【文章內(nèi)容簡介】 ：中國當(dāng)前規(guī)模最大、運(yùn)營最為成功的商業(yè)地產(chǎn)公司，在全國快速復(fù)制萬達(dá)廣場綜合體項目，當(dāng)前已進(jìn)入 27個城市 萬達(dá)開發(fā)策略 —— 快速擴(kuò)張、規(guī)?；a(chǎn)品復(fù)制 晉江萬達(dá)城市商業(yè)地位預(yù)判：城市商業(yè)的核心，晉江商圈制高點 VS 陽光商圈 萬達(dá)商圈 SM商圈 石鼓片區(qū)未來在晉江萬達(dá)廣場的強(qiáng)勢拉動下將成為晉江城市商業(yè)的新核心，萬達(dá)將成為晉江城市商圈新的制高點！ 萬達(dá)第三代綜合體產(chǎn)品 “街鋪 +百貨”的形式 “超市 +店中店”的形式 萬達(dá)的短板：“大而全”的城市商業(yè)模式復(fù)制，城市特性反應(yīng)不足 北京 萬達(dá)廣場 重慶 萬達(dá)廣場 寧波 萬達(dá)廣場 缺失 割裂 閩商精神 晉江知名品牌 堅持創(chuàng)新 文化認(rèn)同 包容思變 晉江 萬達(dá)廣場 都市文化休閑示范區(qū)對于晉江城市的意義 一個理論： Urbanism VS. Urbanity ?如果城市運(yùn)營者以及所有在城市生存的人都更關(guān)注城市性，關(guān)注城市的生活方式，那么整個城市才真正具有靈魂。 ?Urbanism城市化 —— 物質(zhì)性（物質(zhì)基礎(chǔ)） ?Urbanity城市性 —— 生活方式（城市人文精神內(nèi)核） ?不管把一個城市做得多么漂亮，即使把它做成威尼斯或者巴黎，如果 80%的人晚上六點半以后回家打麻將，它還是不能叫做城市，只能是一個物質(zhì)的模型，是一個空殼。 晉江的 Urbanism和 Urbanity ?晉江市 2023年城市 GDP3565億元，超過福州、廈門。 ? 晉江梅嶺組團(tuán)的大手筆總體規(guī)劃。在政府的大力投入之下，晉江梅嶺組團(tuán)建設(shè)進(jìn)行得如火如荼，現(xiàn)代城市景觀已見初見雛形。 ?晉江城市建設(shè) 總投資約 1010億元，年度計劃投資約 236億元 …… 晉江在城市化 Urbanism的道路上快速前行 ?晉江，雄踞全國百強(qiáng)縣市前列，但城市建設(shè)滯后于工業(yè)化一直是晉江發(fā)展的心頭之痛。 ?晉江企業(yè)界感受尤其深刻。晉江留不住高級人才，有的晉江企業(yè)只好把銷售、研發(fā)部搬至廈門、上海等地方，或者出高薪留人，而即便如此，仍有企業(yè)高管上班在晉江、周末在廈門的情形。除此之外，企業(yè)還會想方設(shè)法為普通車間員工提供很好的生活環(huán)境，留住工人。一些晉江人也遠(yuǎn)赴廈門、泉州購房置業(yè)、居住、度假，或?qū)⒆优屯鶑B門、泉州就學(xué)。 而， 經(jīng)濟(jì)實力與城市地位的反差顯示了城市性 Urbanity的缺乏 注：資料及數(shù)據(jù)來源：《晉江城市發(fā)展統(tǒng)計公報 》，《 2023城市競爭力報告》等 晉江的 Urbanity在哪里？ 晉江城市意向： ? 從久遠(yuǎn)的 “新石器時代” 、到 “唐宋文明” 再到近代的 “清承明制” 、 “聲華文物、雄稱海內(nèi)” 。而今，這些文化符號或已成為美好的回憶，或缺乏廣泛的認(rèn)同的影響，與此相關(guān)聯(lián)的建筑、產(chǎn)品或人物也在逐步淡出人們的記憶。 ? 晉江城市 7000年的積淀與斷層，讓生活在此的人們對久遠(yuǎn)的歷史產(chǎn)生了迷失感，“ 古老而又年輕的城市 ”正是這種感受的最為明確的體現(xiàn)。 無論如何，作為人類文明的發(fā)源地之一，晉江不缺少文化。 晉江需要的是“文化的現(xiàn)代化” 都市文化休閑示范區(qū) （ URD） —— 晉江的 Urbanity之路 ?在我們眼中，現(xiàn)代的晉江與廈門、福州相比，缺乏 故事 ，缺少了 細(xì)節(jié) ，缺少了現(xiàn)代都市文化 ，缺少 風(fēng)情 ，缺少 韻致 。 ?