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正文內(nèi)容

海口某國際廣場項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位(編輯修改稿)

2025-03-05 16:26 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 個車位, 6000平米底墑 ? 地段優(yōu)勢 ? 入市先機(jī) 未來供應(yīng) 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 未來項(xiàng)目在產(chǎn)品品質(zhì)上明顯提高 項(xiàng)目 產(chǎn)品 棕櫚廣場 寫字樓:層高 4米, 35層,單層面積層 1000平方米以上; 五星級酒店配套,商場配套 其余指標(biāo)不詳 天邑國際大廈 19部豪華高速電梯 酒店式豪華接待大堂,挑空層高 10米 406個車位,設(shè)立獨(dú)立的停車場管理系統(tǒng) 層高 海灣國際 6部電梯 361個車位 6000平米底商 未來供應(yīng) 未來存在一定的競爭壓力 本報告是嚴(yán)格保密的。 41 整體格局 物業(yè) 租金(含管理費(fèi)用) 文華酒店 租金 7080元 /平方米 .月 寶華酒店 租金 6070元 /平方米 .月 國商大廈 租金 5065元 /平方米 .月 黃金海景大酒店 租金 5060元 /平方米 .月 財富中心 租金 3537元 /平方米 .月,售價 4000元 /平方米 匯通酒店 租金 3040元 /平方米 .月 財富廣場 起價 4100元 /平方米,預(yù)期租金 3540元 /平方米 .月 瓊泰大廈 3035 元 /平方米 .月 國貿(mào)中心 3035元 /平方米 .月 南洋大廈 3045元 /平方米 .月 帝豪大廈 3045元 /平方米 .月 鴻聯(lián)商務(wù)廣場 約 40元 /平方米 .月 帝都大廈 2535元 /平方米 .月 嘉陵國際大廈 3032元 /平方米 .月 銀通大廈 2025元 /平方米 .月 萬利隆 30元 /平方米 .月 泰達(dá)商務(wù)大廈 2025元 /平方米 .月 北京大廈 15元 /平方米 .月 金港大廈 10元 /平方米 .月以內(nèi) 帝都大廈 帝豪大廈 南洋大廈 瓊泰大廈 財富廣場 國貿(mào)中心 萬利隆大廈 嘉陵大廈 泰達(dá)大廈 銀通大廈 北京大廈 財富中心 海灣國際 天邑國際 棕櫚廣場 文華酒店 寶華酒店 國商大廈 黃金海景酒店 匯通酒店 鴻聯(lián)商務(wù)廣場 金港大廈 本報告是嚴(yán)格保密的。 42 寫字樓市場分析結(jié)論 ???趯懽謽亲赓U狀況好, 需求并不缺乏 ;但 投資氛圍弱決定市場低銷售速度 ?寫字樓客戶主要是大型企業(yè)駐海南辦事處與現(xiàn)代服務(wù)業(yè);以及本地集團(tuán)類企業(yè),貿(mào)易物流類以及房地產(chǎn)建筑類 ?經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展導(dǎo)致 現(xiàn)有辦公樓已不能滿足高端客戶需求 ?高端需求已經(jīng)出現(xiàn)外溢 ,大量酒店 替代辦公,且實(shí)現(xiàn)了高價格 ?商務(wù)格局基本形成, 地理位臵上講本項(xiàng)目具備發(fā)展辦公物業(yè)的先決條件 ?目前供應(yīng)主要是中檔寫字樓, 高檔寫字樓供應(yīng)缺失 。 ?新入市項(xiàng)目品質(zhì)有提高的趨勢,從 產(chǎn)品上講有提升空間 ?未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線,部分屬于真正的高檔項(xiàng)目;且品質(zhì)明顯提高, 未來存在一定競爭 ???谀壳皩懽謽菍?shí)現(xiàn)銷售價格低,價值略被低估, 辦公樓價格存在上漲空間 高品質(zhì)辦公樓 可能是本項(xiàng)目的發(fā)展方向 本報告是嚴(yán)格保密的。 43 基于辦公樓市場背景提出的三大問題 本報告是嚴(yán)格保密的。 