【正文】 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 海口?？貒H廣場 —— 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 謹(jǐn)呈：海南省發(fā)展控股有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 本報告是嚴(yán)格保密的。 2 核心問題解決 項目屬性解析 企業(yè)目標(biāo)解析、項目核心問題判斷 2 1 3 報告思路 發(fā)展建議 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 3 近年?？诮?jīng)濟(jì)有復(fù)蘇跡象，主要依賴于第二產(chǎn)業(yè)投資的快速增加 ?90年代泡沫經(jīng)濟(jì)使得海南經(jīng)濟(jì)長時間陷入低迷期 ?近年海南經(jīng)濟(jì)有明顯的復(fù)蘇跡象 ?主要依賴于第二產(chǎn)業(yè)類固定資產(chǎn)投資的快速增加 ?海南省經(jīng)濟(jì)高速增長必將帶動房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展 海南近年固定資產(chǎn)投資狀況1001502002503003504001999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年投入額：億元00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 5增長率項目屬性解析 ? 2023年，海南全省第二產(chǎn)業(yè)完成投資，比上年增長 % ? 主要投資方向：能源、化工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè) 海口經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢20030040050060070080090010001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年0 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 6產(chǎn)值 增長率經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 低迷期 本報告是嚴(yán)格保密的。 4 2030405060702023年 2023年 2023年化肥產(chǎn)量：萬噸工業(yè)產(chǎn)能的提高與海南經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇有直接關(guān)系 汽車產(chǎn)量：輛010000202303000040000500006000070000800001998年 2023年 2023年 2023年項目屬性解析 1001502002503003504001999年 2023年 2023年 2023年各年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值? 近年工業(yè)產(chǎn)能明顯提高，海南經(jīng)濟(jì)有復(fù)蘇跡象 本報告是嚴(yán)格保密的。 5 能源化工等第二產(chǎn)業(yè)的崛起將會成為海南省發(fā)展經(jīng)濟(jì)的第二次增長極 海南能源化工產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初具雛形 ?海南可成為能源開發(fā)四大基地 ?每年使用天然氣 30億立方米，到 2023年將達(dá) 50億立方米 ?現(xiàn)有 140萬噸大顆粒尿素項目、800萬噸煉油項目和 60萬噸甲醇項目 ?中海油在海南投資 100億元，主要有四個項目，包括富島二期項目、洋浦電廠油改氣和余熱發(fā)電、東方－洋浦－海口輸氣管道等伐。 ?東方化工城內(nèi)正興建年產(chǎn) 3萬噸甲醛、 60萬噸甲醇、 60萬噸復(fù)合肥、 52萬噸的小顆粒尿素等一批下游項目。 天然氣化工 東線旅游業(yè) ?？? 政治中心，經(jīng)濟(jì)中心 綜合服務(wù)基地 石油化工 西線工業(yè) 建材鋼鐵工業(yè) 項目屬性解析 對?？谝馕吨裁?？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 6 ?？谧鳛榻?jīng)濟(jì)中心與綜合服務(wù)基地；工業(yè)的發(fā)展將帶動?？谏虅?wù)環(huán)境 ?？诔鞘兄饕毮?： ?海南省政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心；國家開發(fā)南海海洋資源戰(zhàn)略基地。 海口城市發(fā)展總目標(biāo) ?把?？