【正文】 后轉(zhuǎn)為租 ，租售合計約 70% 銷售速度 10001500平方米 /月 市場表現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 25 同時在售項目實現(xiàn)銷售價格低，新入市項目售價僅 4000元 /平方米，價值略被低估 物業(yè) 租金（含管理費用） 財富中心 銷售均價 4000元 /平方米 財富廣場 起價 4100元 /平方米 瓊泰大廈 3035 元 /平方米 .月 國貿(mào)中心 3035元 /平方米 .月 南洋大廈 3045元 /平方米 .月 帝豪大廈 3045元 /平方米 .月 帝都大廈 2535元 /平方米 .月 嘉陵國際大廈 3032元 /平方米 .月 銀通大廈 2025元 /平方米 .月 萬利隆 30元 /平方米 .月 泰達商務大廈 2025元 /平方米 .月 ?根據(jù)租金反算寫字樓預期售價為： 46005900元 /平方米；遠高于現(xiàn)階段市場售價。 ?按照租金回報計算售價模型：寫字樓預期租金取 3545元 /平方米 .月作為參考；預計 12年收回成本，每年 1個月空臵期 ?？趯懽謽亲饨馉顩r1020304050瓊泰大廈 國貿(mào)中心 南洋大廈 帝豪大廈 帝都大廈嘉陵國際大廈銀通大廈萬利隆泰達商務大廈市場表現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 26 但市場在租寫字樓項目租賃狀況良好，表明寫字樓需求旺盛 ?目前市場上成熟寫字樓出租狀況良好，表明市場需求并不缺乏。 ?主要原因是近年?？谏虅辗諊闹饾u崛起。 序號 名稱 入住率 1 國貿(mào)中心 85% 2 南洋大廈 80% 3 帝豪大廈 85% 4 帝都大廈 98% 5 嘉陵國際大廈 90% 6 CMEC大廈 90% 7 銀通大廈 85% 8 文華大酒店 90% 9 黃金海景大酒店 90% 10 寶華酒店 90% 11 國際商業(yè)大廈 80% 12 匯通酒店 85% 市場表現(xiàn) 消化緩慢并非因為缺乏需求 本報告是嚴格保密的。 27 與商務酒店共生的寫字樓能實現(xiàn)高出租價格， 表明寫字樓價格仍有上漲空間 辦公樓租金狀況102030405060708090100寶華 文華 國商黃金海景匯通瓊泰大廈 國貿(mào)中心 南洋大廈 帝豪大廈 帝都大廈 嘉陵大廈 銀通大廈萬利隆泰達大廈與酒店共生寫字樓租金狀況 純寫字樓租金狀況 市場表現(xiàn) ?與酒店共生的辦公樓整體租金價格高于純寫字樓約 80%。表明寫字樓價格有一定的上漲空間 本報告是嚴格保密的。 28 Why??? ?市場在租辦公樓租賃狀況好 ?酒店辦公實現(xiàn)價租賃格高 ?市場銷售緩慢 ?辦公樓價格被低估 矛盾 ?辦公樓缺乏升值潛力，沒有投資價值：中小面積自用型客戶 —————— 價格策略 ?產(chǎn)品品質(zhì)差，無法吸引客戶：大面積需求，成熟型客戶：中遠瀝青，金融機構(gòu)等 —————— 產(chǎn)品策略 ?投資不足，缺乏購買與租賃之間的橋梁：華為、晶光紙業(yè)、艾默森等 —————— 經(jīng)營策略 本報告是嚴格保密的。 29 市場在租寫字樓整體品質(zhì)低、形象差 —— 層高低，大堂形象差 本項目優(yōu)勢在于后期層高可調(diào)整余地較大 名稱 建筑面積：平方米 層高：米 大堂狀況 瓊泰大廈 約 60000 作為銀行營業(yè)部 國貿(mào)中心 44500 3 小面積挑空 南洋大廈 30000 3 無挑空 帝豪大廈 37000 無挑空 帝都大廈 25000 無挑空 嘉陵國際大廈 33000 無挑空 銀通大廈 40000 局部挑空 萬利隆 7733 無挑空 泰達商務大廈 28000 …… 北京大廈 47000 …… 財富廣場 28000 兩層挑空 市場表現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 30 在租寫字樓整體品質(zhì)低、形象差 —— 配套設施缺乏 停車位少 —— 通常辦公樓應該滿足 100平方米 商務配套缺乏 —— 現(xiàn)有辦公樓配套主要為集中商業(yè)，缺乏會議中心，商務餐飲等配套 名稱 建筑面積 商務配套 停車位 100平米車位：個 瓊泰大廈 約 60000 員工餐廳，咖啡廳 300，其中 200給銀行 國貿(mào)中心 44500 美容美發(fā)、銀行、訂票處 250 南洋大廈 30000 訂票處、極少量商業(yè) 150 帝豪大廈 37000 生生百貨，訂票處，銀行 地下 150 帝都大廈 25000 嘉陵國際大廈 33000 商業(yè) 無 銀通大廈 40000 無 100 萬利隆 7733 無 150 …… 泰達商務大廈 28000 與酒店共用商務設施 100150 北京大廈 47000 …… 地下 100，地面與美銀大廈共用 50個 財富廣場 28000 5層商業(yè)，商務會議中心 300，與公寓公用 …… 市場表現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 31 在租寫字樓整體品質(zhì)低、形象差 —— 物業(yè)管理差 ?