【正文】 體定位 謹呈：海南省發(fā)展控股有限公司 版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 7 本項目位于規(guī)劃中的商業(yè)金融服務中心 金貿片區(qū) ?？诔鞘械陌l(fā)展目標：建設成為經濟實力最強，服務設施最優(yōu)的省經濟中心城市 本項目所在片區(qū)定位商業(yè)金融服務中心，屬于城市新 CBD 項目屬性解析 本報告是嚴格保密的。 18 按原有方案，主體樓全部發(fā)展辦公樓物業(yè)，可以實現一定的投資回報 前提 ? 寫字樓檔次明顯高于目前市場水平 ? 寫字樓物業(yè) 4年后實現銷售價格 6000元 /平方米 ? 商業(yè)群樓實現銷售價格 12023元 /平方米 ? 單方成本按按照 3700元 /平方米計算 186米純寫字樓方案 面臨的問題： 寫字樓市場狀況如何？ 本項目是否適合發(fā)展寫字樓物業(yè)？ 序號 項目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 凈現金流入 2 現金流出 3 凈現金流量 4 累計凈現金 流量 5 凈現值 6 累計凈現值 本報告是嚴格保密的。 序號 名稱 入住率 1 國貿中心 85% 2 南洋大廈 80% 3 帝豪大廈 85% 4 帝都大廈 98% 5 嘉陵國際大廈 90% 6 CMEC大廈 90% 7 銀通大廈 85% 8 文華大酒店 90% 9 黃金海景大酒店 90% 10 寶華酒店 90% 11 國際商業(yè)大廈 80% 12 匯通酒店 85% 市場表現 消化緩慢并非因為缺乏需求 本報告是嚴格保密的。 36 現有寫字樓已經不能滿足高端客戶需求，有遷往高品質寫字樓的趨勢 南洋大廈物業(yè)管理人員訪談： ?南洋大廈是 10年前建設的當地最好的辦公樓 ， 包括中央空調和當時 FPD的物業(yè)管理 ， 當年物業(yè)管理費用 28港幣 /月 .平方米； ?現在 南洋大廈主要是金融投資類的企業(yè) ， 對辦公形象要求很高 ?目前 很多企業(yè)對當前狀況不太滿意 ， 包括硬件設施 ， 商務配套 ， 物業(yè)管理等 。 ?新入市項目品質有提高的趨勢，從 產品上講有提升空間 ?未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項目；且品質明顯提高， 未來存在一定競爭 ??？谀壳皩懽謽菍崿F銷售價格低，價值略被低估， 辦公樓價格存在上漲空間 高品質辦公樓 可能是本項目的發(fā)展方向 本報告是嚴格保密的。 ? 單方成本略高于超高層 ? 26層辦公樓可實現價格小于 48層 序號 分項工程名稱 單位 數量 單價 (元／平方米 ) 合計（萬元） 一 前期成本 土地 9畝 70萬 /畝 二 土建安裝工程費 15層以上建筑 m2 幕墻（中空玻璃） m2 電 梯 臺 內裝修 m2 廣場 block m2 夜總會 m3 園林綠化 m2 財政樓裝修 m2 架空層車庫 m2 三 物業(yè)管理費（ 1年） m2 四 工程建設其它費用（二項的 3%） 五 管理費及不可預見費（前四項的 3%) 總投入合計 財務費用 6% 貸款額 2億元，貸款周期 2年 投資總額 單方成本 元 /平方米 本報告是嚴格保密的。喜來登這個 品牌還是很多高檔人士認可的 —— 喜來登服務員工 酒店市場 本報告是嚴格保密的。 市場消化速度不佳： ?辦公樓消化速度約 2023平方米 /月，遠高于酒店式公寓消化速度 ?酒店式公寓消化速度約 500平方米 /月 本報告是嚴格保密的。 