【文章內(nèi)容簡介】 個車位， 6000平米底墑 ? 地段優(yōu)勢 ? 入市先機(jī) 未來供應(yīng) 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 未來項(xiàng)目在產(chǎn)品品質(zhì)上明顯提高 項(xiàng)目 產(chǎn)品 棕櫚廣場 寫字樓：層高 4米， 35層，單層面積層 1000平方米以上； 五星級酒店配套，商場配套 其余指標(biāo)不詳 天邑國際大廈 19部豪華高速電梯 酒店式豪華接待大堂，挑空層高 10米 406個車位，設(shè)立獨(dú)立的停車場管理系統(tǒng) 層高 海灣國際 6部電梯 361個車位 6000平米底商 未來供應(yīng) 未來存在一定的競爭壓力 本報告是嚴(yán)格保密的。 41 整體格局 物業(yè) 租金（含管理費(fèi)用） 文華酒店 租金 7080元 /平方米 .月 寶華酒店 租金 6070元 /平方米 .月 國商大廈 租金 5065元 /平方米 .月 黃金海景大酒店 租金 5060元 /平方米 .月 財富中心 租金 3537元 /平方米 .月，售價 4000元 /平方米 匯通酒店 租金 3040元 /平方米 .月 財富廣場 起價 4100元 /平方米，預(yù)期租金 3540元 /平方米 .月 瓊泰大廈 3035 元 /平方米 .月 國貿(mào)中心 3035元 /平方米 .月 南洋大廈 3045元 /平方米 .月 帝豪大廈 3045元 /平方米 .月 鴻聯(lián)商務(wù)廣場 約 40元 /平方米 .月 帝都大廈 2535元 /平方米 .月 嘉陵國際大廈 3032元 /平方米 .月 銀通大廈 2025元 /平方米 .月 萬利隆 30元 /平方米 .月 泰達(dá)商務(wù)大廈 2025元 /平方米 .月 北京大廈 15元 /平方米 .月 金港大廈 10元 /平方米 .月以內(nèi) 帝都大廈 帝豪大廈 南洋大廈 瓊泰大廈 財富廣場 國貿(mào)中心 萬利隆大廈 嘉陵大廈 泰達(dá)大廈 銀通大廈 北京大廈 財富中心 海灣國際 天邑國際 棕櫚廣場 文華酒店 寶華酒店 國商大廈 黃金海景酒店 匯通酒店 鴻聯(lián)商務(wù)廣場 金港大廈 本報告是嚴(yán)格保密的。 42 寫字樓市場分析結(jié)論 ??？趯懽謽亲赓U狀況好， 需求并不缺乏 ；但 投資氛圍弱決定市場低銷售速度 ?寫字樓客戶主要是大型企業(yè)駐海南辦事處與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；以及本地集團(tuán)類企業(yè)，貿(mào)易物流類以及房地產(chǎn)建筑類 ?經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展導(dǎo)致 現(xiàn)有辦公樓已不能滿足高端客戶需求 ?高端需求已經(jīng)出現(xiàn)外溢 ，大量酒店 替代辦公，且實(shí)現(xiàn)了高價格 ?商務(wù)格局基本形成， 地理位臵上講本項(xiàng)目具備發(fā)展辦公物業(yè)的先決條件 ?目前供應(yīng)主要是中檔寫字樓， 高檔寫字樓供應(yīng)缺失 。 ?新入市項(xiàng)目品質(zhì)有提高的趨勢，從 產(chǎn)品上講有提升空間 ?未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項(xiàng)目；且品質(zhì)明顯提高， 未來存在一定競爭 ??？谀壳皩懽謽菍?shí)現(xiàn)銷售價格低，價值略被低估， 辦公樓價格存在上漲空間 高品質(zhì)辦公樓 可能是本項(xiàng)目的發(fā)展方向 本報告是嚴(yán)格保密的。 43 基于辦公樓市場背景提出的三大問題 本報告是嚴(yán)格保密的。 44 高端市場容量是本項(xiàng)目最大的風(fēng)險 ?當(dāng)前?？谵k公樓物業(yè)主要是中檔項(xiàng)目， 高端項(xiàng)目缺乏 ?現(xiàn)有辦公樓品質(zhì)上已不能滿足高端客戶需求 ?高端 需求已經(jīng)出現(xiàn)外溢 ，大量酒店替代辦公，且 實(shí)現(xiàn)了高價格 ?第 二三產(chǎn)業(yè)的落后注定高檔辦公樓需求有限 ?未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項(xiàng)目，棕櫚廣場、天邑國際大廈總規(guī)模近 10萬平方米， 未來存在高端競爭 8萬平方米的寫字樓能否被市場接受 —— 市場容量的風(fēng)險 本報告是嚴(yán)格保密的。 45 超高層高成本與低市場價格平臺的風(fēng)險 ??？谀壳凹儗懽謽菍?shí)現(xiàn)價格低，新入市項(xiàng)目售價僅 4000元 /平方米左右 ?寫字樓價值略被低估，按當(dāng)前租金價格計算，寫字樓銷售價格約 46005900元 /平方米 ?與商務(wù)酒店共生的寫字樓能實(shí)現(xiàn)更高價格，高出純辦公樓價格 80%左右 超高層意味高成本，如何面對高層本與低價格平臺的矛盾 —— 價格風(fēng)險 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 競爭策略 ?未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項(xiàng)目 面對競爭，本項(xiàng)目核心競爭力是什么？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 47 核心問題解決 項(xiàng)目屬性解析 企業(yè)目標(biāo)解析、項(xiàng)目核心問題判斷 2 1 3 報告思路 發(fā)展建議 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 48 面對市場容量風(fēng)險的解決途徑 市場容量風(fēng)險 降低主體樓高度，減少寫字樓總量 依靠廣場其他物業(yè)實(shí)現(xiàn)高售價 多種形式，分散風(fēng)險，降低市場壓力 租售并用的經(jīng)營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶 酒店 酒店式公寓 本報告是嚴(yán)格保密的。 