【正文】 后轉(zhuǎn)為租 ，租售合計(jì)約 70% 銷售速度 10001500平方米 /月 市場(chǎng)表現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 同時(shí)在售項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格低，新入市項(xiàng)目售價(jià)僅 4000元 /平方米，價(jià)值略被低估 物業(yè) 租金（含管理費(fèi)用） 財(cái)富中心 銷售均價(jià) 4000元 /平方米 財(cái)富廣場(chǎng) 起價(jià) 4100元 /平方米 瓊泰大廈 3035 元 /平方米 .月 國(guó)貿(mào)中心 3035元 /平方米 .月 南洋大廈 3045元 /平方米 .月 帝豪大廈 3045元 /平方米 .月 帝都大廈 2535元 /平方米 .月 嘉陵國(guó)際大廈 3032元 /平方米 .月 銀通大廈 2025元 /平方米 .月 萬利隆 30元 /平方米 .月 泰達(dá)商務(wù)大廈 2025元 /平方米 .月 ?根據(jù)租金反算寫字樓預(yù)期售價(jià)為： 46005900元 /平方米；遠(yuǎn)高于現(xiàn)階段市場(chǎng)售價(jià)。 ?按照租金回報(bào)計(jì)算售價(jià)模型：寫字樓預(yù)期租金取 3545元 /平方米 .月作為參考；預(yù)計(jì) 12年收回成本，每年 1個(gè)月空臵期 ?？趯懽謽亲饨馉顩r1020304050瓊泰大廈 國(guó)貿(mào)中心 南洋大廈 帝豪大廈 帝都大廈嘉陵國(guó)際大廈銀通大廈萬利隆泰達(dá)商務(wù)大廈市場(chǎng)表現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 但市場(chǎng)在租寫字樓項(xiàng)目租賃狀況良好，表明寫字樓需求旺盛 ?目前市場(chǎng)上成熟寫字樓出租狀況良好，表明市場(chǎng)需求并不缺乏。 ?主要原因是近年海口商務(wù)氛圍的逐漸崛起。 序號(hào) 名稱 入住率 1 國(guó)貿(mào)中心 85% 2 南洋大廈 80% 3 帝豪大廈 85% 4 帝都大廈 98% 5 嘉陵國(guó)際大廈 90% 6 CMEC大廈 90% 7 銀通大廈 85% 8 文華大酒店 90% 9 黃金海景大酒店 90% 10 寶華酒店 90% 11 國(guó)際商業(yè)大廈 80% 12 匯通酒店 85% 市場(chǎng)表現(xiàn) 消化緩慢并非因?yàn)槿狈π枨? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 與商務(wù)酒店共生的寫字樓能實(shí)現(xiàn)高出租價(jià)格， 表明寫字樓價(jià)格仍有上漲空間 辦公樓租金狀況102030405060708090100寶華 文華 國(guó)商黃金海景匯通瓊泰大廈 國(guó)貿(mào)中心 南洋大廈 帝豪大廈 帝都大廈 嘉陵大廈 銀通大廈萬利隆泰達(dá)大廈與酒店共生寫字樓租金狀況 純寫字樓租金狀況 市場(chǎng)表現(xiàn) ?與酒店共生的辦公樓整體租金價(jià)格高于純寫字樓約 80%。表明寫字樓價(jià)格有一定的上漲空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 Why??? ?市場(chǎng)在租辦公樓租賃狀況好 ?酒店辦公實(shí)現(xiàn)價(jià)租賃格高 ?市場(chǎng)銷售緩慢 ?辦公樓價(jià)格被低估 矛盾 ?辦公樓缺乏升值潛力，沒有投資價(jià)值：中小面積自用型客戶 —————— 價(jià)格策略 ?產(chǎn)品品質(zhì)差，無法吸引客戶：大面積需求，成熟型客戶：中遠(yuǎn)瀝青，金融機(jī)構(gòu)等 —————— 產(chǎn)品策略 ?