【文章內(nèi)容簡介】 休閑類 酒吧業(yè) 與兒童主題商業(yè)不匹配 X 餐飲業(yè) 與酒店 、 寫字樓 、 兒童主題商業(yè)相匹配 ? 俱樂部 需在一線城市內(nèi) ， 有大量高端需求支撐 X 健康中心 與酒店 、 寫字樓 ， 但不與兒童商業(yè)相匹配 ，不符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 X 美食娛樂城 與酒店 、 寫字樓 、 兒童商業(yè)相匹配 ? 專業(yè)類 圖書類 書城 符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 ? 裝修材料類 百安居、樂安居 招商難度大，租金低 X 家具裝飾類 好百年 招商難度大，面積需求大 X 汽車類 展場 符合企業(yè)資源條件 ， 且不影響兒童主題商業(yè) 市場需求量增加速度較快 ， 2023年張店全年汽車零售總額比 2023年增長了 ? 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向綜合判定 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向綜合判定： —— 以兒童主題商業(yè)為主， 餐飲與汽車展場所相輔 結(jié)論 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 不確定物業(yè)類型研究 項(xiàng)目物業(yè)類型 固有物業(yè)類型 不確定物業(yè)類型 商業(yè) 酒店 公寓 ？ ？ 辦公 鑫盛持有物業(yè) 將返還的物業(yè) √ 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè) 項(xiàng)目固有物業(yè)類型和其他可能出現(xiàn)的物業(yè)類型是相互限制的，同時也是相互支持的 酒店 辦公 公寓 ?公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長期居住者需求）。 ?商業(yè)的檔次要求 ?不能影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?利益最大化 ?形成完善配套、信息平臺 ?個體差異所在、活力的核心 相互限制 相互支持關(guān)系 ?為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶 ?大堂可以與酒店共享 ?現(xiàn)金流來源 ?為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶 ?補(bǔ)充其它功能 ?共享辦公辦來的客戶。 ?現(xiàn)金流來源 ?標(biāo)志性 ?定義檔次 ?可謂辦公和公寓提供酒店服務(wù)和配套設(shè)施 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的 3種物業(yè)類型組合發(fā)展方向 三種物業(yè)類型組合發(fā)展方向： 方向一：必有物業(yè)（商業(yè)） +酒店 方向三：必有物業(yè)（商業(yè)） +公寓 方向二：必有物業(yè)（商業(yè)） +寫字樓 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的 3種物業(yè)類型組合發(fā)展方向 三種物業(yè)類型組合發(fā)展方向： 方向一：必有物業(yè)（商業(yè)） +酒店 方向三：必有物業(yè)（商業(yè)） +公寓 方向二：必有物業(yè)（商業(yè)） +寫字樓 50 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目物業(yè)類型組合： 必有業(yè)態(tài)（商業(yè)） +酒店 在保證利益最大化的前提下：商業(yè)的面積要達(dá)到本項(xiàng)目商業(yè)面積的上限 用 6000平方米來抵地價 地下一層 +地上四層面積大約： 3800 X4=15000平方米 面積： 6000平方米 發(fā)展組合思路 剩余面積用來做 酒店 總面積約為：40000150006000 =19000平方米 51 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目物業(yè)類型組合一： 必有業(yè)態(tài)（商業(yè)） +酒店 關(guān)鍵驅(qū)動因素（ KPI）分析 KPI分析 內(nèi)因 外因 長期收益，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金難度較大 目前整個房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，機(jī)會較多，酒店的運(yùn)營將會使企業(yè)的資金的流動性降低 企業(yè)將要進(jìn)入一個自身陌生的新行業(yè)，將對酒店的后期運(yùn)營管理，人員的配備都會形成一定的困難 四星級酒店的平均造價要明顯高于辦公、公寓等其他物業(yè)類型，同時需要后期的定期維護(hù) 現(xiàn)金流 的限制 風(fēng)險變大 成本的 提高 目前淄博酒店需求旺盛 機(jī)會成本 的提高 潛在市場的存在 不建議使用 52 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的 3種物業(yè)類型組合發(fā)展方向 三種物業(yè)類型組合發(fā)展方向： 方向一：必有物業(yè)（商業(yè)） +酒店 方向三：必有物業(yè)（商業(yè)） +公寓 方向二：必有物業(yè)（商業(yè)） +寫字樓 53 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目物業(yè)類型組合二： 必有業(yè)態(tài)（商業(yè)）+辦公 關(guān)鍵驅(qū)動因素（ KPI）分析 KPI分析 外因 內(nèi)因 產(chǎn)業(yè)分析 市場競爭 項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制 54 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)業(yè)分析： 淄博以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) ?