【正文】 5年上半年長(zhǎng)樂開盤的項(xiàng)目面積達(dá)到了 35萬平米左右，銷售率仍有 80%左右。正因如此，福州房地產(chǎn)對(duì)外輻射不強(qiáng)，以市域內(nèi)部消化為主，故本項(xiàng)目的研究對(duì)象也將針對(duì)福州市域內(nèi)。 案例研究216。 需求分析216。 處于福州城市 “東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ”方向，但項(xiàng)目所在非近期主導(dǎo)區(qū)249。 離長(zhǎng)樂市區(qū) 19公里，離福州市區(qū) 50公里，對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)249。 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定 —— 處于遠(yuǎn)郊，位于城市發(fā)展方向上，臨近工業(yè)集中區(qū)的，擁有原生態(tài)海灘資源的大規(guī)模、低密別墅項(xiàng)目 商品房銷售面積 ，銷售金額達(dá) ” 長(zhǎng)樂市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展長(zhǎng)樂 2023年人均 GDP： 16919元金峰鎮(zhèn)濱海新城長(zhǎng)樂市空港工業(yè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)u 福州長(zhǎng)樂空港工業(yè)集中區(qū)總體規(guī)劃 區(qū)位優(yōu)勢(shì) —— 位于長(zhǎng)樂國際機(jī)場(chǎng)西側(cè)，機(jī)場(chǎng)高速公路南進(jìn)場(chǎng)線北側(cè)，距福州市區(qū) 42公里，松下港區(qū) 26公里。長(zhǎng)樂產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)基本形成，紡織、冶金兩大支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，電子、電力、建材等新興產(chǎn)業(yè)也頗具規(guī)模且發(fā)展迅速，具備承接福州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)； 現(xiàn)狀：總體價(jià)格不高，但中高低檔產(chǎn)品應(yīng)有盡有，產(chǎn)品形態(tài)豐富多樣，同時(shí)由于許多實(shí)力開發(fā)商進(jìn)軍該板塊地產(chǎn)市場(chǎng)，地產(chǎn)升值的前景看好 匯誠 名筑 閩江南岸，尤溪洲大橋以西，閩江大道以北 均價(jià)： 2900～ 3000元 /平方米 五四北板塊（鼓樓區(qū)北部）原因：福州 “CBD 后花園 ” 5000 畝土地儲(chǔ)備、 80%綠化空間、超低地價(jià)、距市中心八分鐘車程、城市輕軌和三環(huán)路的匯集現(xiàn)狀： 作為城市次中心生活區(qū)的特質(zhì) ，中大型低密度住宅確立該板塊以別墅為核心定位的住宅產(chǎn)品開發(fā) 。房地產(chǎn)投資（億元） GDP（億元） 房地產(chǎn)投資 / GDP 14％合理區(qū)間10％～ 14％福州房地產(chǎn)格局u 福州市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展可以分為 6大板塊金山板塊五四北板塊江濱板塊中心西區(qū) 市中心板塊東區(qū)板塊福州房地產(chǎn)板塊分析 1板塊劃分 發(fā)展原因及現(xiàn)狀 代表樓盤 金山板塊（整個(gè)金山新區(qū)）原因：福州擴(kuò)張，但東、北、西受山脈制約，惟有向南?？傮w目標(biāo)是將閩侯、連江、長(zhǎng)樂等縣、市的一些地域以及瑯岐經(jīng)濟(jì)區(qū)全部納入中心城市規(guī)劃區(qū)。北岸是鼓山新區(qū)、快安新區(qū)、馬尾、長(zhǎng)安至閩江口的潭頭鎮(zhèn)、 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定福州市概況u 福州是福建省省會(huì)城市，與臺(tái)灣一水相望，是我國首批對(duì)外開放的沿海港口城市u 福州現(xiàn)轄五區(qū)、六縣、兩個(gè)縣級(jí)市和一個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，全市土地總面積 11968平方公里， 2023年末市區(qū)內(nèi)建成區(qū)面積 平方公里u 2023年末，全市常住人口為 660萬人，其中市區(qū)人口 243萬人u 2023年福州市生產(chǎn)總值達(dá) ，財(cái)政收入 u 在全國 26個(gè)省會(huì)城市中，福州經(jīng)濟(jì)總量排名第十u 與廈門、泉州相比，福州在經(jīng)濟(jì)總量、人口總量上并不占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，雖為省會(huì)，經(jīng)濟(jì)輻射力有限 