【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 216。永定河 .孔雀城：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅；獨(dú)棟別墅為 270350平方米；聯(lián)排別墅為 160300平方米；雙拼別墅為 230平方米左右。216。大運(yùn)河 .孔雀城：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼和小高層；獨(dú)棟別墅 400平米左右；聯(lián)排別墅 180300平米；疊拼別墅 180200平米。216。永定河 .孔雀城： 57250萬(wàn)元左右；216。大運(yùn)河 .孔雀城：獨(dú)棟別墅總價(jià)約 400萬(wàn)，聯(lián)排別墅總價(jià)約 100200萬(wàn)，疊拼預(yù)計(jì) 4050萬(wàn)。l產(chǎn)品形式均為 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼別墅產(chǎn)品l主力面積區(qū)間均在 180350平米之間l主力總價(jià)區(qū)間均在 50250萬(wàn)之間永定河 .孔雀城大運(yùn)河 .孔雀城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高相似度下的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題兩孔雀城項(xiàng)目客戶(hù)的高度重疊現(xiàn)象孔雀城系列項(xiàng)目核心客戶(hù)構(gòu)成高度類(lèi)似大運(yùn)河 80%的客戶(hù)都去過(guò)永定河孔雀城看過(guò) ，客戶(hù)相似度極高，都是一批首次別墅置業(yè)群，有一定的購(gòu)買(mǎi)能力，但受政策影響比較大，觀望情緒較濃。淡市下，這批客戶(hù)量明顯受到打壓，并且出現(xiàn)嚴(yán)重的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)及客戶(hù)重疊現(xiàn)象。n大運(yùn)河孔雀城主策訪談：第二圈層“ 客戶(hù)主要為 首次別墅體驗(yàn)者 ， 3045歲之間，在京奮斗多年，事業(yè)小有成就，有房有車(chē)，通常都是 2次以上置業(yè)。向往別墅的低密生活，看重資源環(huán)境與居住品質(zhì)，注重交通便利性。很多客戶(hù)是為了將父母接來(lái)北京，作為 。 ”n核心客戶(hù)構(gòu)成大運(yùn)河 .孔雀城北京固安香河大廠大運(yùn)河 孔雀城永定河 孔雀城永定河 .孔雀城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 —— 香河永泰項(xiàng)目香河中低密度大盤(pán)，產(chǎn)品形式和總價(jià)區(qū)間上與本項(xiàng)目存在直接競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)明年 6月份上市216。區(qū)位：位于香河縣城附近，距離北京市區(qū)約 48公里216。交通條件：臨近京沈高速公路，車(chē)行 5060分鐘左右可達(dá)。216。核心客戶(hù) —— 北京東部特別是 CBD周邊區(qū)域的剛性需求白領(lǐng)客戶(hù)，總價(jià)敏感，關(guān)注通勤時(shí)間；216。重要客戶(hù) —— 東部追求別墅生活感受的中產(chǎn)及準(zhǔn)中產(chǎn)人群；香河本地的私營(yíng)業(yè)主，升級(jí)換房置業(yè)者。216。占地面積： 44萬(wàn)平米216。預(yù)計(jì)容積率： ；216。預(yù)計(jì)產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排別墅、疊拼別墅、寬景 house和高層產(chǎn)品，其中高層為主力產(chǎn)品， 低密產(chǎn)品約占 20%左右 ；216。預(yù)計(jì)面積區(qū)間：聯(lián)排別墅或疊拼別墅主力戶(hù)型面積為 200250平米 ；高層戶(hù)型面積為： 5070平米一居， 80平米左右二居（主力產(chǎn)品）， 90110平米左右三居；216。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)：預(yù)計(jì)別墅均價(jià)為 5000元 /平米；高層均價(jià)為38004000元 /平米；216。預(yù)計(jì)別墅產(chǎn)品總價(jià)： 100150萬(wàn)之間。