【正文】 拼別墅 平均銷(xiāo)售 10套 /月 無(wú)明顯資源 23萬(wàn)平米 本項(xiàng)目 獨(dú)棟 —— 近觀雪山 特色高爾夫 完善配套 —— 本項(xiàng)目首期銷(xiāo)售體量 保守估計(jì)在 5萬(wàn) /平米左右 Q3 開(kāi)發(fā)分期 分期 銷(xiāo)售量假設(shè) 首期 （含8000平米商業(yè)） 二期 約 8萬(wàn)平米 三期 12萬(wàn)平米 合計(jì) 約 26萬(wàn)平米 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)52 開(kāi)發(fā)分期區(qū)域選擇： 規(guī)劃分期原則： ?首期項(xiàng)目立勢(shì)，驅(qū)動(dòng)度假市場(chǎng)； ?主打市場(chǎng)快銷(xiāo)產(chǎn)品形式； ?二期鞏固市場(chǎng)地位，持續(xù)銷(xiāo)售； ?3期借勢(shì)后續(xù) 18洞高爾夫及綠化進(jìn)一步拉升物業(yè)價(jià)值； 1730畝可建設(shè)用地 東側(cè)山體 B4 B2 A B3 C5 C6 2600畝租用地 ?因此要首先啟動(dòng)部分商業(yè)地塊，展示區(qū)域活力； A地塊部分啟動(dòng)； ?景觀高爾夫別墅為入市核心產(chǎn)品，保證施工連續(xù)性， B3地塊啟動(dòng)； 因此 部分 A地塊 +B3地塊作為啟動(dòng)區(qū) ，通過(guò)部分商業(yè)展示、高爾夫、會(huì)所及景觀住宅啟動(dòng)區(qū)域市場(chǎng) ?由于 B2+B4地塊 位于活力區(qū)附近，同時(shí)可享受 2600畝景觀，因此價(jià)值最高， 三期進(jìn)行開(kāi)發(fā) ，以實(shí)現(xiàn)高溢價(jià) ?C5+C6地塊位于活力區(qū)較遠(yuǎn)，需借勢(shì)剩余 A地塊開(kāi)發(fā)之勢(shì)，拉升該區(qū)域地塊價(jià)值， 因此 C5+C6及剩余 A地塊作為二期進(jìn)行開(kāi)發(fā) 啟動(dòng)區(qū) 二期 三期 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)53 項(xiàng)目整體規(guī)劃分期及體量安排 分期 功能 體量（ m2） 作用 啟動(dòng)期 商業(yè) 5000 展示文化氛圍，形成區(qū)域核心亮 點(diǎn) 會(huì)所 3000 支撐高端形象，滿(mǎn)足高爾夫球客 需求 9洞高爾夫 —— 帶動(dòng)住宅物業(yè)銷(xiāo)售 度假別墅 50000 回現(xiàn)主力 二期 VILLA酒店 12023 繼續(xù)拉升區(qū)域價(jià)值，完善功能， 實(shí)現(xiàn)住宅溢價(jià) 度假別墅 70000 盈利主體 旅游度假設(shè)臵 —— 拉升區(qū)域人氣，豐富區(qū)域功能 18洞高爾夫 —— 高標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)投入，鞏固高端區(qū)域 形象，繼續(xù)牽引高端客戶(hù) 三期 度假別墅 120230 盈利主力，實(shí)現(xiàn)綠潤(rùn)最大化 旅游度假設(shè)施 —— 形成區(qū)域認(rèn)知，功能區(qū)域完整 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)54 納西文化挖掘 2 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)55 挖掘納西文化的精髓 “納西文化的挖掘 ” 如何挖掘納西文化精神內(nèi)涵？ ?以納西文化為主線(xiàn)，它的精神內(nèi)涵是什么？ ?我們需要講述怎樣的一個(gè)人文“故事”？ 我們需要從承接納西文化載體來(lái)探究它的精神內(nèi)涵 …… ？ 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)56 ” 麗江意象 精神家園 純凈 神秘 人間天堂 多民族 麗江古鎮(zhèn) 玉龍雪山 古老 傳說(shuō) 大研古城 納西文化挖掘 瀘沽湖 房地產(chǎn)智庫(kù)納西民族的起源 ?