世聯(lián)-星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略(編輯修改稿)
2025-03-06 17:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 原生態(tài)椰林 綜合評(píng)判 綜合第一 綜合第二 綜合第三 綜合每四 ?本項(xiàng)目沙灘條件還有待開發(fā)完善。 ?亞龍灣、三亞灣區(qū)域高爾夫景觀處在二線海景中。 三亞各區(qū)域一線海景地塊 自然資源對(duì)比 資源很好 資源較好 無相關(guān)資源 國(guó)際案例給我們的啟示跟項(xiàng)目本身的相關(guān)性 ?整體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)特點(diǎn) ?資源分層級(jí)，使自然資源最大化 ?以相對(duì)獨(dú)立且各具特色的度假組團(tuán)布置，確定發(fā)展重點(diǎn) ?打造獨(dú)特的價(jià)值體驗(yàn)點(diǎn)和增長(zhǎng)點(diǎn) ?多種類型的物業(yè)和相關(guān)配套的不斷完善，吸引階段性客戶群 ?租賃物業(yè)、銷售物業(yè)、游憩設(shè)施公共空間等空間比例大約個(gè)占 20～ 30％ 規(guī)劃中組團(tuán)核心價(jià)值區(qū)與資源層級(jí)的綜合體現(xiàn) 資源對(duì)于物業(yè)布置的價(jià)值價(jià)值的配比度 階段性開發(fā)與以體驗(yàn)價(jià)值點(diǎn)為增長(zhǎng)核心的區(qū)域擬合 通過目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素尋找吻合的價(jià)值點(diǎn) 開發(fā)階段的物業(yè)類型和目標(biāo)客戶的匹配度 開發(fā)總量與各物業(yè)類型的內(nèi)在比例關(guān)系，商業(yè)配套大概應(yīng)占到 5％左右 P1 P2 P3 規(guī)劃中應(yīng)充分挖掘資源價(jià)值，匹配相關(guān)物業(yè) 海景、內(nèi)海 —— 景觀資源：建筑沿小島邊沿 排布，島內(nèi)部設(shè)水域 椰洲島 —— 精神資源 : （島主） 滿足私有概念， 不布局交通干道 沙灘 —— 體驗(yàn)資源：度假價(jià)值支撐 基于以上原則將地塊分成十二小塊及三個(gè) 公共中心 D1 D2 D3 D4 D7 D6 D5 D8 D9 D10 D11 D12 分區(qū) 編號(hào) 物業(yè) 半島度假區(qū) D1~D7 小棟別墅、 TH 公共服務(wù)區(qū) P1 入口、商業(yè)服務(wù) P2 Resort及配套 P3 小島公共中心 公園緩沖區(qū) D8 公園及少量運(yùn)動(dòng)配套 園景區(qū) D9 公寓 內(nèi)河景區(qū) DD11 TH、小獨(dú)棟 海灘區(qū) D12 大獨(dú)棟 本項(xiàng)目規(guī)劃建議 與其他較成熟區(qū)域較近的 優(yōu)勢(shì)地塊率先啟動(dòng)，保持城市的延續(xù)性；體驗(yàn)點(diǎn)同步建設(shè)，物業(yè)類型多樣，形成相對(duì)獨(dú)立的休閑度假村 一線海景區(qū)，布臵酒店配套和娛樂設(shè)施 入口 產(chǎn)權(quán)式別墅區(qū) 組團(tuán) 1 組團(tuán) 2 組團(tuán) 3 商業(yè)配套 酒店、俱樂部、餐飲 別墅 /公寓區(qū)組團(tuán) 公園 娛樂設(shè)施 沙地步行景觀帶 商務(wù)客戶 休閑度假客戶 投資客戶 啟動(dòng)區(qū)客戶群構(gòu)成 1 入口 1 2 公園 內(nèi)河椰林區(qū)， 入口處水資源較差，但作為重要展示區(qū)，考慮入口廣場(chǎng)和商業(yè)街 具有公園和海的雙重資源，建議布置燒烤區(qū)等娛樂設(shè)施、餐飲、 一線海景區(qū)：?jiǎn)?dòng)區(qū)的核心價(jià)值區(qū)，Hotel Resort 