【文章內(nèi)容簡介】 是嚴格保密的。 2023726 52 亦莊新城位于北京五環(huán)外，是規(guī)劃的高新產(chǎn)業(yè)新城，核心區(qū) 40平方公里，與道義相仿 ◇ 行政規(guī)劃 位于北京大都市東南邊緣，北京東部發(fā)展的重要節(jié)點，是北京十一五規(guī)劃重點發(fā)展的 三個重點新城之一 ，亦莊新城面積為 ，核心區(qū) 40平方公里 ◇ 區(qū)域人口 2023年規(guī)劃人口 30萬， 2023年規(guī)劃人口７ 0萬人 。擔負起疏散北京中心城部分職能和人口的作用。 ◇ 城市定位 發(fā)展目標： 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地、國際宜業(yè)宜居新城 引導(dǎo)發(fā)展電子、汽車、醫(yī)藥、裝備等高新技術(shù)于現(xiàn)代制造業(yè)，以及商務(wù)、物流等功能，積極推動開發(fā)區(qū)向綜合產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變 核心區(qū) 路東產(chǎn)業(yè)區(qū) 河西區(qū) 馬駒橋居住區(qū) 物流園 站前綜合區(qū) 六環(huán)路路南區(qū) 區(qū)域借鑒 3 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)過近 20年的耕耘，亦莊目前工業(yè)總產(chǎn)值約 1500億元；前十年亦莊發(fā)展產(chǎn)業(yè)，后十年發(fā)展房地產(chǎn) 6 . 96 . 3 3 6 . 3 97 . 5 71 0 . 9 81 . 8 63 . 0 88 . 6 83 . 6 12 . 4 30246810122023 2023 2023 2023 2023外資企業(yè) 內(nèi)資企業(yè)0501001502002503002023 2023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%國民生產(chǎn)總值 增長速度02004006008001000120014002023 2023 2023 2023 2023 2023 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%工業(yè)總產(chǎn)值 增長速度亦莊近幾年國民生產(chǎn)總值變化 亦莊近幾年工業(yè)生產(chǎn)總值變化 園區(qū) 20232023新增內(nèi)外資企業(yè)投資額（億美元） 亦莊產(chǎn)業(yè)覆蓋領(lǐng)域非常廣泛，現(xiàn)在已經(jīng)在 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 、設(shè)備制造業(yè)以及都市工業(yè)三大行業(yè)形成初步聚集和發(fā)展。 同時，以電子信息為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是亦莊的絕對支柱產(chǎn)業(yè)，同時也是推動北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素 區(qū)域借鑒 3 本報告是嚴格保密的。 2023726 54 隨著產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，亦莊房市內(nèi)需增長強勁，高端產(chǎn)業(yè)人口在近五年時間逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域市場主體，對后續(xù)市場強大支持 早期典型項目（ 2023年以前） 近期典型項目（ 20232023） 榮景麗都 ：公寓 開發(fā)區(qū) 30歲左右白領(lǐng)，以過渡性住房或臨時居所為主 國融國際 ：酒店式公寓 30歲左右，自住投資各占 50% 博客雅居 ：小戶型塔樓 2535歲為主， 70%為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的白領(lǐng)，老業(yè)主占 30%。