44 高端市場容量是本項(xiàng)目最大的風(fēng)險 ?當(dāng)前??谵k公樓物業(yè)主要是中檔項(xiàng)目, 高端項(xiàng)目缺乏 ?現(xiàn)有辦公樓品質(zhì)上已不能滿足高端客戶需求 ?高端 需求已經(jīng)出現(xiàn)外溢 ,大量酒店替代辦公,且 實(shí)現(xiàn)了高價格 ?第 二三產(chǎn)業(yè)的落后注定高檔辦公樓需求有限 ?未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線,部分屬于真正的高檔項(xiàng)目,棕櫚廣場、天邑國際大廈總規(guī)模近 10萬平方米, 未來存在高端競爭 8萬平方米的寫字樓能否被市場接受 —— 市場容量的風(fēng)險 本報告是嚴(yán)格保密的。 45 超高層高成本與低市場價格平臺的風(fēng)險 ???谀壳凹儗懽謽菍?shí)現(xiàn)價格低,新入市項(xiàng)目售價僅 4000元 /平方米左右 ?寫字樓價值略被低估,按當(dāng)前租金價格計算,寫字樓銷售價格約 46005900元 /平方米 ?與商務(wù)酒店共生的寫字樓能實(shí)現(xiàn)更高價格,高出純辦公樓價格 80%左右 超高層意味高成本,如何面對高層本與低價格平臺的矛盾 —— 價格風(fēng)險 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 競爭策略 ?未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線,部分屬于真正的高檔項(xiàng)目 面對競爭,本項(xiàng)目核心競爭力是什么? 本報告是嚴(yán)格保密的。 47 核心問題解決 項(xiàng)目屬性解析 企業(yè)目標(biāo)解析、項(xiàng)目核心問題判斷 2 1 3 報告思路 發(fā)展建議 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 48 面對市場容量風(fēng)險的解決途徑 市場容量風(fēng)險 降低主體樓高度,減少寫字樓總量 依靠廣場其他物業(yè)實(shí)現(xiàn)高售價 多種形式,分散風(fēng)險,降低市場壓力 租售并用的經(jīng)營方式,部分短期持有,最大程度挖掘客戶 酒店 酒店式公寓 本報告是嚴(yán)格保密的。 49 主體樓降至 100米以下,充分利用廣場商業(yè)盈利 —— 方案 B ? 考慮到廣場地塊特征以及建筑本身要求; ? 廣場商業(yè)按與方案 A相同規(guī)模計算 世貿(mào)東路 財政大樓 ? 總占地 34畝,合 23082平方米。 ? 項(xiàng)目限高 186米;容積率不小于 ;建筑密度不小于 40%;綠化率不小于 35%。 ? 已有建筑地下 3層,地面 15層框架,包括 5層裙樓。 本報告是嚴(yán)格保密的。 50 主體樓保證 100米以內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo) ?主體部分地上保留 26層,建筑高度 ,地上面積53000平方米 層數(shù) 面積( M2) 凈占層 總標(biāo)高 層高 3 4102 1 2 4102 1 1 4102 1 1 3902 1 0 2 3271 1 3 3361 1 4 3438 1 5 3438 1 6 1600 1 7至 15 14400 9 16 1600 1 17至 26 16000 10 合計 63316(地上面積 51010) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng) 目 用地規(guī)劃指標(biāo) 1 總用地面積 (㎡ ) 2 總建筑面積 (㎡ ) 3 計容積率建筑面積 (㎡ ) 4 容積率 5 主體樓 (㎡ ) 寫字樓 6 商業(yè) 裙樓商業(yè) (㎡ ) 廣場夜總會 (㎡ ) 廣場 BLOCK(㎡ ) 7 車位 600個 架空層車庫 (㎡ ) 400個 地面停車 (㎡ ) 100個 原有地下車庫 (㎡ ) 100個 本報告是嚴(yán)格保密的。 