【正文】 需求旺盛p 土地供應及價格? 2023年，長樂土地供應量接近 600畝；? 2023年，長樂市土地供應量不足 200畝，同比減少 % 競爭分析項目發(fā)展戰(zhàn)略216。 項目周邊缺乏基礎生活配套249。 共公開出讓土地 10幅，面積 ，總成交價 元216。 規(guī)模 —— 區(qū)域規(guī)劃總用地約 ，首期建設 4000多畝標準廠房。此外還有公寓產(chǎn)品，體現(xiàn)出中低價位的經(jīng)濟型住宅板塊的特征，低價入市是近來該板塊樓盤的巨大優(yōu)勢所在 居住主題公園價格：根據(jù)別墅形態(tài)不同從三千五至一萬多桂山公寓均價： 1680元／平方米 江濱板塊（東起江濱東路，西止于金牛山麓的碧水源 ）原因：貫徹了福州城市規(guī)劃的要求以及江景資源稀缺和齊全的基礎設施、公建配套（江濱公園、江濱路）現(xiàn)狀：福州高層最集中和城市住宅名片板塊，高層、高價、高端產(chǎn)品是最明顯的特征 世茂外灘江濱中大道 188號 均價： 9000元／平方米福州房地產(chǎn)板塊分析 2板塊劃分 發(fā)展原因及現(xiàn)狀 代表樓盤中心西區(qū)（鼓樓區(qū)西部）原因：福州西拓，自然資源與城市資源相結合，集休閑、度假、運動、居住于一體。閩侯長樂福州連江近幾年福州市房地產(chǎn)市場投資額、施工量、銷售量逐年增長單位：億元單位：萬平u 20232023年福州市房地產(chǎn)投資額、施工量、銷售量快速增加 2023年上半年福州房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)健u 市場供求總量基本平衡，房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)健u 自去年 10月以來，房價一直游走在 3000上方；從今年 15月的福房指數(shù)整體來看，跌漲幅度都在 %以下，房價走勢平穩(wěn)2023年 16月份數(shù)據(jù)批準商品房上市預售面積（萬平方米） 商品房銷售面積（萬平方米） 求略大于供，供需比為 1： ，市場需求旺盛，市場消費潛力巨大銷售成交 29544宗，總金額 福房指數(shù)福州市區(qū)房價收入比偏高，周邊郊縣購買支撐房價u 根據(jù)世界銀行經(jīng)驗，發(fā)展中國家的家庭年均收入與房價的比值在 1： 4～ 9之間為合理狀態(tài)，若比值在此區(qū)間內(nèi)則表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協(xié)調發(fā)展。地塊解析結論u 距福州、長樂市主城區(qū)交通距離較遠u 空港、高速、省道，對外交通網(wǎng)絡發(fā)達u 臨近大型工業(yè)集中區(qū)u 未開發(fā)的原生態(tài)海灘資源u 缺乏基礎配套設施u 大規(guī)模、低容積率別墅用地216。 項目的開發(fā)應如何啟動 容積率　　?。?≤ 用地性質　　：別墅用地 項目開發(fā)時機如何把握可租用總體目標是將閩侯、連江、長樂等縣、市的一些地域以及瑯岐經(jīng)濟區(qū)全部納入中心城市規(guī)劃區(qū)。 名筑 閩江南岸，尤溪洲大橋以西，閩江大道以北 均價： 2900～ 3000元 /平方米 五四北板塊（鼓樓區(qū)北部）原因：福州 “CBD 后花園 ” 5000 畝土地儲備、 80%綠化空間、超低地價、距市中心八分鐘車程、城市輕軌和三環(huán)路的匯集現(xiàn)狀： 作為城市次中心生活區(qū)的特質 ，中大型低密度住宅確立該板塊以別墅為核心定位的住宅產(chǎn)品開發(fā) 。