投資不足，缺乏購(gòu)買與租賃之間的橋梁：華為、晶光紙業(yè)、艾默森等 —————— 經(jīng)營(yíng)策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 市場(chǎng)在租寫字樓整體品質(zhì)低、形象差 —— 層高低，大堂形象差 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于后期層高可調(diào)整余地較大 名稱 建筑面積：平方米 層高：米 大堂狀況 瓊泰大廈 約 60000 作為銀行營(yíng)業(yè)部 國(guó)貿(mào)中心 44500 3 小面積挑空 南洋大廈 30000 3 無挑空 帝豪大廈 37000 無挑空 帝都大廈 25000 無挑空 嘉陵國(guó)際大廈 33000 無挑空 銀通大廈 40000 局部挑空 萬利隆 7733 無挑空 泰達(dá)商務(wù)大廈 28000 …… 北京大廈 47000 …… 財(cái)富廣場(chǎng) 28000 兩層挑空 市場(chǎng)表現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 在租寫字樓整體品質(zhì)低、形象差 —— 配套設(shè)施缺乏 停車位少 —— 通常辦公樓應(yīng)該滿足 100平方米 商務(wù)配套缺乏 —— 現(xiàn)有辦公樓配套主要為集中商業(yè)，缺乏會(huì)議中心，商務(wù)餐飲等配套 名稱 建筑面積 商務(wù)配套 停車位 100平米車位：個(gè) 瓊泰大廈 約 60000 員工餐廳，咖啡廳 300，其中 200給銀行 國(guó)貿(mào)中心 44500 美容美發(fā)、銀行、訂票處 250 南洋大廈 30000 訂票處、極少量商業(yè) 150 帝豪大廈 37000 生生百貨，訂票處，銀行 地下 150 帝都大廈 25000 嘉陵國(guó)際大廈 33000 商業(yè) 無 銀通大廈 40000 無 100 萬利隆 7733 無 150 …… 泰達(dá)商務(wù)大廈 28000 與酒店共用商務(wù)設(shè)施 100150 北京大廈 47000 …… 地下 100，地面與美銀大廈共用 50個(gè) 財(cái)富廣場(chǎng) 28000 5層商業(yè)，商務(wù)會(huì)議中心 300，與公寓公用 …… 市場(chǎng)表現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 在租寫字樓整體品質(zhì)低、形象差 —— 物業(yè)管理差 ?物業(yè)管理主要是發(fā)展商或本地物業(yè)管理公司 ?南洋大廈曾由 FPD管理，后撤出 ?物業(yè)管理僅限于簡(jiǎn)單的保安和保潔服務(wù) 物業(yè) 物業(yè)管理公司 管理費(fèi)：元 國(guó)貿(mào)中心 海南國(guó)貿(mào)中心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南洋大廈 海南第一物業(yè)管理有限公司 帝豪大廈 本地公司 帝都大廈 嘉陵國(guó)際大廈 本地公司 銀通大廈 本地公司 萬利隆 本地公司 泰達(dá)商務(wù)大廈 本地公司 2 北京大廈 本地公司 2 市場(chǎng)表現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 新入市項(xiàng)目品質(zhì)有提高的趨勢(shì)，但依然存在一定硬傷 —— 財(cái)富廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 基本狀況 物業(yè)包括辦公樓，公寓樓，商場(chǎng) 寫字樓規(guī)模 總層數(shù) 31層 層高 單層面積 1100平方米 電梯配臵 5部奧迪斯 停車位 300（與公寓公用） 價(jià)格 起價(jià)： 4100元 /平方米 面積劃分 100； 150； 200； 250； 300 客戶狀況 需求 150平方米以下的小客戶 2030%，投資為主；需求150300平方米的客戶占 4050%；需求 500平方米以上客戶占 10%以內(nèi)。自用為主 銷售狀況 辦公樓銷售約 20%，公寓樓銷售約 30% ? 單層面積偏小與層高過低是項(xiàng)目的硬傷 ? 通常甲級(jí)寫字樓單層面積1500平方米以上，層高 米以上 ? 整體高度約 100米，不能體現(xiàn)標(biāo)志性 ? 