85 租售并行，全面吸納客戶 銷售層面： —— 投資客 —— 自用型客戶 租用層面： —— 外地駐海南企業(yè) —— 無臵業(yè)預算的本地企業(yè) 短期持有招租，后代租約銷售 目標客戶 —— 投資客 —— 部分企業(yè)自用 部分整層銷售，其余短期持有招租，提升物業(yè)價值 商業(yè)物業(yè)短期持有 酒店長期持有 本報告是嚴格保密的。 81 2023年，摩根士丹利收購世貿大廈 ?2023年空置率達到 40% ?摩根士丹利于 2023年初完成了對整幢物業(yè)的收購，辦公面積單價 15000元 /平方米，周邊同品質寫字樓單價在 2400030000元 /平之間 ?收購前市場租金 ，周邊甲級寫字樓租金 /平方米以上 本報告是嚴格保密的。 四季花開 外地客戶，主要來自大陸，選擇原因，回報高，升值潛力大，開發(fā)商實力強 起價 5730，均價6000以上 約 810套（ 400500平方米） /月 剩下 1020套，銷售時間兩年多，酒店去年 9月開業(yè) 金茂酒店 投資客 4000多均價 約 1012套（ 500800平方米） /月 1年多時間， 150套還剩 10多套。 本報告是嚴格保密的。 51 兩種種備選方案具體的物業(yè)配比 方案 A 寫字樓： 酒 店： 底 商： 9200平方米 廣場商業(yè)： 6000平方米 總規(guī)模： 約 9萬平方米 代表?？诘谝桓叨鹊木C合體，包括酒店、辦公樓、商業(yè)及休閑廣場，總體高度 186米以上 高度降低至約 100米，總層數 26層，包括辦公樓及商業(yè) 方案 B 寫字樓： 37800平方米 底 商： 9200平方米 廣場商業(yè)： 6000平方米 總規(guī)模： 53000平方米 本報告是嚴格保密的。 39 未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項目 物業(yè)類型 辦公樓規(guī)模 定位 核心賣點 棕櫚廣場 辦公樓、酒店、公寓、集中商場 3萬平方米以上 頂級綜合體 地段 寫字樓：層高 4米， 35層， 1層 1000平方米以上；酒店 35層，五星級 天邑國際大廈 頂級辦公樓 總規(guī)模 8萬平方米；約 5萬平方米辦公樓， 2萬平方米酒店 海南第一辦公樓；168米，地面 42層 地段，超頂級辦公樓 19部豪華高速電梯，酒店式豪華接待大堂，挑空層高 10米， 406個車位，設立獨立的停車場管理系統(tǒng) 海灣國際 辦公樓，商業(yè) 約 領袖企業(yè)辦公場所 80%以上實用率 6部電梯， 361個車位， 6000平米底墑 ? 地段優(yōu)勢 ? 入市先機 未來供應 本報告是嚴格保密的。 34 產品層面品質提升空間大！ 客戶是否對產品提出更高要求？ 競爭項目如何處理產品問題？ 本報告是嚴格保密的。 25 同時在售項目實現銷售價格低，新入市項目售價僅 4000元 /平方米，價值略被低估 物業(yè) 租金（含管理費用） 財富中心 銷售均價 4000元 /平方米 財富廣場 起價 4100元 /平方米 瓊泰大廈 3035 元 /平方米 .月 國貿中心 3035元 /平方米 .月 南洋大廈 3045元 /平方米 .月 帝豪大廈 3045元 /平方米 .月 帝都大廈 2535元 /平方米 .月 嘉陵國際大廈 3032元 /平方米 .月 銀通大廈 2025元 /平方米 .月 萬利隆 30元 /平方米 .月 泰達商務大廈 2025元 /平方米 .月 ?根據租金反算寫字樓預期售價為： 46005900元 /平方米；遠高于現階段市場售價。 14 企業(yè)戰(zhàn)略 ?通過本項目成功運作，讓海南控股正式涉入房地產行業(yè) ?建立政府信心，為后期一級運營提供條件 本報告是嚴格保密的。 天然氣化工 東線旅游業(yè) ?？? 政治中心，經濟中心 綜合服務基地 石油化工 西線工業(yè) 建材鋼鐵工業(yè) 項目屬性解析 對?？