場 1元 /平 /日 專業(yè)批發(fā)市場在營規(guī)模約 30萬㎡，但除工貿城外，其余經營不佳 6 7 13 8 10 12 11 9 5 4 1 2 3 水暖建材市場 1 工貿中心 2 商貿城 3 金橋小商品市場 4 萬通汽配中心 5 興達汽配城 6 7 豫北內衣城 8 輕紡城 9 世紀家園家具城 10 鋼材市場 13 華豫紡織工業(yè)園 11 花卉市場 12 五金交電市場 ?安陽的專業(yè)市場主要集中在城市的南部和西部，文昌大道、黃河大道兩側，文峰大道西側。 ?專業(yè)市場可實現(xiàn)的租金價格最高不超過 2元 /㎡ /日。 商業(yè)格局 67 核心商圈外圍主要城市道路的商業(yè)面積約 ㎡，城市其他區(qū)域仍有 10余萬㎡ ?核心商圈以北 ， 紅旗路 、人民大道陸續(xù)開發(fā)了美麗華購物廣場 、 金豪數(shù)碼城等商業(yè)設施 ， 但依然不能撼動核心商圈的地位 。 ?解放大道 、 彰德路 、 人民大道 、 紅旗路等分布了約 ， 其中街鋪規(guī)模接近 50%。 美麗華 金豪 賽博 居家宜 人民大道 解放大道 紫薇大道 彰 德 路 核心商圈 紅旗路 商業(yè)格局 68 核心商圈占地 ㎞ 2，在營面積約 20萬㎡，具有極強的吸引力和輻射力 ?核心商圈主要由四條城市道路交錯圍合形成：解放大道 、 北大街 、文峰南北街 、 彰德路 。 ?核心商圈包括北大街 、 中山街 、唐子巷 、 甜水井路以及眾多分支街巷 。 ?北大街是安陽的商業(yè)重地 ， 且周邊原有大量的政府單位機關 ， 購買力強 ， 尤其是位于城市中心 ， 交通便利 。 ?通過大量訪談我們發(fā)現(xiàn) ， 核心區(qū)商圈是 輻射全市及周邊縣鎮(zhèn)的城市級商業(yè)中心 ， 已經成為安陽市民購物的第一和唯一選擇 ， 對全市有著極強的吸引力和輻射力 。 根據調查，核心商圈內有 1000余家商家，總經營面積約 20萬平米，占城市全部商業(yè)（除去專業(yè)市場）的近 50%。 1 2 3 1 2 3 海鑫購物廣場 衛(wèi)東購物廣場 丹尼斯 商業(yè)格局 69 核心商圈年零售額估計：約 ，平均坪效 6000元 /年，丹尼斯最高接近 1萬 3 8 . 4 %3 5 . 2 %9 . 6 %8 . 8 %2 . 4 %3 . 2 %2 . 4 %50 元以下 5 0 1 0 0 元 1 0 0 2 0 0 元 2 0 0 3 0 0 元3 0 0 4 0 0 元 4 0 0 5 0 0 元 500 元以上安陽消費者一次性的消費額 ?根據調查 ， 核心商圈人均消費額度加權 ， 以日人流量 12萬人 、 25%平均提袋率計算 ， 年零售額超過 13億 。 商業(yè)格局 估算一：根據單次消費額計算，年零售額 13億元 ?根據調查數(shù)據測算 ， 購物頻率為 /周 ， 以此推算 ， 核心商圈內零售額為 52 25% 800000= 估算二：根據購物頻率和單次消費額，年零售額 ?集中式商業(yè)：丹尼斯坪效約 /年 ， 其他約是該數(shù)據的一半 ，那么集中商業(yè)年營業(yè)額約 。 ?街鋪：專賣店單店日平均最高營業(yè)額為 3000元 ， 以 2023為基準 ，取核心商圈 880家店鋪測算 ， 年零售額 。 估算三：根據零售面積和坪效，年零售額約 安陽 深圳東門 占地 ㎞ 2 營業(yè)面積 20萬 50萬 日客流量 12萬 40萬 零售額 12億 50億 安陽核心商圈 VS深圳東門 70 %%%%0%25%50%75%100%安陽核心商圈 遵義丁字口商圈 青島李村商圈 深圳東門商圈街區(qū)商業(yè) 集中商業(yè)核心商圈中街鋪比重超過 5成，集中式商業(yè)大力發(fā)展是大勢所趨 消費者訪談：“到處是商鋪了，亂亂的?！? 經營者、投資者：“商鋪太多了，處處是店?！? 