福州市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額高速增長(zhǎng)u 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期u 資料來源：《 2023年福州市統(tǒng)計(jì)年鑒》福州全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 ——GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展省會(huì)城市 成都 西安 廣州 南京 福州人均 GDP（元） 21282 15553 47900 30009 23443較上年增速 13% % % % %福州城市發(fā)展規(guī)劃 —— 由濱江型城市向?yàn)I海型城市發(fā)展u 未來 20年，福州將完成濱江型城市 —— 跨江型城市 —— 濱海型城市的發(fā)展u 資料來源背景：在福建省政府提出 “ 海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈 ” 宏觀藍(lán)圖的背景下，福州市政府向國務(wù)院上報(bào)《閩江口城鎮(zhèn)群發(fā)展規(guī)劃》2023—2023 完成閩江時(shí)代 從三山時(shí)代到閩江時(shí)代的延伸，從城市老城區(qū)到江濱沿線的開發(fā)2023—2023 開始烏龍江時(shí)代 從閩江時(shí)代到烏龍江時(shí)代的飛躍，完成對(duì)臺(tái)南島的開發(fā)2023—2023 實(shí)現(xiàn)濱海時(shí)代 從烏龍江時(shí)代到濱海時(shí)代的提升，對(duì)閩江口、長(zhǎng)樂沿線的開發(fā)“雙城雙翼 ”的城鎮(zhèn)群經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃構(gòu)想雙城 —— 指福州中心城區(qū)與長(zhǎng)樂濱海城區(qū)兩個(gè)城區(qū)雙翼 —— 南翼地區(qū)：以福清市區(qū)為中心可租用 如何面對(duì) 1200畝的體量項(xiàng)目研究工作的階段劃分2023/8/3 2023/8/10 2023/8/29第一階段市場(chǎng)調(diào)研第二階段項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景研究?房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研?政府官員訪談?專業(yè)人士訪談?客戶訪談?相關(guān)資料收集?市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的挖掘和分析?項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略?項(xiàng)目定位及深化?項(xiàng)目物業(yè)功能分區(qū)建議?項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)?項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)判研項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競(jìng)爭(zhēng)分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動(dòng)區(qū)建議開發(fā)時(shí)機(jī)研判216。 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)如何把握 項(xiàng)目二、三期：原規(guī)劃為海洋公園和旅游服務(wù)項(xiàng)目，共 1200畝 (該部分暫不確定 )客戶目標(biāo)及困惑n 目標(biāo) 用地性質(zhì)　?。簞e墅用地4/5/2023某地產(chǎn)公司福州項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 謹(jǐn)呈：廈門翔安新城投資開發(fā)有限公司項(xiàng)目背景n 開發(fā)商背景 容積率　　?。?≤ 通過項(xiàng)目的成功開發(fā)，樹立樓盤品牌形象 項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)如何啟動(dòng) 地塊解析216。地塊解析結(jié)論u 距福州、長(zhǎng)樂市主城區(qū)交通距離較遠(yuǎn)u 空港、高速、省道，對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)u 臨近大型工業(yè)集中區(qū)u 未開發(fā)的原生態(tài)海灘資源u 缺乏基礎(chǔ)配套設(shè)施u 大規(guī)模、低容積率別墅用地216。