金峰鎮(zhèn)濱海新城長樂市空港工業(yè)區(qū)規(guī)劃建設u 福州長樂空港工業(yè)集中區(qū)總體規(guī)劃 區(qū)位優(yōu)勢 —— 位于長樂國際機場西側，機場高速公路南進場線北側，距福州市區(qū) 42公里，松下港區(qū) 26公里。 商品房銷售面積 ，銷售金額達 離長樂市區(qū) 19公里，離福州市區(qū) 50公里，對外交通網(wǎng)絡發(fā)達249。 需求分析216。正因如此，福州房地產(chǎn)對外輻射不強，以市域內(nèi)部消化為主，故本項目的研究對象也將針對福州市域內(nèi)。此外，有的企業(yè)主子女多，有購買多套別墅的需求。長樂有四十萬人在美國，外匯流入量大。 長樂開發(fā)商 長樂天上人間 綠洲家園、金橋花園、閩都大莊園等新建別墅項目的推出， “居家型 ”的定位使其取得較好的銷售業(yè)績， 很大程度上改變了以往福州別墅項目建兩個空置一個的狀況 西江月 153410 180300 少量東方威尼斯 聯(lián)排 226261獨棟 287406聯(lián)排 100萬左右獨棟 200萬左右未發(fā)售居住主題公園 獨棟 7300元 / M2；聯(lián)排 4188元 / M2 30%云畝天朗 320993 180880 30%中天 —— 閩侯大莊園業(yè)主 以強勢的海景資源和項目的投資功能，獲得在福州度假別墅市場的競爭優(yōu)勢u 目前福州別墅大做 “ 山水 ” 文章， 人工的 “ 水島 ” 別墅成為大型別墅開發(fā)主流，而本項目所具備的海景資源在福州地區(qū)別墅市場尚屬首次開發(fā)，故海景將成為本項目的一大競爭力u 福州現(xiàn)有帶度假功能的別墅項目把對客戶的吸引完全集中在度假氛圍、景觀的打造上，卻忽略了度假型產(chǎn)品投資價值的實現(xiàn)，因此產(chǎn)品在投資價值上的實現(xiàn)將形成本項目又一大彌補市場空白的競爭優(yōu)勢競爭對象 客戶需求滿足點 優(yōu)勢 差異化點名城港灣 居住、度假閩江規(guī)模建設豪華配套海景投資價值實現(xiàn)云畝天朗 居住、度假 高爾夫 配套投資價值實現(xiàn)以產(chǎn)品功能、品質及產(chǎn)品模式，獲得長樂市場競爭優(yōu)勢u 長樂市場還停留在滿足居住需求的層面上，故將居住、度假、投資多重價值的復合做為項目的一個差異化點u 長樂市區(qū)現(xiàn)有樓盤熱銷源于客戶對城市配套等的關注，故以新市鎮(zhèn)理念 “ 造城 ” 一定程度弱化區(qū)域陌生度，消除對區(qū)域配套、安全等的疑慮；同時，全新的理念也將成為本項目的一個差異化點競爭對象 客戶需求滿足點 優(yōu)勢 本項目差異化點陽光花園 居住 位于城區(qū)城區(qū)配套規(guī)模開發(fā)景觀度假、投資功能產(chǎn)品品質新市鎮(zhèn)開發(fā)理念城市之春 居住加州陽光 居住 位于城區(qū)自建別墅 居住 位于工作、生活區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質新市鎮(zhèn)開發(fā)理念度假、投資功能216?？崭酃I(yè)區(qū) —— 首期 1000畝動建 100幢 60萬平方米標準廠房。福州 本項目距離約 50公里50分鐘車程目前難以滿足福州市區(qū)客戶長期居住需求區(qū)域規(guī)劃前景海灘資源升值度假投資價值滿足福州市區(qū)客戶度假、投資需求購買力區(qū)域認同不能成為項目主體消費群以居住、度假、投資多重價值吸引長樂高端客戶u 民間資本雄厚，購買力強是長樂房價不端攀升的原因u 目前長樂房地產(chǎn)產(chǎn)品功能相對單一，僅滿足客戶普通的居住需求，且產(chǎn)品品質不高u 項目所在海灘雖未開發(fā)，已有不少人來游泳，且所在漳港以海蚌、海鮮聞名福州1. 