【文章內(nèi)容簡介】 樓高四層，每層的面積由 8000平方米至10000平方米。一層經(jīng)營世界品牌精品，二層以流行、時尚的品牌為主。 寫字樓66%公寓23%商業(yè)11%廣州中信廣場 40 本報告是嚴(yán)格保密的。 廣州日趨成熟的商務(wù)需求是中信廣場成功的前提條件 廣州寫字樓市場成熟的條件： ?廣州在“ 9＋ 2”泛珠三角區(qū)域中的地位很突出，為生產(chǎn)服務(wù)的商務(wù)需求會逐步集中在廣州并不斷增長； ?廣州經(jīng)過 20多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，現(xiàn)在的地氣已經(jīng)提升到建設(shè) CBD的需要； ?隨著城市交流和珠江三角洲高速公路與鐵路交通的發(fā)展，廣州城市地鐵建設(shè)已在考慮延伸到香港，珠三角城市深圳、佛山、東莞進(jìn)一步融合，城市間相互銜接已成為可能，單一城市向立體城市組織起來成為現(xiàn)實趨勢。 ?廣州市規(guī)劃到 2023年人均 GDP達(dá)到 1萬美元。當(dāng)一個城市的人均GDP達(dá)到 1萬美元時，會進(jìn)入一個服務(wù)業(yè)為主的后工業(yè)時代。因此廣州將面臨大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，許多大型外資會把廣州市作為第二擴(kuò)張的首選城市，使以金融、貿(mào)易、物流為代表的生產(chǎn)性服務(wù)扮演越來越重要的角色，制造業(yè)退居次要的位臵，同時，廣州成為華南金融中心已有跡象顯現(xiàn)，隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，甲級寫字樓的需求大規(guī)模地增加。 廣州中信廣場 41 本報告是嚴(yán)格保密的。 中信廣場地處廣州核心商務(wù)區(qū)，交通便捷，可視性和標(biāo)志性都非常好 ?中信廣場位于廣州核心商務(wù)區(qū)，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)；交通非常便捷，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號線總站，步行僅需 8分鐘 中信廣場 緊臨城市干道和廣場，可視性和標(biāo)志性都非常好 廣州中信廣場 42 本報告是嚴(yán)格保密的。 深圳信興廣場（地王大廈）位于深圳市金融中心區(qū)，周邊聚集了深圳大多數(shù)的銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)，是深圳的商務(wù)中心。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫車位：兩層共 900個車位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問：梁振英測量師行 建成日期： 1996年 深圳信興廣場 深圳信興廣場 —— 深圳最高的建筑，是深圳最好的寫字樓之一，很多世界一流企業(yè)入駐 深圳專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，產(chǎn)生了產(chǎn)業(yè)族群，是深圳的商務(wù)中心形成的原因。 43 本報告是嚴(yán)格保密的。 寫字樓 69層甲級寫字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 ) 34部進(jìn)口 三菱 升降機(jī)及 2部運(yùn)貨升降機(jī) 公寓 樓高 33層，提供 332個豪華服務(wù)公寓單位，面積由 68200平方米 實用率約 80% 每個單位均配備全套豪華家俬及電器 6部進(jìn)口 三菱 客用升降機(jī) 商場 樓高五層，提供達(dá) 22,013平方米的商鋪面積 3部觀光升降機(jī)及 10部扶手電梯，方便游人穿梭各層 名店云集如 MaxMara、 Escada、 Bally、HugoBoss、 Episode等 寫字樓71%公寓19%商業(yè)10%深圳信興廣場 功能配比：以寫字樓為主體，公寓和商業(yè)為寫字樓的配套 44 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?城市已經(jīng)或者即將進(jìn) 入一個服務(wù)業(yè)為主的后工業(yè)時代，產(chǎn)業(yè)簇群已形成，寫字樓市場有客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 ?優(yōu)越的地理位臵，城市的商務(wù) /金融區(qū)中心 /未來商務(wù)核心區(qū)； ?區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?具有良好的可視性和標(biāo)志性 以寫字樓為核心的綜合體 以寫字樓為核心的綜合體的成功條件 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 上海商城 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 上海商城上海商城是上海展覽中心與外資合辦的一座商業(yè)貿(mào)易大樓。