【文章內容簡介】 風光帶，“三尖”分別指運河沿岸的南尖、北尖和雙河尖 ? 兩心兩區(qū)、活力北塘：“兩心”分別是指北塘區(qū)的商業(yè)中心和行政中心，“兩區(qū)”分別是指惠山古街歷史街區(qū)和天主教堂風貌區(qū) ? 一城四片、和諧北塘：“一城”是指北塘新城（鳳翔片區(qū)），“四片”分別指兩個居住片和兩個產業(yè)片，兩個居住片分別是盛安居住片和劉潭－廣石居住片，兩個產業(yè)片分別是 金山北 和 江海路生產性服務集聚區(qū) 區(qū)域規(guī)劃方向 32 本項目可以依托現(xiàn)有優(yōu)勢和基礎，承擔城市功能和產業(yè)發(fā)展動力，帶動片區(qū)和區(qū)域的人氣與價值的提升。 ?都市型工業(yè) ?都市型服務業(yè) 本項目基礎 ? 產業(yè)基礎 ? 規(guī)模優(yōu)勢 提升片區(qū)價值 促進北塘區(qū)的發(fā)展 ? 區(qū)位交通優(yōu)勢 ? 區(qū)域規(guī)劃 都市型工業(yè) 依托城市重點工業(yè)集中區(qū)，鼓勵城區(qū)保留對環(huán)境干擾小、水氣噪聲等污染少、 勞動密集型的企業(yè) ，特別是一些 傳統(tǒng)輕工業(yè)和手工藝制作 ，接近 就業(yè)和消費市場 ； 都市服務業(yè) 服務業(yè)包括 生產性服務業(yè) 和 生活性服務業(yè)， 既為生產提供中間服務 ，也為消費者提供 終端服務 ； 總結 33 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目資源盤點 區(qū)域規(guī)劃方向 項目發(fā)展使命 報告結構 34 項目的交通區(qū)位資源和片區(qū)的產業(yè)基礎，決定了項目既承擔區(qū)域產業(yè)升級的引力，又是城市功能的重要組成部分。 ?根據(jù)無錫市和北塘區(qū)的規(guī)劃，中心城區(qū)（包括北塘區(qū)）為未來發(fā)展重點是居住和商貿 。 ?項目作為 城市的重要組成部分 ，需要承擔部分城市功能，滿足城市需求。為片區(qū)發(fā)展 聚集商業(yè)氛圍和人氣。 ?作為無錫市“四園八區(qū)”之一，自身具有長期的產業(yè)發(fā)展基礎。需要拉動片區(qū)產業(yè)的活力。 ?周邊產業(yè)的影響和拉動，需要本項目與周邊產業(yè)互動，形成優(yōu)勢互補。 城市極 產業(yè)極 錢橋工業(yè)集中區(qū) 惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 城市核心區(qū) 洛社工業(yè)集中區(qū) 項目發(fā)展使命 35 項目發(fā)展使命 —— 與片區(qū)產業(yè)互動，補充城市功能需求，帶動片區(qū)人氣聚集。 36 本報告將從以下五個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目產業(yè)研究 項目市場分析 項目機會分析 報告結構 37 根據(jù)國內外的經(jīng)驗，尋找老工業(yè)區(qū)改造的方向 我們的方向選擇？ 38 更新現(xiàn)有產業(yè) 1 改進技術和工藝 2 延伸產業(yè)鏈 3 改造手段 改造方向 現(xiàn)有產業(yè)升級 產業(yè)結構調整 構建產業(yè)集群 產業(yè)轉化 產業(yè)提升 產業(yè)聚集 轉化園區(qū)功能 4 都市型服務業(yè) 功能轉化 根據(jù)國內外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗和條件，世聯(lián)總結出老工業(yè)區(qū)改造的四個方向： 39 選擇案例的標準： 老城區(qū)： ?區(qū)位 ：屬于城市中心區(qū)域或是城市原有的核心區(qū)域。 ?交通 ：具有良好的交通條件，在鐵路、公路、高速或是航運方面具有優(yōu)勢 ?歷史基礎 ：因為資源或是交通優(yōu)勢，曾對城市經(jīng)濟和產業(yè)發(fā)展增長做出重要的作用。 老工業(yè)區(qū)： ?地位 ：曾在一個城市的產業(yè)發(fā)展過程中處于重要的地位，做出重要貢獻。 ?基礎 ：具有一定的產業(yè)和企業(yè)，集中度較高。 ?背景 ：因為面臨技術落后或產業(yè)衰退或是環(huán)境污染等問題。 亟需改造： ?以改善環(huán)境 ?提升土地價值； ?解決就業(yè)； ?實現(xiàn)產業(yè)持續(xù)發(fā)展 40 產業(yè)結構調整 現(xiàn)有產業(yè)升級 構建產業(yè)集聚 發(fā)展服務業(yè) 產業(yè)調整壓力 項目自身條件和市場背景 城市環(huán)境壓力 ？ 項目的思考點： 如何改造自身，實現(xiàn)價值最大和持續(xù)發(fā)展 41 更換現(xiàn)有產業(yè) 1 改進技術和工藝 2 延伸產業(yè)鏈 3 改造手段 改造方向 現(xiàn)有產業(yè)升級 根據(jù)國內外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗和條件，世聯(lián)總結出老工業(yè)區(qū)改造的四個方向： 產業(yè)結構調整 構建產業(yè)集群 產業(yè)轉化 產業(yè)提升 產業(yè)聚集 轉化園區(qū)功能 4 都市型服務業(yè) 功能轉化 42 德國 .魯爾老工業(yè)區(qū) 魯爾是德國，也是世界的 工業(yè)重地 。是德國經(jīng)濟發(fā)展的一個 核心區(qū) 。 ?區(qū)位： 位于德國西部、萊茵河下游支流魯爾河與利珀河之間的地區(qū) ?交通： 水陸交通便利 。溝通萊茵河、魯爾河、利珀河和埃姆斯河的 4條運河網(wǎng)；巴黎通往北歐和東歐的鐵路，德國西部通往柏林和荷蘭的高速公路。 ?規(guī)模： 面積 4593平方公里，占全國面積的 ％。區(qū)內人口和城市密集，人口達570萬，占全國人口的 9％。 ?成績： 曾經(jīng)生產全國 80％的硬煤， 90％的焦炭，集中了全國鋼鐵生產能力的 2/3，電力、硫酸、合成橡膠、煉油能力、軍事工業(yè)等均在全國居重要地位。 產業(yè)變化過程 面臨問題： ?經(jīng)歷著 資源開發(fā)到資源枯竭、由鋼鐵振興到企業(yè)沒落的經(jīng)濟陣痛。 ?環(huán)境差，污染嚴重。濃煙蔽日，煤渣滿地。 ?居住、企業(yè)交叉分布，人口稠密。 43 發(fā)展歷程 魯爾工業(yè)區(qū)在 產業(yè)危機和環(huán)境壓力 的驅動下，產業(yè)淘汰和引進 并舉促進改造。 階段特征 關鍵舉措 階段問題 1950以前 1950～ 1970年代 1990～現(xiàn)在 階段成果 階段 初步階段 發(fā)展階段 衰落階段 調整發(fā)展 煤炭的開采。以煤炭業(yè)為主導，延伸出機械、化學等重工業(yè)的發(fā)展。 煉油業(yè)和石油化工業(yè)的發(fā)展 產業(yè)結構逐漸變化， 電氣、電子工業(yè)有了很大發(fā)展 高新技術產業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展，產業(yè)技術含量和附加值提升。 大肆開采豐富的煤炭資源，促進產業(yè)的發(fā)展 大學、交通基礎設施、技術研發(fā)中心等陸續(xù)建立； 1968年開始轉型。 傳統(tǒng)產業(yè)的調、并、轉、關等 淘汰措施 。新型產業(yè)引進政策 。 開展工業(yè)政治，發(fā)展科研，重點 引進和引導技術型產業(yè) 經(jīng)濟增速減慢。煤炭業(yè)面臨危機，失業(yè)加劇。 