唐代的“磨些蠻”和中國(guó)古代西部地區(qū)的羌人有著淵源關(guān)系，他們是古代南遷的羌人。 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)59 凡此種種生活均在納西院落內(nèi)完成，從生到死、循環(huán)往復(fù)，因此院落承載著納西人太多的記憶 …… 隨著農(nóng)耕時(shí)代的發(fā)展，木楞房逐漸被淘汰， 之后 “ 三房一照壁 ” 的 “ 宅院 ”整整影響納西人近千年， “ 宅院 ” 已然成為納西人生命的靈都 工作、生產(chǎn) 學(xué)習(xí) 婚喪嫁娶 飲食起居 家庭生活 痛苦與快樂(lè) 兒孫滿(mǎn)堂 家門(mén)榮耀 …… 成功與失敗 一生之城 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)60 在納西院落內(nèi) —— 可以遙想歷史，幻想納西先人的生活景象 可以欣賞堂前屋后一草一木，努力找尋納西人散落的生活信息 可以在歷史和現(xiàn)實(shí)切換間，獲得心靈的放松，精神的自由 …… 可以在私密的空間內(nèi)，放飛自己的心情，忘卻現(xiàn)實(shí)的差距 …… 在院子里尋找納西的背影 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)61 但反觀麗江新建筑，院落精神內(nèi)涵無(wú)存，新材料和建筑形態(tài)現(xiàn)代化蠶食著彌久留新的院落文化 天域陽(yáng)光 建筑作為文化內(nèi)涵的代表形態(tài)，須與大環(huán)境的文化形態(tài)相符合，和諧之美才能迸發(fā)，才能達(dá)到激蕩心靈的效力 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)62 場(chǎng)所精神缺失導(dǎo)致整體魅力喪失，有形無(wú)神，靈動(dòng)點(diǎn)綴物的缺少致使產(chǎn)品缺少核心吸引力 院落中照壁、花池、座椅、花草都會(huì)勾起現(xiàn)代人對(duì)遙遠(yuǎn)的納西文化的好奇，從而暫時(shí)脫離現(xiàn)實(shí)煩惱，獲得持續(xù)放飛心情的歡愉 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)63 代表項(xiàng)目悅榕莊，意境氛圍感較好，但風(fēng)格上納西元素運(yùn)用較少，無(wú)法展現(xiàn)納西文化精髓，產(chǎn)品與大環(huán)境脫節(jié) 納西文化挖掘不夠，與麗江整體的和諧度較差 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)64 那么我們從一個(gè)新的視角：重新審視納西文化之源（以玉湖村為切入點(diǎn)） m 房地產(chǎn)智庫(kù)65 材料原生、就地取材 火山巖 尊重自然、并于自然和諧共生，追求人與自然的和諧和統(tǒng)一 粗放的建筑理念卻體現(xiàn)與自然和諧共生 村落依山而建，因勢(shì)就形 天然木材 m 房地產(chǎn)智庫(kù)66 親近自然是納西人樸實(shí)的愿望 —— 家家戶(hù)戶(hù)栽種花草樹(shù)木、門(mén)窗多雕有花鳥(niǎo)圖案，營(yíng)造鳥(niǎo)語(yǔ)花香、清晰宜人的庭院花園 m 房地產(chǎn)智庫(kù)67 圍合布局，私密與開(kāi)放的一步之遙，隱藏著出則繁華、入則私密的玄機(jī) 納西民居以面闊三開(kāi)間為一單體單元叫 “ 一坊 ” ，以一樓一底二層樓為主，以院子為中心組成內(nèi)庭院 二房一轉(zhuǎn)角 三房一照壁 四房五天井 走馬樓 建筑以庭院為核心，散落布臵，內(nèi)開(kāi)放，外封閉的開(kāi)合空間，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外迥異的活動(dòng)空間 m 房地產(chǎn)智庫(kù)68 院落作為納西人生活的重要載體，是納西民族精神寄托，心靈凈地 ?即使已參加工作的納西人，本可以在單位里分到住房，但他還是鐘情于自己的宅院。 