n預(yù)計(jì)客戶(hù)構(gòu)成n項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo)： 香河北京約 48公里，車(chē)行 45分鐘左右大廠第二圈層n項(xiàng)目區(qū)位和交通條件：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。面對(duì)項(xiàng)目高相似度帶來(lái)的內(nèi)外部直接競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目亟待突破和差異化第二圈層交通距離資源條件產(chǎn)品形式總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略：依托強(qiáng)勢(shì)景觀資源，在項(xiàng)目和產(chǎn)品整體打造上形成突破和差異化。n永定河 .孔雀城 n大運(yùn)河 .孔雀城 n本項(xiàng)目VS VS距北京市區(qū)約 44公里 距北京市區(qū)約 40公里 距北京市區(qū)約 42公里 永定河固安段常年干涸， 無(wú)直接自然景觀支撐。距大運(yùn)河約 3000多米， 無(wú)直接自然景觀；緊鄰潮白河，水面寬廣，結(jié)合群英渠構(gòu)成強(qiáng)勢(shì)自然景觀獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼和小高層與前兩者類(lèi)似的低密度產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間為 57124萬(wàn)元獨(dú)棟總價(jià)約 400萬(wàn)，聯(lián)排總價(jià)約 100200萬(wàn)待定n香河永泰項(xiàng)目距北京市區(qū)約 48公里 距離大運(yùn)河較遠(yuǎn)，難以利用景觀資源聯(lián)排、疊拼別墅、寬景 house和高層預(yù)計(jì) 100150萬(wàn)之間VS與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在景觀資源上的優(yōu)勢(shì)明顯。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析 —— 二維競(jìng)爭(zhēng)格局解析第一圈層競(jìng)爭(zhēng)：與京東近郊區(qū)之間存在一定的可替代性競(jìng)爭(zhēng)高層大戶(hù)型產(chǎn)品和類(lèi)低密產(chǎn)品銷(xiāo)售艱難，淡市之下，率先受到?jīng)_擊1第二圈層競(jìng)爭(zhēng)：京東遠(yuǎn)郊區(qū)的典型個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)面對(duì)高項(xiàng)目相似度帶來(lái)的內(nèi)外部直接競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略體現(xiàn)在依托強(qiáng)勢(shì)景觀資源，在項(xiàng)目和產(chǎn)品整體打造上形成突破和差異化。2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目背景分析案例借鑒開(kāi)發(fā)目標(biāo)與核心問(wèn)題界定大勢(shì)研判項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)客戶(hù)機(jī)會(huì)區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目配套開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。核心問(wèn)題界定與分解一個(gè)話題一個(gè)話題 。60后的空巢期與 80后的主導(dǎo)期本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。