世聯(lián)_東特大連市中心勞動公園項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略_64p(編輯修改稿)
2025-02-05 10:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 寫字樓，價格較高，寫字樓的硬件設施較高檔，其成本較高； ? 因此，我們應該避開強勢競爭，控制項目開發(fā)成本，走低成本路線； 本報告是嚴格保密的。 案例借鑒（ 2） —— 財富廣場 ?物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路交匯處 ，深圳中心西區(qū)； ?占地面積： ； ?建筑面積： ； ?容 積 率： ； ?樓宇狀況： A棟為 28層寫字樓， B棟為 25層商住公寓； ?總 戶 數(shù)： 330； ?停 車 位： 230； 本報告是嚴格保密的。 戶型名稱 類型 面積 總套數(shù) 可售面積 (平方米 ) 套數(shù)比 面積比 戶型圖 1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 43 % % 1房 1衛(wèi) 1陽臺 平面 44 % % 1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 88 % % 1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 88 % % 2房 2廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 44 % % 1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 44 % % 1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 國際公寓 寫字樓 案例借鑒（ 2） —— 財富廣場 本報告是嚴格保密的。 本項目可借鑒其成功模式： ? 爭取住宅用地審批，取得 70年產(chǎn)權(quán) 的模式； ? 由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購買壓力； ? 高形象、低使用成本面市； ? 兩棟功能明晰，目標客戶明 晰的模式； 財富廣場成功基因解碼： ?財富廣場是以土地為住宅用地推向市場，有 70年產(chǎn)權(quán)； ?由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購買壓力； ?公建立面，昭示性強，提高項目形象； ?低成本，其公共部分采用中央空調(diào)，每個單位內(nèi)采用分體式空調(diào)； ?A、 B棟目標客戶明晰； 案例借鑒（ 2） —— 財富廣場 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)發(fā)展研究 ? 大連集中商業(yè)市場競爭進入白熾化階段， 但沿街旺鋪的銷售價格較高，銷售速度較快； ? 沿街商鋪的旺銷是商業(yè)市場的機會點； ? 因此本項目不適宜打造大型集中商業(yè)； ? 因此如何增加沿街商鋪的面積，是本項目商業(yè)打造的關鍵點； ? 商鋪通過一、二層聯(lián)體商鋪的打造，提升二層商鋪的價值； ? 商業(yè)是本項目的輔助功能，商業(yè)的檔次要配合本項目整體形象； ? 因此本項目的商業(yè)形象為： 國際街區(qū) ； 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)發(fā)展模式研究 國際街區(qū) 本報告是嚴格保密的。 可以形成高檔形象的業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)選取的原則 商務、住宅部分的配套設施 高檔品牌商鋪 中西餐廳、正宗韓國日本料理 咖啡廳等 健身俱樂部等 銀行、美容美發(fā)、書店、面包房、藥店等 小型超市 業(yè)態(tài) 商業(yè)發(fā)展模式研究 本報告是嚴格保密的。 項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)順序 ? 根據(jù)從低風險至高風險的開發(fā)原則； ? 對 CBD邊緣物業(yè)的案例研究，公寓帶動項目銷售； ? 建議項目從西面至東面依次開發(fā)，即先開發(fā) 4號地塊，其次 1號地塊； 1號地塊 二期開發(fā) 3號地塊 4號地塊 一期開發(fā) 2號地塊 本報告是嚴格保密的。 項目定位 —— 形象定位及核心價值主張 形象定位：國際的、尊貴的、私家的 核心價值主張：在 CBD，在后花園 核心價值主張備選： 青泥洼的紅，襯托出勞動公園的綠 本報告是嚴格保密的。 項目定位 —— 功能定位 大連，都市示范區(qū) —— 示范城市未來 高尚國際公寓 —— 城市多功能綜合體 1號地：偏商務功能。小戶型為主，可拼可合 1棟辦公形象， 1棟商務公寓（如果發(fā)展商有資源可考慮產(chǎn)權(quán)式酒店）； 1號地：復式街鋪：國際風情街區(qū) 24號地：偏住宅功能，中等戶型為主，無商業(yè)。 本報告是嚴格保密的。 案名推介 公園大道 國際公寓 東特 .新城市 國際公寓 東特 .新格調(diào) 國際公寓 東特 .新世界 金鑰匙 國際公寓 本報告是嚴格保密的。 項目定位 —— 戶型定位 戶型配比 ? 從公寓的物業(yè)用途考慮，戶型面積不宜過大； ? 從抵御市場風險角度考慮，降低臵業(yè)門檻，戶型面積不宜過大； 地塊 戶型 戶型面積（ M2） 面積比例 1號地塊 1房（純辦公公寓） 70，可拼合 50% 1房（商住公寓） 50，可拼合 50% 不沿景觀面的 1房 4060 15% 2 房 75 85 35% 3房 2廳 1衛(wèi) 100120 30% 沿景觀面的 3 房 2廳 2衛(wèi) 130150 20% 頂層做兩套大面積的復式，通過拍買造勢，建立價值標桿體系； 本報告是嚴格保密的。 1號地塊純辦公公寓客戶定位： 項目定位 —— 客戶定位 核心客戶 重要客戶 游離客戶 本地中型民營企業(yè) （原 1號地塊辦公的客戶為首要目標） 入駐森茂大廈的公司的衍生公司 外地公司分公司、外資公司辦事處 本報告是嚴格保密的。 1號地塊商住公寓客戶定位： 項目定位 —— 客戶定位 本地創(chuàng)業(yè)型公司 核心客戶 重要客戶 游離客戶 投資客、 SOHO一族、 外籍商務人士 東北籍生意人、外地高級公務員 本報告是嚴格保密的。 4號地塊公寓的客戶定位： 項目定位 —— 客戶定位 重要客戶 游離客戶 有城市中心區(qū)情結(jié)的大連人、大連自由工作者等、大連公司高級經(jīng)理、 大連金領一族 核心客戶 私營老板、 外籍及外地商務人士、投資客、海歸人士 東北籍生意人、外地高級公務員 重要客戶 游離客戶 本報告是嚴格保密的。 項目定位 —— 價格定位 功能 產(chǎn)品定位 收益方式 裙樓商業(yè) 高檔商場 出售、出租和整體經(jīng)營 公寓 國際公寓 銷售 本報告是嚴格保密的。 項目定位 —— 價格定位 1號地塊純辦公公寓價格定位： ? 大連寫字樓價格約為 700013000元 /平方米之間； ? 本項目純辦公公寓定位檔次為高檔國際公寓； ? 綜上各因素考慮，本項目寫字樓初步定價為： 75008000元 /㎡ 本報告是嚴格保密的。 項目定位 —— 價格定位 1號地塊商住公寓價格定位： ? 根據(jù)市場比較法，本項目的商住公寓價格區(qū)間為 75008000元 /M2 ? 由于目前，距銷售時間較遠，因此建議價格為價
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