劃分單元面積小，導(dǎo)致客戶層次不高 市場(chǎng)表現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 新入市項(xiàng)目品質(zhì)有提高的趨勢(shì)，但依然存在一定硬傷 —— 財(cái)富中心 財(cái)富中心 基本狀況 216層為寫字樓； 1722層酒店； 2325層為整層辦公 總規(guī)模 總層數(shù) 25層，高度 100米以內(nèi) 層高 單層面積 1516平方米， 800平方米挑空大堂 電梯配臵 6部日本原裝東芝電梯 停車位 380 價(jià)格 銷售均價(jià)： 4000元 /平方米；租金 3537元 /平方米 .月 面積劃分 辦公部分 128500平方米；行政酒店部分 58150平方米 客戶狀況 100200平方米租賃狀況較好； 100平方米以下租賃狀況較差；部分企業(yè)要求 500平方米以上，例如晶光紙業(yè)、陽光財(cái)險(xiǎn)、中國(guó)航空公司海南分公司 銷售狀況 春節(jié)到現(xiàn)在售出約占 30%，后轉(zhuǎn)為租，租售合計(jì)約 70% ? 位于海秀商圈，區(qū)域辦公氛圍不濃。 ? 整體高度約 100米，不能體現(xiàn)標(biāo)志性。 ? 層高過低，主要集中在 ；凈高 市場(chǎng)表現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 產(chǎn)品層面品質(zhì)提升空間大！ 客戶是否對(duì)產(chǎn)品提出更高要求？ 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目如何處理產(chǎn)品問題？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 現(xiàn)有寫字樓已經(jīng)不能滿足高端客戶需求 客戶需求 金港大廈入住企業(yè)名錄 7 海南中海運(yùn)輸貿(mào)易有限公司 海南中海運(yùn)服務(wù)有限公司 8 中遠(yuǎn)南方瀝青運(yùn)輸有限公司 9 天興石化招待所 10 恒興公司 11 海口坤康工程運(yùn)輸有限公司 12 北京城建設(shè)計(jì)院 13 海南路海豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限公司 14 上海船舶工業(yè)有限公司 15 熱作兩院花卉公司 海南城建白蟻防治有限公司 ? 金港大廈單層面積約 500平方米，屬于海口最老一批辦公樓，整體形象差。 ? 某樓層 512m178。，對(duì)外拍賣參考價(jià)： 24萬元，合約460元 /平方米 中遠(yuǎn)南方已遷往財(cái)富廣場(chǎng) 此類企業(yè)對(duì)辦公形象要求高，支付能力強(qiáng) 目前大量企業(yè)對(duì)現(xiàn)有辦公物業(yè)條件不滿意，有升級(jí)的需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 現(xiàn)有寫字樓已經(jīng)不能滿足高端客戶需求，有遷往高品質(zhì)寫字樓的趨勢(shì) 南洋大廈物業(yè)管理人員訪談： ?南洋大廈是 10年前建設(shè)的當(dāng)?shù)刈詈玫霓k公樓 ， 包括中央空調(diào)和當(dāng)時(shí) FPD的物業(yè)管理 ， 當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)用 28港幣 /月 .平方米； ?現(xiàn)在 南洋大廈主要是金融投資類的企業(yè) ， 對(duì)辦公形象要求很高 ?目前 很多企業(yè)對(duì)當(dāng)前狀況不太滿意 ， 包括硬件設(shè)施 ， 商務(wù)配套 ， 物業(yè)管理等 。 ?有一批企業(yè)在 南洋大廈辦公 10年 之久 ， 由于 沒有更好的項(xiàng)目 ， 所以沒有搬出去 ?國(guó)貿(mào)中心面市 后 ， 部分在南洋大廈辦公的企業(yè)遷出 ， 搬入國(guó)貿(mào)中心 。 客戶需求 財(cái)富廣場(chǎng)銷售經(jīng)理訪談： ?財(cái)富廣場(chǎng)定位專業(yè)型寫字樓 ， 購(gòu)買 財(cái)富廣場(chǎng)的客戶都是成熟型的公司 ， 因?yàn)楹？诔砷L(zhǎng)型的企業(yè)數(shù)量不多 ?投資客比例很少 ， 主要是 自用 ， 實(shí)業(yè)類企業(yè)為主 ， 客戶非常成熟 。 ?