【正文】 萬(wàn)噸，被稱為“中國(guó)第一倉(cāng)” 146家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入住園區(qū)。 大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) 綜合性商貿(mào)物流園區(qū) 現(xiàn)代都市型配送物流園 中心城區(qū)外擴(kuò) 重新定位 空地新建 部分倉(cāng)庫(kù)改造 土地產(chǎn)值壓力 環(huán)境改善壓力 產(chǎn)業(yè)升級(jí)壓力 基礎(chǔ)設(shè)施改善 部分拆遷 電子信息平臺(tái)搭建 ?有空地約 10萬(wàn)平方米 ?先后改造倉(cāng)庫(kù) 6萬(wàn)平米 ?拆遷倉(cāng)庫(kù) 9萬(wàn)平米 ?調(diào)整、改造原有的市場(chǎng) ?彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)缺乏家用電器市場(chǎng)的空白，重點(diǎn)發(fā)展家居市場(chǎng) . ?在汽車方面，重點(diǎn)發(fā)展高檔家用汽車和名車 ?調(diào)研藥材市場(chǎng)與周邊關(guān)系，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，重點(diǎn)發(fā)展 轉(zhuǎn)化模式 68 從筍崗整體建筑形態(tài)來(lái)看，幾乎都是經(jīng)舊廠房改造而成的各種辦公和商場(chǎng)等物業(yè) 廠房 服裝批發(fā)市場(chǎng) 平安保險(xiǎn)總部 寫(xiě)字樓辦公物業(yè) 二手家電市場(chǎng) 69 筍崗物流園 —— 依賴 物流倉(cāng)儲(chǔ)驅(qū)動(dòng) 區(qū)域的商貿(mào)和居住發(fā)展。 ?從營(yíng)業(yè)收入看， 汽車及配件、建材家居及醫(yī)藥 三類產(chǎn)品 05年的營(yíng)業(yè)收入為 ， 占比%，其中汽車為 48億，增長(zhǎng) 24%。 ? 2023年區(qū)域內(nèi)及周邊的乘用車銷售量、銷售額分別占全市的 20％和 16％。 ? 其中僅亞洲醫(yī)藥公司一家，已形成專門(mén)從事醫(yī)藥、中藥材、醫(yī)療器械批發(fā)零售模式，經(jīng)營(yíng)品種達(dá) 6000多種，其中全國(guó)及區(qū)域代理品種數(shù)十種，與多家品牌醫(yī)藥集團(tuán)建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系 ? 筍崗醫(yī)藥市場(chǎng)整體業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)各省份，銷售網(wǎng)絡(luò)遍及全國(guó)各大城市。 ?結(jié)合原有商業(yè)或產(chǎn)業(yè)環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善環(huán)境。 ?改造部分舊有物業(yè)，同時(shí)利用閑臵土地，修建部分物業(yè)。 調(diào)整產(chǎn)業(yè)產(chǎn)結(jié)構(gòu) 案例 1 德國(guó) .魯爾工業(yè)園 武漢 .漢正街工業(yè)園 產(chǎn)業(yè)升級(jí) 2 青島 .四方區(qū)工業(yè)區(qū) 案例啟示 產(chǎn)業(yè)聚集 3 第三意大利 對(duì)于我們園區(qū)本身： ?缺乏優(yōu)勢(shì)的特色產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈； ?缺乏龍頭性企業(yè)； ?缺乏產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)； ?缺乏教育科研資源 ?我們能否結(jié)合外部產(chǎn)業(yè)發(fā)展，選擇出適合自己的產(chǎn)業(yè)？ 對(duì)本項(xiàng)目啟示 案例總結(jié) ?具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或產(chǎn)業(yè)影響力 ?政府資金的高投入和強(qiáng)勢(shì)性政策支持 ?特色產(chǎn)業(yè)和龍頭企業(yè) ?良好的科研教育資源和技術(shù)能力 ?大量同類型企業(yè)的集中 ?構(gòu)筑了良好的區(qū)域產(chǎn)業(yè)空間網(wǎng)絡(luò) 都市型服務(wù)業(yè) 4 上海 .市北工業(yè)園 武漢 .漢正街工業(yè)園 深圳 .筍崗物流園 ?有商貿(mào)的歷史背景或區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?產(chǎn)業(yè)分散，無(wú)特色或，缺乏龍頭企業(yè)。 依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢(shì)，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。 集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地 南京 為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場(chǎng) 無(wú)錫產(chǎn)業(yè) 79 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，無(wú)錫二產(chǎn)占主導(dǎo)，三次處于發(fā)展趨勢(shì)且檔次提高。 ? 隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)下降，二產(chǎn)與三產(chǎn)比例都增加，三產(chǎn)的比例雖經(jīng)歷了下降到增長(zhǎng)的過(guò)程，但檔次逐漸提高。 第二產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 無(wú)錫產(chǎn)業(yè) 2023年工 業(yè)TOP5行 業(yè)產(chǎn)值占比%%%%%% % % % % %總產(chǎn)值占比電氣機(jī)械制造業(yè) 化工 紡織業(yè) 通訊電子設(shè)備制造 黑色金屬 2023年工 業(yè)TOP5行 業(yè)產(chǎn)值占比%%%%%% % % % %總產(chǎn)值占比電氣機(jī)械制造業(yè) 化工 紡織業(yè) 通訊電子設(shè)備制造 黑色金屬 80 從產(chǎn)業(yè)分布來(lái)看，城市北面如錫山、惠山、江陰重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；城市南面如新區(qū)、濱湖區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。是無(wú)錫市規(guī)劃中“四園八區(qū)”之一。 ?現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)背景：冶金及金屬制品、機(jī)械和化工等產(chǎn)業(yè) ?產(chǎn)業(yè)定位：長(zhǎng)三角地區(qū) 加工制造中心 ，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化。產(chǎn)業(yè)的聚集優(yōu)勢(shì)還不突出，汽車產(chǎn)業(yè)處于起步階段。 特色行業(yè)表現(xiàn)不明顯。 布 局 規(guī) 劃 發(fā) 展 方 向 一個(gè)基地 在惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā) 區(qū)打造惠山服務(wù) 外包基地 在惠山大道以東、政和大道南。 經(jīng)濟(jì)分析 生命科技園、汽車產(chǎn)業(yè)園等基本建成，而風(fēng)電產(chǎn)業(yè)園還處于起步階段。 ?從歷年的地區(qū)生產(chǎn)總值看，發(fā)展速度較為緩慢。 ?三大未來(lái)產(chǎn)業(yè)： 生物制藥、汽車工業(yè)、風(fēng)電產(chǎn)業(yè)。 ?與江陰毗鄰，有滬寧、錫澄、錫宜三條高速。 無(wú)錫產(chǎn)業(yè) 81 惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)由“一城三園一區(qū)”構(gòu)成的綜合型園區(qū)，現(xiàn)以 傳統(tǒng)的冶金和機(jī)械產(chǎn)業(yè)為主 ，未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展 現(xiàn)代制造業(yè)和城區(qū)綜合配套 。 ? 在二產(chǎn)業(yè)中，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，比如紡織、冶金及金屬、機(jī)械裝備等仍然是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 三次產(chǎn)業(yè)比列結(jié)構(gòu)3 . 6 2 . 8 2 . 2 1 . 7 1 . 6 1 . 45 4 . 9 5 7 . 5 5 7 . 6 6 0 . 5 5 9 . 6 5 8 . 54 1 . 5 3 9 . 7 4 0 . 23 7 . 8 3 8 . 8 4 0 . 10%20%40%60%80%100%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年第一產(chǎn) 第二產(chǎn) 第三產(chǎn)? 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，第二產(chǎn)業(yè)一直占最大比例，處于 57%以上。 上海 蘇州 揚(yáng)州 無(wú)錫 杭州 寧波 嘉興 常州 鎮(zhèn)江 南通 舟山 臺(tái)州 泰州 湖州 紹興 核 心 —— 對(duì)外窗口 第一圈層 —— 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地 第二圈層 —— 專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場(chǎng) 第三圈層 —— 原材料基地 上海將重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長(zhǎng)江三角洲城市群的 綜合服務(wù)中心 ；同時(shí)上海國(guó)際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長(zhǎng)三角對(duì)外窗口的功能。 第三圈層 原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。 KEY3 KEY2 KEY1 75 經(jīng)過(guò)分析，產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)和聚集等需要園區(qū)具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政府強(qiáng)勢(shì)的支持。 政府的支持和漸進(jìn)式的改造模式 ?根據(jù)城市或區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃定位產(chǎn)業(yè)。 ?