49 主體樓降至 100米以下，充分利用廣場商業(yè)盈利 —— 方案 B ? 考慮到廣場地塊特征以及建筑本身要求； ? 廣場商業(yè)按與方案 A相同規(guī)模計算 世貿(mào)東路 財政大樓 ? 總占地 34畝，合 23082平方米。 ? 項(xiàng)目限高 186米；容積率不小于 ；建筑密度不小于 40%；綠化率不小于 35%。 ? 已有建筑地下 3層，地面 15層框架，包括 5層裙樓。 本報告是嚴(yán)格保密的。 50 主體樓保證 100米以內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo) ?主體部分地上保留 26層，建筑高度 ，地上面積53000平方米 層數(shù) 面積（ M2） 凈占層 總標(biāo)高 層高 3 4102 1 2 4102 1 1 4102 1 1 3902 1 0 2 3271 1 3 3361 1 4 3438 1 5 3438 1 6 1600 1 7至 15 14400 9 16 1600 1 17至 26 16000 10 合計 63316（地上面積 51010） 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng) 目 用地規(guī)劃指標(biāo) 1 總用地面積 (㎡ ) 2 總建筑面積 (㎡ ) 3 計容積率建筑面積 (㎡ ) 4 容積率 5 主體樓 (㎡ ) 寫字樓 6 商業(yè) 裙樓商業(yè) (㎡ ) 廣場夜總會 (㎡ ) 廣場 BLOCK(㎡ ) 7 車位 600個 架空層車庫 (㎡ ) 400個 地面停車 (㎡ ) 100個 原有地下車庫 (㎡ ) 100個 本報告是嚴(yán)格保密的。 51 兩種種備選方案具體的物業(yè)配比 方案 A 寫字樓： 酒 店： 底 商： 9200平方米 廣場商業(yè)： 6000平方米 總規(guī)模： 約 9萬平方米 代表?？诘谝桓叨鹊木C合體，包括酒店、辦公樓、商業(yè)及休閑廣場，總體高度 186米以上 高度降低至約 100米，總層數(shù) 26層，包括辦公樓及商業(yè) 方案 B 寫字樓： 37800平方米 底 商： 9200平方米 廣場商業(yè)： 6000平方米 總規(guī)模： 53000平方米 本報告是嚴(yán)格保密的。 52 方案 A總成本投入約 ，包括一間 序號 分項(xiàng)工程名稱 單位 數(shù)量 單價 (元／平方米 ) 合計（萬元） 一 前期成本 土地 9畝 70萬 /畝 二 土建安裝工程費(fèi) 15層以上建筑 m2 幕墻（中空玻璃） m2 電 梯 臺 內(nèi)裝修 m2 酒店裝修及配套追加 m2 廣場 block m2 夜總會 m3 園林綠化 m2 財政樓裝修 m2 架空層車庫 m2 新增地下車庫 m2 三 物業(yè)管理費(fèi)（ 1年） m2 四 工程建設(shè)其它費(fèi)用（二項(xiàng)的 3%） 五 管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)（前四項(xiàng)的 3%) 總投入合計 財務(wù)費(fèi)用 6% 貸款額 2億元，貸款周期 2年 投資總額 單方成本 元 /平方米 本報告是嚴(yán)格保密的。 53 序號 項(xiàng)目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 凈現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 15層以上建筑 幕墻（中空玻璃） 電 梯 內(nèi)裝修 酒店裝修及配套追加 廣場 block 夜總會 園林綠化 財政樓裝修 架空層車庫 新增地下車庫 物業(yè)管理費(fèi)（ 1年） 工程建設(shè)其它費(fèi)用 管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi) 財務(wù)成本 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)值 方案 A在收回投資的基礎(chǔ)上獲利，沉淀約 米的五星級酒店物業(yè)，主要風(fēng)險在于后期酒店運(yùn)營 本報告是嚴(yán)格保密的。 54 方案 B總成本投入約 ；單方成本將近 4000元 /平方米 前提： ? 寫字樓檔次明顯高于目前市場水平 ? 4年后實(shí)現(xiàn)銷售價格5500元 /平方米 ? 單方成本按甲方提供3700元 /平方米計算 ? 暫不計財務(wù)成本。 ? 單方成本略高于超高層 ? 26層辦公樓可實(shí)現(xiàn)價格小于 48層 序號 分項(xiàng)工程名稱 單位 數(shù)量 單價 (元／平方米 ) 合計（萬元） 一 前期成本 土地 9畝 70萬 /畝 二 土建安裝工程費(fèi) 15層以上建筑 m2 幕墻（中空玻璃） m2 電 梯 臺 內(nèi)裝修 m2 廣場 block m2 夜總會 m3 園林綠化 m2 財政樓裝修 m2 架空層車庫 m2 三 物業(yè)管理費(fèi)（ 1年） m2 四 工程建設(shè)其它費(fèi)用（二項(xiàng)的 3%） 五 管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)（前四項(xiàng)的 3%) 總投入合計 財務(wù)費(fèi)用 6% 貸款額 2億元，貸款周期 2年 投資總額 單方成本 元 /平方米 本報告是嚴(yán)格保密的。 55 方案 B在 2023年即可收回投資，利潤額將近 現(xiàn)金流量表 序號 項(xiàng)目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 凈現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 15層以上建筑 幕墻（中空玻璃）