（開發(fā)區(qū)工作人員購買 ） 格林小鎮(zhèn) 6：花園洋房 50%以上為開發(fā)區(qū)中高層管理者 一棟洋房 ：別墅 城市追求低密度別墅生活的中高端客戶，以東部人口為主，包括電視臺工作人員、自由職業(yè)者比例明顯 上海沙龍 ：多層板樓 周邊區(qū)域上班族、生意人，少量本地原著居民 境界 ： Townhouse 以 CBD白領(lǐng)為主，二次臵業(yè)為主 格林小鎮(zhèn) ：花園洋房、聯(lián)排 70%為市區(qū)人口，品質(zhì)生活追求者 70%40%30%60%早期 后期市區(qū)人口 產(chǎn)業(yè)人口 產(chǎn)業(yè)人口 市區(qū)人口 城市中產(chǎn)階級二次臵業(yè)為主 區(qū)域內(nèi)年輕白領(lǐng)首次臵業(yè)為主 區(qū)域借鑒 3 本報告是嚴格保密的。 55 亦莊發(fā)展模式 —— 強勢產(chǎn)業(yè)支撐下新城軌跡 主流客戶 區(qū)域價值 高端產(chǎn)業(yè)陸續(xù)進駐，提升區(qū)域人氣，在城市中價值認知高走 區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境改造開始進行，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)逐漸成熟，城市配套逐漸完善，高科技產(chǎn)業(yè)新城逐漸形成 城市中高端客戶 城市上升中產(chǎn) 高端產(chǎn)業(yè)人口 產(chǎn)品類型 區(qū)域啟動期 區(qū)域發(fā)展期 區(qū)域成熟期 中低密度：洋房、多層 城市主流：小高層、高層 低密度：類別墅產(chǎn)品 城市主流：多層、小高層 密度兩極化：高層（為主），洋房 /多層 城市主流：高層 隨著城市格局的改變，建設(shè)密度的提高，客戶也隨之逐漸變化。強勢的產(chǎn)業(yè)支撐使客戶始終保持城市中高收入人群。 區(qū)域借鑒 3 本報告是嚴格保密的。 56 河北燕郊地處京東，距北京 CBD半小時車程，建成區(qū)面積 30平方公里，與道義類似 朝 陽 區(qū) 通 州 區(qū) 六環(huán)路 京哈高速 燕郊 — 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地處京東，西臨潮白河，與通州以河為界，隸屬于河北省三河市，是省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。 ◇ 行政規(guī)劃 1999年 12月被省政府批準為省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積 80平方公里，建成區(qū)面積 30平方公里，建成區(qū)域面積只占了 %。 ◇ 區(qū)域人口 轄區(qū)總?cè)丝?20萬， 10萬人為城鎮(zhèn)人口，3萬是農(nóng)村人口，約 7萬流動人口，城鎮(zhèn)人口中 70%是外來人口，典型的 移民城鎮(zhèn)，房地產(chǎn) 80%為北京市內(nèi)人口 。 ◇ 交通聯(lián)系 西距天安門 30公里，距 CBD25公里930路公交車直通區(qū)內(nèi)，京通快速路將北京與燕郊緊密連接。從燕郊駕車到CBD只需 30分鐘 ，距機場 25公里。 CBD 區(qū)域借鑒 4 本報告是嚴格保密的。 57 通州的放量提價使燕郊價格足夠誘人，是其成為被動郊區(qū)化區(qū)域的另一必要條件 通州房地產(chǎn)指標 2023 2023 2023 住宅銷售面積 住宅銷售面積合計 住宅上市面積 住宅上市面積合計 住宅銷供比 近三年通州市場供應(yīng)與銷售量 0501001502002502023 2023 2023 20230100020233000400050006000土地成交量均價p 通州近年土地供應(yīng)不足，造成住宅市場供不應(yīng)求價格上漲。