長樂高端客戶對于項目所在區(qū)塊景觀認同較高，普遍認為距離不是問題；2. 但對配套及居住環(huán)境（海邊是否適合居住）存在較大疑慮；3. 對于好的產(chǎn)品存在購買可能性；4. 對于城市規(guī)劃的了解使其對項目區(qū)塊升值前景有一定預期功能單一品質不高現(xiàn)有產(chǎn)品 多重功能定位高品質產(chǎn)品開發(fā)市場空白項目機會點長樂高收入人群將成為本項目消費主體多重價值的賦予 相關配套的打造居住氛圍的營造以更好的產(chǎn)品和環(huán)境替代自建設別墅的需求u 自建別墅代表了項目周邊工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)、華僑對別墅的需求u 自建別墅的需求主要源自居住需求、對房產(chǎn)的占有及炫耀心理u 作為處于工作生活區(qū)域內(nèi)的住房，自建別墅在目前的長樂郊區(qū)尚無替代品u 目前所見自建別墅普遍產(chǎn)品品質較低，從產(chǎn)品而言毫無競爭力可言來自自建別墅的聲音：　　 ——“ 自建別墅配套等條件是很差的，如有高品質的別墅出售，會選擇買 ”　　 ——“ 配套條件不好，上下水都不好解決，而且管理起來比較麻煩 ”生活配套不全娛樂設施缺乏居住環(huán)境不佳景觀資源匱乏安全保障不足自建別墅處于工作生活區(qū)域內(nèi)本項目完善的配套周到的服務濱海的景觀臨近的區(qū)位替代替代自建別墅滿足居住需求成為項目居住型客戶的主要來源本項目目標客戶定位主體客戶重要客戶來自長樂市域的居住、度假和投資客戶福州及其周邊其它地區(qū)的度假、投資客戶來源：項目周邊工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)、長樂城區(qū)職業(yè)：私營企業(yè)主、在外生意人、官員、華僑或有海外關系的高收入者　行業(yè)：紡織、鋼鐵等目的：居住、度假、投資來源：福州市區(qū)及其周邊地區(qū)職業(yè)：私營企業(yè)主、官員、在外生意人、華僑或有海外關系 鄭總文化素質很差，剛富起來的暴發(fā)戶，好攀比。 商業(yè)街 —— 度假、休閑的必要配套。地塊資源分析N東海u A區(qū)塊：項目南段沙灘部分，現(xiàn)成的海灘資源，作為休閑活動的場所其價值已被部分當?shù)厝苏J識到，是本項目休閑旅游價值最高的地塊u B區(qū)塊：正對沙灘，規(guī)劃的濱海大道北側臨街區(qū)塊，商業(yè)價值相對較大u C區(qū)塊：與嘈雜的度假海灘之間有 B區(qū)塊的隔斷，相對隱秘，且占據(jù)較長海岸，海景較好，居住價值高ABC項目功能布局假日廣場N濱海大道東海中心廣場地中海風情商業(yè)街社區(qū)配套（醫(yī)院、學校、會所、治安處、社區(qū)巴士總站、便利店等） 酒店度假海灘（浴場、野營地、燒烤場等） 游艇碼頭、飛行會濱海漫跑徑ABC啟動期位置選擇 —— 由南向北推進開發(fā)啟動區(qū)位置選擇原則u 昭示與進入：外部展示、進入性u 景觀資源：自然景觀、人文景觀u 外部影響：外部環(huán)境、噪音u 地塊尺度：地塊大小、地塊形狀u 持續(xù)開發(fā)? 目前唯一進入通道位于項目南側，而地塊北部皆為防護林；? 項目南段海灘相對優(yōu)于北段，且其天然浴場已被初步利用；? 項目地塊約呈三角狀，北部相對狹長，不利于多種物業(yè)形態(tài)的綜合展示；? 項目二、三期位于一期北側，南側啟動利于整體持續(xù)推進。 規(guī)劃指標216?；窘y(tǒng)一的戶型，可組合成不同戶型，精裝產(chǎn)品，對于度假和投資客而言可減少投入，控制投資風險。