位于南京西路上海展覽中心對面。大樓由美國建筑大師約翰 波特曼設(shè)計，故大樓也被人稱為波特曼。 定位為 上海頂級國際化綜合體 city within a city 五星級酒店 +豪華公寓 +寫字樓 +商場 上海商城 上海商城地處南京西路，占地 16770平方米，建筑面積 185000平方米，由 3棟高樓、 3棟裙房組成，立面呈“山”字形，高樓上寬下窄，形如書法中起筆時的“頓”。主樓 50層，高 ；東西兩配樓各 32樓，高 ；３棟裙房各 8層樓，地下 1層（局部2層 )，高 。 6棟建筑之間由 1個巨型交通廣場和 3個中式庭院相聯(lián)系。 上海商城 —— 具有便捷的國際性服務(wù)的城中之城 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 功能配比： 酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為 45%： 30%： 15%： 10%。 酒店45%寫字樓15%公寓30%商業(yè)10%上海商城 ? Portman RitzCarlton 酒店擁有564間客房，位于主樓 14到 45層。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享。 ?上海商城由一個五星級酒店、擁有 472間豪華公寓、國際水準(zhǔn)的辦公大樓、 25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設(shè)施組成。 功能配比：五星級酒店為主導(dǎo)，以五星級酒店帶動高檔公寓、寫字樓及商業(yè) 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?上海是重要的入境口岸 ?國內(nèi)旅游人數(shù)的增加 ?’ 99《財富》論壇、 APEC系列會議和第 35屆亞行年會等國際會展的成功舉辦促使國際會展和旅游的不斷增長 ?世博會籌辦過程中的需求拉動和大型國際活動的作用 ?國際品牌酒店集團(tuán)數(shù)量的增加及其營銷活動 ?上海酒店位于南京西路，處在 CBD區(qū)邊緣。 ?上海酒店市場在以下因素的作用下，不斷的擴(kuò)大： 功能配比：五星級酒店為主導(dǎo)，以五星級酒店帶動高檔公寓、寫字樓及商業(yè) 上海商城 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?城市酒店市場發(fā)展成熟，有足夠的商務(wù)客戶群支持 ?不遠(yuǎn)離城市 CBD區(qū)，所處區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會展經(jīng)濟(jì)的氛圍 。 ?交通可達(dá)性好，緊臨主干道或者交通樞紐 以酒店為核心的綜合體 以酒店為核心的綜合體的成功條件 50 本報告是嚴(yán)格保密的。 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 香港太古廣場 北京華貿(mào)中心 模式四：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 51 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?北京華貿(mào)中心是東長安街上地標(biāo)性百萬平米超大規(guī)模商務(wù)建筑集群。 ?作為 21世紀(jì)的產(chǎn)品，華貿(mào)中心以前瞻性的國際化設(shè)計理念，國際水準(zhǔn)的業(yè)態(tài)資源整合，打造了一個領(lǐng)先產(chǎn)品。它的出現(xiàn)使CBD繁華地段東移，這座氣勢磅礴的國際化商務(wù)建筑群成為了沿國賓道進(jìn)入長安街的第一道亮麗景觀，確立了 CBD的商務(wù)地標(biāo)。 北京華貿(mào)中心 構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體 5A智能寫字樓 +國際商業(yè)區(qū) +國際公寓 +五星級酒店 +體育中心 +展示中心 北京華貿(mào)中心 —— 構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體 52 本報告是嚴(yán)格保密的。 酒店17%寫字樓31%公寓26%商業(yè)26%華貿(mào)中心由以下部分組成： ?3座高達(dá)百米以上的超 5A級智能寫字樓 ?20萬平米的水世界商城 ?20萬平米國際公寓 ?總面積超過 13萬平米的超豪華酒店 ——里茲 卡爾頓 (The RitzCarlton)和國際五星級酒店萬豪（ Marriott） 北京華貿(mào)中心 功能配比：各功能比例均衡，沒有明顯處于核心地位的功能 53 本報告是嚴(yán)格保密的。 華貿(mào)中心的成功依托于兩個條件：北京作為國際大都市的大環(huán)境 自身良好的區(qū)位條件 ?北京華貿(mào)中心坐落于東長安街，位于 CBD東側(cè)，西距國貿(mào)橋 900米，東臨東四環(huán)四惠橋，南望長安街。至首都國際機(jī)場只需 20分鐘。輕軌、地鐵和多條公交構(gòu)筑了華貿(mào)中心的立體交通系統(tǒng)，出入極為便利。 ?