60年代和 80年代的兩次 嬰 兒潮將 帶 來(lái)房地 產(chǎn)市 場(chǎng) 需求的集中 釋 放資料來(lái)源：世聯(lián)研究嬰兒潮 時(shí)間 當(dāng)前年齡 特征第一次 建國(guó)后 4955年 5157 步入老齡，對(duì)房產(chǎn)的自住購(gòu)買(mǎi)基本沒(méi)有，多將購(gòu)房作為一種投資手段第二次 6270年 3644 投資、換房的動(dòng)蕩階段，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，追求居住品質(zhì)與社會(huì)地位第三次 8087年 1926 即將進(jìn)入社會(huì)開(kāi)始工作，多為獨(dú)生子女，自身無(wú)積蓄，但多有來(lái)自父輩的資金支持，首次置業(yè)需求容易提前產(chǎn)生第四次 預(yù)計(jì)出現(xiàn)在 0608年 ——— —————本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來(lái) 57年間，中國(guó)的 “60 后 ” 和 “80 后 ” 將成為市場(chǎng)的主流消費(fèi)人群嬰兒潮 置業(yè)群體分類(lèi) 當(dāng)前特征 08年 ——12 年60年代 換房、投資群體 來(lái)北京多年，事業(yè)小成，經(jīng)濟(jì)積累有一定實(shí)力活躍時(shí)段80年代 首次置業(yè)或潛在的首次置業(yè)者剛在北京工作，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，但有家庭支援首次置業(yè)需在開(kāi)始釋放2023年80年代嬰兒潮60年代嬰兒潮2023年 2023年 2023年1320歲3038歲1926歲3644歲2128歲3846歲2835歲4553歲購(gòu)房需求預(yù)測(cè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。核心問(wèn)題界定與分解中國(guó)的 “60 后 ” ：最有錢(qián)的一波人，具有絕對(duì)的購(gòu)買(mǎi)力出生：新社會(huì)出生：新社會(huì)教育：一帆風(fēng)順教育：一帆風(fēng)順畢業(yè)：上位畢業(yè)：上位工作：挑大梁工作：挑大梁“60后后 ”人群人生發(fā)展軌跡人群人生發(fā)展軌跡出生于社會(huì)主義新時(shí)期，根正苗紅，沒(méi)下過(guò)鄉(xiāng)、沒(méi)插過(guò)隊(duì)。沒(méi)遭遇文化大革命 “洗禮 ”，高中一畢業(yè)就參加高考，出現(xiàn)大批高等人才。畢業(yè)時(shí)，正處新中國(guó)高速發(fā)展時(shí)期，面對(duì)年長(zhǎng)的低學(xué)歷 “前輩 ”，優(yōu)勢(shì)明顯，迅速走上重要崗位。一步領(lǐng)先，步步領(lǐng)先，后輩很難超越，長(zhǎng)期處于核心地位，他們活躍于商場(chǎng)、政界，城市的骨干力量，擁有絕對(duì)的購(gòu)買(mǎi)力，金字塔尖人群。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。核心問(wèn)題界定與分解中國(guó)的 “60 后 ” ：獨(dú)生子女家庭，重視孩子，但家庭進(jìn)入空巢期—— 孩子不斷進(jìn)入上大學(xué)或者找工作 ，他們也面臨著退休，家里突然變成了空巢—— 退休后，曾經(jīng)的風(fēng)光不在，逐漸回歸家庭的休閑養(yǎng)老生活，打發(fā)時(shí)間過(guò)日子—— 家庭結(jié)構(gòu)的變化，使 60后開(kāi)始新的置業(yè)觀本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。核心問(wèn)題界定與分解一個(gè)趨勢(shì)一個(gè)趨勢(shì) 。60后空巢期促進(jìn)休閑地產(chǎn)消費(fèi)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。60后置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：空巢期的生活重心怎么讓孩子 多回來(lái)看我們？多回來(lái)看我們？退休之后的生活 怎樣才能不寂寞？怎樣才能不寂寞？空巢老人 ——How To Enjoy Life？？ 60后空巢期 促進(jìn)休閑地產(chǎn)消費(fèi)中國(guó) 60后富有階層，獨(dú)生子女多，擔(dān)心未來(lái)他們的孩子會(huì)不會(huì)回來(lái)看他們，選風(fēng)景區(qū)置業(yè)，孩子也愿意回來(lái)，孩子還帶著孩子。這就是為什么過(guò)去五年內(nèi)全美乃至歐洲主要休閑、度假、景區(qū)房子大幅度攀升的原因。南加州 —— 非常明顯，正是一輪活躍長(zhǎng)者帶動(dòng)了當(dāng)?shù)匾惠喎康禺a(chǎn)高漲；海南 —— 淡市飄紅，度假物業(yè)量?jī)r(jià)均不受市場(chǎng)影響，購(gòu)買(mǎi)者以即將步入空巢期的 60后為主 。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。