【正文】 產(chǎn)品策略 ?投資不足，缺乏購(gòu)買與租賃之間的橋梁：華為、晶光紙業(yè)、艾默森等 —————— 經(jīng)營(yíng)策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 與商務(wù)酒店共生的寫字樓能實(shí)現(xiàn)高出租價(jià)格， 表明寫字樓價(jià)格仍有上漲空間 辦公樓租金狀況102030405060708090100寶華 文華 國(guó)商黃金海景匯通瓊泰大廈 國(guó)貿(mào)中心 南洋大廈 帝豪大廈 帝都大廈 嘉陵大廈 銀通大廈萬(wàn)利隆泰達(dá)大廈與酒店共生寫字樓租金狀況 純寫字樓租金狀況 市場(chǎng)表現(xiàn) ?與酒店共生的辦公樓整體租金價(jià)格高于純寫字樓約 80%。 ?主要原因是近年?？谏虅?wù)氛圍的逐漸崛起。 ?按照租金回報(bào)計(jì)算售價(jià)模型：寫字樓預(yù)期租金取 3545元 /平方米 .月作為參考；預(yù)計(jì) 12年收回成本，每年 1個(gè)月空臵期 ?？趯懽謽亲饨馉顩r1020304050瓊泰大廈 國(guó)貿(mào)中心 南洋大廈 帝豪大廈 帝都大廈嘉陵國(guó)際大廈銀通大廈萬(wàn)利隆泰達(dá)商務(wù)大廈市場(chǎng)表現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷售狀況 辦公樓銷售約 20%，公寓樓銷售約 30% 消化速度 15002023平方米 /月 財(cái)富中心 —— 轉(zhuǎn)售為租 價(jià)格 銷售均價(jià)： 4000元 /平方米；租金 3537元 /平方米 .月 面積劃分 辦公部分 128500平方米；行政酒店部分 58150平方米 客戶狀況 以租為主； 100200平方米租賃狀況較好； 100平方米以下租賃狀況較差； 投資客少，主要自用 銷售狀況 春節(jié)到現(xiàn)在售出約占 30%， 后轉(zhuǎn)為租 ，租售合計(jì)約 70% 銷售速度 10001500平方米 /月 市場(chǎng)表現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 快速發(fā)展時(shí)期，確定板塊之間的關(guān)系是首要問(wèn)題 從地理位臵上講，本項(xiàng)目具備發(fā)展辦公物業(yè)的先決條件 市場(chǎng)表現(xiàn)如何？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?濱海大道 片區(qū)： 現(xiàn)有約 20萬(wàn)平方米；未來(lái)供應(yīng)約 2025萬(wàn)平方米 。 21 寫字樓主要聚集在國(guó)貿(mào)路周邊以及濱海大道沿線，國(guó)貿(mào)區(qū)域是傳統(tǒng)的商務(wù)中心 ,濱海大道沿線是規(guī)劃中的 CBD 1 帝都大廈 2 帝豪大廈 3 黃金海景大酒店 4 寶華酒店 5 南洋大廈 6 瓊泰大廈 7 文華大酒店 8 鴻聯(lián)商務(wù)廣場(chǎng) 棕櫚公寓 財(cái)富廣場(chǎng) 9 10 天邑國(guó)際大廈 海灣國(guó)際 11 12 1 國(guó)貿(mào)中心 2 萬(wàn)利隆大廈 3 新達(dá)大廈 4 嘉陵大廈 5 泰達(dá)大廈 6 銀通大廈 7 CMEC大廈 北京大廈 8 已入住物業(yè) 在售或即將面世 1 1 2 3 4 5 6 7 2 4 6 5 國(guó)際商業(yè)大廈 財(cái)富中心 8 3 8 7 中化大廈 13 ?本項(xiàng)目位于濱海大道沿線，具備發(fā)展辦公物業(yè)的先天條件。 19 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn) 本體條件 客戶目標(biāo) 企業(yè)戰(zhàn)略 結(jié)構(gòu)化 分析 核心問(wèn)題 企業(yè)目標(biāo)、本題條件、市場(chǎng)狀況之間的關(guān)系 我們將結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，解讀客戶目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 超高層物業(yè)的高成本對(duì)售價(jià)提出較高要求 序號(hào) 分項(xiàng)工程名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) (元／平方米 ) 合計(jì)（萬(wàn)元） 一 前期成本 土地 9畝 70萬(wàn) /畝 二 土建安裝工程費(fèi) 15層以上建筑 m2 幕墻（中空玻璃） m2 電 梯 臺(tái) 內(nèi)裝修 m2 廣場(chǎng) block m2 夜總會(huì) m3 園林綠化 m2 財(cái)政樓裝修 m2 架空層車庫(kù) m2 新增地下車庫(kù) m2 三 物業(yè)管理費(fèi)（ 1年） m2 四 工程建設(shè)其它費(fèi)用（二項(xiàng)的 3%） 五 管理費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（前四項(xiàng)的 3%) 總投入合計(jì) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6% 貸款額 2億元，貸款周期 2年 投資總額 單方成本 元 /平方米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向 基于企業(yè)戰(zhàn)略的目標(biāo) 地標(biāo)型物業(yè)，高形象 最終實(shí)現(xiàn)大部分物業(yè)銷售回款 最終銷售回款最少平衡開發(fā)成本 —— 高形象 —— 低風(fēng)險(xiǎn) —— 可部分持有 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 客戶目標(biāo)＆企業(yè)戰(zhàn)略 