對(duì) 寫字樓要求很高 ， 包括 形象 ， 物業(yè)管理 ， 車位配套 等 ?很多企業(yè)因?yàn)?對(duì)之前的辦公環(huán)境不滿意 ， 所以遷入財(cái)富廣場(chǎng) ?財(cái)富廣場(chǎng)的客戶中有 部分來自帝景大廈和帝豪大廈 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 又因?yàn)楝F(xiàn)有物業(yè)不能滿足需求，導(dǎo)致需求大量外溢 ?部分大型企業(yè)海南辦事處，本地集團(tuán)類企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，可能選擇酒店辦公 ?事實(shí)上此類辦公樓品質(zhì)較差，空間局促，層高低，與酒店共用垂直交通。 酒店辦公 入駐企業(yè)數(shù)量 典型企業(yè) 寶華酒店 17 …… 文華大酒店 9 華為技術(shù)，艾默生，海虹控股等 國(guó)際商業(yè)大廈 44 海南控股等 黃金海景大酒店 39 中國(guó)石化、開利中國(guó)等 匯通酒店 70 …… 客戶需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 與商務(wù)酒店共生的寫字樓能實(shí)現(xiàn)高價(jià)格，主要依賴于酒店商務(wù)配套和高品質(zhì)服務(wù) 酒店辦公物業(yè) 租金：元 /月 出租率 寶華酒店 6070 90% 文華大酒店 7080 90% 國(guó)際商業(yè)大廈 5065 80% 黃金海景大酒店 5060 90% 匯通酒店 3040 85% 純寫字樓物業(yè) 租金（含管理費(fèi)用） 財(cái)富中心 3537元 /平方米 .月 財(cái)富廣場(chǎng) 預(yù)期 3540元 /平方米 .月 瓊泰大廈 3035 元 /平方米 .月 國(guó)貿(mào)中心 3035元 /平方米 .月 南洋大廈 3045元 /平方米 .月 帝豪大廈 3045元 /平方米 .月 帝都大廈 2535元 /平方米 .月 嘉陵國(guó)際大廈 3032元 /平方米 .月 銀通大廈 2025元 /平方米 .月 萬利隆 30元 /平方米 .月 泰達(dá)商務(wù)大廈 2025元 /平方米 .月 北京大廈 15元 /平方米 .月 ?與酒店共生的辦公樓價(jià)格高出純辦公樓價(jià)格 80% ?主要原因是因?yàn)橥晟频呐涮缀透咂焚|(zhì)服務(wù) ? 酒店管理公司的物業(yè)服務(wù) ? 酒店的商務(wù)配套，包括會(huì)議中心，客房，高檔餐飲，停車場(chǎng)等 市場(chǎng)需求 華為公司行政人員訪談： ?海南辦事處， 40多個(gè)員工，辦公面積 400平左右。 ?選擇文華酒店辦公原因： ?物業(yè)管理 ，這里可以通宵辦公，這是首選要求。曾看過國(guó)貿(mào)中心，但是不可以通宵辦公，所以放棄。 ?酒店 商務(wù)設(shè)施齊全 ， 會(huì)議很方便 ，也可以用自己的設(shè)備。 ?簽合同時(shí)，要求與酒店員工一樣的 員工餐廳 ，后來沒有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致員工吃飯有些不方便 ?…… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項(xiàng)目 物業(yè)類型 辦公樓規(guī)模 定位 核心賣點(diǎn) 棕櫚廣場(chǎng) 辦公樓、酒店、公寓、集中商場(chǎng) 3萬平方米以上 頂級(jí)綜合體 地段 寫字樓：層高 4米， 35層， 1層 1000平方米以上；酒店 35層，五星級(jí) 天邑國(guó)際大廈 頂級(jí)辦公樓 總規(guī)模 8萬平方米；約 5萬平方米辦公樓， 2萬平方米酒店 海南第一辦公樓；168米，地面 42層 地段，超頂級(jí)辦公樓 19部豪華高速電梯，酒店式豪華接待大堂，挑空層高 10米， 406個(gè)車位，設(shè)立獨(dú)立的停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 海灣國(guó)際 辦公樓，商業(yè) 約 領(lǐng)袖企業(yè)辦公場(chǎng)所 80%以上實(shí)用率 6部電梯， 361