【正文】 單方成本按按照 3700元 /平方米計算 186米純寫字樓方案 面臨的問題： 寫字樓市場狀況如何？ 本項目是否適合發(fā)展寫字樓物業(yè)？ 序號 項目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 凈現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金 流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)值 本報告是嚴格保密的。 14 企業(yè)戰(zhàn)略 ?通過本項目成功運作，讓海南控股正式涉入房地產(chǎn)行業(yè) ?建立政府信心，為后期一級運營提供條件 本報告是嚴格保密的。 10 項目周邊交通便利、環(huán)境較好， 8層以上可觀部分海景 財政大樓 世貿(mào)東路 8層景觀 15層景觀 東側(cè)棕櫚公寓 北向廣場用地 南側(cè)群房 西側(cè)世貿(mào) 財政大樓 項目屬性解析 ?東：在建棕櫚公寓 ?南：部分居民區(qū)及秀英炮臺 ?西：高檔居住區(qū) ?北：政府職能部門 本報告是嚴格保密的。 ? 項目 限高 186米 ；容積率不小于；建筑密度不小于 40%；綠化率不小于 35%。 7 本項目位于規(guī)劃中的商業(yè)金融服務(wù)中心 金貿(mào)片區(qū) 海口城市的發(fā)展目標：建設(shè)成為經(jīng)濟實力最強，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的省經(jīng)濟中心城市 本項目所在片區(qū)定位商業(yè)金融服務(wù)中心，屬于城市新 CBD 項目屬性解析 本報告是嚴格保密的。 天然氣化工 東線旅游業(yè) ?？? 政治中心，經(jīng)濟中心 綜合服務(wù)基地 石油化工 西線工業(yè) 建材鋼鐵工業(yè) 項目屬性解析 對海口意味著什么？ 本報告是嚴格保密的。 3 近年?？诮?jīng)濟有復(fù)蘇跡象，主要依賴于第二產(chǎn)業(yè)投資的快速增加 ?90年代泡沫經(jīng)濟使得海南經(jīng)濟長時間陷入低迷期 ?近年海南經(jīng)濟有明顯的復(fù)蘇跡象 ?主要依賴于第二產(chǎn)業(yè)類固定資產(chǎn)投資的快速增加 ?海南省經(jīng)濟高速增長必將帶動房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展 海南近年固定資產(chǎn)投資狀況1001502002503003504001999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年投入額：億元00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 5增長率項目屬性解析 ? 2023年，海南全省第二產(chǎn)業(yè)完成投資，比上年增長 % ? 主要投資方向：能源、化工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè) ?？诮?jīng)濟發(fā)展走勢20030040050060070080090010001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年0 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 6產(chǎn)值 增長率經(jīng)濟復(fù)蘇 低迷期 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 海口?？貒H廣場 —— 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 謹呈：海南省發(fā)展控股有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 4 2030405060702023年 2023年 2023年化肥產(chǎn)量：萬噸工業(yè)產(chǎn)能的提高與海南經(jīng)濟的復(fù)蘇有直接關(guān)系 汽車產(chǎn)量：輛010000202303000040000500006000070000800001998年 2023年 2023年 2023年項目屬性解析 1001502002503003504001999年 2023年 2023年 2023年各年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值? 