【正文】 ，吸引了部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房長期居住，而其中為了子女讀書的占了很大比重u 受到目前長樂城區(qū)規(guī)模的限制， 長樂市區(qū)的土地開發(fā)已趨于飽和 ，城區(qū)內(nèi)外土地價格天壤之別，大大增加了城內(nèi)住宅開發(fā)成本，去年城區(qū)最貴的地塊拍賣到 280萬 /畝u 向城區(qū)以外發(fā)展成為長樂房地產(chǎn)發(fā)展必然趨勢良好的學(xué)校教育集中的娛樂設(shè)施城區(qū)區(qū)位 濃郁的居住氛圍更好的安全保障完善的生活配套滿足 長樂及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居住需求在錦江花園買房子，就是為了給小孩提供更好的教育環(huán)境?！?長樂外經(jīng)貿(mào)局局長 —— 長樂天上人間 從正規(guī)渠道統(tǒng)計每年就高達 9億美元，加總的話估計每年在百億元人民幣左右?！? 2023年的水鄉(xiāng)溫泉別墅、居住主題公園、山姆小鎮(zhèn)作為別墅市場的主力銷售良好；他們都處在城市的邊沿地帶，屬于離塵不離城的項目，是典型的居家型別墅；? 2023年，運盛美之國花園、水鄉(xiāng)溫泉別墅二期、蘭庭 西江月圖片位置 福州市馬尾區(qū)江濱路東大道 88號 福州倉山區(qū)建新鎮(zhèn)洪塘路 566號基本情況 總占地約 1400畝，總建筑面積 130萬 M2；其中一期占地 300畝，全部為別墅，約 300多套，以人造水系隔成島嶼，容積率 ；后續(xù)開發(fā)均為高層、小高層；西班牙風(fēng)格占地面積 288666 M2 ，總建筑面積 109119 M2 ；依山而建，分三期開發(fā)，容積率 ；一期173棟，共 198戶 戶型面積及價格 90萬 500萬（樓王 2023多萬）；主要價格區(qū)間 380460萬；聯(lián)排 6000多 / M2 ，獨棟 8000多 / M2 153410 M2， 180萬 300萬 /套；聯(lián)排 4000多元 / M2；獨棟 60007000元 / M2客戶群 市區(qū)、八縣客戶各半 主要是在福州工作的企業(yè)主、高管，八縣的客戶較少置業(yè)目的 居家、度假，各半 居家為主銷售情況 推出一個月，售出一半 04年 7月 3日開盤，已售出 60%福州市別墅項目掃描 2名稱 東方威尼斯 云畝天朗圖片位置 福州市倉山區(qū)上渡路 8號 福州市閩侯縣上街鎮(zhèn) 316國道旁新東陽高爾夫球場內(nèi)基本情況總用地面積 1234畝，分三期開發(fā)容積率 ；一期 76套聯(lián)排別墅， 127棟獨棟別墅；引烏龍江水切割成 11座島嶼；現(xiàn)代明快的澳洲風(fēng)格； 8000 M2商業(yè)廣場， 5000 M2水岸會所，更有游艇碼頭總占地 2800畝，其中高爾夫球場占地 1500畝，別墅占地 1270畝，分三期開發(fā) 1000余套別墅；一期占地 200300畝， 200棟別墅200余戶，以獨棟別墅為主，引自然水系切割成 7個島；西班牙風(fēng)格戶型面積及價格聯(lián)排別墅，面積 226261 M2，總價 100萬左右，單價約 4000元 /M2；獨棟別墅 287406 M2 ，總價200萬左右，單價約 6000元 /平米獨棟、雙拼：面積 320993M2，總價格 180880萬；單價 50008000元 /平米客戶群 市區(qū)、八縣都有 目前客戶大部分為高爾夫會員，多來自福州、八縣也不少置業(yè)目的 居家、度假 度假、居家銷售情況 未開始銷售動作， 8月中旬開盤 未正式開盤，約半年售出約 31套福州市別墅項目掃描 3名稱 中天 金海岸 250290 90100 30%運盛 業(yè)主中約有三成來自八縣，其中福清最多，其次是長樂，真正土生土長的福州人并不多。 