【文章內(nèi)容簡介】 成較完善的交通路網(wǎng)。此外，經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)資源分布相對集中，工企業(yè)基礎(chǔ)較好，在全省生產(chǎn)力布局中居重要戰(zhàn)略地位。 凱里融入貴陽一小時經(jīng)濟(jì)圈，處于貴廣高速鐵路和高速公路節(jié)點(diǎn) 城市概況 深圳國際 38 從交通規(guī)劃看，高鐵建成促使凱里融入貴陽 1小時經(jīng)濟(jì)圈，成為貴州省腹地與珠三角連接通道上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 現(xiàn)狀 未來規(guī)劃 鐵路 隸屬湘黔鐵路、株六復(fù)線鐵路，全長 70公里，開往南京、上海、北京、寧波、昆明、貴陽、遵義 滬昆快速客運(yùn)，上海至昆明只需 10小時，凱里段預(yù)計 2023年建成 公路 凱麻高速公路、凱玉高速公路和 320國道貫穿全境 建設(shè)凱里 麻江中心城區(qū)環(huán)城高速公路 航空 尙無機(jī)場，航運(yùn)依托貴陽機(jī)場解決 爭取黃平機(jī)場實(shí)現(xiàn)民航運(yùn)營 城市概況 深圳國際 39 從凱里的產(chǎn)業(yè)分布看， “一心二區(qū)二帶”全面展開， “大凱里”城市發(fā)展框架已現(xiàn)雛形 ? 20232025城市化：遠(yuǎn)期市域 118萬人，城鎮(zhèn)人口 106萬，城鎮(zhèn)化水平 90%； ? 重點(diǎn)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)：以電子、通信制造、建材、紡織為主的第二產(chǎn)業(yè)和以旅游服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)。 ? 產(chǎn)業(yè)布局： 一心：中心城區(qū)發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，規(guī)劃布局大型特色商業(yè)街區(qū)，中遠(yuǎn)期可根據(jù)需要規(guī)劃布局發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)區(qū)及中央商務(wù)區(qū) 二區(qū)：凱里經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)承接?xùn)|部發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要平臺，發(fā)展民族制藥、特色食品等產(chǎn)業(yè)，碧波 爐山工業(yè)聚集區(qū)發(fā)展礦產(chǎn)品加工及相關(guān)產(chǎn)業(yè) 二帶：以凱里為旅游接待服務(wù)中心，規(guī)劃三棵樹 巴拉河 舟溪 龍山旅游經(jīng)濟(jì)帶及清水江下司休閑旅游帶 碧波 爐山 工業(yè)聚集區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 清水江 下司休閑帶 中心城區(qū) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 城市概況 深圳國際 從凱里的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成看，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，旅游業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，且增幅逐年加大 2 0 0 8 、2 0 0 9 年凱里產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析55887928318562594554047221887573982360883324590100000202300300000400000500000600000700000GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2023 20232 0 0 9 年凱里產(chǎn)業(yè)構(gòu)成, 9%, 38%, 53%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)初步核算， 2023年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP）625945萬元，比上年增長（按可比價計算）12%，人均生產(chǎn)總值 14879元，增長 %，按年末匯率折算，約合 2179美元。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一、二產(chǎn)業(yè)比重有所調(diào)減，第三產(chǎn)業(yè)較快提高，三次產(chǎn)業(yè)的比例由上年的∶ ∶ ∶ ∶ 。 