近年工業(yè)產(chǎn)能明顯提高，海南經(jīng)濟有復(fù)蘇跡象 本報告是嚴格保密的。 6 ?？谧鳛榻?jīng)濟中心與綜合服務(wù)基地；工業(yè)的發(fā)展將帶動?？谏虅?wù)環(huán)境 ?？诔鞘兄饕毮?： ?海南省政治中心、經(jīng)濟中心、文化中心；國家開發(fā)南海海洋資源戰(zhàn)略基地。 8 本案位于濱海大道沿線核心位臵，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ? 本案位于位于?？谑?濱海大道與世貿(mào)東路 交界處， 交通條件優(yōu)越，昭示性好 ? 濱海大道一線是?？谡谌Υ蛟斓慕鹑谫Q(mào)易開發(fā)區(qū)，是海口目前 中高端寫字樓和政府職能部門的聚集地 ? 項目鄰近有 世貿(mào)中心、雙島學(xué)校、省電信局、人大會堂 等，交通便捷，周邊市政設(shè)施完善，基礎(chǔ)設(shè)施完備。 ? 已有建筑 地下 3層，地面 15層框架，包括 5層裙樓 。 11 世聯(lián)對項目的理解 —— 項目界定 工業(yè)投資的帶動下，經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇 商業(yè)氛圍逐步興起的二線城市 省政治經(jīng)濟中心，綜合服務(wù)基地 城市新 CBD 超高層，公建，綜合體續(xù)建項目 本報告是嚴格保密的。 15 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標為導(dǎo)向 基于企業(yè)戰(zhàn)略的目標 地標型物業(yè)，高形象 最終實現(xiàn)大部分物業(yè)銷售回款 最終銷售回款最少平衡開發(fā)成本 —— 高形象 —— 低風險 —— 可部分持有 本報告是嚴格保密的。 19 市場實現(xiàn) 本體條件 客戶目標 企業(yè)戰(zhàn)略 結(jié)構(gòu)化 分析 核心問題 企業(yè)目標、本題條件、市場狀況之間的關(guān)系 我們將結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，解讀客戶目標 本報告是嚴格保密的。 ?濱海大道 片區(qū)： 現(xiàn)有約 20萬平方米；未來供應(yīng)約 2025萬平方米 。 23 快速發(fā)展時期，確定板塊之間的關(guān)系是首要問題 從地理位臵上講，本項目具備發(fā)展辦公物業(yè)的先決條件 市場表現(xiàn)如何？ 本報告是嚴格保密的。 ?按照租金回報計算售價模型：寫字樓預(yù)期租金取 3545元 /平方米 .月作為參考；預(yù)計 12年收回成本，每年 1個月空臵期 ?？趯懽謽亲饨馉顩r1020304050瓊泰大廈 國貿(mào)中心 南洋大廈 帝豪大廈 帝都大廈嘉陵國際大廈銀通大廈萬利隆泰達商務(wù)大廈市場表現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 27 與商務(wù)酒店共生的寫字樓能實現(xiàn)高出租價格， 表明寫字樓價格仍有上漲空間 辦公樓租金狀況102030405060708090100寶華 文華 國商黃金海景匯通瓊泰大廈 國貿(mào)中心 南洋大廈 帝豪大廈 帝都大廈 嘉陵大廈 銀通大廈萬利隆泰達大廈與酒店共生寫字樓租金狀況 純寫字樓租金狀況 市場表現(xiàn) ?與酒店共生的辦公樓整體租金價格高于純寫字樓約 80%。 30 在租寫字樓整體品質(zhì)低、形象差 —— 配套設(shè)施缺乏 停車位少 —— 通常辦公樓應(yīng)該滿足 100平方米 商務(wù)配套缺乏 —— 現(xiàn)有辦公樓配套主要為集中商業(yè)，缺乏會議中心，商務(wù)餐飲等配套 名稱 建筑面積 商務(wù)配套 停車位 100平米車位：個 瓊泰大廈 約 60000 員工餐廳，咖啡廳 300，其中 200給銀行 國貿(mào)中心 44500 美容美發(fā)、銀行、訂票處 250 南洋大廈 30000 訂票處、極少量商業(yè) 150 帝豪大廈 37000 生生百貨，訂票處，銀行 地下 150 帝都大廈 25000 嘉陵國際大廈 33000 商業(yè) 無 銀通大廈 40000 無 