【正文】 需求旺盛p 土地供應(yīng)及價(jià)格? 2023年，長(zhǎng)樂(lè)土地供應(yīng)量接近 600畝；? 2023年，長(zhǎng)樂(lè)市土地供應(yīng)量不足 200畝，同比減少 % 競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略216。 項(xiàng)目周邊缺乏基礎(chǔ)生活配套249。 共公開(kāi)出讓土地 10幅，面積 ，總成交價(jià) 元216。 規(guī)模 —— 區(qū)域規(guī)劃總用地約 ，首期建設(shè) 4000多畝標(biāo)準(zhǔn)廠房。此外還有公寓產(chǎn)品，體現(xiàn)出中低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)型住宅板塊的特征，低價(jià)入市是近來(lái)該板塊樓盤的巨大優(yōu)勢(shì)所在 居住主題公園價(jià)格：根據(jù)別墅形態(tài)不同從三千五至一萬(wàn)多桂山公寓均價(jià)： 1680元／平方米 江濱板塊（東起江濱東路，西止于金牛山麓的碧水源 ）原因：貫徹了福州城市規(guī)劃的要求以及江景資源稀缺和齊全的基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套（江濱公園、江濱路）現(xiàn)狀：福州高層最集中和城市住宅名片板塊，高層、高價(jià)、高端產(chǎn)品是最明顯的特征 世茂外灘江濱中大道 188號(hào) 均價(jià)： 9000元／平方米福州房地產(chǎn)板塊分析 2板塊劃分 發(fā)展原因及現(xiàn)狀 代表樓盤中心西區(qū)（鼓樓區(qū)西部）原因：福州西拓，自然資源與城市資源相結(jié)合，集休閑、度假、運(yùn)動(dòng)、居住于一體。閩侯長(zhǎng)樂(lè)福州連江近幾年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額、施工量、銷售量逐年增長(zhǎng)單位：億元單位：萬(wàn)平u 20232023年福州市房地產(chǎn)投資額、施工量、銷售量快速增加 2023年上半年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)健u 市場(chǎng)供求總量基本平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)健u 自去年 10月以來(lái)，房?jī)r(jià)一直游走在 3000上方；從今年 15月的福房指數(shù)整體來(lái)看，跌漲幅度都在 %以下，房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)2023年 16月份數(shù)據(jù)批準(zhǔn)商品房上市預(yù)售面積（萬(wàn)平方米） 商品房銷售面積（萬(wàn)平方米） 求略大于供，供需比為 1： ，市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大銷售成交 29544宗，總金額 福房指數(shù)福州市區(qū)房?jī)r(jià)收入比偏高，周邊郊縣購(gòu)買支撐房?jī)r(jià)u 根據(jù)世界銀行經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家的家庭年均收入與房?jī)r(jià)的比值在 1： 4～ 9之間為合理狀態(tài)，若比值在此區(qū)間內(nèi)則表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展。地塊解析結(jié)論u 距福州、長(zhǎng)樂(lè)市主城區(qū)交通距離較遠(yuǎn)u 空港、高速、省道，對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)u 臨近大型工業(yè)集中區(qū)u 未開(kāi)發(fā)的原生態(tài)海灘資源u 缺乏基礎(chǔ)配套設(shè)施u 大規(guī)模、低容積率別墅用地216。 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)如何啟動(dòng) 容積率　　　： ≤ 用地性質(zhì)　?。