在原有產(chǎn)業(yè)或商業(yè)的基礎(chǔ)上，結(jié)合城市需求，實(shí)行與城市發(fā)展的融合。 ? 深圳人才大市場(chǎng)在全國(guó)有極高的知名度，其擁有 2萬(wàn)平方米的場(chǎng)地和 200個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位，平時(shí)每天都有 130家以上的單位進(jìn)場(chǎng)，求職者達(dá) 1萬(wàn)多人次 ? 緊鄰的羅湖人才市場(chǎng)，也是為我市一個(gè)重要的人才交流平臺(tái)，自 1995年成立以來(lái)，每年都有 3000多家單位入場(chǎng)招聘，每年提供工作崗位達(dá) 4萬(wàn)個(gè) ? 兩個(gè)人才市場(chǎng)，帶動(dòng)了寶安北的人流量，每天都有成千上萬(wàn)的求職者來(lái)到這里，懷揣自己的夢(mèng)想奔走在日益繁榮的寶安北，也給這里帶來(lái)了旺盛的人氣。 71 “ 購(gòu)車要逛筍崗”現(xiàn)已成了許多深圳人的消費(fèi)常識(shí) ,其銷售量共占據(jù)深圳整體汽車銷售總量的 1/5 ? 深圳規(guī)模最大的新車和二手車交易市場(chǎng) ? 包括有汽配商店， 4S店以及二手車交易中心。 三大支柱產(chǎn)品收入情況（億）48, 82%8, 14%, 4%汽車及配件 建材及家居 醫(yī)藥?園區(qū)規(guī)劃集商業(yè)、物流、居住等多種綜合型配套社區(qū)。 拆遷一部分舊有的倉(cāng)庫(kù) 發(fā)展電子信息交易平臺(tái) 基礎(chǔ)設(shè)施的改善 07年 6月，已有 224家企業(yè)入?。粡臉I(yè)人員增加到 2萬(wàn)多人、 23家物流企業(yè)將總部。 ? 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ：具有較好的高新技術(shù)和制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 ? 規(guī)模： 占地 。 ?功能：物流 +商貿(mào) ?華中地區(qū)最大的日用工業(yè)品集散地 ?建材市場(chǎng)被譽(yù)為“中國(guó)建材第一市” ?周邊的汽車及配件、化工產(chǎn)品、金屬型材、五金塑料、服裝輔料等市場(chǎng)具備較強(qiáng)的輻射能力，是華中地區(qū) 物流、資金流、信息流 的集聚地。 改造措施 效果 ?商鋪 20％－ 30％用來(lái)出售，其余只租不賣。 ?明末清初是全國(guó)最大的貨物集散地 ?形成“買(mǎi)全國(guó)、賣全國(guó)”的小商品市場(chǎng) ?形成街區(qū)式布局、低價(jià)格產(chǎn)品、可容納很多勞動(dòng)力。 政府政策和資金支持的推動(dòng) ?中央政府通過(guò)增加撥款、減少稅收和社會(huì)捐款等為中小企業(yè)的發(fā)展提供了條件。 ?市場(chǎng)的推動(dòng)下，出現(xiàn)連接各中小企業(yè)的“經(jīng)濟(jì)人”的專業(yè)化組織。 通過(guò)產(chǎn)業(yè)的聚集，向產(chǎn)業(yè)鏈兩端延伸，實(shí)行產(chǎn)業(yè)鏈的聚集。 散戶分散經(jīng)營(yíng)，聯(lián)合銷售 企業(yè)協(xié)作，產(chǎn)業(yè)縱向一體化 產(chǎn)業(yè)鏈前段聚集 %20%5%%43% 80%23%37%15%0%20%40%60%80%100%1 2 3農(nóng)業(yè)人口 工業(yè)人口 其他人口艾米利亞 — 羅馬涅大區(qū) —— 意大利服裝聚集地 發(fā)展歷程 59 第三意大利利用大量中小企業(yè)自然集中，實(shí)現(xiàn)了由產(chǎn)業(yè)聚集到產(chǎn)業(yè)鏈的聚集轉(zhuǎn)化。 對(duì)原有廠房的改造利用 ?利用廠區(qū) 1/3以上為開(kāi)發(fā)的土地，基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備等可使用的，略微改造，為中小型企業(yè)提供發(fā)展空間。 ?龍頭企業(yè)采用應(yīng)用技術(shù)。 ?2023年以來(lái)，全區(qū)累計(jì)投入科技經(jīng)費(fèi) 3172萬(wàn)元，組織實(shí)施科技計(jì)劃165項(xiàng)。目前，該企業(yè)對(duì)粉煤灰的綜合利用率達(dá)到 95%，創(chuàng)造了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 54 典型企業(yè) 四方區(qū)老工業(yè)區(qū)，一些實(shí)力型企業(yè)已通過(guò)技術(shù)改造和應(yīng)用新技術(shù)，走循環(huán)產(chǎn)業(yè)路線。 效果： 07年萬(wàn)元 GDP能耗、水耗同比分別下降 %和 7%。 ?具有良好的 教育科研和技術(shù)資源 53 四方區(qū)老工業(yè)區(qū)，利用現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)和科研的優(yōu)勢(shì)，主打 技術(shù)改造路線和技術(shù)創(chuàng)新， 打造循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)。具有青島長(zhǎng)途汽車總站。 區(qū)位： 位于青島市市區(qū)中部，膠洲灣東岸。 改造與新建并舉的模式 ?充分利用閑臵設(shè)備。 現(xiàn)有園區(qū) 漢正街采用新建和改造措施，打造特色產(chǎn)業(yè)園，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的騰飛。 取得成績(jī)： ?