以定制別墅的方式，給予客戶足夠的尊崇感和參與感，也更加貼合客戶的喜好。—— 項目主體，其銷售價值是本項目開發(fā)利潤實現(xiàn)的主要構成；定制別墅： 從提供的 N種設計樣板中選擇符合自己喜好的別墅，適用于獨棟別墅。 形象定位216。Le grand bleu郝總項目名稱 建筑形象 長樂客戶所占比重名城港灣 西班牙風格，豪華氣派 高世茂外灘花園 奢華 高君臨閩江 豪華、大氣 高東方威尼斯 澳洲風格、現(xiàn)代明快 低蘭庭西江月 現(xiàn)代東方庭院 低本項目的差異化形象定位 —— 風格經(jīng)典突出的多賣點別墅u 對福州別墅市場產(chǎn)品形象研究，我們從時間最近、具備一定規(guī)模、且產(chǎn)品品質較高的樓盤入手項目名稱 建筑風格 產(chǎn)品類型名城港灣 西班牙風格 水島別墅東方威尼斯 澳洲風格、現(xiàn)代明快 水島別墅居住主題公圓 山水別墅蘭庭西江月 現(xiàn)代東方庭院 倚山別墅云畝天朗 西班牙風格 水島別墅多樣化的建筑風格，但至今并無很好的演繹 無一例外的圍繞山水做文章，同一樓盤中產(chǎn)品的類型相對單一由此，本項目要在產(chǎn)品形象上與市場形成差異化，可以從兩方向做： 建筑風格經(jīng)典，元素、特點突出； 多賣點別墅的開發(fā) ，結合項目地塊、資源特點，開發(fā)海岸別墅、沙灘別墅、叢林別墅等產(chǎn)品形象建議 —— 地中海風情的海岸新都地中海風情的海岸新都 —— 享受奢侈的開始項目形象定位：定位詮釋：地中海休閑、浪漫的氣質；東海岸廣闊、包容的胸懷；出離舊城而高于舊城的新都；讓奢侈的體驗在這里升華 ……建筑風格建議 —— 法式風格演繹豪華典雅法式建筑特征：? 布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間；? 效果貴族風格，高貴典雅；? 細節(jié)處理上法式廊柱、雕花、線條的運用，精細考究的制作工藝。好面子、攀比，你換奔馳我就買寶馬，有集體定購十幾輛寶馬的事情。—— 世茂外灘涂 形象定位216。 產(chǎn)品定位項目定位從現(xiàn)有樓盤客戶入手找到具備購買力的對象u 要發(fā)掘本項目目標客戶，首先要找出具備相當購買能力的人群，于是我們從現(xiàn)有高檔樓盤入手項目 客戶 職業(yè)特征福州市區(qū)高檔住宅（含別墅）市區(qū) 高收入公務員企業(yè)主、高知、高管八縣 私營企業(yè)主、生意人海外 華僑或有海外關系的人長樂城區(qū)高檔住宅 城區(qū) 官員私營企業(yè)主、生意人長樂周邊工業(yè)區(qū) 私營企業(yè)主村鎮(zhèn) 私營企業(yè)主、生意人海外 華僑或有海外關系的人自建別墅 鄉(xiāng)村 村民海外 華僑工業(yè)區(qū) 私營企業(yè)主從中挖掘我們的目標客戶，并盡可能擴大客戶層面？以度假、投資吸引福州市區(qū)高端客戶，但目前難以成為項目主力客戶群u 在福州的高檔樓盤消費者中，八縣人占據(jù)了相當?shù)谋壤?，其中又以福清、長樂為主。大規(guī)模工業(yè)區(qū)集中區(qū)對配套居住的需求衍生私企老板、高管對高品質住宅的需求商務活動、企業(yè)活動對相關配套的需求項目總體戰(zhàn)略發(fā)展方向 以項目區(qū)域發(fā)展前景及項目自身資源為依托，通過多重價值的賦加，以新市鎮(zhèn)的理念打造一個居住為發(fā)展主導方向，同時具備休閑度假投資功能的復合型新 “ 城 ” 。 發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域 價值存在提升空間 ，成就項目投資價值區(qū)域價值存在