簞e墅用地 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)如何把握可租用總體目標(biāo)是將閩侯、連江、長(zhǎng)樂(lè)等縣、市的一些地域以及瑯岐經(jīng)濟(jì)區(qū)全部納入中心城市規(guī)劃區(qū)。 名筑 閩江南岸，尤溪洲大橋以西，閩江大道以北 均價(jià)： 2900～ 3000元 /平方米 五四北板塊（鼓樓區(qū)北部）原因：福州 “CBD 后花園 ” 5000 畝土地儲(chǔ)備、 80%綠化空間、超低地價(jià)、距市中心八分鐘車程、城市輕軌和三環(huán)路的匯集現(xiàn)狀： 作為城市次中心生活區(qū)的特質(zhì) ，中大型低密度住宅確立該板塊以別墅為核心定位的住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 。金峰鎮(zhèn)濱海新城長(zhǎng)樂(lè)市空港工業(yè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)u 福州長(zhǎng)樂(lè)空港工業(yè)集中區(qū)總體規(guī)劃 區(qū)位優(yōu)勢(shì) —— 位于長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)西側(cè)，機(jī)場(chǎng)高速公路南進(jìn)場(chǎng)線北側(cè)，距福州市區(qū) 42公里，松下港區(qū) 26公里。 商品房銷售面積 ，銷售金額達(dá) 離長(zhǎng)樂(lè)市區(qū) 19公里，離福州市區(qū) 50公里，對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)249。 需求分析216。正因如此，福州房地產(chǎn)對(duì)外輻射不強(qiáng)，以市域內(nèi)部消化為主，故本項(xiàng)目的研究對(duì)象也將針對(duì)福州市域內(nèi)。此外，有的企業(yè)主子女多，有購(gòu)買多套別墅的需求。長(zhǎng)樂(lè)有四十萬(wàn)人在美國(guó)，外匯流入量大。 長(zhǎng)樂(lè)開(kāi)發(fā)商 長(zhǎng)樂(lè)天上人間 綠洲家園、金橋花園、閩都大莊園等新建別墅項(xiàng)目的推出， “居家型 ”的定位使其取得較好的銷售業(yè)績(jī)， 很大程度上改變了以往福州別墅項(xiàng)目建兩個(gè)空置一個(gè)的狀況 西江月 153410 180300 少量東方威尼斯 聯(lián)排 226261獨(dú)棟 287406聯(lián)排 100萬(wàn)左右獨(dú)棟 200萬(wàn)左右未發(fā)售居住主題公園 獨(dú)棟 7300元 / M2；聯(lián)排 4188元 / M2 30%云畝天朗 320993 180880 30%中天 —— 閩侯大莊園業(yè)主 以強(qiáng)勢(shì)的海景資源和項(xiàng)目的投資功能，獲得在福州度假別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)u 目前福州別墅大做 “ 山水 ” 文章， 人工的 “ 水島 ” 別墅成為大型別墅開(kāi)發(fā)主流，而本項(xiàng)目所具備的海景資源在福州地區(qū)別墅市場(chǎng)尚屬首次開(kāi)發(fā)，故海景將成為本項(xiàng)目的一大競(jìng)爭(zhēng)力u 福州現(xiàn)有帶度假功能的別墅項(xiàng)目把對(duì)客戶的吸引完全集中在度假氛圍、景觀的打造上，卻忽略了度假型產(chǎn)品投資價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，因此產(chǎn)品在投資價(jià)值上的實(shí)現(xiàn)將形成本項(xiàng)目又一大彌補(bǔ)市場(chǎng)空白的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 客戶需求滿足點(diǎn) 優(yōu)勢(shì) 差異化點(diǎn)名城港灣 居住、度假閩江規(guī)模建設(shè)豪華配套海景投資價(jià)值實(shí)現(xiàn)云畝天朗 居住、度假 高爾夫 配套投資價(jià)值實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)品功能、品質(zhì)及產(chǎn)品模式，獲得長(zhǎng)樂(lè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)u 