【正文】 特點(diǎn)： 地面地價較高、容積率低于硬核區(qū)、交通可達(dá)性好 功能： 停車場、交通樞紐、公寓式住宅、專業(yè)化市場、娛樂服務(wù)、部分零售、倉儲空間 特點(diǎn)： 峰值地價、容積率最高、交通可達(dá)性最好 功能 ： 零售商業(yè)、娛樂物業(yè)、辦公 特點(diǎn)： 容積率較低、交通可達(dá)性好 功能： 純居住為主 坡子街 D E F C A B 大 湘 江 道 解 放 西 路 太 平 路 湘江 人 民 路 核緣 區(qū) 硬核區(qū) 核緣以外 綜合一般規(guī)律和本項目地塊價值，判定本項目物業(yè)功能配比 建議本項目整體功能比例 商業(yè)：辦公：居?。?20%： 15% ： 65% 建議本項目硬核區(qū)及核緣區(qū)功能比例 商業(yè)：辦公：居?。?40%： 30% ： 30% 注：因不建議本項目建設(shè)純寫字樓物業(yè)，硬核區(qū)及核緣區(qū)的居住功能和辦公功能都是以公寓物業(yè)實(shí)現(xiàn)。 項目功能比例確定 182。 ?按商業(yè)比例 40％計算，商業(yè)面積為 ～ 。 項目整體定位 182。 各物業(yè)類型定位 如何挖掘潛在的商業(yè)價值是本項目成功的關(guān)鍵，本項目商業(yè)要通過走差異化道路，打造有別于長沙市場現(xiàn)有傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)的 MALL＋街坊式商業(yè) ，形成項目核心競爭力。 地塊容積率確定及分配 182。 我國已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 排行榜 （ 1） 我國已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 排行榜 （ 1） 在我國 73家 MALL排行榜中，長沙沒有 1家上榜，長沙的現(xiàn)代商業(yè)明顯落后了 ?長沙市社會消費(fèi) 品零售 總額以每年 16%的速度增長 ?長沙號稱超過 1萬平米的大型商場已達(dá)到 40多家 ?長沙是《 世界 商業(yè)評論》 所 評選 出來的“中 國 100最佳商 業(yè) 城市”排行榜（包括 港澳臺地區(qū) ）的第 29名 。 四大領(lǐng)航國際品牌主力店 1. 國內(nèi)一線品牌的時尚生活百貨。 法國（ R233。 價格定位 ?參照 2023年坡子街及解放西路臨街商鋪售價，考慮到本項目入市時間、定位、檔次作適當(dāng)修正，非常湘江 block Mall商鋪均價 25000元 /平米。 項目功能比例確定 182。 ?建筑具有公建化立面效果，建筑設(shè)計上做出通透感。 本項目公寓價格＝本項目得分權(quán)重單價 /權(quán)重總分 =85 / ＝ /平方米 商務(wù)公寓的價格定位 —— 既是本項目的目標(biāo)，也是項目差異化價值體系的策略 項目價格定位以市場為參照，以產(chǎn)品為依托，以目標(biāo)為導(dǎo)向： 本項目的商務(wù)公寓價格定位： 需要說明的是，以上價格均作為項目的目標(biāo)控制性價格，在實(shí)際定價的過程中，項目的價格將會依據(jù)當(dāng)時的市場狀況、自身產(chǎn)品素質(zhì)、項目開發(fā)階段等進(jìn)行調(diào)整。 項目價格定位以運(yùn)達(dá)國際廣場的酒店式公寓為參照（不包括裝修 5000元 /平米），以產(chǎn)品為依托，以目標(biāo)為導(dǎo)向： 本項目的酒店式公寓價格定位 （不包括裝修） 需要說明的是，以上價格均作為項目的目標(biāo)控制性價格，在實(shí)際定價的過程中，項目的價格將會依據(jù)當(dāng)時的市場狀況、自身產(chǎn)品素質(zhì)、項目開發(fā)階段等進(jìn)行調(diào)整。 地塊容積率確定及分配 182。 建筑風(fēng)格：以簡捷、明快、挺拔高層建筑與外觀形象造成視覺沖擊，樹立地標(biāo)形象 濱江豪宅主力戶型推薦 130 ~144平米 結(jié)論 ?江景住宅市場上主力戶型以 110130平米的 3房 2廳2衛(wèi)， 140170平米的 4房 2廳 2衛(wèi)為主； ?根據(jù)宏觀調(diào)控，建議項目主力戶型以 130144平米為主。 本項目住宅價格＝本項目得分權(quán)重單價 /權(quán)重總分 =87 3390 / ＝ /平方米 濱江豪宅的價格定位 —— 既是本項目的目標(biāo)，也是項目差異化價值體系的策略 需要說明的是，以上價格均做為項目的目標(biāo)控制性價格，在實(shí)際定價的過程中，項目的價格將會依據(jù)當(dāng)時的市場狀況、自身產(chǎn)品素質(zhì)、項目開發(fā)階段等進(jìn)行調(diào)整。 3. 啟動位置要能與在建的坡子街項目聯(lián)動，易于形成規(guī)模優(yōu)勢。 7. 啟動期通過國際公寓樹立區(qū)域價值標(biāo)桿，帶動后期住宅的價值實(shí)現(xiàn)。 4 . 9 46 . 1 98 . 6 79 . 9 17 . 0 98 . 17 . 7 66 . 7 66 . 6 17 . 0 27 . 4 37 . 8 48 . 2 445678910 1 0 % 5 % 0 5% 10%銷售收變化率 拆遷成本變化率 工程成本變化率變化率 稅后利潤（億元） 方案二敏感性分析結(jié)果表 方案二項目敏感性分析 ?本項目的銷售收入、租金收入、拆遷成本、工程成本三個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響很大。 建議項目整體容積率 ～ 5，其中外城 6，內(nèi)城 4。 12:18:3512:18:3512:181/22/2023 12:18:35 PM ?1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 1月 22日星期日 下午 12時 18分 35秒 12:18: ?1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 12時 18分 35秒 下午 12時 18分 12:18: ?沒有失敗，只有暫時停止成功！。 