街鋪比重高導致“滿眼是鋪”的商業(yè)景象 未來安陽的集中商業(yè)必將大行其道 ， 這是商業(yè)發(fā)展的必然選擇 ， 安陽一樣 。 商業(yè)發(fā)展研判 71 核心商圈內的競爭實質：延續(xù)原有商脈，重新構建商業(yè)分工體系 彰德路 文 峰 北 街 文 峰 南 街 解 放 路 唐子巷 海鑫 丹尼斯 文峰塔 中山街 北大街 紅旗路 衛(wèi)東 鐘樓 項目地塊 甜水井街 大院街 核心商圈內競爭實質 —— 延續(xù)現(xiàn)有商脈，分享客流。 打破均衡格局， 重新建立分工體系一起做大整個商圈。 競爭 共生 分工 核心商圈商業(yè)格局演變 72 丹尼斯一枝獨秀，占據了安陽商業(yè)的霸主地位，是安陽新式商業(yè)的代表 7 7 . 6 %8 . 0 %7 . 2 %5 . 6 % 1 . 6 %丹尼斯 華聯(lián) 衛(wèi)東購物廣場 海鑫購物廣場 美麗華購物廣場安陽消費者最喜歡的購物場所 7929428710100200300400500美麗華 海鑫 丹尼斯 衛(wèi)東%%%%%提袋率 女性比美麗華 海鑫 丹尼斯 衛(wèi)東人流進入情況（人 /5min） 提袋率和女性比 “人氣龍頭” 丹尼斯以 %超出其他商場 ?在調查中， %的消費者最喜歡去丹尼斯購物。而華聯(lián)、海鑫、衛(wèi)東、美麗華等僅占 23%，足以看出，丹尼斯在安陽商業(yè)中的地位。 ?女性比上，各集中商業(yè)女性的比例都超過了 50%，各集中商業(yè)都把主客戶群放在女性消費者身上。 競爭分析 核心商圈主力店 73 丹尼斯顯示出較大的滲透系數(shù)，商圈半徑最大，輻射人口最多 安東新區(qū)2%殷都區(qū)7%文峰區(qū)33%龍安區(qū)6%鐵西區(qū)16%北關區(qū)25%下屬縣市10%周邊地市1%丹尼斯輻射人群范圍 安東新區(qū)11%龍安區(qū)34%北關區(qū)33%文峰區(qū)11%下屬縣市11%衛(wèi)東輻射人群范圍 文峰區(qū)34%鐵西區(qū)33%北關區(qū)11%下屬縣市22%北關區(qū)67%文峰區(qū)33%美麗華輻射人群范圍 海鑫輻射人群范圍 ?丹尼斯輻射范圍最廣，城區(qū)、下屬縣市和周邊城市都受到不同程度的覆蓋。主要消費人群集中在文峰區(qū)、北關區(qū)和鐵西區(qū)，約占全部消費人群 74%。 ?海鑫其次，以文峰、鐵西和下屬縣市為主。 ?衛(wèi)東的影響力較小，以安陽城區(qū)為主。 ?美麗華的輻射范圍更小，以文峰和北關區(qū)的居民為主。 競爭分析 核心商圈主力店 74 丹尼斯開業(yè) 5年，引領了安陽商業(yè)的階段性升級 ?開業(yè)時間： 2023年初 ?規(guī)模： 營業(yè)面積 ㎡，西側有 130個停車位 ?經營業(yè)態(tài)： 百貨 +超市 ?經營檔次： 中檔品牌經營 ?經營方式： 百貨統(tǒng)一管理，超市自主經營 ?裝修設施： 外立面為明清建筑風格，內為現(xiàn)代時尚裝修。有 7個出入口， 2部自動扶梯，中央空調。 ?經營狀況： 安陽商業(yè)的代表 ,目前最為市民推崇的商業(yè)旺地，也是鄭州丹尼斯在河南地縣級市中經營狀況最好、盈利能力最強的門店，空臵率 2%。 ?租金水平： 180280元 /㎡ /月 開業(yè) 百貨業(yè)品牌進行關門調整 逐步成為安陽最火爆的商場 以其品牌號召力逐漸帶旺唐子巷、文峰中路一帶的商業(yè)，成為安陽品牌集中地 起步期 2023年初 2023年 5月 2023年 2023年后 調整期 成長期 成熟期 丹尼斯（安陽）的發(fā)展歷程 明清風格的外立面 時尚現(xiàn)代的內部裝修 競爭分析 核心商圈主力店 75 丹尼斯以超市 +百貨聯(lián)動的業(yè)態(tài)組合模式，中高檔次，但餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)缺乏 1F 2F 超市 服裝 鞋、皮具 精品 珠寶首飾 化妝品 餐