長(zhǎng)樂(lè)市場(chǎng)還停留在滿足居住需求的層面上，故將居住、度假、投資多重價(jià)值的復(fù)合做為項(xiàng)目的一個(gè)差異化點(diǎn)u 長(zhǎng)樂(lè)市區(qū)現(xiàn)有樓盤熱銷源于客戶對(duì)城市配套等的關(guān)注，故以新市鎮(zhèn)理念 “ 造城 ” 一定程度弱化區(qū)域陌生度，消除對(duì)區(qū)域配套、安全等的疑慮；同時(shí)，全新的理念也將成為本項(xiàng)目的一個(gè)差異化點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 客戶需求滿足點(diǎn) 優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目差異化點(diǎn)陽(yáng)光花園 居住 位于城區(qū)城區(qū)配套規(guī)模開(kāi)發(fā)景觀度假、投資功能產(chǎn)品品質(zhì)新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)理念城市之春 居住加州陽(yáng)光 居住 位于城區(qū)自建別墅 居住 位于工作、生活區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)理念度假、投資功能216?？崭酃I(yè)區(qū) —— 首期 1000畝動(dòng)建 100幢 60萬(wàn)平方米標(biāo)準(zhǔn)廠房。福州 本項(xiàng)目距離約 50公里50分鐘車程目前難以滿足福州市區(qū)客戶長(zhǎng)期居住需求區(qū)域規(guī)劃前景海灘資源升值度假投資價(jià)值滿足福州市區(qū)客戶度假、投資需求購(gòu)買力區(qū)域認(rèn)同不能成為項(xiàng)目主體消費(fèi)群以居住、度假、投資多重價(jià)值吸引長(zhǎng)樂(lè)高端客戶u 民間資本雄厚，購(gòu)買力強(qiáng)是長(zhǎng)樂(lè)房?jī)r(jià)不端攀升的原因u 目前長(zhǎng)樂(lè)房地產(chǎn)產(chǎn)品功能相對(duì)單一，僅滿足客戶普通的居住需求，且產(chǎn)品品質(zhì)不高u 項(xiàng)目所在海灘雖未開(kāi)發(fā)，已有不少人來(lái)游泳，且所在漳港以海蚌、海鮮聞名福州1. 長(zhǎng)樂(lè)高端客戶對(duì)于項(xiàng)目所在區(qū)塊景觀認(rèn)同較高，普遍認(rèn)為距離不是問(wèn)題；2. 但對(duì)配套及居住環(huán)境（海邊是否適合居?。┐嬖谳^大疑慮；3. 對(duì)于好的產(chǎn)品存在購(gòu)買可能性；4. 對(duì)于城市規(guī)劃的了解使其對(duì)項(xiàng)目區(qū)塊升值前景有一定預(yù)期功能單一品質(zhì)不高現(xiàn)有產(chǎn)品 多重功能定位高品質(zhì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)空白項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)長(zhǎng)樂(lè)高收入人群將成為本項(xiàng)目消費(fèi)主體多重價(jià)值的賦予 相關(guān)配套的打造居住氛圍的營(yíng)造以更好的產(chǎn)品和環(huán)境替代自建設(shè)別墅的需求u 自建別墅代表了項(xiàng)目周邊工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)、華僑對(duì)別墅的需求u 自建別墅的需求主要源自居住需求、對(duì)房產(chǎn)的占有及炫耀心理u 作為處于工作生活區(qū)域內(nèi)的住房，自建別墅在目前的長(zhǎng)樂(lè)郊區(qū)尚無(wú)替代品u 目前所見(jiàn)自建別墅普遍產(chǎn)品品質(zhì)較低，從產(chǎn)品而言毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力可言來(lái)自自建別墅的聲音：　　 ——“ 自建別墅配套等條件是很差的，如有高品質(zhì)的別墅出售，會(huì)選擇買 ”　　 ——“ 配套條件不好，上下水都不好解決，而且管理起來(lái)比較麻煩 ”生活配套不全娛樂(lè)設(shè)施缺乏居住環(huán)境不佳景觀資源匱乏安全保障不足自建別墅處于工作生活區(qū)域內(nèi)本項(xiàng)目完善的配套周到的服務(wù)濱海的景觀臨近的區(qū)位替代替代自建別墅滿足居住需求成為項(xiàng)目居住型客戶的主要來(lái)源本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位主體客戶重要客戶來(lái)自長(zhǎng)樂(lè)市域的居住、度假和投資客戶福州及其周邊其它地區(qū)的度假、投資客戶來(lái)源：項(xiàng)目周邊工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)、長(zhǎng)樂(lè)城區(qū)職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、在外生意人、官員、華僑或有海外關(guān)系的高收入者　行業(yè)：紡織、鋼鐵等目的：居住、度假、投資來(lái)源：福州市區(qū)及其周邊地區(qū)職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、官員、在外生意人、華僑或有海外關(guān)系 鄭總文化素質(zhì)很差，剛富起來(lái)的暴發(fā)戶，好攀比。 商業(yè)街 —— 度假、休閑的必要配套。地塊資源分析N東海u A區(qū)塊：項(xiàng)目南段沙灘部分，現(xiàn)成的海灘資源，作為休閑活動(dòng)的場(chǎng)所其價(jià)值已被部分當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)識(shí)到，是本項(xiàng)目休閑旅游價(jià)值最高的地塊u B區(qū)塊：正對(duì)沙灘，規(guī)劃的濱海大道北側(cè)臨街區(qū)塊，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較大u C區(qū)塊：與嘈雜的度假海灘之間有 B區(qū)塊的隔斷，相對(duì)隱秘，且占據(jù)較長(zhǎng)海岸，海景較好，居住價(jià)值高ABC項(xiàng)目功能布局假日廣場(chǎng)N濱海大道東海中心廣場(chǎng)地中海風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)配套（醫(yī)院、學(xué)校、會(huì)所、治安處、社區(qū)巴士總站、便利店等） 酒店度假海灘（浴場(chǎng)、野營(yíng)地、燒烤場(chǎng)等） 游艇碼頭、飛行會(huì)濱海漫跑徑ABC啟動(dòng)期位置選擇 —— 由南向北推進(jìn)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)區(qū)位置選擇原則u 昭示與進(jìn)入：外部展示、進(jìn)入性u(píng) 景觀資源：自然景觀、人文景觀u 外部影響：外部環(huán)境、噪音u 地塊尺度：地塊大小、地塊形狀u 持續(xù)開(kāi)發(fā)? 目前唯一進(jìn)入通道位于項(xiàng)目南側(cè)，而地塊北部皆為防護(hù)林；? 項(xiàng)目南段海灘相對(duì)優(yōu)于北段，且其天然浴場(chǎng)已被初步利用；? 項(xiàng)目地塊約呈三角狀，北部相對(duì)狹長(zhǎng)，不利于多種物業(yè)形態(tài)的綜合展示；? 項(xiàng)目二、三期位于一期北側(cè)，南側(cè)啟動(dòng)利于整體持續(xù)推進(jìn)。 規(guī)劃指標(biāo)216?；窘y(tǒng)一的戶型，可組合成不同戶型，精裝產(chǎn)品，對(duì)于度假和投資客而言可減少投入，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。以定制別墅的方式，給予客戶足夠的尊崇感和參與感，也更加貼合客戶的喜好。—— 項(xiàng)目主體，其銷售價(jià)值是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的主要構(gòu)成；定制別墅： 從提供的 N種設(shè)計(jì)樣板中選擇符合自己喜好的別墅，適用于獨(dú)棟別墅。 形象定位216。