60后向往的 生活方式素描空巢期的來(lái)臨， 打發(fā)時(shí)間打發(fā)時(shí)間 的問(wèn)題成為主要的業(yè)余生活這幫人忙活慣了，你讓他們閑下來(lái)在家里待著，幾乎不太可能， 總要找到休閑方式來(lái)充實(shí)生活總要找到休閑方式來(lái)充實(shí)生活 —— 有個(gè)地方打打球，面朝大海發(fā)發(fā)呆關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 打發(fā)時(shí)間、天倫之樂(lè)、休閑度假退休后，家庭成為首要關(guān)注的事情， 享受天倫之樂(lè)享受天倫之樂(lè) 成為未來(lái)的生活核心—— 有個(gè)看上去的地方值得圈子里的朋友常來(lái)聚聚擔(dān)心未來(lái)他們的孩子會(huì)不會(huì)回來(lái)看他們， 選擇風(fēng)景選擇風(fēng)景區(qū)置業(yè)區(qū)置業(yè) 吸引孩子來(lái)周末度假本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。核心問(wèn)題界定與分解一個(gè)現(xiàn)象一個(gè)現(xiàn)象 。60后客戶(hù)當(dāng)前在孔雀城系列中的廣泛存在本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3545歲客戶(hù)為主力客群從誠(chéng)意客戶(hù)年齡來(lái)看，主要集中在 41歲 45歲，占整體誠(chéng)意客戶(hù)的 27%； 3045歲的客戶(hù)占到了 61%。以首次別墅置業(yè)為主從置業(yè)次數(shù)看，第二次置業(yè)的客戶(hù)占到 57%，其次是第一次置業(yè)的客戶(hù)占到 12%，說(shuō)明客戶(hù)選擇本項(xiàng)目多數(shù)是首次別墅體驗(yàn)者。已擁有城市住宅，對(duì)城市生活依賴(lài)度低，處于 “4+3” 生活狀態(tài)O40歲左右，在京奮斗多年，事業(yè)小有成就，有房有車(chē)，非成熟別墅買(mǎi)家；O改善原有生活成為必要，樂(lè)于嘗試低密度產(chǎn)品帶來(lái)的與不同生活方式；O追求 “4+3” 的生活狀態(tài)，向往別墅的低密生活；O比較重視家庭，重視溫馨的家庭感生活?？兹赋强蛻?hù)基礎(chǔ)特征： 3545歲、首次別墅置業(yè)、擁有城市住宅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。居住升級(jí)、休閑度假、養(yǎng)老成為置業(yè)主要驅(qū)動(dòng)因素其次是單純居住、休閑度假、給父母養(yǎng)老，分別占整體的 24%、 20%、 17%。 從客戶(hù)選擇的意向戶(hù)型分析，選擇四居的客戶(hù)最多，共 40組，占 56%，其次是五居 19組，占 26%對(duì)別墅生活的向往及對(duì)低密度社區(qū)的認(rèn)同感 45居需求比例較大，體現(xiàn)置業(yè)重視家庭聚會(huì)功能客戶(hù)對(duì)別墅生活有著無(wú)限的憧憬，向往低密度產(chǎn)品帶來(lái)的休閑享受及居住升級(jí)孔雀城客戶(hù)置業(yè)驅(qū)動(dòng)核心因素：休閑度假、別墅生活、家庭聚會(huì)誠(chéng)意客戶(hù)都是一群主動(dòng)郊區(qū)化下的享樂(lè)主義者，愿意犧牲交通及時(shí)間成本換取低密度的別墅休閑生活，典型的 “ 非效率型 ” 享樂(lè)客戶(hù)。 —— 大運(yùn)河孔雀城主策本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻?hù)機(jī)會(huì)分析 —— 抓住未來(lái) 57年 60后空巢期的主流客戶(hù)特征，打造休閑地產(chǎn)模式一個(gè)話題： 60后的空巢期與 80后的主導(dǎo)期1一個(gè)現(xiàn)象： 60后在孔雀城系列中的廣泛存在3一個(gè)趨勢(shì)： 60后空巢期促進(jìn)休閑地產(chǎn)消費(fèi)2世聯(lián)觀點(diǎn)：抓住未來(lái) 57年 60后空巢期的主流客戶(hù)特征，打造休閑地產(chǎn)模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目背景分析案例借鑒開(kāi)發(fā)目標(biāo)與核心問(wèn)題界定大勢(shì)研判項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)客戶(hù)機(jī)會(huì)區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目配套開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。