100 萬利隆 7733 無 150 …… 泰達商務(wù)大廈 28000 與酒店共用商務(wù)設(shè)施 100150 北京大廈 47000 …… 地下 100，地面與美銀大廈共用 50個 財富廣場 28000 5層商業(yè)，商務(wù)會議中心 300，與公寓公用 …… 市場表現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 33 新入市項目品質(zhì)有提高的趨勢，但依然存在一定硬傷 —— 財富中心 財富中心 基本狀況 216層為寫字樓； 1722層酒店； 2325層為整層辦公 總規(guī)模 總層數(shù) 25層，高度 100米以內(nèi) 層高 單層面積 1516平方米， 800平方米挑空大堂 電梯配臵 6部日本原裝東芝電梯 停車位 380 價格 銷售均價： 4000元 /平方米；租金 3537元 /平方米 .月 面積劃分 辦公部分 128500平方米；行政酒店部分 58150平方米 客戶狀況 100200平方米租賃狀況較好； 100平方米以下租賃狀況較差；部分企業(yè)要求 500平方米以上，例如晶光紙業(yè)、陽光財險、中國航空公司海南分公司 銷售狀況 春節(jié)到現(xiàn)在售出約占 30%，后轉(zhuǎn)為租，租售合計約 70% ? 位于海秀商圈，區(qū)域辦公氛圍不濃。 35 現(xiàn)有寫字樓已經(jīng)不能滿足高端客戶需求 客戶需求 金港大廈入住企業(yè)名錄 7 海南中海運輸貿(mào)易有限公司 海南中海運服務(wù)有限公司 8 中遠南方瀝青運輸有限公司 9 天興石化招待所 10 恒興公司 11 ?？诶た倒こ踢\輸有限公司 12 北京城建設(shè)計院 13 海南路海豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限公司 14 上海船舶工業(yè)有限公司 15 熱作兩院花卉公司 海南城建白蟻防治有限公司 ? 金港大廈單層面積約 500平方米，屬于?？谧罾弦慌k公樓，整體形象差。 ?有一批企業(yè)在 南洋大廈辦公 10年 之久 ， 由于 沒有更好的項目 ， 所以沒有搬出去 ?國貿(mào)中心面市 后 ， 部分在南洋大廈辦公的企業(yè)遷出 ， 搬入國貿(mào)中心 。 37 又因為現(xiàn)有物業(yè)不能滿足需求，導(dǎo)致需求大量外溢 ?部分大型企業(yè)海南辦事處，本地集團類企業(yè)經(jīng)濟實力較強，可能選擇酒店辦公 ?事實上此類辦公樓品質(zhì)較差，空間局促，層高低，與酒店共用垂直交通。曾看過國貿(mào)中心，但是不可以通宵辦公，所以放棄。 40 未來項目在產(chǎn)品品質(zhì)上明顯提高 項目 產(chǎn)品 棕櫚廣場 寫字樓：層高 4米， 35層，單層面積層 1000平方米以上； 五星級酒店配套，商場配套 其余指標不詳 天邑國際大廈 19部豪華高速電梯 酒店式豪華接待大堂，挑空層高 10米 406個車位，設(shè)立獨立的停車場管理系統(tǒng) 層高 海灣國際 6部電梯 361個車位 6000平米底商 未來供應(yīng) 未來存在一定的競爭壓力 本報告是嚴格保密的。 43 基于辦公樓市場背景提出的三大問題 本報告是嚴格保密的。 47 核心問題解決 項目屬性解析 企業(yè)目標解析、項目核心問題判斷 2 1 3 報告思路 發(fā)展建議 4 本報告是嚴格保密的。 ? 已有建筑地下 3層，地面 15層框架，包括 5層裙樓。 52 方案 A總成本投入約 ，包括一間 序號 分項工程名稱 單位 數(shù)量 單價 (元／平方米 ) 合計（萬元） 一 前期成本 土地 9畝 70萬 /畝 二 土建安裝工程費 15層以上建筑 m2 幕墻（中空玻璃） m2 電 梯 臺 內(nèi)裝修 m2 酒店裝修及配套追加 m2 廣場 block m2 夜總會 m3 園林綠化 m2 財政樓裝修 m2 架空層車庫 m2 新增地下車庫 m2 三 物業(yè)管理費（ 1年） m2 四 工程建設(shè)其它費用（二項的 3%） 五 管理費及不可預(yù)見費（前四項的 3%) 總投入合計 財務(wù)費用 6% 貸款額 2億元，貸款周期 2年 投資總額 單方成本 元 /平方米 本報告是嚴格保密的。 55 方案 B在 2023年即可收回投資，利潤額將近 現(xiàn)金流量表 序號 項目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年