院落是 納西民族的精神寄托，心靈的凈地， 同時(shí)也是納西民族傳統(tǒng)的承載，納西民族的靈魂基因 m 房地產(chǎn)智庫(kù)69 因此， 自然 、 私享空間 與 心靈凈地 的基因永久的印刻在納西院落內(nèi)，也成就了麗江獨(dú)特魅力 價(jià)值主張 主要載體 納西院落 人與自然和諧共生 心靈凈地 私享空 間 m 房地產(chǎn)智庫(kù)70 總結(jié)：納西文化挖掘思考路徑 一種現(xiàn)實(shí) 一種批判 一個(gè)新視角 一種精神 一個(gè)載體 納西文化挖掘 思考路徑 世界的麗江 ?項(xiàng)目總占地 310萬(wàn)平方米， 18洞高爾夫球場(chǎng) 功能區(qū) 數(shù)量 面積（ m2） 后勤配套 機(jī)械房 /電力房 /電梯 280 員工休息室、化裝市及存物室 60 維修站 33 洗衣房 24 儲(chǔ)藏室 89 總使用面積 （不含交通面積） 4373 室外運(yùn)動(dòng) 水池 269 池畔平臺(tái) 1055 網(wǎng)球場(chǎng) 5座 附屬設(shè)施 建筑玄關(guān) 雜貨店 直升飛機(jī)場(chǎng) 停車(chē)位 161個(gè) m 房地產(chǎn)智庫(kù)90 高爾夫會(huì)所功能空間規(guī)模借鑒（ 2/2）：美國(guó)，佛羅里達(dá)州Bonita Springs，鵜鶘窩（ Pelican’s Nest）俱樂(lè)部 功能區(qū) 數(shù)量 面積（ m2） 接待 /管理中心 休息及寄物處 22 俱樂(lè)部管理處 11 餐飲服務(wù)處 餐廳 87 廚房 24 廚房?jī)?chǔ)藏室 3 露天座位 104 高球運(yùn)動(dòng)功能 高爾夫用品專(zhuān)賣(mài)店 109 男用存物室、休息室及化裝室 38 女用存物室、休息室及化裝室 27 高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處 156袋 32 高爾夫球車(chē)停放處 72臺(tái) 302 高爾夫球車(chē)清理維修中心 23 存物室 —— 高爾夫球鞋 228 后勤配套 儲(chǔ)藏室 12 動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng) 16 建筑總面積 810 附屬設(shè)施 停車(chē)位 55個(gè) ?項(xiàng)目處于高爾夫住宅社區(qū)內(nèi)； ?社區(qū)內(nèi)共有 175個(gè)居住單元； ?項(xiàng)目總占地 150萬(wàn)平方米， 18洞高爾夫球場(chǎng) m 房地產(chǎn)智庫(kù)91 通過(guò)案例對(duì)比借鑒，設(shè)臵本項(xiàng)目基本的高球功能空間大小 基本功能 中信山與湖 旗魚(yú)尖（ Sailfish Point）俱樂(lè)部 鵜鶘窩（ Pelican’s Nest）俱樂(lè)部 接待中心 12001400平米 248平米 33平米 高球運(yùn)動(dòng)功能 1120平米 600平米 500550平米 后期配套 480平米 480平米 28平米 面積設(shè)臵原則： ?按照目前麗江古城高爾夫和雪山高爾夫的日接待 150人的情況來(lái)看，功能空間不宜太大 ?后期配套考慮未來(lái)接待能力提高，適當(dāng)放大 ?接待中心面積適當(dāng)縮小，實(shí)現(xiàn)私密空間感覺(jué) ?高球運(yùn)動(dòng)功能以舒適性為宜 基本功能 本項(xiàng)目 接待中心 200平米 高球運(yùn)動(dòng)功能 600平米 后期配套 200平米 m 房地產(chǎn)智庫(kù)92 結(jié)合麗池會(huì)所功能設(shè)臵，本項(xiàng)目 3000平米面積分配如下： 功能區(qū) 數(shù)量 面積（ m2） 接待 /管理中心 休息及寄物處 120 俱樂(lè)部管理處 80 高球運(yùn)動(dòng)功能 高爾夫用品專(zhuān)賣(mài)店 120 男用存物室、休息室及化裝室 40 女用存物室、休息室及化裝室 40 高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處 156袋 60 高爾夫球車(chē)停放處 72臺(tái) 300 