本體條件 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn) 結(jié)構(gòu)化 分析 核心問(wèn)題 企業(yè)目標(biāo)、本題條件、市場(chǎng)狀況之間的關(guān)系 我們將結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，解讀客戶目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目的理解 —— 項(xiàng)目界定 工業(yè)投資的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇 商業(yè)氛圍逐步興起的二線城市 省政治經(jīng)濟(jì)中心，綜合服務(wù)基地 城市新 CBD 超高層，公建，綜合體續(xù)建項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 廣場(chǎng)可規(guī)劃部分商業(yè)體 世貿(mào)東路 財(cái)政大樓 層數(shù) 面積： M2 標(biāo)高 層高 3 4102 2 4102 1 4102 1 3902 0 2 3271 3 3361 4 3438 5 3438 6 1600 715 14400 項(xiàng)目屬性解析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 已有建筑 地下 3層，地面 15層框架，包括 5層裙樓 。 9 項(xiàng)目為 1992年未完工項(xiàng)目，已有建筑地面15層，暫定規(guī)劃為超高層項(xiàng)目 ? 本項(xiàng)目為 92年未完工物業(yè)；經(jīng)協(xié)調(diào)后總 占地 34畝 。 8 本案位于濱海大道沿線核心位臵，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ? 本案位于位于?？谑?濱海大道與世貿(mào)東路 交界處， 交通條件優(yōu)越，昭示性好 ? 濱海大道一線是?？谡谌Υ蛟斓慕鹑谫Q(mào)易開發(fā)區(qū)，是?？谀壳?中高端寫字樓和政府職能部門的聚集地 ? 項(xiàng)目鄰近有 世貿(mào)中心、雙島學(xué)校、省電信局、人大會(huì)堂 等，交通便捷，周邊市政設(shè)施完善，基礎(chǔ)設(shè)施完備。 東線旅游業(yè) ?？? 政治中心，經(jīng)濟(jì)中心 綜合服務(wù)基地 天然氣化工 石油化工 西線工業(yè) 建材鋼鐵工業(yè) 項(xiàng)目屬性解析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 ?？谧鳛榻?jīng)濟(jì)中心與綜合服務(wù)基地；工業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)?？谏虅?wù)環(huán)境 ?？诔鞘兄饕毮?： ?海南省政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心；國(guó)家開發(fā)南海海洋資源戰(zhàn)略基地。 ?東方化工城內(nèi)正興建年產(chǎn) 3萬(wàn)噸甲醛、 60萬(wàn)噸甲醇、 60萬(wàn)噸復(fù)合肥、 52萬(wàn)噸的小顆粒尿素等一批下游項(xiàng)目。 4 2030405060702023年 2023年 2023年化肥產(chǎn)量：萬(wàn)噸工業(yè)產(chǎn)能的提高與海南經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇有直接關(guān)系 汽車產(chǎn)量：輛010000202303000040000500006000070000800001998年 2023年 2023年 2023年項(xiàng)目屬性解析 1001502002503003504001999年 2023年 2023年 2023年各年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值? 近年工業(yè)產(chǎn)能明顯提高，海南經(jīng)濟(jì)有復(fù)蘇跡象 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 核心問(wèn)題解決 項(xiàng)目屬性解析 企業(yè)目標(biāo)解析、項(xiàng)目核心問(wèn)題判斷 2 1 3 報(bào)告思路 發(fā)展建議 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?？诤？貒?guó)際廣場(chǎng) —— 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 謹(jǐn)呈：海南省發(fā)展控股有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 近年?？诮?jīng)濟(jì)有復(fù)蘇跡象，主要依賴于第二產(chǎn)業(yè)投資的快速增加 ?90年代泡沫經(jīng)濟(jì)使得海南經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)時(shí)間陷入低迷期 ?近年海南經(jīng)濟(jì)有明顯的復(fù)蘇跡象 ?主要依賴于第二產(chǎn)業(yè)類固定資產(chǎn)投資的快速增加 ?海南省經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)必將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展 海南近年固定資產(chǎn)投資狀況1001502002503003504001999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年投入額：億元00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 5增長(zhǎng)率項(xiàng)目屬性解析 ? 