這座既古老又年輕的城市，該以什么樣的形象、什么樣的氣質(zhì)詮釋新時代的城市文明？ ?我們發(fā)現(xiàn)， 都市休閑文化 作為都市魅力的載體，它可以為晉江人提供一種 多元的、時尚的、體驗式的、現(xiàn)代的 生活方式。它能夠從各個方面 書寫城市故事，展現(xiàn)都市風(fēng)情 ； 晉江都市文化休閑示范區(qū) URD功能結(jié)構(gòu) 五店市文化街區(qū) 晉江萬達(dá)廣場 本項目 都市文化休閑示范區(qū)URD 傳統(tǒng)文化休閑元素 現(xiàn)代城市商業(yè)符號（城市化） 現(xiàn)代城市商業(yè)符號（城市性） 晉江城市精神文化內(nèi)核 晉江城市生活的靈魂 ＋ 打造一個濃縮晉江城市精華的 都市文化休閑示范區(qū)（ URD） 晉江未來之城 關(guān)鍵詞：品牌 /活力 /時尚 / 晉江文化都心 關(guān)鍵詞：藝術(shù) /園林 /歷史 “文化傳承、形象展示” 本項目承擔(dān)的歷史使命：承擔(dān)晉江城市功能補(bǔ)缺，打造晉江現(xiàn)代城市性商業(yè)符號 ＋ 晉江精品之城 關(guān)鍵詞：品質(zhì) /潮流 /繁榮 / 新天地之于上海 三里屯 village之于北京 我們就是打造這樣一個區(qū)域的 標(biāo)桿 我們 就是要做是城市的 開拓者和領(lǐng)跑者 我們 就是要 示范城市發(fā)展的未來 WORLDUNION 本項目的發(fā)展策略 —— URD體系的構(gòu)建“ P4計劃” Chinese Shophouse 商業(yè)計劃 Diversiform House 住宅計劃 City Face 形象計劃 Open Space 公共空間計劃 Plan1: Plan2: Plan3: Plan4: 晉江城市 URD體系構(gòu)建 晉江當(dāng)代產(chǎn)業(yè)成果展示地 利郎集團(tuán)總部 利郎昆明店 LV旗艦店 時尚化、個性化的品牌形象，充滿人文情懷的購物環(huán)境，在不知不覺中感受著品牌文化，體驗一種全新的生活 一個概念 一個品牌 Plan1：商業(yè)計劃 品牌天地 _旗艦店 晉江最先進(jìn)的設(shè)計生活體驗館，展示領(lǐng)先的生活理念 它是最先進(jìn)的設(shè)計生活體驗館 …… Plan1：商業(yè)計劃 生活體驗館 _理念人生 晉江首家城市情景街區(qū)，精品店 /酒吧 /休閑書吧等高品質(zhì)商業(yè)業(yè)態(tài) Plan1：商業(yè)計劃 情景街區(qū) _樂活生活 WORLDUNION 本項目的發(fā)展策略 —— URD體系的構(gòu)建“ P4計劃” Chinese Shophouse 商業(yè)計劃 Diversiform House 住宅計劃 City Face 形象計劃 Open Space 公共空間計劃 Plan1: Plan2: Plan3: Plan4: 晉江城市 URD體系構(gòu)建 沉穩(wěn) / 大氣 / 現(xiàn)代簡潔 / 品質(zhì) 打造一座引領(lǐng)未來的 精英 城市 形象 Plan2：住宅計劃 住宅設(shè)計 水平、垂直的線條打造流動現(xiàn)代的城市形象 打造一座引領(lǐng)未來的 流動 城市 形象 Plan2：住宅計劃 住宅設(shè)計 WORLDUNION 本項目的發(fā)展策略 —— URD體系的構(gòu)建“ P4計劃” Chinese Shophouse 商業(yè)計劃 Diversiform House 住宅計劃 City Face 形象計劃 Open Space 公共空間計劃 Plan1: Plan2: Plan3: Plan4: 晉江城市 URD體系構(gòu)建 Plan3：公共空間計劃 立體空間分層 ?空中的連廊 ——板與板的連接 ?蜂巢空間 ——將住宅平面抬高有效區(qū)隔住宅步行、商業(yè)步行 ?上下空間分層 ——有效地把商業(yè)與住宅區(qū)隔離，利用垂直分層的方式保證各部分的純粹性及高品質(zhì) 形成混雜、半純粹與純粹的立體空間復(fù)合 空中的連廊 蜂巢空間 上下空間分層 Plan3：公共空間計劃 空中花園 ?