特色、頂級(jí)、主題酒店拉動(dòng)，碼頭游艇、餐飲、會(huì)議、娛樂區(qū)域 二線海景、背靠高爾夫用地， 3～ 5層公寓，較高樓層可觀看內(nèi)海和外海 大獨(dú)棟，占有一線海景稀缺資源，實(shí)現(xiàn)頂級(jí)資源價(jià)值 雙拼和 4聯(lián)排的組合，占據(jù)一線內(nèi)海資源和二線外海資源，具有較高價(jià)值 3 我們對(duì)方案的建議 P1 P2 P3 D1 D2 D3 D4 D7 D6 D5 D8 D9 D10 D11 D12 片區(qū)功能 小島度假區(qū) D1~D7，及公共中心 P3組成，原生椰林，內(nèi)海及海景，作為獨(dú)棟及 TH度假區(qū) 片區(qū)交通 原交通從 P1D7P3 ?破壞了 D7區(qū)私有性 建議： P1D1P3再向各區(qū)發(fā)散 ?保證各小島的私有性 ?將資源較差的 P3區(qū)改為 7個(gè)島嶼島公共體驗(yàn)中心及交通中心 物業(yè)布置建議 ?D1，企業(yè)會(huì)所、商務(wù)會(huì)議主題島嶼 ?D2， D3， D D D D7沿島邊沿布置大、小獨(dú)棟，內(nèi)圈布置雙拼，各島中心改為水域，提升內(nèi)圈的資源品質(zhì) 核心點(diǎn) 海景、內(nèi)海、島主、原生態(tài)椰林 ?半島度假區(qū)?規(guī)劃建議 開發(fā)第二階段，我們對(duì)方案的建議 7個(gè)主題私家島嶼，與核心體驗(yàn)區(qū) 椰子洲島島嶼的物業(yè)規(guī)劃布局初步建議－以 P3為整體布局核心， 7個(gè)島嶼形成各自相對(duì)獨(dú)立的主題組團(tuán)；物業(yè)以大獨(dú)棟和小獨(dú)棟為主，凸現(xiàn)稀缺資源的尊貴感 1 改為 7個(gè)主題島嶼的公共體驗(yàn)核心中樞，是椰洲島娛樂、餐飲、休閑社交的核心價(jià)值區(qū) 二線海景、背靠高爾夫用地， 3～ 5層公寓，較高樓層可觀看內(nèi)海和外海 大獨(dú)棟，占有一線海景稀缺資源，實(shí)現(xiàn)頂級(jí)資源價(jià)值 小獨(dú)棟、雙拼，占據(jù)一線內(nèi)海資源和二線外海資源，具有較高價(jià)值 內(nèi)湖、泳池，使 7個(gè)島嶼地塊價(jià)值升至極度，凸現(xiàn)尊貴和獨(dú)家占有 P3 D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 項(xiàng)目分期開發(fā)考慮 基于國(guó)內(nèi)外案例和本項(xiàng)目的實(shí)際狀況研究，項(xiàng)目分階段開發(fā)片區(qū)劃定的三大原則 ? 階段開發(fā)的片區(qū)構(gòu)成應(yīng)充分考慮市場(chǎng)成熟度（終端消費(fèi)市場(chǎng)與投資市場(chǎng)）與錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的需求，同時(shí)兼顧投資商信心與項(xiàng)目形象的建立（兼顧短期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)）； ? 優(yōu)先考慮對(duì)外交通相對(duì)便利且相對(duì)完整的片區(qū)，以入口區(qū)和特色酒店的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，樹立項(xiàng)目標(biāo)竿形象，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的銷售，注入新的開發(fā)理念； ? 階段開發(fā)片區(qū)以 I期啟動(dòng)， II期 III期 IV期依次開發(fā)推出以控制資金需求量和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 根據(jù)國(guó)內(nèi)外成功案例，分開發(fā)階段劃分及游憩設(shè)施區(qū)位選擇兩方面策略，籍此讓業(yè)主相
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