美之國 區(qū)位、城市配套 居住為主蘭庭 開發(fā)商需求及市場滿足情況總結(jié)p 長樂商品房市場（集中在城區(qū)） —————— 競爭分析項目發(fā)展戰(zhàn)略216。 案例研究216。金鋒鎮(zhèn) —— 以紡織行業(yè)為支柱，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，全鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè) 717家，其中規(guī)模以上企業(yè) 40家 招商截至 05年 3月，共簽訂意向、協(xié)議、合同項目 100項，其中內(nèi)資項目 87項，總投資 ，外資項目 13項，總投資 8588萬美元。濱海的景觀 +城區(qū)的配套 +休閑的氛圍 +度假的環(huán)境 +升值的前景項目后續(xù)開發(fā)擴展區(qū)域發(fā)展規(guī)劃落實居住度假 并重投資度假投資居住 主導(dǎo)現(xiàn)狀 方向項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟評價地塊解析市場背景項目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動區(qū)建議開發(fā)時機研判216?？梢?，比較而言福州市區(qū)購買力相對較弱，而長樂、福清則具備強大的購買力u 環(huán)境賦予項目度假、投資的價值，但通過訪談了解到，本項目成為福州市區(qū)人度假投資選擇具備可能性，但非首選 1. 與福州專業(yè)人士及高端客戶的訪談，也基本論證了 “ 現(xiàn)階段距離是本項目難以成為福州市區(qū)客戶居住選擇的根本原因 的高收入者　目的：度假、投資 隨著區(qū)域規(guī)劃的落實，和項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)，我們預(yù)測本項目的主體客戶群會發(fā)生轉(zhuǎn)變，即由長樂客戶為主，轉(zhuǎn)化成福州和長樂客戶并重。 產(chǎn)品定位項目定位p對應(yīng)目標消費群的價值取向p與項目的整體發(fā)展方向和功能相匹配p切合項目的定位p與市場形成差異化項目的形象定位原則客戶特點分析 —— 產(chǎn)品的定位結(jié)合客戶的特征、觀念長樂財富階層基本特征基本特征? 紡織、鋼鐵、海外匯款為其主要財富來源，企業(yè)主非常富裕? 以打牌、夜總會消費為主要娛樂方式? 炫耀性心理，攀比、跟風(fēng)現(xiàn)象嚴重置業(yè)觀念置業(yè)觀念? 通常有多次置業(yè)經(jīng)歷，基本已有 2處以上房產(chǎn)? 喜好奢華、豪氣的建筑形象? 注重居住配套、子女教育和居住安全問題? 喜歡獨立別墅，有一定的土地占有欲；聯(lián)排也能接受，面積在 300m2左右認為合適福州財富階層基本特征基本特征? 企業(yè)主、高知、高管、官員為其主要構(gòu)成? 休閑度假多選擇省外或廈門，周邊會選擇永泰、平潭? 知識層次和閱歷較豐富，有自己的主張置業(yè)觀念置業(yè)觀念? 置業(yè)較保守， 地域觀念強，甚至不愿跨區(qū)置業(yè)? 注重居住環(huán)境、景觀、配套? 不排斥投資住宅，做度假、養(yǎng)老用途，總值不宜過高長樂人有炫耀、攀比的消費心理，體現(xiàn)在對住宅選擇的品位上u 從客戶訪談我們了解到，長樂高收入人群具有炫耀、攀比的消費心理u 從福州市場現(xiàn)有高檔樓盤來看，長樂客戶比例較高的通常產(chǎn)品形象奢華、氣派文化水平、素質(zhì)不高，在消費上存在比闊、炫耀、跟風(fēng)的心理。