連續(xù)兩年 銷供比超過 ， 使價格從 2023年 2800上漲至 2023年的 6500。 p 燕郊與通州的 價格差從 20234年 500元上升至 2023年 2023元 。越來越大的價格差讓燕郊的價格變得誘人，成為吸引被動郊區(qū)化客戶最大因素。 近年通州土地成交量與房地產(chǎn)均價 28003500500065002300 250035004500010002023300040005000600070002023 2023 2023 2023通州燕郊近年通州與燕郊房地產(chǎn)主流價格 區(qū)域借鑒 4 本報告是嚴格保密的。 2023726 58 燕郊憑借便利的交通和低廉的價格成為繼新城通州后承接中心城人口轉(zhuǎn)移主要區(qū)域 80%20%北京客戶 本地客戶 尚品 .福城 60%30%10%美林新東城 北京客戶 天津、河北客戶 其他 90%10%北京客戶 本地客戶 星河皓月 60%30%10%天子莊園 北京客戶 外地客戶 開發(fā)區(qū)企業(yè)客戶 備注：天子莊園臨近輕工業(yè)制造廠區(qū) 從燕郊典型項目客戶構(gòu)成來看：北京主城區(qū)客戶占據(jù)80%以上 比例，其中 CBD年輕白領(lǐng) 比例最高。 區(qū)域借鑒 4 本報告是嚴格保密的。 2023726 59 燕郊發(fā)展模式 —— 城市蔓延條件下自然發(fā)展軌跡 主流客戶 區(qū)域價值 與城市保持便利連接的低價區(qū) 原始的郊區(qū)田園環(huán)境 區(qū)域逐漸成熟，成為城市主流外溢人口大型居住區(qū) 城市中高端客戶 城市中低收入（白領(lǐng)） 城市主流外溢人口 產(chǎn)品類型 區(qū)域啟動期 區(qū)域發(fā)展期 區(qū)域成熟期 中低密度：小高層、高層 城市主流：小高層、高層 低密度：類別墅產(chǎn)品 城市主流：多層、小高層 密度：小高層、高層 快速城市化進程使區(qū)域?qū)傩酝蝗话l(fā)生改變，由于沒有強勢產(chǎn)業(yè)支撐，客戶也由中高端收入人群轉(zhuǎn)變?yōu)橹械褪杖氲陌最I(lǐng)階層。 區(qū)域借鑒 4 本報告是嚴格保密的。 四種區(qū)域、四種模式、四種命運 60 區(qū)域 出身 模式 發(fā)展軌跡 現(xiàn)在命運 梅江南 長白 出身好 同胞少 公子哥、父母先幫搭好臺再創(chuàng)業(yè) 5年積淀 5年發(fā)力 功德圓滿型 華南 板塊 出身一般同胞不多 白手起家、父母起先放任自流，后幫搭了點臺，但救急不救窮； 10年發(fā)家 5年中落 5年艱難爬坡 勉強平穩(wěn)度日型 亦莊 出身一般同胞多 父母鼎力相助、幫搭臺再幫錢還幫人 積淀 10年 爆發(fā) 10年 蒸蒸日上型 燕郊 出身差 同胞多 白手起家 父母放任自流 5年崛起 迅速打回原形 每況愈下型 道義 出身可 同胞多 父母只是搭臺 幫錢幫人力不從心 至少需積淀 五年 區(qū)域借鑒總結(jié) 本報告是嚴格保密的。 城市發(fā)展的規(guī)律，人為不可逆轉(zhuǎn)、不可超前 道義與城市接壤，是“郊區(qū)城市化”的代表 ? 郊區(qū)城市化是首先發(fā)展與城區(qū)接壤的郊區(qū)。郊區(qū)城市化是城市自然發(fā)展、良性擴張的過程。 ? 逆城市化是城市發(fā)展到一定程度，城市環(huán)境惡化，大城市病開始出現(xiàn)，人們主動郊區(qū)化，該郊區(qū)是與城市脫節(jié)的郊區(qū)。 61 沈陽城市發(fā)展目前位于第二個階段：郊區(qū)城市化。發(fā)展輝山、虎石臺屬于人為超前，行不通！ 區(qū)域借鑒總結(jié) 本報告是嚴格保密的。 案例借鑒啟示 ? 華南板塊開發(fā)商僅“樓巴”“村巴”一項每年就得虧損幾百萬元。 ? 南奧車隊每年因營運虧損數(shù)百萬元，目前已經(jīng)累計虧損 2023多萬元。 ? 發(fā)展商每年都要向樓巴承運汽車公司補貼一筆費用，大約每條線路每月補貼 10萬元，假如樓巴有 3條線路，每月發(fā)展商補貼給汽車公司的樓巴運營費高達 30萬元，一年下來就是 360萬元。 62 區(qū)域借鑒總結(jié) p梅江南的最大優(yōu)勢在于與母城的接壤。 p梅江南成功、華南板塊失敗的關(guān)鍵是“搭臺” 市政配套，同樣的二人轉(zhuǎn)，劉老根大舞臺的和田間地頭的價值不一樣。 p華南板塊最大的失敗在于功能規(guī)劃單一，根本沒有產(chǎn)業(yè)支持，整個一座“睡城”，造血功能不足，社區(qū)沒有活力，后期開發(fā)商運營成本非常高。 p華南板塊短視的“土地經(jīng)濟”造成產(chǎn)業(yè)化落后。 p亦莊和燕郊的鮮明對比表明，對于超過 30平方公里的大開發(fā)區(qū)，想要打造新貴階層的“富人區(qū)”，產(chǎn)業(yè)是關(guān)鍵，沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，房地產(chǎn)發(fā)展的后勁肯定不足。有無強勁產(chǎn)業(yè)支持是決定區(qū)域臵業(yè)人口層次的關(guān)鍵。 本報告是嚴格保密的。 大盤良性發(fā)展，兩個溫床必有其一，道義屬于雜交區(qū)。接壤但面積大，面積大但產(chǎn)業(yè)不足 ? 梅江南、長白等小盤托市容易，但道義 50平方公里，相當于再造兩個沈河區(qū)，對政府的財力、執(zhí)行力是相當考驗。 ? 部分高端項目可能會吸引部分中高端客戶，但后續(xù)支撐不足，區(qū)域挖到第一桶金客戶之后，便面臨“燕郊式沉淪”。 63 p與城市接壤，區(qū)域面積小，正面代表性案例：天津梅江南 ，沈陽長白；負面案例：沈陽輝山。 p與城市脫節(jié)且區(qū)域面積大，但有強勁的產(chǎn)業(yè)支撐，正面代表性案例： 北京亦莊 、 東京迪斯尼 ；負面案例：京津新城。 p強勁產(chǎn)業(yè)支撐，交通樞紐拉動是關(guān)鍵。 區(qū)域借鑒總結(jié) 本報告是嚴格保密的。 道義的科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展的“三駕馬車” 產(chǎn)業(yè)是軟肋，受整個城市經(jīng)濟總量制約 ? 一次性開工超過 500棟，未來建筑總部樓宇超過兩千棟，如果每棟樓都住滿了人，那么沈北新區(qū)的房地產(chǎn)銷售還費勁嗎，沈北新區(qū)的土地會大幅度升值，沈北新區(qū)的房地產(chǎn)會大幅度升值，沈北新區(qū)的居民也會大幅度升值。 蹇彪 64 結(jié)論 p市政基礎(chǔ)配套 p生態(tài)環(huán)境 p強勁的產(chǎn)業(yè)支持 地鐵、新沈陽北站都屬于國家發(fā)改委批復(fù)項目，問題不大 蒲河改造投入并不大，市民期望并不高，問題也不大 不以人的意志為轉(zhuǎn)移，軟肋 50平方公里，規(guī)劃中的總部基地是制約道義發(fā)展成為“富人區(qū)”的軟肋或杠桿。 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域前景研究 65 國內(nèi)相似區(qū)域案例借鑒 1 道義區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)研究 2 本報告是嚴格保密的。 我們再來看道義的產(chǎn)業(yè)支撐，據(jù)此判斷道義區(qū)域未來的發(fā)展前景 ? 大家看我們最近兩個大項目已經(jīng)成為沈北新區(qū)的兩個大發(fā)動機，第一個東北總部基地；第二個是華強文化科技產(chǎn)業(yè)園。 ? 有了項目以后我們就有了稅收，有了項目以后我們就有了人氣，項目是沈北新區(qū)的基石，項目是我們的一切。