潮白新區(qū)定位為 “ 文化旅游度假區(qū) ” ，依托潮白河形成良好的自然資源環(huán)境潮白河潮白新區(qū)u秉承 “ 潮白河沿線一體化開(kāi)發(fā) ” 的總體思路，潮白新區(qū)定位于 打造面向北京和通州的宜居之地，規(guī)劃潮白河沿線為潮白河文化旅游度假區(qū)，引導(dǎo)發(fā)展房地產(chǎn)、旅游、度假和物流業(yè) ，對(duì)潮白河自然風(fēng)景區(qū)進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)利用。u潮白新區(qū)位于大廠祁各莊鎮(zhèn)， 潮白河環(huán)繞全鎮(zhèn)西南而過(guò)，流域全程 12公里，建有橡膠壩兩座，常年蓄水 。u森林資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是天然的 “ 綠色氧吧 ” 。 全鎮(zhèn)現(xiàn)有林地面積 11000畝，森林覆蓋率達(dá) 32 %，人均擁有半畝林，空氣質(zhì)量常年穩(wěn)定在國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上。 u區(qū)域內(nèi)潮白河水面寬廣，景色優(yōu)美本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。文化旅游度假新區(qū)的產(chǎn)業(yè)特征短期度假驅(qū)動(dòng)長(zhǎng)期度假驅(qū)動(dòng)“ 玩的體驗(yàn) ”生活的和諧與平衡文化和生態(tài)景觀體驗(yàn)當(dāng)?shù)厣铙w驗(yàn)娛樂(lè)設(shè)施體驗(yàn)美食 居住藝術(shù)展 原生態(tài)觀光水上樂(lè)園 帆船 …人與自然的和諧共處商務(wù)與家庭的平衡多元包容的區(qū)域文化居住環(huán)境與 大自然親密接觸會(huì)議 酒店 購(gòu)物體現(xiàn)國(guó)際性的各式展覽 交流適合產(chǎn)業(yè)：觀光、娛樂(lè)、餐飲、酒店、文化展覽等適合產(chǎn)業(yè)：生態(tài)休閑、會(huì)展中心、酒店、購(gòu)物中心等從區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能角度來(lái)看，文化旅游度假新區(qū)的產(chǎn)業(yè)特征呈現(xiàn)為從區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能角度來(lái)看，文化旅游度假新區(qū)的產(chǎn)業(yè)特征呈現(xiàn)為 ———— 休閑、娛樂(lè)、會(huì)展、酒店休閑、娛樂(lè)、會(huì)展、酒店、餐飲、購(gòu)物等產(chǎn)業(yè)比例較高，輔以相關(guān)生態(tài)產(chǎn)業(yè)、餐飲、購(gòu)物等產(chǎn)業(yè)比例較高，輔以相關(guān)生態(tài)產(chǎn)業(yè)表演本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。文化旅游度假新區(qū)打造的關(guān)鍵要素鮮明的區(qū)域感與城市產(chǎn)生差異化完善的復(fù)合功能以滿(mǎn)足綜合發(fā)展鮮明的休閑功能以吸引人氣12滿(mǎn)足商務(wù) /公共休閑需要滿(mǎn)足短期度假的生活需要 3 滿(mǎn)足長(zhǎng)期居住的生活需要 12自然環(huán)境的觀賞型設(shè)施具有特色的體驗(yàn)型設(shè)施12與城市保持適當(dāng)距離 良好的交通通達(dá)性 3 鮮明的區(qū)域識(shí)別性 3 商務(wù)休閑娛樂(lè)設(shè)施世聯(lián)研究 —— 文化旅游度假新區(qū)的發(fā)展關(guān)鍵點(diǎn) 對(duì)比潮白新區(qū)當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r，后期區(qū)域需要通過(guò)增加休閑功能和配套設(shè)施實(shí)現(xiàn)人氣的聚集和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)研究 —— 文化旅游度假新區(qū)發(fā)展階段性規(guī)律在發(fā)展初期以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成支撐的經(jīng)營(yíng)性休閑