Le grand bleu郝總項(xiàng)目名稱 建筑形象 長(zhǎng)樂(lè)客戶所占比重名城港灣 西班牙風(fēng)格，豪華氣派 高世茂外灘花園 奢華 高君臨閩江 豪華、大氣 高東方威尼斯 澳洲風(fēng)格、現(xiàn)代明快 低蘭庭西江月 現(xiàn)代東方庭院 低本項(xiàng)目的差異化形象定位 —— 風(fēng)格經(jīng)典突出的多賣點(diǎn)別墅u 對(duì)福州別墅市場(chǎng)產(chǎn)品形象研究，我們從時(shí)間最近、具備一定規(guī)模、且產(chǎn)品品質(zhì)較高的樓盤入手項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 產(chǎn)品類型名城港灣 西班牙風(fēng)格 水島別墅東方威尼斯 澳洲風(fēng)格、現(xiàn)代明快 水島別墅居住主題公圓 山水別墅蘭庭西江月 現(xiàn)代東方庭院 倚山別墅云畝天朗 西班牙風(fēng)格 水島別墅多樣化的建筑風(fēng)格，但至今并無(wú)很好的演繹 無(wú)一例外的圍繞山水做文章，同一樓盤中產(chǎn)品的類型相對(duì)單一由此，本項(xiàng)目要在產(chǎn)品形象上與市場(chǎng)形成差異化，可以從兩方向做： 建筑風(fēng)格經(jīng)典，元素、特點(diǎn)突出； 多賣點(diǎn)別墅的開(kāi)發(fā) ，結(jié)合項(xiàng)目地塊、資源特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)海岸別墅、沙灘別墅、叢林別墅等產(chǎn)品形象建議 —— 地中海風(fēng)情的海岸新都地中海風(fēng)情的海岸新都 —— 享受奢侈的開(kāi)始項(xiàng)目形象定位：定位詮釋：地中海休閑、浪漫的氣質(zhì)；東海岸廣闊、包容的胸懷；出離舊城而高于舊城的新都；讓奢侈的體驗(yàn)在這里升華 ……建筑風(fēng)格建議 —— 法式風(fēng)格演繹豪華典雅法式建筑特征：? 布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì)，豪華舒適的居住空間；? 效果貴族風(fēng)格，高貴典雅；? 細(xì)節(jié)處理上法式廊柱、雕花、線條的運(yùn)用，精細(xì)考究的制作工藝。好面子、攀比，你換奔馳我就買寶馬，有集體定購(gòu)十幾輛寶馬的事情?！?世茂外灘涂 形象定位216。 產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位從現(xiàn)有樓盤客戶入手找到具備購(gòu)買力的對(duì)象u 要發(fā)掘本項(xiàng)目目標(biāo)客戶，首先要找出具備相當(dāng)購(gòu)買能力的人群，于是我們從現(xiàn)有高檔樓盤入手項(xiàng)目 客戶 職業(yè)特征福州市區(qū)高檔住宅（含別墅）市區(qū) 高收入公務(wù)員企業(yè)主、高知、高管八縣 私營(yíng)企業(yè)主、生意人海外 華僑或有海外關(guān)系的人長(zhǎng)樂(lè)城區(qū)高檔住宅 城區(qū) 官員私營(yíng)企業(yè)主、生意人長(zhǎng)樂(lè)周邊工業(yè)區(qū) 私營(yíng)企業(yè)主村鎮(zhèn) 私營(yíng)企業(yè)主、生意人海外 華僑或有海外關(guān)系的人自建別墅 鄉(xiāng)村 村民海外 華僑工業(yè)區(qū) 私營(yíng)企業(yè)主從中挖掘我們的目標(biāo)客戶，并盡可能擴(kuò)大客戶層面？以度假、投資吸引福州市區(qū)高端客戶，但目前難以成為項(xiàng)目主力客戶群u 在福州的高檔樓盤消費(fèi)者中，八縣人占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤?，其中又以福清、長(zhǎng)樂(lè)為主。大規(guī)模工業(yè)區(qū)集中區(qū)對(duì)配套居住的需求衍生私企老板、高管對(duì)高品質(zhì)住宅的需求商務(wù)活動(dòng)、企業(yè)活動(dòng)對(duì)相關(guān)配套的需求項(xiàng)目總體戰(zhàn)略發(fā)展方向 以項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景及項(xiàng)目自身資源為依托，通過(guò)多重價(jià)值的賦加，以新市鎮(zhèn)的理念打造一個(gè)居住為發(fā)展主導(dǎo)方向，同時(shí)具備休閑度假投資功能的復(fù)合型新 “ 城 ” 。 發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域 價(jià)值存在提升空間 ，成就項(xiàng)目投資價(jià)值區(qū)域價(jià)值存在