空中花園 ——拓展園林綠化空間，打造中心區(qū)首個“空中花園”，增加居住舒適性 ?立體花園步道 ——形成住宅區(qū)與城市的連接，商業(yè)與住宅的過渡空間，增加園林綠化 WORLDUNION 本項目的發(fā)展策略 —— URD體系的構(gòu)建“ P4計劃” Chinese Shophouse 商業(yè)計劃 Diversiform House 住宅計劃 City Face 形象計劃 Open Space 公共空間計劃 Plan1: Plan2: Plan3: Plan4: 晉江城市 URD體系構(gòu)建 Plan4：形象計劃 ? 標(biāo)志性建筑，形成強(qiáng)烈視覺沖擊及視覺焦點，展現(xiàn)都市的自由、活力，并成為 區(qū)域的地標(biāo) 。 ? 運(yùn)用現(xiàn)代、夸張的建筑手法創(chuàng)造 富含文化意義的場所 。 五店市傳統(tǒng)保護(hù)街區(qū) 本項目地塊 標(biāo)志性建筑 Plan4：形象計劃 城界的界定與 DIS都市識別系統(tǒng) “城界界定” —— 大型廣告光柱體現(xiàn)大氣魄（ NEW/This is URD） /形象標(biāo)識 五店市傳統(tǒng)保護(hù)街區(qū) 本項目地塊 “城界界定” —— 取勢 Plan4：形象計劃 城界的界定與 DIS都市識別系統(tǒng) “ DIS都市識別系統(tǒng)” —— 形象墻、統(tǒng)一的指引標(biāo)志等公共設(shè)施，形成較強(qiáng)的識別性及對區(qū)域的劃分控制。 Plan1: 商業(yè)計劃 Plan2: 住宅計劃 Plan3: 公共空間計劃 Plan4: 形象計劃 品牌天地 ： 晉江當(dāng)代產(chǎn)業(yè)成果展示地。 生活體驗館 ： 晉江最先進(jìn)的設(shè)計生活體驗館，展示領(lǐng)先的生活理念。 情景街區(qū) ： 晉江首家城市情景街區(qū)，精品店 /酒吧 /休閑書吧等高品質(zhì)商業(yè)業(yè)態(tài)。 住宅設(shè)計 ： 打造一座引領(lǐng)未來城市形象。 立體空間分層 ： 商業(yè)與住宅隔離，利用垂直分層方式保證各部分的純粹性及高品質(zhì)。 空中花園 ： 拓展園林綠化空間，打造新核心區(qū)首個“空中花園”，增加居住舒適性。 標(biāo)志性建筑 ： 強(qiáng)烈視覺沖擊及視覺焦點，展現(xiàn)都市的自由、活力，并成為區(qū)域的地標(biāo)。 識別系統(tǒng) ： 形象墻、統(tǒng)一的指引標(biāo)志等公共設(shè)施，形成形象標(biāo)識。 U R D 體 系 1 項目價值挖掘 2 項目核心問題界定 3 項目發(fā)展機(jī)會挖掘 4 項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 本次溝通的主要內(nèi)容 5 項目經(jīng)濟(jì)測算 6 項目附件 項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 3 項目住宅物業(yè)定位 2 項目商業(yè)物業(yè)定位 1 項目發(fā)展戰(zhàn)略 借區(qū)域規(guī)劃之力，與五店市文化街區(qū)、萬達(dá)聯(lián)動，合力打造 晉江都市文化休閑示范區(qū)（ URD）， 從而構(gòu)筑項目自身核心競爭力，實現(xiàn)項目價值、市場競爭突破 項目發(fā)展戰(zhàn)略 借勢城市發(fā)展，打造晉江都市文化休閑示范區(qū) 項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 3 項目住宅物業(yè)定位 2 項目商業(yè)物業(yè)定位 1 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目商業(yè)物業(yè)定位 2 商業(yè)規(guī)模定位 1 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 3 商業(yè)功能定位 商業(yè)業(yè)態(tài)配比定位 1—— 案例借鑒：上海新天地、三里屯 village 上海新天地商業(yè)業(yè)態(tài)配比42%44%14%餐飲娛樂 服裝服飾及購物 服務(wù)及其他三里屯V i l l a g e 商業(yè)業(yè)態(tài)配比24%69%7%餐飲娛樂 服裝服飾及購物 服務(wù)及其他?