鋼鐵危機發(fā)生，面臨結構性危機。 煤礦基地 140個，全國 80%的煤； 81座煉鋼爐， 2/3的鋼鐵量；幾十萬工人。 信息類企業(yè)超過 11萬；電信類企業(yè)達 380家。煤炭和鋼鐵從業(yè)人數(shù)減少 50%。 環(huán)境的改善；新開發(fā)的產業(yè)將在未來幾年創(chuàng)造20萬個工作崗位 1970～ 1990年代 44 采煤 采煤 機械 工業(yè)區(qū)早期 電子 工業(yè) 機械 食品等 輕工業(yè) 電力 鋼鐵 工業(yè)區(qū)轉化期 電力 石油 機械 電子 化學 鋼鐵 采煤 食品 化學 石油 汽車 化學 工業(yè)區(qū)現(xiàn)在 生物 技術 產業(yè)技術含量提高和新型化過程 產業(yè)調整 魯爾工業(yè)區(qū)由 傳統(tǒng)產業(yè)為主導 逐漸轉化成以 高新技術產業(yè) 為主導的 新型工業(yè)區(qū) 。 鋼鐵 信息技術 食品 魯爾現(xiàn)有新型產業(yè) ?產業(yè)中心轉化： 以采煤、鋼鐵工業(yè)中心，發(fā)展成多種工業(yè)中心，以信息技術、機械等最重要。 ?教育和技術的發(fā)展： 魯爾區(qū)現(xiàn)在是歐洲境內大學密度最大的工業(yè)區(qū)；全區(qū)有 30個技術中心， 600個致力于發(fā)展新技術的公司。 ?技術轉化： 所有大學和研究所都有“技術轉化中心” ?12個產業(yè)重點： 信息技術、新材料、醫(yī)藥技術、環(huán)保等 ?服務業(yè)發(fā)展： 零售業(yè)、旅游、法律咨詢、廣告、多媒體等新興服務產業(yè)。在原來煉鋼廠的舊址上，現(xiàn)在是歐洲最大的購物中心。 重工業(yè)基地 引進新型產業(yè) 45 魯爾工業(yè)區(qū)產業(yè)成功調整，實現(xiàn)新型產業(yè)引進的關鍵點。 關鍵點 利用資源和產業(yè)基礎，培育新產業(yè) ?堅實的工業(yè)基礎：豐富的煤資源，煤炭、鋼鐵等工業(yè)產品占國內重要比例 ?培育 12個重點發(fā)展產業(yè)，比如電子、信息技術、環(huán)保等新型產業(yè)或高新技術產業(yè)，未來將解決 20萬個就業(yè)崗位 ?歐洲境內大學密度最大的工業(yè)區(qū) ?各區(qū)域均建立技術開發(fā)中心，全區(qū)有 30個技術中心。 ?建立把技術轉化到市場應用的體系。所有大學和研究所都有“技術轉化中心”，幫助企業(yè)把技術轉化成生產力 1 2 發(fā)展技術和教育 ?對失業(yè)人員的就業(yè)保障 ?為落戶的企業(yè)提供支持，新成立的公司能得到低息貸款或部分無償援助等優(yōu)惠，中小型公司尤其得到關照。 ?政府投入資金，改善環(huán)境。建起了大量風景優(yōu)美的產業(yè)園區(qū)。 ?制定環(huán)境政策，限制污染氣體排放、建立空氣質量監(jiān)測系統(tǒng) 3 政府政策和支持 46 武漢 .漢正街工業(yè)園 漢正街工業(yè)園，是武漢市 制造業(yè)五大板塊之一 。創(chuàng)造了“漢正街模式”的改造方法。 漢正街 ?區(qū)位： 位于漢口沿河大道以北，屬于武漢市中心城區(qū)的硚口古田地區(qū)。東鄰江漢區(qū)，西、北接東西湖區(qū)。 ?交通： 緊鄰漢口火車站和天河國際機場。 107國道、京珠、滬蓉高速公路劃過區(qū)郊，鐵路、水路、公路、航空交通便利。 ?規(guī)模： 2400公頃。首期建成 201畝。 ?漢口街是武漢市老工業(yè)基地。最早的中心街道，是萬商云集、商品爭流之地 。 ?漢口街以 老工業(yè)區(qū)改造和新園區(qū)建設并重 ，采用工貿互動、退二進二的政策，用新工業(yè)帶動老工業(yè)發(fā)展。 硚口區(qū)地圖 47 漢正街工業(yè)區(qū)，面臨著經(jīng)濟衰退、失業(yè)嚴重、環(huán)境差等問題。 