北翼地區(qū)：以羅源、連江為中心城市福州市烏龍江閩江福州城市發(fā)展戰(zhàn)略 —— 城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 戰(zhàn)略東主要開發(fā)沿閩江兩岸經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶南西南全面開發(fā)南臺(tái)島，加快形成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶拓展至閩侯的荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)和甘蔗鎮(zhèn)等 閩侯長(zhǎng)樂福州連江近幾年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額、施工量、銷售量逐年增長(zhǎng)單位：億元單位：萬平u 20232023年福州市房地產(chǎn)投資額、施工量、銷售量快速增加 2023年上半年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)健u 市場(chǎng)供求總量基本平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)健u 自去年 10月以來，房?jī)r(jià)一直游走在 3000上方；從今年 15月的福房指數(shù)整體來看，跌漲幅度都在 %以下，房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)2023年 16月份數(shù)據(jù)批準(zhǔn)商品房上市預(yù)售面積（萬平方米） 商品房銷售面積（萬平方米） 求略大于供，供需比為 1： ，市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大銷售成交 29544宗，總金額 福房指數(shù)福州市區(qū)房?jī)r(jià)收入比偏高，周邊郊縣購買支撐房?jī)r(jià)u 根據(jù)世界銀行經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國家的家庭年均收入與房?jī)r(jià)的比值在 1： 4～ 9之間為合理狀態(tài)，若比值在此區(qū)間內(nèi)則表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展。受政府扶持極大。此外還有公寓產(chǎn)品，體現(xiàn)出中低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)型住宅板塊的特征，低價(jià)入市是近來該板塊樓盤的巨大優(yōu)勢(shì)所在 居住主題公園價(jià)格：根據(jù)別墅形態(tài)不同從三千五至一萬多桂山公寓均價(jià)： 1680元／平方米 江濱板塊（東起江濱東路，西止于金牛山麓的碧水源 ）原因：貫徹了福州城市規(guī)劃的要求以及江景資源稀缺和齊全的基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套（江濱公園、江濱路）現(xiàn)狀：福州高層最集中和城市住宅名片板塊，高層、高價(jià)、高端產(chǎn)品是最明顯的特征 世茂外灘江濱中大道 188號(hào) 均價(jià)： 9000元／平方米福州房地產(chǎn)板塊分析 2板塊劃分 發(fā)展原因及現(xiàn)狀 代表樓盤中心西區(qū)（鼓樓區(qū)西部）原因：福州西拓，自然資源與城市資源相結(jié)合，集休閑、度假、運(yùn)動(dòng)、居住于一體。 東方水都 90畝，總建筑面積近 10萬平方米，由 17幢多層及 5幢小高層組成 均價(jià)： 2700元 /m2 市中心板塊（以東街口 —— 五一廣場(chǎng)為中心 ）原因：地段優(yōu)勢(shì)，完善的配套和基礎(chǔ)設(shè)施。長(zhǎng)樂總體規(guī)劃布局三大經(jīng)濟(jì)區(qū)西部綜合經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以規(guī)劃區(qū)為中心，發(fā)展成為長(zhǎng)樂市政治、文化和商貿(mào)中心；東部臨空型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以空港區(qū)位優(yōu)勢(shì)、臨海優(yōu)勢(shì)發(fā)展臨空型為主產(chǎn)業(yè)，配套商貿(mào)、游憩、娛樂等，建成現(xiàn)代化的航空城；南部濱海新城經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以海港區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)發(fā)展港口、工業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)具有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、高尚居住特色的濱海新城。 規(guī)模 —— 區(qū)域規(guī)劃總用地約 ，首期建設(shè) 4000多畝標(biāo)準(zhǔn)廠房。較上年增速： %u 長(zhǎng)樂房地產(chǎn)處于發(fā)展速度階段u 長(zhǎng)樂市城區(qū)內(nèi)土地開發(fā)趨于飽和，向城區(qū)外圍擴(kuò)展是其發(fā)展必然趨勢(shì)u 2023年竣工面積與銷售面積比為 1： ，市場(chǎng)需求略大于供應(yīng)u 資料來源：《 2023年長(zhǎng)樂年鑒》n 2023年數(shù)據(jù) 共公開出讓土地 10幅，面積 ，總成交價(jià) 元216。 