物業(yè)管理主要是發(fā)展商或本地物業(yè)管理公司 ?南洋大廈曾由 FPD管理，后撤出 ?物業(yè)管理僅限于簡單的保安和保潔服務 物業(yè) 物業(yè)管理公司 管理費：元 國貿(mào)中心 海南國貿(mào)中心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南洋大廈 海南第一物業(yè)管理有限公司 帝豪大廈 本地公司 帝都大廈 嘉陵國際大廈 本地公司 銀通大廈 本地公司 萬利隆 本地公司 泰達商務大廈 本地公司 2 北京大廈 本地公司 2 市場表現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 32 新入市項目品質(zhì)有提高的趨勢，但依然存在一定硬傷 —— 財富廣場 財富廣場 基本狀況 物業(yè)包括辦公樓，公寓樓，商場 寫字樓規(guī)模 總層數(shù) 31層 層高 單層面積 1100平方米 電梯配臵 5部奧迪斯 停車位 300（與公寓公用） 價格 起價： 4100元 /平方米 面積劃分 100； 150； 200； 250； 300 客戶狀況 需求 150平方米以下的小客戶 2030%，投資為主；需求150300平方米的客戶占 4050%；需求 500平方米以上客戶占 10%以內(nèi)。自用為主 銷售狀況 辦公樓銷售約 20%，公寓樓銷售約 30% ? 單層面積偏小與層高過低是項目的硬傷 ? 通常甲級寫字樓單層面積1500平方米以上，層高 米以上 ? 整體高度約 100米，不能體現(xiàn)標志性 ? 劃分單元面積小，導致客戶層次不高 市場表現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 33 新入市項目品質(zhì)有提高的趨勢，但依然存在一定硬傷 —— 財富中心 財富中心 基本狀況 216層為寫字樓； 1722層酒店； 2325層為整層辦公 總規(guī)模 總層數(shù) 25層，高度 100米以內(nèi) 層高 單層面積 1516平方米， 800平方米挑空大堂 電梯配臵 6部日本原裝東芝電梯 停車位 380 價格 銷售均價： 4000元 /平方米；租金 3537元 /平方米 .月 面積劃分 辦公部分 128500平方米；行政酒店部分 58150平方米 客戶狀況 100200平方米租賃狀況較好； 100平方米以下租賃狀況較差；部分企業(yè)要求 500平方米以上，例如晶光紙業(yè)、陽光財險、中國航空公司海南分公司 銷售狀況 春節(jié)到現(xiàn)在售出約占 30%，后轉(zhuǎn)為租，租售合計約 70% ? 位于海秀商圈，區(qū)域辦公氛圍不濃。 ? 整體高度約 100米，不能體現(xiàn)標志性。 ? 層高過低，主要集中在 ；凈高 市場表現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 34 產(chǎn)品層面品質(zhì)提升空間大！ 客戶是否對產(chǎn)品提出更高要求？ 競爭項目如何處理產(chǎn)品問題？ 本報告是嚴格保密的。 35 現(xiàn)有寫字樓已經(jīng)不能滿足高端客戶需求 客戶需求 金港大廈入住企業(yè)名錄 7 海南中海運輸貿(mào)易有限公司 海南中海運服務有限公司 8 中遠南方瀝青運輸有限公司 9 天興石化招待所 10 恒興公司 11 ?？诶た倒こ踢\輸有限公司 12 北京城建設計院 13 海南路海豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限公司 14 上海船舶工業(yè)有限公司 15 熱作兩院花卉公司 海南城建白蟻防治有限公司 ? 金港大廈單層面積約 500平方米，屬于?？谧罾弦慌k公樓，整體形象差。 ? 某樓層 512m178。，對外拍賣參考價： 24萬元，合約460元 /平方米 中遠南方已遷往財富廣場 此類企業(yè)對辦公形象要求高，支付能力強 目前大量企業(yè)對現(xiàn)有辦公物業(yè)條件不滿意，有升級的需求 本報告是嚴格保密的。 