淄博產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“二、三、一”型，以第二產(chǎn)業(yè)為主；第三產(chǎn)業(yè)比重近年小幅下降； ?淄博與山東各主要城市相比，其第二產(chǎn)業(yè)比例最高，符合其工業(yè)城市的地位； ?項(xiàng)目所在地張店區(qū)以第二產(chǎn)業(yè)為主； 7 . 2 % 6 . 8 % 6 . 2 % 4 . 9 % 4 . 2 %5 8 . 8 % 5 7 . 8 % 5 8 . 1 % 6 1 . 0 % 6 4 . 1 %3 4 . 0 % 3 5 . 4 % 3 5 . 7 % 3 4 . 1 % 3 1 . 7 %0%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023 2 0 0 4 ( 1 4 季度)第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)淄博全市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化狀況 張店區(qū) 淄川區(qū) 臨淄區(qū) 周村區(qū) 博山區(qū) ： ： 3： 61： 36 ： 73： 4： 53： 43 ： 61： 均以第二產(chǎn)業(yè)為主 2023年淄博各區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 濟(jì)南 青島 煙臺 淄博 濰坊 產(chǎn)業(yè)比例 8： 44： 48 8： 52： 40 11： 53： 36 5： 61： 34 16： 50： 34 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 三、二、一 二、三、一 二、三、一 二、三、一 二、三、一 2023年山東省主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 工業(yè)化主導(dǎo)的城市發(fā)展下的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)制研究 工業(yè)化主導(dǎo)的城市 空間極化 產(chǎn)業(yè)集聚 新企業(yè)進(jìn)入 上游企業(yè) 需求擴(kuò)大，下游 企業(yè)投入降低 上游企業(yè)產(chǎn)生 規(guī)模效益，下游企業(yè) 效益提高 地方盈利 能力和積累 能力增強(qiáng) 產(chǎn)業(yè)集聚模型 相關(guān)要素集聚 加速城市化 加速房地產(chǎn)市場發(fā)展 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 淄博的城市化僅次于青島，而且處于由 第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)向第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的過渡時期 ■山東省可持續(xù)發(fā)展研究中心采用如下指標(biāo)綜合評定城市化水平： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：人均 GDP、第二產(chǎn)業(yè)增加值雜貨年 GDP的比重、第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP比重、稅收占 GDP比重 城市帶動作用：城市 GDP占區(qū)域 GDP比重、城市人口占總?cè)丝诒戎? 城鄉(xiāng)共同發(fā)展：城鄉(xiāng)居民收入差異 城市居民生活：人均可支配收入、人均住宅使用面積 城市 青島 淄博 萊蕪 濟(jì)南 綜合城市化率 注： 03年數(shù)據(jù) 城市化 水平 % 100 后期 中期 初期 70 30 城市化水平的 Logistic曲線 ?根據(jù)城市化水平的 Logistic曲線，淄博的城市化水平處在城市化發(fā)展的中后期，是由工業(yè)主導(dǎo)城市化發(fā)展轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)城市化發(fā)展的過渡時期，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)共同促進(jìn)城市化發(fā)展。 ?城市化發(fā)展最根本的一般動力源泉是社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。社會經(jīng)濟(jì)推動城市化進(jìn)程可以分為三個階段： 初期：城市的產(chǎn)生和興起階段 中期：工業(yè)化主導(dǎo)城市發(fā)展階段 后期：第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)城市發(fā)展階段 ?我國從改革開發(fā)之后才真正走向城市化發(fā)展道路，城市化的一般動力機(jī)制才發(fā)揮作用，同時在城市化過程中， 政府政策的大力支持 也構(gòu)成城市化發(fā)展的推動力之一，并發(fā)揮著不可忽視的作用。 57 本報告是嚴(yán)格保密的。 城市經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比啟示 —— 淄博中高檔寫字樓需求存在 ? 淄博目前的第三產(chǎn)業(yè)比重大于寶安，并已接近于深圳市區(qū)，說明 淄博的寫字樓需求即將進(jìn)入了增長的階段。 ? 但人均 GDP的較大落差，顯示 整體經(jīng)濟(jì)水平的差距存在，樓價、購買力仍偏低。 ? 深圳市十年前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境（ GDP總量）與整體市場（銷售量）與淄博較為類似，這一階段市場對目前淄博有一定參考性：而這一階段供需以中高檔為主，高檔為輔。 ? 