城市概況 40 深圳國際 從宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度分析看，凱里宏觀經(jīng)濟(jì)總量不高，但仍然保持持續(xù)增長態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)提速處于醞釀時期，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段 1085812544148790202340006000800010000120231400016000（萬元）2023 2023 2023人均生產(chǎn)總值5117005890446259450100000202300300000400000500000600000700000（萬元）2023 2023 2023生產(chǎn)總值發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 01000 1000—4000 4000—8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需 求兼有 改善需求為主 改善需求為主 房地產(chǎn)發(fā)展特征 超速發(fā)展，單純數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 41 深圳國際 從黔東南州的人口構(gòu)成看，根據(jù)各縣市的城市化率及政府發(fā)展規(guī)劃，至 2023年全州城市人口達(dá) 284萬人 ?2023年凱里制定拉建設(shè)大凱里的城市規(guī)劃：在 2023年凱里城市市區(qū)面積將由現(xiàn)在 30平方公里擴(kuò)大到 248平方公里的城市格局；人口有目前的 48萬增加到 200萬左右； ?目標(biāo)是把凱里建設(shè)成為貴州東線旅游的中心城市和西部區(qū)域性中心城市，把凱里建設(shè)成一個國際性的旅游城市！因?yàn)閯P里擁有豐富的旅游資源！民族文化和自然景觀星羅棋布； ?旅游品位獨(dú)特！相信未來的凱里將是一座風(fēng)情獨(dú)特的國際旅游城市。 面積 （平方公里） 人口 /萬人 2023年 2023年 城市化率 城市人口 （萬人） 城鎮(zhèn)化率 城市人口（萬人） 凱里 1306 45 58% 80% 160 黃平 1668 35 15% 30% 施秉 1544 15 15% 30% 三穗 1036 20 15% 3 30% 6 鎮(zhèn)遠(yuǎn) 1878 25 15% 30% 岑鞏 1487 22 15% 30% 天柱 2201 41 15% 30% 錦屏 1597 22 15% 30% 劍河 2165 24 15% 30% 臺江 1078 14 15% 30% 黎平 4439 15% 30% 榕江 3316 33 15% 30% 從江 3245 32 15% 30% 雷山 1218 15 15% 30% 麻江 1222 20 % 80% 16 丹寨 938 16 15% 30% 合計 21% 66% 284 42 深圳國際 小結(jié) —— 從城市發(fā)展格局、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成、產(chǎn)業(yè)演變、人口擴(kuò)張等四個維度分析得出，未來的凱里將迎來大發(fā)展時代的來臨 ?從凱里的吸附力來看，凱里是黔東南州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，州內(nèi)首位度高，對州縣具有極強(qiáng)的吸附能力 ?從凱里的城市發(fā)展格局看，凱麻一體化發(fā)展趨勢下，凱里的中心城市功能進(jìn)一步凸顯 ?從凱里經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局看，向南連接?xùn)|盟自由貿(mào)易區(qū)，向東連接泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，呈多區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈協(xié)同發(fā)展 ?從交通規(guī)劃看，高鐵建成促使凱里融入貴陽 1小時經(jīng)濟(jì)圈，成為貴州省腹地與珠三角連接通道上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) ?從凱里的產(chǎn)業(yè)分布看， “一心二區(qū)二帶”全面展開， “大凱里”城市發(fā)展框架已現(xiàn)雛形 ?從凱里的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成看，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，旅游業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，且增幅逐年加大 ?從宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度分析看，凱里宏觀經(jīng)濟(jì)總量不高，但仍然保持持續(xù)增長態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)提速處于醞釀時期，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段 ?從黔東南州的人口構(gòu)成看，根據(jù)各縣市的城市化率及政府發(fā)展規(guī)劃，至 2023年全州城市人口達(dá) 284萬人 43 深圳國際 但是，作為新興的旅游城市，在凱里旅游行業(yè)快速發(fā)展的同時，也暴露出城市的諸多不足，城市功能缺失，系統(tǒng)化配套體系不健全，旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后 44 ?城市功能空間缺失 ?系統(tǒng)化的休閑消費(fèi)市場缺失 ?現(xiàn)代旅游功能缺失 黔東南州功能分散，各自為政，缺乏一個對外集中展示城市價值的“窗口”，城市功能空間缺失 城市旅游功能區(qū)相對封閉和割裂，沒有完整旅游線路及功能系統(tǒng)，配套產(chǎn)業(yè)缺乏，市場活力不足 城市旅游功能區(qū)相對封閉和割裂，沒有完整旅游線路及功能系統(tǒng)，配套產(chǎn)業(yè)缺乏，市場活力不足 深圳國際 參考國內(nèi)外案例，我們發(fā)現(xiàn)一流旅游度假區(qū)的特色建設(shè)主要有三個維度：挖掘當(dāng)?shù)匚幕?、利用度假區(qū)資源和滿足特定消費(fèi)者需求 旅游度假區(qū)特色建設(shè)的三個維度： 挖掘當(dāng)?shù)匚幕? 利用度假區(qū)資源 滿足特定消費(fèi)者需求 Dimension 1 Dimension 2 Dimension 3 45 深圳國際 現(xiàn)有問題 1： 從凱里在黔東南州的城市功能角度來看，凱里更多承擔(dān)中轉(zhuǎn)站的功能，旅游產(chǎn)業(yè)空心化格局下，凱里旅游功能缺失，黔東南州缺乏一個旅游的集中窗口 46 深圳國際 現(xiàn)有問題 2： 目前凱里仍處于廣度數(shù)量型階段，對外輻射力度有待進(jìn)一步提升，現(xiàn)代旅游功能缺失 層次一：資源優(yōu)勢 層次二：產(chǎn)品優(yōu)勢 層次三：經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢 政府主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施 建設(shè) 市場為主導(dǎo)，旅游度假產(chǎn)品開發(fā) 旅游是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力之一，城市功能結(jié)構(gòu)升級，城市品牌效應(yīng) 自然資源開發(fā)利用，景點(diǎn)開發(fā)，單點(diǎn)品牌效應(yīng) 依托自然資源，體驗(yàn)、休閑度假產(chǎn)品開發(fā)，區(qū)域品牌效應(yīng) 政府、市場作用并行，綜合居住、度假復(fù)合型產(chǎn)品開發(fā) 廣度數(shù)量型 深度質(zhì)量型 服務(wù)資源型 產(chǎn)品特征 產(chǎn)品類型 運(yùn)作主體 典型城市 三亞 深圳 黃山、凱里 桂林 上海 麗江 政府主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施 建設(shè) 市場為主導(dǎo)，旅游度假產(chǎn)品開發(fā) 政府、市場作用并行，綜合居住、度假復(fù)合型產(chǎn)品開發(fā) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 旅游目的地吸引力三層次模型分析 觀光 —— 休閑 —— 體驗(yàn)，從凱里旅游業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，旅游目的地吸引力相對偏弱，以資源優(yōu)勢為核心賣點(diǎn)，為新興旅游城市 47 深圳國際 48 客戶理解的價值結(jié)構(gòu) 度假 旅游觀光 休閑娛樂 基礎(chǔ)層面 精品層面 品質(zhì)層面 客戶語錄： ?“現(xiàn)在凱里只有一些旅游景點(diǎn)觀光的地方，休閑跟度假的比較少，我們一般都去外地玩 ……” ?“ 凱里人故土情節(jié)很重，很適當(dāng)居住，但現(xiàn)代化的休閑消費(fèi)市場太少了 ……” 項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)： ?凱里旅游市場仍處于初級觀光游玩階段，以原生民族風(fēng)情文化及生態(tài)景點(diǎn)為主，系統(tǒng)化的休閑消費(fèi)市場缺失，歸屬感不強(qiáng)。 