北京借助奧運(yùn)這一 催化劑 正在全力創(chuàng)建具有中國特色國際大都市 北京華貿(mào)中心 54 本報告是嚴(yán)格保密的。 太古廣場總占地 ，于 1990年落成，包括四座大樓及一個購物中心，總建面近 54萬平米，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。 太古廣場一座 太古廣場二座 太古廣場三座 香港太古廣場 定位為 香港最頂級的綜合體物業(yè) 甲級寫字樓 +頂級購物中心 +五星級酒店 +公寓 香港太古廣場 —— 香港最頂級的綜合體物業(yè) 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 香港太古廣場 酒店34%寫字樓41%公寓12%商業(yè)13% 太 古 廣 場 一 座 建筑 面 積 為 860,000 平 方 呎 （ 約 79,900 平 方 米 ） 的 商 業(yè) 大 廈 太 古 廣 場 二 座 建筑 面 積 為 7 00,000 平 方 呎 （約 65,000 平 方 米 的 商 業(yè) 大 廈 太 古 廣 場 三 座 建筑 面 積 為 644,000 平 方 呎 （約 60,000 平 方 米） 的 商 業(yè) 大 廈 ( 將 于 2023 年 中 落 成 ) 購 物 商 場 建筑 面 積 為 710,000 平 方 呎 （約 66,000 平 方 米） 的 購 物 商 場 曦 暹 軒 136 間 酒 店 式 住 宅 單 位 ( 面 積 由 606 至 3,388 平 方 呎 ) 柏舍 243 間 酒 店 式 住 宅 單 位 ( 面 積 由 1,220 至 2 ,650 平 方 呎 ) 太 古 廣 場 會 議 中 心 可 容 納 5 0 0 人 的 會 議 中 心 港 麗 酒 店 513 間 客 房 的 五 星 級 酒 店 港 島 香 格 里 拉 酒 店 565 間 客 房 的 五 星 級 酒 店 萬 豪 酒 店 602 間 客 房 的 五 星 級 酒 店 地 下 停 車 場 逾 500 多 個 泊 車 位 功能配比：各功能比例均衡，沒有明顯處于核心地位的功能 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 太古廣場位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點； 太古廣場座落于香港核心地帶，香港的重要地點，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國領(lǐng)事館及英國文化協(xié)會等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢； 香港太古廣場 太古廣場的經(jīng)營非常成功，是香港人流量最大的購物中心，同時， 20多萬的寫字樓接近全部出租。 位于 國際大都市 香港的核心地帶、緊鄰交通樞紐是太古廣場獲得成功的前提條件 57 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?出現(xiàn)于國際大都市，有的足夠的商業(yè)和商務(wù)市場支撐 ?優(yōu)越的地理位臵，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)，依托 CBD ?良好的交通環(huán)境 ?超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實的“城中城” 各種功能均衡發(fā)展的 綜合體 各種功能均衡發(fā)展的 綜合體的成功條件 58 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目發(fā)展模式研究 ? 綜合體的不同發(fā)展模式 ? 本項目發(fā)展模式的選擇 ? 與本項目相同發(fā)展模式成功案例總結(jié)與啟示 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 模式一： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 各種功能均衡發(fā)展的模式 發(fā)展條件 ?優(yōu)越的地理位置，位于城市核心商業(yè)區(qū)/成熟商務(wù)區(qū) ?市場對大型商業(yè)設(shè)施需求旺盛 ?地塊沿街面長，具有良好的交通可達(dá)性和可視性 ?開發(fā)商實力與品牌號召力超群；； ?城市已經(jīng)或者即將進(jìn)入一個服務(wù)業(yè)為主的后工業(yè)時代，產(chǎn)業(yè)簇群已形成，寫字樓市場有客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 ?優(yōu)越的地理位置，城市的商務(wù) /金融區(qū)中心 /未來商務(wù)核心區(qū)； ?區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?具有良好的可視性和標(biāo)志性 ?城市酒店市場發(fā)展成熟，有足夠的商務(wù)客戶群支持 ?不遠(yuǎn)離城市 CBD區(qū)，所處區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會展經(jīng)濟(jì)的氛圍 。