民營和個體經(jīng)濟(jì)起步較晚，99年政府作出加快個體和私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決定，2023年民營和個體經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，開始成為淄博新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 指標(biāo) 淄博 東莞 寶安 深圳 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn) /二產(chǎn) (市區(qū) 85%以上 ) GDP（億元） GDP增長率 % % % % 人均 GDP 24319 18471 34904 53877 年底 年內(nèi) 年內(nèi)銷售 累積總量 供給量 量合計(jì) 銷售量1985 前 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 9 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2132023 注： 2023年數(shù)據(jù) 深圳歷年寫字樓統(tǒng)計(jì)表 58 本報告是嚴(yán)格保密的。 以制造業(yè)主導(dǎo)的城市（寶安）借鑒 —— 市場以內(nèi)需、投資需求為主，因此控制成本成為成功的基礎(chǔ)；同時，為迎合企業(yè)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)業(yè)及投資需求，必須提升形象和產(chǎn)品素質(zhì) ?淄博的商務(wù)環(huán)境決定了寫字樓 以內(nèi)需為主，為封閉市場。 ?在控制成本基礎(chǔ)上提升形象和樓宇素質(zhì)尤為關(guān)鍵。 商務(wù)環(huán)境： 相對封閉和地方意識的商務(wù)環(huán)境使整體寫字樓發(fā)展 ， 但快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)造就的部分現(xiàn)代化企業(yè)需要中高素質(zhì)寫字樓； 成本與素質(zhì)的平衡： 在控制成本基礎(chǔ)上提升形象和樓宇素質(zhì)尤為關(guān)鍵； 本階段終端客戶規(guī)模： 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和品牌觀念的中小型企業(yè)為主； 主流客戶： 本地工業(yè) 、 物流 、 保險 、 服務(wù)咨詢業(yè) ， 以及本地貿(mào)易型企業(yè)為主； 工業(yè)用戶整體以 “ 前店后廠 ” 形式辦公；但仍是寫字樓主體用戶之一； 周邊區(qū)縣企業(yè)分公司及辦事處： 是增長較快的客戶群之一 ， 但由于行政 、 文化 、 經(jīng)濟(jì)中心在張店區(qū) ， 這種需求將逐步向張店聚集； 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 初級階段的第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的寫字樓市場（車公廟）借鑒 — 中小規(guī)模的終端客戶決定了對形象、面積、價位的需求，突出形象的中高檔寫字樓受市場歡迎 ?終端用戶群體：以中小規(guī)模公司為主。 決定了對形象、面積、價位的需求。 ?主流需求為乙級、中高檔寫字樓、中端需求為寫字樓，且使用成本更低的商務(wù)公寓。 ?頂級寫字樓不具產(chǎn)業(yè)支撐。 貿(mào)易 32% 電子 15% 建筑設(shè)計(jì) 10% IT 10% 咨詢 10% 輕工業(yè) 4% 其他 19% ?實(shí)際使用的客戶群體較為類似： 車公廟寫字樓內(nèi)聚集了大量中小規(guī)模的公司。 2023年 2023年 2023年 2023年 新增上市量 深南沿線車公廟 30 25(喜年中心等 ) 大慶大廈 合計(jì) （ 萬㎡米 ） 2 25 30 甲級不對外 乙級為主 商務(wù)公寓為輔 乙級 乙級為主 大量 、 多元化供給 世貿(mào)中心 注： 最頂級的世貿(mào)中心雖然建設(shè)較早，但屬政府行為：屬招行總部，并不對外銷售。目前租金雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊市場（ 150元 /㎡，限整層 1500㎡租），但出租率極低，客戶結(jié)構(gòu)完全與周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒有關(guān)系（ 11家證券、 2家投資銀行、 1家保險公司、聯(lián)通等），而其它的整體發(fā)展屬乙級寫字樓。 60 本報告是嚴(yán)格保密的。 淄博的產(chǎn)業(yè)升級將帶動寫字樓需求。 淄博產(chǎn)業(yè)研究結(jié)論 61 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目物業(yè)類型組合二： 必有業(yè)態(tài)（商業(yè)）+辦公 關(guān)鍵驅(qū)動因素（ KPI）分析 KPI分析 外因 內(nèi)因 產(chǎn)業(yè)分析 市場競爭 項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制 62 本報告是嚴(yán)格保密的。 淄博寫字樓市場競爭分析 ?競爭樓盤分析 ?客戶分析 ?未來競爭分析 ?結(jié)論 63 本報告是嚴(yán)格保密的。 鉆石商務(wù)大廈入伙企業(yè)分析：企業(yè)以中小規(guī)模公司為主；第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)所占比重高達(dá) 75％ 鉆石商務(wù)大廈入住企業(yè)： ?山河川廣告公司 ?泛亞達(dá)汽車擔(dān)保公司 ?淄川五金機(jī)電 ?奧特廣告公司 ?中國海運(yùn) ?淄川錦鴻設(shè)計(jì)公司 ?金卡陶瓷公司 ?昊陽貿(mào)易有限公司 ?佳木斯電機(jī)淄博分公司 ?華祥國際交流服務(wù)有限公司 ?科浩窯業(yè)技術(shù)發(fā)展有限公司 ?振業(yè)監(jiān)理 ?勞務(wù)輸出匯智建筑工程設(shè)計(jì)公司 ?啟新會計(jì)事務(wù)所 75%25%第三產(chǎn)業(yè)企業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)64 本報告是嚴(yán)格保密的。 淄博商務(wù)樓現(xiàn)狀 65 本報告是嚴(yán)格保密