51 兩種種備選方案具體的物業(yè)配比 方案 A 寫字樓: 酒 店: 底 商: 9200平方米 廣場商業(yè): 6000平方米 總規(guī)模: 約 9萬平方米 代表??诘谝桓叨鹊木C合體,包括酒店、辦公樓、商業(yè)及休閑廣場,總體高度 186米以上 高度降低至約 100米,總層數(shù) 26層,包括辦公樓及商業(yè) 方案 B 寫字樓: 37800平方米 底 商: 9200平方米 廣場商業(yè): 6000平方米 總規(guī)模: 53000平方米 本報告是嚴(yán)格保密的。 52 方案 A總成本投入約 ,包括一間 序號 分項(xiàng)工程名稱 單位 數(shù)量 單價 (元/平方米 ) 合計(萬元) 一 前期成本 土地 9畝 70萬 /畝 二 土建安裝工程費(fèi) 15層以上建筑 m2 幕墻(中空玻璃) m2 電 梯 臺 內(nèi)裝修 m2 酒店裝修及配套追加 m2 廣場 block m2 夜總會 m3 園林綠化 m2 財政樓裝修 m2 架空層車庫 m2 新增地下車庫 m2 三 物業(yè)管理費(fèi)( 1年) m2 四 工程建設(shè)其它費(fèi)用(二項(xiàng)的 3%) 五 管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)(前四項(xiàng)的 3%) 總投入合計 財務(wù)費(fèi)用 6% 貸款額 2億元,貸款周期 2年 投資總額 單方成本 元 /平方米 本報告是嚴(yán)格保密的。 53 序號 項(xiàng)目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 凈現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 15層以上建筑 幕墻(中空玻璃) 電 梯 內(nèi)裝修 酒店裝修及配套追加 廣場 block 夜總會 園林綠化 財政樓裝修 架空層車庫 新增地下車庫 物業(yè)管理費(fèi)( 1年) 工程建設(shè)其它費(fèi)用 管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi) 財務(wù)成本 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)值 方案 A在收回投資的基礎(chǔ)上獲利,沉淀約 米的五星級酒店物業(yè),主要風(fēng)險在于后期酒店運(yùn)營 本報告是嚴(yán)格保密的。 54 方案 B總成本投入約 ;單方成本將近 4000元 /平方米 前提: ? 寫字樓檔次明顯高于目前市場水平 ? 4年后實(shí)現(xiàn)銷售價格5500元 /平方米 ? 單方成本按甲方提供3700元 /平方米計算 ? 暫不計財務(wù)成本。 ? 單方成本略高于超高層 ? 26層辦公樓可實(shí)現(xiàn)價格小于 48層 序號 分項(xiàng)工程名稱 單位 數(shù)量 單價 (元/平方米 ) 合計(萬元) 一 前期成本 土地 9畝 70萬 /畝 二 土建安裝工程費(fèi) 15層以上建筑 m2 幕墻(中空玻璃) m2 電 梯 臺 內(nèi)裝修 m2 廣場 block m2 夜總會 m3 園林綠化 m2 財政樓裝修 m2 架空層車庫 m2 三 物業(yè)管理費(fèi)( 1年) m2 四 工程建設(shè)其它費(fèi)用(二項(xiàng)的 3%) 五 管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)(前四項(xiàng)的 3%) 總投入合計 財務(wù)費(fèi)用 6% 貸款額 2億元,貸款周期 2年 投資總額 單方成本 元 /平方米 本報告是嚴(yán)格保密的。 55 方案 B在 2023年即可收回投資,利潤額將近 現(xiàn)金流量表 序號 項(xiàng)目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 凈現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 15層以上建筑 幕墻(中空玻璃)
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