诮ㄔO(shè)成為海南省 經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的中心城市 。 東線旅游業(yè) ?？? 政治中心，經(jīng)濟(jì)中心 綜合服務(wù)基地 天然氣化工 石油化工 西線工業(yè) 建材鋼鐵工業(yè) 項目屬性解析 本報告是嚴(yán)格保密的。 7 本項目位于規(guī)劃中的商業(yè)金融服務(wù)中心 金貿(mào)片區(qū) 海口城市的發(fā)展目標(biāo)：建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的省經(jīng)濟(jì)中心城市 本項目所在片區(qū)定位商業(yè)金融服務(wù)中心，屬于城市新 CBD 項目屬性解析 本報告是嚴(yán)格保密的。 8 本案位于濱海大道沿線核心位臵，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ? 本案位于位于海口市 濱海大道與世貿(mào)東路 交界處， 交通條件優(yōu)越，昭示性好 ? 濱海大道一線是?？谡谌Υ蛟斓慕鹑谫Q(mào)易開發(fā)區(qū)，是?？谀壳?中高端寫字樓和政府職能部門的聚集地 ? 項目鄰近有 世貿(mào)中心、雙島學(xué)校、省電信局、人大會堂 等，交通便捷，周邊市政設(shè)施完善，基礎(chǔ)設(shè)施完備。 濱海大道 金貿(mào)中路 世貿(mào)東路 項目屬性解析 金融貿(mào)易開發(fā)區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 9 項目為 1992年未完工項目，已有建筑地面15層，暫定規(guī)劃為超高層項目 ? 本項目為 92年未完工物業(yè)；經(jīng)協(xié)調(diào)后總 占地 34畝 。 ? 項目 限高 186米 ；容積率不小于；建筑密度不小于 40%；綠化率不小于 35%。 ? 已有建筑 地下 3層，地面 15層框架，包括 5層裙樓 。 ? 裙樓大堂挑空約 20米。 ? 廣場可規(guī)劃部分商業(yè)體 世貿(mào)東路 財政大樓 層數(shù) 面積： M2 標(biāo)高 層高 3 4102 2 4102 1 4102 1 3902 0 2 3271 3 3361 4 3438 5 3438 6 1600 715 14400 項目屬性解析 本報告是嚴(yán)格保密的。 10 項目周邊交通便利、環(huán)境較好， 8層以上可觀部分海景 財政大樓 世貿(mào)東路 8層景觀 15層景觀 東側(cè)棕櫚公寓 北向廣場用地 南側(cè)群房 西側(cè)世貿(mào) 財政大樓 項目屬性解析 ?東：在建棕櫚公寓 ?南：部分居民區(qū)及秀英炮臺 ?西：高檔居住區(qū) ?北：政府職能部門 本報告是嚴(yán)格保密的。 11 世聯(lián)對項目的理解 —— 項目界定 工業(yè)投資的帶動下，經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇 商業(yè)氛圍逐步興起的二線城市 省政治經(jīng)濟(jì)中心，綜合服務(wù)基地 城市新 CBD 超高層，公建，綜合體續(xù)建項目 本報告是嚴(yán)格保密的。 12 核心問題解決 項目屬性解析 企業(yè)目標(biāo)解析、項目核心問題判斷 2 1 3 報告思路 發(fā)展建議 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 13 客戶目標(biāo)＆企業(yè)戰(zhàn)略 本體條件 市場實現(xiàn) 結(jié)構(gòu)化 分析 核心問題 企業(yè)目標(biāo)、本題條件、市場狀況之間的關(guān)系 我們將結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，解讀客戶目標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 14 企業(yè)戰(zhàn)略 ?通過本項目成功運(yùn)作，讓海南控股正式涉入房地產(chǎn)行業(yè) ?建立政府信心，為后期一級運(yùn)營提供條件 本報告是嚴(yán)格保密的。 15 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向 基于企業(yè)戰(zhàn)略的目標(biāo) 地標(biāo)型物業(yè)，高形象 最終實現(xiàn)大部分物業(yè)銷售回款 最終銷售回款最少平衡開發(fā)成本 —— 高形象 —— 低風(fēng)險 —— 可部分持有 本報告是嚴(yán)格保密的。 16 純寫字樓物業(yè)是否能夠滿足開發(fā)要求 ？？？