屬性 詮釋區(qū)位屬性 ? 遠(yuǎn)郊 ? 離長(zhǎng)樂市區(qū) 19公里，離福州市區(qū) 50公里? 外部交通便利? 周邊無生活配套? 周邊無成功房地產(chǎn)項(xiàng)目? 工業(yè)集中區(qū) ? 周邊有大型工業(yè)集中區(qū)，以紡織業(yè)為主導(dǎo)? 空港工業(yè)區(qū)的啟動(dòng)? 城市發(fā)展方向 ? 處于福州城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ”“ 跨江向海” 方向，但項(xiàng)目所在非近期主導(dǎo)區(qū)? “ 雙城雙翼 ” 、 “ 濱海新城 ” 的規(guī)劃構(gòu)想項(xiàng) 目屬性 ? 原生態(tài)海灘資源? 大規(guī)模、低密、限高住宅? 占據(jù)較長(zhǎng)海岸線，未開發(fā)的原生態(tài)海灘資源? 海景資源相比其他地區(qū)海灘無明顯優(yōu)勢(shì)? 、 容積率 、限高、別墅用地項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競(jìng)爭(zhēng)分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動(dòng)區(qū)建議開發(fā)時(shí)機(jī)研判216。 項(xiàng)目周邊缺乏基礎(chǔ)生活配套249。 “撤市建區(qū) ”、 “濱海新城 ”的規(guī)劃方案，但具體落實(shí)皆不明確249。 競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略216。 需求分析216。u 本項(xiàng)目的市場(chǎng)需求分析將區(qū)域設(shè)定在福州范圍內(nèi)，以項(xiàng)目所屬長(zhǎng)樂、福州市為主p 長(zhǎng)樂房地產(chǎn)市場(chǎng)p 福州市別墅市場(chǎng)p 客戶需求特征長(zhǎng)樂房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)樂市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展u 近兩年，受城區(qū)規(guī)模的限制，長(zhǎng)樂城區(qū)土地供應(yīng)量減少；u 城區(qū)土地供應(yīng)減少，一定程度拉動(dòng)地價(jià)上漲而最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲u 長(zhǎng)樂房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛p 土地供應(yīng)及價(jià)格? 2023年，長(zhǎng)樂土地供應(yīng)量接近 600畝；? 2023年，長(zhǎng)樂市土地供應(yīng)量不足 200畝，同比減少 %長(zhǎng)樂高檔商品住宅項(xiàng)目 掃描 1名稱 陽光花園 3期 城市之春圖片位置 長(zhǎng)樂市人民會(huì)堂對(duì)面 長(zhǎng)樂市吳航路、會(huì)場(chǎng)路交界處基本情況總占地 86畝， 15棟小高層板式住宅，共1000余戶；多為三房朝南， 3米層高；周邊市政配套齊全；東南亞風(fēng)情；開發(fā)商在當(dāng)?shù)鼐咂放铺?hào)召力占地面積 56畝，總建筑面積 14萬 M2， 13棟多層、小高層、高層構(gòu)成，約 900個(gè)單位戶型面積及價(jià)格三房 /三房半： 138181 M2；四房 /四房半： 178243 M2；2196元 / M2起價(jià)，樓層差價(jià) 50元 / M2三房、四房為主， 130200 M2；起價(jià)1900元 /M2，樓層差價(jià) 50元 / M2客戶群 主要為長(zhǎng)樂本地企業(yè)主和官員 企業(yè)老板、官員；本地人為主，周邊縣鄉(xiāng)較少置業(yè)目的 居家 居住銷售情況 05年 4月開盤， 06年底入伙，現(xiàn)銷售率達(dá)80% 半年前開始銷售，現(xiàn)銷售率達(dá) 80%長(zhǎng)樂高檔商品住宅項(xiàng)目掃描 2名稱 加州陽光圖片位置 長(zhǎng)樂市西洋南路基本情況占地面積 ，總建筑面積 5萬余 M2 ，容積率 ；規(guī)劃獨(dú)立別墅 40棟，聯(lián)排（疊加）別墅 30棟，復(fù)式洋樓 4棟，共 99戶；小區(qū)在墓地上建設(shè)戶型面積及價(jià)格 面積 260320 M2；均價(jià) 2500元 / M2客戶群 私營企業(yè)主、華僑，以本地人為主，有少量周邊縣鄉(xiāng)的官員置業(yè)目的 居家為主銷售情況 04年下半年開盤，現(xiàn)售出 30%； 50套以入伙，剩余部分建設(shè)中長(zhǎng)樂高檔商品住宅以其區(qū)位優(yōu)勢(shì)滿足長(zhǎng)樂市域內(nèi)的居住需求u 長(zhǎng)樂市房地產(chǎn)整體開發(fā)水平不高，產(chǎn)品品質(zhì)不好u 位于城區(qū)內(nèi)而享有城區(qū)完善的配套設(shè)施