面臨問題 產業(yè)失去競爭力 百年輝煌： ? 100多年歷史的老工業(yè)基地； ?武漢的第一度電、第一塊肥皂和第一滴自來水； ?新中國的第一輛整裝汽車、第一臺手扶拖拉機； ? 2023年年底，還有以機械電子、印刷包裝、化工醫(yī)藥等為主的工業(yè)企業(yè) 220家，產業(yè)工人 企業(yè)衰落，絕大多數(shù)企業(yè)停產或半停產 設備陳舊，技術落后，資金缺乏 工人素質低下，失業(yè)嚴重 環(huán)境污染嚴重，廠房和土地閑臵 如何提升區(qū)域價值 解決就業(yè)問題 提升經(jīng)濟活力？ 市場競爭加劇，產業(yè)升級和技術進步的壓力 48 漢正街工業(yè)園，經(jīng)過幾番周折，摸索出屬于自己的改造模式：盤活和引進并舉，走 新型都市工業(yè)園 路線。 漢正街模式 ?措施： “退二進三”，打開院墻辦市場，引導企業(yè)利用閑臵廠房自辦工業(yè)園等 ?效果： 短期拉動經(jīng)濟 ?問題： 企業(yè)舊有問題沒解決；污染環(huán)境；社會穩(wěn)定問題（失業(yè)嚴重）。 ?打都市工業(yè)旗，退二進二，工貿互動 ； ?政府出資， 以 35萬 /畝回購土地 ，改善基礎設施 ?政府主導，促進 企業(yè)改制 ，現(xiàn)有企業(yè)的兼并、淘汰等 ?引進高科技中小企業(yè)，高技術外資企業(yè)等 20232023年，初探：打補丁式 方法一 方法二 ?措施： 融資 3000萬新征土地，建標準廠房，租售給中小企 ?問題： 土地破壞，成本高，收效低，舊有問題不能解決 2023現(xiàn)在，漢正街模式 — 都市型工業(yè)園 策略 效果 ?經(jīng)濟效益提升，環(huán)境的改善 ?失業(yè)問題的解決，產業(yè)的活力。 49 漢正街模式 建成 1平方公里的四個都市型工業(yè)園 ： ?印刷科技工業(yè)園 ?臺灣名品工業(yè)園 ?機電加工園： 2023年底，園區(qū)機電企業(yè)全口徑稅收僅 900萬元 ， 2023年躍升至 2300萬元 ?高科技產業(yè)園 后續(xù)還包括物流園區(qū)和生活配套區(qū)。 取得成績： ?新引進入駐企業(yè) 76戶，企業(yè)新增投資 元。 ?2023年 18月，實現(xiàn)工業(yè)總產值 ，其中規(guī)模以上企業(yè)實現(xiàn)總產值 ，完成稅收近 2億元。 ?提供就業(yè)崗位 ，安臵下崗職工再就業(yè)近 3萬人次。 ?地價由 30萬 /畝增加到 50萬 /畝。 現(xiàn)有園區(qū) 漢正街采用新建和改造措施，打造特色產業(yè)園，實現(xiàn)了經(jīng)濟的騰飛。 后續(xù)發(fā)展 老工業(yè)區(qū)改造 啟動區(qū) 改造舊有園區(qū)，利用閑臵土地上新建園區(qū) 50 關鍵點 漢正街工業(yè)園成功實現(xiàn)產業(yè)調整的的關鍵點 新產業(yè)的引進和孵化 政府資金和政策 ?政府投入基礎設施建設，新增綠化 4460公頃，配停車場1161平米 ?投入 。 ?對失業(yè)人員創(chuàng)業(yè)和中小型高新技術企業(yè)提供政策優(yōu)惠 ?重點引進高科技中小型民營企業(yè)，提升產業(yè)活力和降低引進難度。 ?構建中小企業(yè)的孵化器和解決國企下崗職工的就業(yè)基地、打造創(chuàng)業(yè)平臺。 改造與新建并舉的模式 ?充分利用閑臵設備。 ?企業(yè)之搬、轉、并，國有企業(yè)股份制改革。 ?改造現(xiàn)有廠房，辦公用房 7800平方米，老廠房修繕整理 32萬多平方米 ?利用閑臵土地新建四大產業(yè)園區(qū)。 51 更換現(xiàn)有產業(yè) 1 改進技術和工藝 2 延伸產業(yè)鏈 3 改造手段 改造方