現(xiàn)有問題 3： 系統(tǒng)化的休閑度假市場落后，市民缺乏凱里城市的精神歸屬感 過夜游客不到 10% 1 休閑度假項(xiàng)目缺乏 2 商業(yè)娛樂配套缺乏 3 深圳國際 49 凱里城市缺乏一個 “展示窗口” ，旅游缺乏一個 “點(diǎn)睛之筆” ，市民還缺乏一種 “精神歸屬” 整合區(qū)域資源，增強(qiáng)區(qū)域活力，提供一個 城市窗口， 市民有歸屬感的公共空間，為 凱里城市 發(fā)展“ 樹立標(biāo)桿 ” 凱里城市缺失 展示窗口 集中展示城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、產(chǎn)業(yè)的窗口及平臺 點(diǎn)睛之筆 黔東南州旅游 已 開始 形成多元的 消費(fèi) 體系，旅游產(chǎn)品 已逐漸 豐富， 但凱里缺乏 自身獨(dú)有的特色和品牌基地 ，龐大現(xiàn)代休閑度假缺乏 精神歸屬 以民族風(fēng)情文化及生態(tài)景點(diǎn)為主，系統(tǒng)化的休閑消費(fèi)市場缺失，精神歸屬感不強(qiáng) 整合 依托自身資源優(yōu)勢，在 城市功能， 旅游、休閑、度假和 精神文明需要 逐步完善 深圳國際 我們對世界各地類似的區(qū)域進(jìn)行了廣泛研究，以旅游為增長引擎，謀求可持續(xù)房地產(chǎn)發(fā)展空間，必須為區(qū)域準(zhǔn)確定位并在戰(zhàn)略規(guī)劃中打造五大致勝要素 保護(hù)生態(tài)自然及人文資產(chǎn) 投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施 提供多元化旅游活動組合 執(zhí)行多方位高起點(diǎn)的市場推廣 與旅游相匹配的產(chǎn)業(yè)組合 政府與企業(yè)親密合作 政府主導(dǎo)階段 開發(fā)主體主導(dǎo) 政府、企業(yè)合作階段 借鑒經(jīng)驗(yàn)： 成功的旅游度假目的地的建設(shè)，需要政府、開發(fā)主體及其他相關(guān)部門的共同合作，其中，政府在生態(tài)環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)方面，起到主導(dǎo)作用，是區(qū)域開發(fā)的重要保證。 開發(fā)主體對于旅游度假地產(chǎn)、旅游度假設(shè)施的建設(shè)方面，起著主導(dǎo)作用，是區(qū)域開發(fā)中不可或缺的重要角色。 區(qū)域開發(fā)周期較長，至少需要 8－ 10年；前期的建設(shè)投資較多，資金回收慢，進(jìn)入門檻要求高 50 深圳國際 借鑒點(diǎn) 1：國際旅游休閑度假區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)配套 —— 發(fā)展國際性旅游度假目的地需要的產(chǎn)業(yè)配套 豐富的旅游產(chǎn)品 游客接待中心 旅游服務(wù)中心 旅游度假設(shè)施 相關(guān)服務(wù)行業(yè) 交通接駁站點(diǎn)、停車場 信息服務(wù)中心、銷售中心及配套 臨時性居住、停車、餐飲等 休閑、娛樂體驗(yàn)式（吸引物） 銀行、金融、辦公等 旅游功能 具體描述 51 深圳國際 借鑒點(diǎn) 2：保護(hù)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域的可持續(xù)開發(fā)建設(shè)，用生態(tài)奠定區(qū)域與城市環(huán)境區(qū)別的差異化特質(zhì) 成功的度假項(xiàng)目土地利用狀況 25% 30% 公共生態(tài)空間 太陽河度假區(qū)的生態(tài)用地結(jié)構(gòu) 托樂嘉度假區(qū)的生態(tài)用地結(jié)構(gòu) 35% 公共生態(tài)空間 發(fā)展方向 ? 在土地利用規(guī)劃時，控制 20％－ 35％的生態(tài)保護(hù)用地； ? 保護(hù)區(qū)域陽宗海臨湖區(qū)域；保護(hù)區(qū)域原生態(tài)森林資源，低幅度實(shí)施建筑物開發(fā)，避免造成視覺上的負(fù)擔(dān)； ? 在不破壞自然地理和地質(zhì)的條件下開發(fā)道路和公用設(shè)施； ? 對區(qū)域內(nèi)的森林區(qū)域?qū)嵤┍Ｗo(hù)中開發(fā)的策略，而非單一的保護(hù)，適度公共共享，而非資源的單純私有化； 案例地點(diǎn) 52 深圳國際 借鑒點(diǎn) 3：通過對資源多樣性的保護(hù)和利用，形成復(fù)合生態(tài)體系 資源類別 資源保護(hù) 森林資源 ? 保證樹木健康生長，避免或減少森林資源損失：預(yù)防和消除森林火災(zāi)、林木病蟲害、林木鳥獸害以及災(zāi)害性天氣對森林的損害； 湖泊資源 ? 水體的資源的非干擾性開發(fā)； ? 限制生產(chǎn)性污染、生活性污染深度影響；