2023年，海南全省第二產(chǎn)業(yè)完成投資，比上年增長(zhǎng) % ? 主要投資方向：能源、化工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè) ?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)20030040050060070080090010001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年0 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 6產(chǎn)值 增長(zhǎng)率經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 低迷期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 能源化工等第二產(chǎn)業(yè)的崛起將會(huì)成為海南省發(fā)展經(jīng)濟(jì)的第二次增長(zhǎng)極 海南能源化工產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初具雛形 ?海南可成為能源開發(fā)四大基地 ?每年使用天然氣 30億立方米，到 2023年將達(dá) 50億立方米 ?現(xiàn)有 140萬(wàn)噸大顆粒尿素項(xiàng)目、800萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目和 60萬(wàn)噸甲醇項(xiàng)目 ?中海油在海南投資 100億元，主要有四個(gè)項(xiàng)目，包括富島二期項(xiàng)目、洋浦電廠油改氣和余熱發(fā)電、東方－洋浦－?？谳敋夤艿赖确ァ? 天然氣化工 東線旅游業(yè) ?？? 政治中心，經(jīng)濟(jì)中心 綜合服務(wù)基地 石油化工 西線工業(yè) 建材鋼鐵工業(yè) 項(xiàng)目屬性解析 對(duì)?？谝馕吨裁矗? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?？诔鞘邪l(fā)展總目標(biāo) ?把?？诮ㄔO(shè)成為海南省 經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的中心城市 。 7 本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的商業(yè)金融服務(wù)中心 金貿(mào)片區(qū) 海口城市的發(fā)展目標(biāo)：建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的省經(jīng)濟(jì)中心城市 本項(xiàng)目所在片區(qū)定位商業(yè)金融服務(wù)中心，屬于城市新 CBD 項(xiàng)目屬性解析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 濱海大道 金貿(mào)中路 世貿(mào)東路 項(xiàng)目屬性解析 金融貿(mào)易開發(fā)區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 項(xiàng)目 限高 186米 ；容積率不小于；建筑密度不小于 40%；綠化率不小于 35%。 ? 裙樓大堂挑空約 20米。 10 項(xiàng)目周邊交通便利、環(huán)境較好， 8層以上可觀部分海景 財(cái)政大樓 世貿(mào)東路 8層景觀 15層景觀 東側(cè)棕櫚公寓 北向廣場(chǎng)用地 南側(cè)群房 西側(cè)世貿(mào) 財(cái)政大樓 項(xiàng)目屬性解析 ?東：在建棕櫚公寓 ?南：部分居民區(qū)及秀英炮臺(tái) ?西：高檔居住區(qū) ?北：政府職能部門 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 核心問(wèn)題解決 項(xiàng)目屬性解析 企業(yè)目標(biāo)解析、項(xiàng)目核心問(wèn)題判斷 2 1 3 報(bào)告思路 發(fā)展建議 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 企業(yè)戰(zhàn)略 ?通過(guò)本項(xiàng)目成功運(yùn)作，讓海南控股正式涉入房地產(chǎn)行業(yè) ?建立政府信心，為后期一級(jí)運(yùn)營(yíng)提供條件 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 純寫字樓物業(yè)是否能夠滿足開發(fā)要求 ？？？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 按原有方案，主體樓全部發(fā)展辦公樓物業(yè)，可以實(shí)現(xiàn)一定的投資回報(bào) 前提 ? 寫字樓檔次明顯高于目前市場(chǎng)水平 ? 寫字樓物業(yè) 4年后實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格 6000元 /平方米 ? 商業(yè)群樓實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格 12023元 /平方米 ? 單方成本按按照 3700元 /平方米計(jì)算 186米純寫字樓方案 面臨的問(wèn)題： 寫字樓市場(chǎng)狀況如何？ 本項(xiàng)目是否適合發(fā)展寫字樓物業(yè)？ 序號(hào) 項(xiàng)目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 凈現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金 流量