谝馕吨裁?？ 本報告是嚴格保密的。 4 2030405060702023年 2023年 2023年化肥產量：萬噸工業(yè)產能的提高與海南經濟的復蘇有直接關系 汽車產量：輛010000202303000040000500006000070000800001998年 2023年 2023年 2023年項目屬性解析 1001502002503003504001999年 2023年 2023年 2023年各年規(guī)模以上工業(yè)總產值? 近年工業(yè)產能明顯提高，海南經濟有復蘇跡象 本報告是嚴格保密的。 11 世聯(lián)對項目的理解 —— 項目界定 工業(yè)投資的帶動下，經濟逐漸復蘇 商業(yè)氛圍逐步興起的二線城市 省政治經濟中心，綜合服務基地 城市新 CBD 超高層，公建，綜合體續(xù)建項目 本報告是嚴格保密的。 23 快速發(fā)展時期，確定板塊之間的關系是首要問題 從地理位臵上講，本項目具備發(fā)展辦公物業(yè)的先決條件 市場表現如何？ 本報告是嚴格保密的。 33 新入市項目品質有提高的趨勢，但依然存在一定硬傷 —— 財富中心 財富中心 基本狀況 216層為寫字樓； 1722層酒店； 2325層為整層辦公 總規(guī)模 總層數 25層，高度 100米以內 層高 單層面積 1516平方米， 800平方米挑空大堂 電梯配臵 6部日本原裝東芝電梯 停車位 380 價格 銷售均價： 4000元 /平方米；租金 3537元 /平方米 .月 面積劃分 辦公部分 128500平方米；行政酒店部分 58150平方米 客戶狀況 100200平方米租賃狀況較好； 100平方米以下租賃狀況較差；部分企業(yè)要求 500平方米以上，例如晶光紙業(yè)、陽光財險、中國航空公司海南分公司 銷售狀況 春節(jié)到現在售出約占 30%，后轉為租，租售合計約 70% ? 位于海秀商圈，區(qū)域辦公氛圍不濃。曾看過國貿中心，但是不可以通宵辦公，所以放棄。 ? 已有建筑地下 3層，地面 15層框架，包括 5層裙樓。 62 激烈的競爭導致各酒店規(guī)模偏小，客房價格低 ?海口商務氛圍不成熟，大量的四星級商務酒店供應導致激烈競爭，價格戰(zhàn)是主要的競爭手段 ?通常 5星級酒店客房 400500間；?？诰频暌?guī)模普遍偏小 ?除喜來登，凱萊酒店實現了較高的價格外，其余五星級酒店年均價格在 370元以下；四星級酒店年均價格基本在300元以內。 反租，回報率 7%， …… 明光國際 總高度： 168米； 620層產權式酒店， 2244層酒店式公寓 反租，回報率 8% 產權式酒店定位 5星級，客房定價 280元 /天 —— 收入無法平衡運營成本，如何保證返租 ?返租的操作模式適合：資金短缺，希望快速套現的開發(fā)企業(yè) ?主要的風險在于：長期的經營壓力與資金投入 ?海南控股資金實力雄厚，不適合返租的操作模式 本報告是嚴格保密的。就物業(yè)形態(tài)而言，以寫字樓為代表的銷售型商務樓宇本來就屬于物業(yè)市場比較稀缺的高端產品，對于這樣一個供不應求的區(qū)域而言，更凸顯其投資價值狀態(tài) 本報告是嚴格保密的。 88 酒店類辦公客戶是本項目的標桿客戶 分類 入市時間 特征 酒店類辦公客戶 寶華酒店 … 全部租賃客戶，對辦公物業(yè)要求高，價格承受能力強，是本項目核心目標客戶 文華大酒店 … 國際商業(yè)大廈 … 黃金海景大酒店 … 中高檔辦公樓客戶 較老項目 南洋大廈 1992年 多次易主，目前客戶基本全部為租賃使用；企業(yè)對辦公物業(yè)要求高，是本項目核心客戶 帝豪大廈 1995年 較新項目 洪聯(lián)商務廣場 2023年 自用