案例中服裝服飾及購物類商家占有很大比例，其次為餐飲娛樂商家。 商業(yè)業(yè)態(tài)配比定位 2 —— 五店市街區(qū)：以文化展示、餐飲休閑娛樂為主要商業(yè)業(yè)態(tài) 項目分區(qū) 功能 傳統(tǒng)文化核心展示區(qū) 傳承城市記憶，展示晉江發(fā)展歷史 閩臺同源展示區(qū) 以廟宇文化體驗、海峽文化藝術(shù)交流及聯(lián)絡(luò)為主 文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 以新興的文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及成果展示為主 品牌文化展示區(qū) 以地方企業(yè)的品牌文化休閑活動、企業(yè)的新品發(fā)布為主 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 打造晉江老字號商品和傳統(tǒng)工藝品的集中售賣、展示區(qū) 濱水休閑商業(yè)區(qū) 以休閑餐廳、茶藝館、書吧等休閑餐飲娛樂為主 休閑養(yǎng)生區(qū) 以國醫(yī)館、養(yǎng)生館、食療吧為主 ?五店市街區(qū)中以餐飲休閑娛樂為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，預(yù)計餐飲休閑娛樂占比為 6070%，服裝服飾及購物占比為2030% ，服務(wù)及其他占比為 10%左右。 商業(yè)業(yè)態(tài)配比定位 通過案例對比及差異化互補(bǔ)分析可知，本項目應(yīng)以服裝服飾及購物為主的商業(yè)業(yè)態(tài) ,其中服裝服飾及購物占比為 5060%，餐飲休閑娛樂占比為 3040%，服務(wù)及其他占比為 10%左右。 項目商業(yè)物業(yè)定位 2 商業(yè)規(guī)模定位 1 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 3 商業(yè)功能定位 商業(yè)規(guī)模確定：依據(jù)項目建筑密度，確定項目商業(yè)面積 原建筑密度（ 25%）方案商業(yè)面積 =項目用地面積項目建筑密度 2 =37828 25% 2 =18914平米 商業(yè)面積下限方案 商業(yè)體量建議 1：在住宅物業(yè)開發(fā)實現(xiàn)項目成本回收的假定下，商業(yè)物業(yè)面積最大值 31770㎡ 界定原則： 在保證規(guī)避市場風(fēng)險的前提下，通過住宅物業(yè)的開發(fā)實現(xiàn)項目整體開發(fā)成本的回收，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化 指數(shù)確定： 項目開發(fā)成本假定為 2500元 /㎡，住宅銷售價格為 8000元 /㎡ 測算公式 住宅物業(yè)面積 Z=項目的總投資費(fèi)用 /住宅銷售價格 商業(yè)物業(yè)面積 S=總建筑面積 住宅物業(yè)面積 Z 商業(yè)物業(yè)面積 S=113484（ 113484*2500+37000*10000） /8000 =31770㎡ 88 商業(yè)體量建議 2：參考市場類似案例 要素 上海新天地 南京 1912 杭州西湖天地 占地面積 建筑面積 通過市場成功案例參考，建議項目規(guī)?？刂圃?以下 商業(yè)規(guī)模確定： 原建筑密度（ 25%）方案商業(yè)面積 =項目用地面積項目建筑密度 2 =37828 25% 2 =18914平米 商業(yè)面積下限方案 原建筑密度（ 4