銷售代表 例子，辦喪事花 30萬很正常。體驗陽光、海灘、休閑、浪漫感受經(jīng)典、品位、豪華、尊崇分享健康、快樂、幸福、成功推薦案名字 1u 結(jié)合項目的資源和產(chǎn)品的屬性海岸 ————海岸新都案名推薦 2碧海藍天Le grand bleu碧海、藍天 ——廣闊的視野，包容的胸懷、淡定的氣質(zhì) ……沙灘、海岸線、大海 》 產(chǎn)品定位項目定位產(chǎn)品價值整合及對應(yīng) —— 多重體驗的復(fù)合載體u 居住體驗u 休閑度假體驗u 社交體驗u 投資體驗景觀資源 大海、礁石、園林景觀獨立居所 定制獨棟別墅生活配套 濱海商業(yè)街、醫(yī)療、教育機構(gòu)度假設(shè)施社交活動休閑氛圍投資價值海濱浴場、海灘娛樂設(shè)施、旅游居住、餐飲娛樂配套商務(wù)、會議、宴會等的配套活動場所休閑設(shè)施、產(chǎn)品風(fēng)格的塑造區(qū)域、產(chǎn)品的升值潛力，產(chǎn)品價格的提升空間社區(qū)服務(wù) 內(nèi)外部交通、安全系統(tǒng)、健康會所會員服務(wù) 游艇會、飛行會等產(chǎn)品定位 —— 以休閑的氛圍打造多重價值的海岸別墅q 定制獨棟別墅 為主體 —— 居住、度假、企業(yè)會所、投資q 雙拼、聯(lián)排別墅 —— 居住、度假投資、企業(yè)會所、投資q 精裝公寓（單元式組合） —— 酒店、投資、度假、養(yǎng)老、居住q 濱海商業(yè)街： 便利店、精品店、西餐廳、咖啡館 —— 投資q 濱海大酒店： 餐廳、宴會廳、會議中心、娛樂設(shè)施、客房等 —— 客房投資q 相關(guān)配套： 學(xué)校、社區(qū)診所、會員俱樂部（游艇、飛行…… ）等銷售產(chǎn)品存在價值的論證別墅、公寓單元式組合精裝公寓：酒店 目前長樂酒店經(jīng)營狀況普遍良好，星級酒店入住率均在 85%以上，主要原因是長樂工業(yè)企業(yè)多，為長樂酒店帶來大量的商務(wù)客人，同時大量本地人有到酒店開房打牌的習(xí)慣。項目功能及配比計劃細 分 單 位面 積 總 面 積 比例住宅 獨 棟別 墅 280600m2 10萬 m2 %聯(lián) 排 別 墅 180280m2 m2 %精裝公寓（ 單 元式 組 合） 50m2 2萬 m2 %商 業(yè) 濱 海海商 業(yè) 街 2023m2 %酒店 餐 飲 、宴會、會 議 接待、商 務(wù) 中心、休 閑娛樂 、客房 10000 m2 10000 m2 %會所 健身、網(wǎng)球 場 、恒溫泳池等運 動場館 2023 m2 %俱 樂 部：游艇會、 飛 行會等美容、 SPA等休 閑 生活會 館配套 社區(qū)醫(yī)院 500 m2 6500m2 %貴 族學(xué)校 5000m2便利店、 銀 行、家政服 務(wù) 、治安 維護 、巴士 總 站等 1000m2總計 m2海 灘 浴 場 、休 閑娛樂設(shè) 施、游艇 碼頭 、 飛 行場 等公共休 閑 空 間 租用項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟評價地塊解析市場背景項目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動區(qū)建議開發(fā)時機研判216。