36 現(xiàn)有寫字樓已經(jīng)不能滿足高端客戶需求，有遷往高品質(zhì)寫字樓的趨勢 南洋大廈物業(yè)管理人員訪談： ?南洋大廈是 10年前建設的當?shù)刈詈玫霓k公樓 ， 包括中央空調(diào)和當時 FPD的物業(yè)管理 ， 當年物業(yè)管理費用 28港幣 /月 .平方米； ?現(xiàn)在 南洋大廈主要是金融投資類的企業(yè) ， 對辦公形象要求很高 ?目前 很多企業(yè)對當前狀況不太滿意 ， 包括硬件設施 ， 商務配套 ， 物業(yè)管理等 。 ?有一批企業(yè)在 南洋大廈辦公 10年 之久 ， 由于 沒有更好的項目 ， 所以沒有搬出去 ?國貿(mào)中心面市 后 ， 部分在南洋大廈辦公的企業(yè)遷出 ， 搬入國貿(mào)中心 。 客戶需求 財富廣場銷售經(jīng)理訪談： ?財富廣場定位專業(yè)型寫字樓 ， 購買 財富廣場的客戶都是成熟型的公司 ， 因為?？诔砷L型的企業(yè)數(shù)量不多 ?投資客比例很少 ， 主要是 自用 ， 實業(yè)類企業(yè)為主 ， 客戶非常成熟 。 ?對 寫字樓要求很高 ， 包括 形象 ， 物業(yè)管理 ， 車位配套 等 ?很多企業(yè)因為 對之前的辦公環(huán)境不滿意 ， 所以遷入財富廣場 ?財富廣場的客戶中有 部分來自帝景大廈和帝豪大廈 。 本報告是嚴格保密的。 37 又因為現(xiàn)有物業(yè)不能滿足需求，導致需求大量外溢 ?部分大型企業(yè)海南辦事處，本地集團類企業(yè)經(jīng)濟實力較強，可能選擇酒店辦公 ?事實上此類辦公樓品質(zhì)較差，空間局促，層高低，與酒店共用垂直交通。 酒店辦公 入駐企業(yè)數(shù)量 典型企業(yè) 寶華酒店 17 …… 文華大酒店 9 華為技術(shù)，艾默生，海虹控股等 國際商業(yè)大廈 44 海南控股等 黃金海景大酒店 39 中國石化、開利中國等 匯通酒店 70 …… 客戶需求 本報告是嚴格保密的。 38 與商務酒店共生的寫字樓能實現(xiàn)高價格，主要依賴于酒店商務配套和高品質(zhì)服務 酒店辦公物業(yè) 租金：元 /月 出租率 寶華酒店 6070 90% 文華大酒店 7080 90% 國際商業(yè)大廈 5065 80% 黃金海景大酒店 5060 90% 匯通酒店 3040 85% 純寫字樓物業(yè) 租金（含管理費用） 財富中心 3537元 /平方米 .月 財富廣場 預期 3540元 /平方米 .月 瓊泰大廈 3035 元 /平方米 .月 國貿(mào)中心 3035元 /平方米 .月 南洋大廈 3045元 /平方米 .月 帝豪大廈 3045元 /平方米 .月 帝都大廈 2535元 /平方米 .月 嘉陵國際大廈 3032元 /平方米 .月 銀通大廈 2025元 /平方米 .月 萬利隆 30元 /平方米 .月 泰達商務大廈 2025元 /平方米 .月 北京大廈 15元 /平方米 .月 ?與酒店共生的辦公樓價格高出純辦公樓價格 80% ?主要原因是因為完善的配套和高品質(zhì)服務 ? 酒店管理公司的物業(yè)服務 ? 酒店的商務配套，包括會議中心，客房，高檔餐飲，停車場等 市場需求 華為公司行政人員訪談： ?海南辦事處， 40多個員工，辦公面積 400平左右。 ?選擇文華酒店辦公原因： ?物業(yè)管理 ，這里可以通宵辦公，這是首選要求。曾看過國貿(mào)中心，但是不可以通宵辦公，所以放棄。 ?酒店 商務設施齊全 ， 會議很方便 ，也可以用自己的設備。 ?簽合同時，要求與酒店員工一樣的 員工餐廳 ，后來沒有實現(xiàn)，導致員工吃飯有些不方便 ?…… 本報告是嚴格保密的。 39 未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項目 物業(yè)類型 辦公樓規(guī)模 定位 核心賣點 棕櫚廣場 辦公樓、酒店、公寓、集中商場 3萬平方米以上 頂級綜合體 地段 寫字樓：層高 4米， 35層， 1層 1000平方米以上；酒店 35層，五星級 天邑國際大廈 頂級辦公樓 總規(guī)模 8萬平方米；約 5萬平方米辦公樓， 2萬平方米酒店 海南第一辦公樓；168米，地面 42層 地段，超頂級辦公樓 19部豪華高速電梯，酒店式豪華接待大堂，挑空層高 10米， 406個車位，設立獨立的停車場管理系統(tǒng) 海灣國際 辦公樓，商業(yè) 約 領(lǐng)袖企業(yè)辦公場所 80%以上實用率 6部電梯， 361