12:18:3512:18:3512:18Sunday, January 22, 2023 ?1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 下午 12時 18分 :18January 22, 2023 ?1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 12:18:3512:18:3512:181/22/2023 12:18:35 PM ?1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :18:3512:18:35January 22, 2023 ?1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 12時 18分 35秒 下午 12時 18分 12:18: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 1月 下午 12時 18分 :18January 22, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 12:18:3512:18:3512:18Sunday, January 22, 2023 ?1知人者智，自知者明。 下午 12時 18分 35秒 下午 12時 18分 12:18: ?楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 22日星期日 下午 12時 18分 35秒 12:18: ?1楚塞三湘接，荊門九派通。 12:18:3512:18:3512:181/22/2023 12:18:35 PM ?1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 1月 下午 12時 18分 :18January 22, 2023 ?1行動出成果，工作出財富。 12:18:3512:18:3512:18Sunday, January 22, 2023 ?1乍見翻疑夢，相悲各問年。 預(yù)祝金外灘項目開發(fā)圓滿成功！ 魅力新長沙 城市天際線 The End. ?靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 1 2 . 3 41 3 . 5 61 5 . 9 91 7 . 2 11 5 . 6 71 4 . 4 21 5 . 4 91 5 . 1 31 4 . 0 61 3 . 9 11 4 . 3 41 4 . 7 71 5 . 2 11 5 . 6 41 4 . 3 31 3 . 8 81 5 . 2 212131415161718 1 0 % 5 % 0 5% 10%銷售收變化率 拆遷成本變化率工程成本變化率 租金變化率變化率 稅后利潤（億元） 報告回顧 如何通過項目開發(fā)使區(qū)域成為長沙新中心？ 通過長沙第一 MALL、街坊式商業(yè)街區(qū) BLOKC MALL、濱江風(fēng)情商業(yè)街的打造，復(fù)合居住、辦公功能形成混合緊湊的、以商業(yè)為核心驅(qū)動力的長沙城市新中心。 2. 地下車庫面積不計入容積率，住宅車位銷售 70年使用權(quán)。 5. 打造商業(yè)驅(qū)動型城市新中心，首先啟動商業(yè)，從而帶動周邊土地升值。 ?商業(yè)的檔次要求 ?不能影響辦公、居住環(huán)境 ?利潤最大化 ?吸引人氣、帶熱區(qū)域 ?標(biāo)志性 ?為公寓和住宅提供完善配套、信息平臺 ?個體差異所在、活力的核心 相互限制 相互支持關(guān)系 ?為商業(yè)帶來商務(wù)消費(fèi)人流 ?資源平臺、提升品質(zhì) ?現(xiàn)金流來源 ?為商業(yè)帶來高消費(fèi)人流和旅游租客 ?資源平臺、提升品質(zhì) ?現(xiàn)金流來源 ?標(biāo)志性 ?定義大盤形象 ?定義檔次 ?為商業(yè)帶來住家消費(fèi)人流 ?現(xiàn)金流來源 通過各類社區(qū)的特征比較，本項目建成后將是一個以商業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合商務(wù)辦公、居住功能的混合、活力、高效率的緊湊型都市社區(qū) 我們的研究思路 本項目物業(yè)類型組合判斷 ? 商業(yè)驅(qū)動型城市中心功能體系及物業(yè)組合 ? 長沙房地產(chǎn)專項市場分析 ? 本項目物業(yè)組合判斷 本項目中心化發(fā)展模式判斷 ? 模式一：政務(wù)驅(qū)動型 ? 模式二：商務(wù)驅(qū)動型 ? 模式三：商業(yè)驅(qū)動型 ? 項目條件擬合度分析 項目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 ?項目整體定位 ?項目功能比例 ?地塊容積率確定及分配 ?各物業(yè)類型定位 通過怎樣的物業(yè)組合分?jǐn)偢甙旱牡貎r成本？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價值？ 如何通過項目開發(fā)使區(qū)域成為長沙新中心？ 如何確定項目合理的容積率？ 項目分期策略 ?項目分期 ?啟動策略 ?經(jīng)濟(jì)測算 啟動原則 1. 啟動期回收 13個億的地價成本和拆遷成本。 城市內(nèi)具有穩(wěn)定高收入群體，如省人民醫(yī)院、長沙中醫(yī)院醫(yī)生、律師、公務(wù)員；自由工作，如演藝界人士等； 長沙周邊城市的客戶，例如湘潭、郴州等；區(qū)域的原住民；投資客； 核心驅(qū)動力： 注重生活品質(zhì)，有投資觀念的私營業(yè)主 注重生活品質(zhì)的高校老師 留戀區(qū)域的政府公務(wù)員、泛公務(wù)員 追求市中心的生活質(zhì)量，改善居住環(huán)境的企業(yè)的工作人員 客戶特征： 年齡 35~45歲之間，追求新生活品質(zhì)的一群 居住為主，投資為輔 核心客戶 AIO量表 —— 長沙注重品質(zhì)生活的私營業(yè)主、河西高校老師、城市內(nèi)企事業(yè)單位的管理層 價格策略 根據(jù)市場比較法，對住宅均價做初步研究 ?根據(jù)定價影響因素通