啟動區(qū)建議通過研究國際成功案例 ,獲得啟示 案例選取的適用條件u 城市邊緣地區(qū)u 稀缺但不獨占的自然資源u 自身解決社區(qū)配套u 居住、休閑、旅游度假功能并存Homestead, Michigan地塊原址為沙丘，現(xiàn)為度假氛圍濃厚的成熟居住社區(qū)u 區(qū)位：位于密歇根湖Glen Arboru 資源： ，面對 Crystal river,東側(cè)直達森林茂密的山脊；地塊四周其他地區(qū)為沙丘湖邊公園u 產(chǎn)品構(gòu)成： 96棟別墅， 500個公寓式別墅u 游憩設(shè)施：沙灘俱樂部，回力球俱樂部，網(wǎng)球俱樂部，帆船港口Homestead的功能布局u 集中各類游憩設(shè)施和居住空間，使大部分基地仍然保持原有狀態(tài)u 規(guī)劃兩個游憩設(shè)施組團，分散布置，各自都有商務(wù)、飲食、休閑服務(wù)設(shè)施，以應(yīng)對季節(jié)變化u 休閑設(shè)施與居住區(qū)相距不遠，相互融合u 自行車和滑雪道連接各項游憩設(shè)施，形成道路網(wǎng)獨棟和別墅回力球俱樂部沙灘俱樂部別墅別墅海灘及其游憩設(shè)施滑雪沙灘游憩香港 愉景灣位于香港大嶼山東北海岸，以小鎮(zhèn)模式發(fā)展成中高檔低密度住宅區(qū)u 區(qū)位：位于香港大嶼山東北海岸， 擁有優(yōu)良的山、海及沙灘資源，占地面積約 649公頃u 交通：通過公路、輕軌、水路與市中心相連；車程約 40分鐘，渡輪至中環(huán)需 40分鐘左右。由南向北推進開發(fā)啟動區(qū)規(guī)模建議 ——300 畝u 案例 天津東麗湖 總占地 1500畝，一期占地 353畝； 名城港灣 總占地 1400畝，一期占地 300畝； 云畝天朗 別墅占地 1270畝，一期占地 200300畝 u 長樂商品別墅市場總量 歷史上商品別墅推出總量200套，售出 140套，因此本項目啟動區(qū)規(guī)模不宜過大，別墅 150套以下為佳u 考慮啟動區(qū)對產(chǎn)品的展示及必要配套設(shè)施的建設(shè) 濱海大道東海建議項目啟動區(qū)規(guī)模300畝作為遠郊別墅，本項目的首次亮像應(yīng)充分考慮產(chǎn)品整體形象展示及相關(guān)配套建設(shè)以弱化區(qū)域陌生度，應(yīng)此需具備一定規(guī)模啟動區(qū)物業(yè)建議p 度假海灘作為最易聚集人氣的公用度假設(shè)施與啟動區(qū)同步建設(shè)；p 度假海灘、假日廣場、風(fēng)情街、酒店、別墅同步建設(shè)，作為項目濃縮版，盡可能展示項目功能，充分感受度假式居住生活。案例借鑒q “高質(zhì)素、低密度 ”進行社區(qū)建設(shè)，并營造沙灘、海濱漫步道、山體公園等大量開放的公共休閑空間；q 建設(shè) 有吸引力的度假休閑設(shè)施（游艇碼頭、高爾夫球會、沙灘、郊野公園、酒店、劇院、網(wǎng)球場等），提供參與性的體驗活動；u 功能實現(xiàn)u 功能布局低密度別墅，豐富的 休閑設(shè)施，完善的生活配套，構(gòu)建 度假式居住生活u 旅游度假設(shè)施的打造，迅速提升區(qū)域形象，賦予項目多重價值u 教育、醫(yī)療、交通等生活配套設(shè)施肩負城市配套功能，大大提升項目整體形象和物業(yè)價值p 別墅沿海岸排布，使景觀資源最大化；p 分別設(shè)立海灘假日廣場和社區(qū)中心廣場，將度假娛樂和生活集中區(qū)相對分離；p 集中建設(shè)醫(yī)療、教育、治安、交通等生活配套設(shè)施，便利社區(qū)生活；p 游艇碼頭、飛行會、海灘、風(fēng)情商業(yè)街等度假設(shè)施分散排布，提升價值的同時，使各區(qū)塊價值均好；p 修建海濱漫步徑、社區(qū)會所等大量休閑設(shè)施，提升海濱生活品質(zhì)。 功能布局功能布局建議216。 此外，可通過星級酒店的建設(shè)快速提升項目檔次，樹立項目高端形象而提升價值；利用酒店設(shè)施，為度假、居住的客戶