高爾夫球車(chē)清理維修中心 20 存物室 —— 高爾夫球鞋 228 20 后勤配套 機(jī)械房 /電力房 /電梯 100 員工休息室、化裝市及存物室 60 洗衣房 40 餐飲區(qū) 餐廳、廚房 400 休閑娛樂(lè)區(qū) SPA 500 養(yǎng)生休閑區(qū)（含客房） 700 雪茄房、紅酒房 100 棋牌娛樂(lè)室、健身房 200 酒吧 100 合計(jì) 3000平米 麗池會(huì)所功能分配： ?1層：洗?。?800平米含大廳和接待） ?2層：休息大廳、書(shū)吧、餐飲區(qū)（ 800平米） ?3層：養(yǎng)生包房、貴賓休閑專(zhuān)區(qū)、雪茄房、紅酒房、棋牌娛樂(lè)室 ?4層：客房（ 800平米） ?5層：酒吧、健身房（ 800平米） m 房地產(chǎn)智庫(kù)93 高爾夫球會(huì)布局 KPI A. 客戶(hù)進(jìn)入球場(chǎng)的路線(xiàn)與進(jìn)入會(huì)所的車(chē)行、人行路線(xiàn)不交差； B. 球童進(jìn)入球場(chǎng)路線(xiàn)與球員路線(xiàn)截然分設(shè)、互不干擾； C. 會(huì)所主體為兩層，不可太高，以防止建筑物破壞自然環(huán)境，也不可太低，以便從會(huì)所內(nèi)看到球場(chǎng)景色； D. 行政管理區(qū)和后勤保障區(qū)設(shè)在一層或或半地下室，與客戶(hù)主要行走路線(xiàn)區(qū)域有所隔離； E. 高球服務(wù)區(qū)位于臨近球場(chǎng)的一側(cè)，球童辦、球車(chē)庫(kù)、出發(fā)臺(tái)會(huì)所一層末端； F. 公共活動(dòng)區(qū)位于二層，與客房區(qū)要相互區(qū)隔，確保客房部分的安靜與安全； G. 大廳是會(huì)員休息、交流、等候的主要場(chǎng)所，使用率高，和球場(chǎng)關(guān)系密切，一般設(shè)臵于會(huì)所中軸線(xiàn)接近球場(chǎng)處； H. 接待處位于會(huì)所入口，便于打球登記； I. 餐廳和客房應(yīng)占據(jù)景觀最佳的位臵，將辦公、洗浴、輔助用房等可布臵在臨近道路的一側(cè)； J. 停車(chē)場(chǎng)盡量靠近會(huì)所入口，并減少對(duì)球場(chǎng)環(huán)境的影響； m 房地產(chǎn)智庫(kù)94 會(huì)所意向展示 文化商業(yè)街 VILLA酒店 會(huì)所外觀 SPA 餐飲 高爾夫接待 雪茄紅酒房 m 房地產(chǎn)智庫(kù)95 文化商業(yè)街發(fā)展計(jì)劃： ? 納西文化博物館 文化展示 文化復(fù)興 ? 文化休閑功能 ?歷史與現(xiàn)實(shí)碰撞 ? 東巴文字書(shū)院 ?東巴文化論壇 ?東巴造紙 ?東巴手工藝品制作 圍繞納西文化的精髓：自然和諧、私密、心靈修復(fù) 制定本項(xiàng)目文化承接 4大發(fā)展計(jì)劃： 文化傳承 文明發(fā)展 文化商業(yè)街 m 房地產(chǎn)智庫(kù)96 文化商業(yè)業(yè)態(tài)及面積區(qū)間 吃 娛樂(lè) 商業(yè)業(yè)態(tài) 購(gòu) 運(yùn)動(dòng) 體驗(yàn) 休閑 業(yè)態(tài)設(shè)臵原則： ?文化展示 ?與會(huì)所功能形成補(bǔ)充 ?差異化、特色化 功能區(qū) 主要功能 接待 /管理中心 休息及寄物處 俱樂(lè)部管理處 高球運(yùn)動(dòng)功能 高爾夫用品專(zhuān)賣(mài)店 男用存物室、休息室及化裝室 女用存物室、休息室及化裝室 高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處 高爾夫球車(chē)停放處 高爾夫球車(chē)清理維修中心 存物室 —— 高爾夫球鞋 后勤配套 機(jī)械房 /電力房 /電梯 員工休息室、化裝市及存物室 洗衣房 餐飲區(qū) 餐廳、廚房 休閑娛樂(lè)區(qū) 洗浴 養(yǎng)生休閑區(qū)（含客房） 雪茄房、紅酒房 棋牌娛樂(lè)室、健身房 酒吧 確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)形式 m 房地產(chǎn)智