新引進(jìn)入駐企業(yè) 76戶，企業(yè)新增投資 元。 面臨問(wèn)題 產(chǎn)業(yè)失去競(jìng)爭(zhēng)力 百年輝煌： ? 100多年歷史的老工業(yè)基地； ?武漢的第一度電、第一塊肥皂和第一滴自來(lái)水； ?新中國(guó)的第一輛整裝汽車、第一臺(tái)手扶拖拉機(jī)； ? 2023年年底，還有以機(jī)械電子、印刷包裝、化工醫(yī)藥等為主的工業(yè)企業(yè) 220家，產(chǎn)業(yè)工人 企業(yè)衰落，絕大多數(shù)企業(yè)停產(chǎn)或半停產(chǎn) 設(shè)備陳舊，技術(shù)落后，資金缺乏 工人素質(zhì)低下，失業(yè)嚴(yán)重 環(huán)境污染嚴(yán)重，廠房和土地閑臵 如何提升區(qū)域價(jià)值 解決就業(yè)問(wèn)題 提升經(jīng)濟(jì)活力？ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)業(yè)升級(jí)和技術(shù)進(jìn)步的壓力 48 漢正街工業(yè)園，經(jīng)過(guò)幾番周折，摸索出屬于自己的改造模式：盤(pán)活和引進(jìn)并舉，走 新型都市工業(yè)園 路線。 ?漢口街是武漢市老工業(yè)基地。 ?交通： 緊鄰漢口火車站和天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 ?制定環(huán)境政策，限制污染氣體排放、建立空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)系統(tǒng) 3 政府政策和支持 46 武漢 .漢正街工業(yè)園 漢正街工業(yè)園，是武漢市 制造業(yè)五大板塊之一 。 ?建立把技術(shù)轉(zhuǎn)化到市場(chǎng)應(yīng)用的體系。 ?技術(shù)轉(zhuǎn)化： 所有大學(xué)和研究所都有“技術(shù)轉(zhuǎn)化中心” ?12個(gè)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)： 信息技術(shù)、新材料、醫(yī)藥技術(shù)、環(huán)保等 ?服務(wù)業(yè)發(fā)展： 零售業(yè)、旅游、法律咨詢、廣告、多媒體等新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)。煤炭和鋼鐵從業(yè)人數(shù)減少 50%。煤炭業(yè)面臨危機(jī)，失業(yè)加劇。 大肆開(kāi)采豐富的煤炭資源，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 大學(xué)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)研發(fā)中心等陸續(xù)建立； 1968年開(kāi)始轉(zhuǎn)型。 43 發(fā)展歷程 魯爾工業(yè)區(qū)在 產(chǎn)業(yè)危機(jī)和環(huán)境壓力 的驅(qū)動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)淘汰和引進(jìn) 并舉促進(jìn)改造。 產(chǎn)業(yè)變化過(guò)程 面臨問(wèn)題： ?經(jīng)歷著 資源開(kāi)發(fā)到資源枯竭、由鋼鐵振興到企業(yè)沒(méi)落的經(jīng)濟(jì)陣痛。溝通萊茵河、魯爾河、利珀河和埃姆斯河的 4條運(yùn)河網(wǎng)；巴黎通往北歐和東歐的鐵路，德國(guó)西部通往柏林和荷蘭的高速公路。 ?背景 ：因?yàn)槊媾R技術(shù)落后或產(chǎn)業(yè)衰退或是環(huán)境污染等問(wèn)題。 36 本報(bào)告將從以下五個(gè)方面闡述： 項(xiàng)目使命分析 Part2 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項(xiàng)目定位分析 Part4 項(xiàng)目本體分析 Part1 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)研究 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 報(bào)告結(jié)構(gòu) 37 根據(jù)國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)，尋找老工業(yè)區(qū)改造的方向 我們的方向選擇？ 38 更新現(xiàn)有產(chǎn)業(yè) 1 改進(jìn)技術(shù)和工藝 2 延伸產(chǎn)業(yè)鏈 3 改造手段 改造方向 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級(jí) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化 產(chǎn)業(yè)提升 產(chǎn)業(yè)聚集 轉(zhuǎn)化園區(qū)功能 4 都市型服務(wù)業(yè) 功能轉(zhuǎn)化 根據(jù)國(guó)內(nèi)外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)和條件，世聯(lián)總結(jié)出老工業(yè)區(qū)改造的四個(gè)方向： 39 選擇案例的標(biāo)準(zhǔn)： 老城區(qū)： ?區(qū)位 ：屬于城市中心區(qū)域或是城市原有的核心區(qū)域。 ?作為無(wú)錫市“四園八區(qū)”之一，自身具有長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 ?都市型工業(yè) ?都市型服務(wù)業(yè) 本項(xiàng)目基礎(chǔ)