世聯(lián)-華商地產(chǎn)福州金山項(xiàng)目整體定位和物業(yè)發(fā)展建議結(jié)案總結(jié)(編輯修改稿)
2025-03-11 12:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 排市場(chǎng)認(rèn)可度高 占地、不出容積率、多層售價(jià)低、洋房存在不確定性風(fēng)險(xiǎn) 90平米以下的主流產(chǎn)品 or or 產(chǎn)品戶型選擇 產(chǎn)品面積選擇 …… 聯(lián)排面積亮點(diǎn) 高層面積亮點(diǎn) 產(chǎn)品賣點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力 市場(chǎng)中受歡迎的總價(jià)和面積區(qū)間：聯(lián)排總價(jià) 200萬(wàn)以下，高層總價(jià) 80萬(wàn)－ 100萬(wàn) …… 產(chǎn)品創(chuàng)新突破口、主流目標(biāo)客戶群的敏感點(diǎn) …… 問(wèn)題解決 思考過(guò)程 三 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 但是，根據(jù)這一思路設(shè)定好的大極差產(chǎn)品線在容積率 匯報(bào)之前與焦總溝通時(shí)卻出現(xiàn)了異議 容積率 大極差產(chǎn)品線 全高層 or 沒(méi)有資源支撐的聯(lián)排別墅可能會(huì)存在 嚴(yán)重的銷售問(wèn)題 若通過(guò)內(nèi)部造景支撐別墅的價(jià)格，會(huì)帶來(lái) 成本的大量增加 ，同時(shí)這些別墅相比浦上片區(qū)的產(chǎn)品 不一定具有競(jìng)爭(zhēng)力 容積率 數(shù)量不多 ，不足以改變整個(gè)社區(qū)的形象，提高高層的價(jià)格 90/70的限制條件使高層產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型的戶型為主，其 客戶定位 與聯(lián)排客戶的定位存在 較大不同 ，可能使整個(gè)社區(qū)品質(zhì)下降，并帶來(lái)營(yíng)銷推廣上的問(wèn)題 聯(lián)排別墅會(huì)占用較多土地，若不做聯(lián)排，把節(jié)省出來(lái)的土地用于 核心景觀主軸的打造 ，則有可能更好地提升社區(qū)的品質(zhì)和高層的價(jià)格 在考慮高層的戶型設(shè)計(jì)時(shí)，需要從內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的角度注意對(duì)產(chǎn)品線的細(xì)節(jié)處理 ，注意對(duì)產(chǎn)品戶型進(jìn)行搭配 問(wèn)題解決 思考沖突 三 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品線的細(xì)節(jié)處理 小規(guī)模項(xiàng)目必須考慮得更加 精細(xì) ?項(xiàng)目中各個(gè)產(chǎn)品類型在銷售中應(yīng)盡量避免可能存在的 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 ?在規(guī)劃排布時(shí)必須考慮產(chǎn)品 銷售的均好性 ，避免銷售短腿現(xiàn)象的出現(xiàn) 本項(xiàng)目 一房 兩房 小三房 （ 2+1） 大三房 小四房 （ 3+1） 四房 (樓王 ) 建筑面積 4555 6575 8590 100110 125130 135－ 140 報(bào)建面積 4050 5065 65－ 80 80－ 90 110120 120－ 130 套數(shù)比例 10％ 25％ 20％ 20% 20% 5％ 兩房 兩房 一房 一房 一房 一房 125－ 130㎡ 125－ 130㎡ 8590㎡ 8590㎡ 6575㎡ 6575㎡ 100110㎡ 100110㎡ 135140㎡ 135140㎡ 舒適型一梯四戶 小四房與小三房組合
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