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 17 超高層物業(yè)的高成本對售價提出較高要求 序號 分項工程名稱 單位 數(shù)量 單價 (元／平方米 ) 合計（萬元） 一 前期成本 土地 9畝 70萬 /畝 二 土建安裝工程費(fèi) 15層以上建筑 m2 幕墻（中空玻璃） m2 電 梯 臺 內(nèi)裝修 m2 廣場 block m2 夜總會 m3 園林綠化 m2 財政樓裝修 m2 架空層車庫 m2 新增地下車庫 m2 三 物業(yè)管理費(fèi)（ 1年） m2 四 工程建設(shè)其它費(fèi)用（二項的 3%） 五 管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)（前四項的 3%) 總投入合計 財務(wù)費(fèi)用 6% 貸款額 2億元，貸款周期 2年 投資總額 單方成本 元 /平方米 本報告是嚴(yán)格保密的。 18 按原有方案，主體樓全部發(fā)展辦公樓物業(yè)，可以實現(xiàn)一定的投資回報 前提 ? 寫字樓檔次明顯高于目前市場水平 ? 寫字樓物業(yè) 4年后實現(xiàn)銷售價格 6000元 /平方米 ? 商業(yè)群樓實現(xiàn)銷售價格 12023元 /平方米 ? 單方成本按按照 3700元 /平方米計算 186米純寫字樓方案 面臨的問題： 寫字樓市場狀況如何？ 本項目是否適合發(fā)展寫字樓物業(yè)？ 序號 項目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 凈現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金 流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)值 本報告是嚴(yán)格保密的。 19 市場實現(xiàn) 本體條件 客戶目標(biāo) 企業(yè)戰(zhàn)略 結(jié)構(gòu)化 分析 核心問題 企業(yè)目標(biāo)、本題條件、市場狀況之間的關(guān)系 我們將結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，解讀客戶目標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 20 針對寫字樓市場背景提出問題 本報告是嚴(yán)格保密的。 21 寫字樓主要聚集在國貿(mào)路周邊以及濱海大道沿線，國貿(mào)區(qū)域是傳統(tǒng)的商務(wù)中心 ,濱海大道沿線是規(guī)劃中的 CBD 1 帝都大廈 2 帝豪大廈 3 黃金海景大酒店 4 寶華酒店 5 南洋大廈 6 瓊泰大廈 7 文華大酒店 8 鴻聯(lián)商務(wù)廣場 棕櫚公寓 財富廣場 9 10 天邑國際大廈 海灣國際 11 12 1 國貿(mào)中心 2 萬利隆大廈 3 新達(dá)大廈 4 嘉陵大廈 5 泰達(dá)大廈 6 銀通大廈 7 CMEC大廈 北京大廈 8 已入住物業(yè) 在售或即將面世 1 1 2 3 4 5 6 7 2 4 6 5 國際商業(yè)大廈 財富中心 8 3 8 7 中化大廈 13 ?本項目位于濱海大道沿線，具備發(fā)展辦公物業(yè)的先天條件。 ?國貿(mào) 片區(qū)： 總量約 40萬平方米 。 ?濱海大道 片區(qū)： 現(xiàn)有約 20萬平方米；未來供應(yīng)約 2025萬平方米 。 ?海秀商圈片區(qū)： 總量 68萬平方米。 本報告是嚴(yán)格保密的。 22 濱海大道沿線整體品質(zhì)高，大量新項目供應(yīng)，眾多城市先進(jìn)要素聚集，必將取代國貿(mào)區(qū)域成為商務(wù)中心區(qū) 濱海大道沿線的高形象認(rèn)知已經(jīng)形成 本報告是嚴(yán)格保密的。 23 快速發(fā)展時期，確定板塊之間的關(guān)系是首要問題 從地理位臵上講，本項目具備發(fā)展辦公物業(yè)的先決條件 市場表現(xiàn)如何？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 24 ?？谕顿Y氛圍缺乏導(dǎo)致在售項目消化緩慢 ?受 90年代初期泡沫的影響，經(jīng)濟(jì)活力較差 ?近年整體投資氛圍弱，正在崛起中 財富廣場 —— 對外銷售 價格 起價： 4100元 /平方米 面積劃分 100； 150； 200； 250； 300平方米 客戶狀況 投資客少 ，主要需求 150平方米以下， 約 2030%； 主要是自用型，需求 150300平方米占 4050%； 500平方米以上占 10%以內(nèi)。 銷售狀況 辦公樓銷售約 20%，公寓樓銷售約 30% 消化速度 15002023平方米 /月 財富中心 —— 轉(zhuǎn)售為租 價格 銷售均價： 4000元 /平方米；租金 3537元 /平方米 .月 面積劃分 辦公部分 128500平方米；行政酒店部分 58150平方米 客戶狀況 以租為主； 100200平方米租賃狀況較好； 100平方米以下租賃狀況較差； 投資客少，主要自用 銷售狀況 春節(jié)到現(xiàn)在售出約占 30%，