【正文】 西硬廣■ 商報(bào)夾報(bào) ■ 網(wǎng)絡(luò) (論壇及搜房底通 ) ■ 戶外及畫(huà)面更換 ■ 學(xué)緣雜志 ■ 第一房產(chǎn)■ 居周刊 ■ 成都樓市n市內(nèi)接待點(diǎn)整改 n華為集團(tuán)接洽 ,派發(fā)項(xiàng)目資料 n郫縣重點(diǎn)社區(qū)及單位拜訪n郫縣高校派單10月份 11月份 12月份 1月份■ 商報(bào)硬廣■ 短信發(fā)送■ 華西硬廣■ 商報(bào)夾報(bào) ■ 網(wǎng)絡(luò) (論壇及搜房底通 ) ■ 戶外（新戶外落實(shí)）■ 學(xué)緣雜志 ■ 第一房產(chǎn)■ 居周刊 ■ 媒體新聞通稿■ 晶藍(lán)半島，三千里，翠微清波設(shè)本項(xiàng)目行架■ 商報(bào)硬廣■ 短信發(fā)送■ 網(wǎng)絡(luò) (論壇及搜房底通 ) ■ 戶外新畫(huà)面更換 ■ 第一房產(chǎn)■ 車(chē)房雜志■ 達(dá)州客戶邀約■ 南安商會(huì)拜訪■ 萬(wàn)達(dá) “ 樓市大淘金 ” 元旦擺展■ 返鄉(xiāng)客戶優(yōu)惠政策■ 旅行社北歐航線洽談■ 高新區(qū)工商銀行網(wǎng)點(diǎn)擺展落實(shí)■ 郫縣消費(fèi)場(chǎng)所落實(shí)及洽談?wù)w周來(lái)電來(lái)訪 整體來(lái)訪中郫縣及成都客戶比例 2023年 9月 26日中信蜀都拍賣(mài)首批地塊，兩宗面積共計(jì) 得約 ，均創(chuàng)下郫縣土地使用權(quán)拍賣(mài)的新紀(jì)錄，備受世人的關(guān)注； 2023年，在地王上矗立起龍湖弗萊明戈，又以別墅手法打造的花園洋房物業(yè)的形象比肩全城，再次將人們的目光聚焦在這片土地上。成都客戶主要分布在金牛區(qū) 羊西線區(qū)域和雙楠附近，約占 28%郫筒鎮(zhèn)老城區(qū)紅光 犀浦1工業(yè)港3萬(wàn)樹(shù)森林 +天府明珠花園1電子科技大學(xué)繞城高速 二環(huán)路三環(huán)路43本項(xiàng)目目前主要吸引的客戶依然是郫縣區(qū)域地緣性客戶為主。認(rèn)為猜燈謎、包湯圓比賽搞得特別好。 ⑤ 中底躍 戶型特色介于邊底躍和平層之間，有一定性價(jià)比?！舅銉r(jià)時(shí)兩位因?yàn)殚_(kāi)會(huì)原因未能到場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)看到價(jià)格就放棄購(gòu)買(mǎi)】一抄到位型大勢(shì)恐慌型資金受挫型成就驅(qū)動(dòng)型n這部分客戶目前也可以買(mǎi)房，但他一定要尋求一個(gè)最佳入市點(diǎn)，買(mǎi)一套最具優(yōu)勢(shì)的房源?！?【 12.2411.另一個(gè)客戶同樣有購(gòu)買(mǎi)能力，駕駛凱美瑞，但感到項(xiàng)目二批次優(yōu)惠力度減小，有變相漲價(jià)之嫌，不符合市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)條件2個(gè)典型的猶豫型排號(hào)客戶描述n年齡： 50歲以上n性別：女n關(guān)系：朋友n來(lái)源區(qū)域：成都n職業(yè) /單位：一個(gè)是外貿(mào)局管理人員，一個(gè)是人事局干部的太太n到訪次數(shù)： 5次以上n置業(yè)目的：退休養(yǎng)老n對(duì)比項(xiàng)目：藍(lán)光紫檀山 80萬(wàn)左右疊拼戶型（該項(xiàng)目距離本項(xiàng)目約 15分鐘車(chē)程，該戶型是其疊拼戶型的 3/4/5F，同樣贈(zèng)送大面積花園，中式建筑，客戶群多為 40歲以上的養(yǎng)老客群）n放棄購(gòu)買(mǎi)原因：一直很猶豫，當(dāng)初排號(hào)時(shí)就是小訂，一直未把錢(qián)補(bǔ)齊，很喜歡本項(xiàng)目的二躍三產(chǎn)品，心理價(jià)位在 90萬(wàn)左右，略高于或等于紫檀山戶型即會(huì)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目。 ③ 二躍三 產(chǎn)品在戶型和性價(jià)比上均受到客戶認(rèn)可，加上樣板間道具支撐，轉(zhuǎn)化率高?！?通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的活動(dòng)加深了老客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同和接受度，進(jìn)而促成了部分客戶下單； ■ 對(duì)于項(xiàng)目一二批次業(yè)主也起到了很好的保養(yǎng)效果。n第二個(gè)階段是從一批次開(kāi)盤(pán)后到目前 , 項(xiàng)目客戶總量開(kāi)始呈現(xiàn)下降趨勢(shì) .來(lái)電和來(lái)訪都呈現(xiàn)近一半的下降量 .客戶總體描述n最近兩周成都客戶來(lái)訪量明顯少于郫縣客戶。此階段客戶總量較為平穩(wěn)，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，同時(shí)項(xiàng)目客戶以輻射大城西客戶為主．是一個(gè)起勢(shì)的階段 .項(xiàng)目一批次開(kāi)盤(pán)前的籌備和蓄客．項(xiàng)目郫縣售場(chǎng)正式開(kāi)放進(jìn)行接待， 項(xiàng)目的地緣性特征也逐漸顯露 ,此階段客戶總量仍呈現(xiàn)總體上升趨勢(shì)，項(xiàng)目區(qū)域輻射由大城西開(kāi)始逐步偏向郫縣區(qū)域，是一個(gè)過(guò)渡階段。n同區(qū)域內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商均無(wú)大的營(yíng)銷動(dòng)作，項(xiàng)目在此種市場(chǎng)環(huán)境下延后啟動(dòng)，并將在明年以現(xiàn)房形式呈現(xiàn)和發(fā)售。n08年 1 12月份即我項(xiàng)目銷售同期，城西市場(chǎng)改善性產(chǎn)品表現(xiàn)較為平淡，項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目月均成交在 10套以內(nèi)。萬(wàn)科老總王石我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn) 【市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征】數(shù)據(jù)來(lái)源：成都及郫縣房管局郫縣區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展比較緩慢，屬于成都五城區(qū)中發(fā)展比較滯后的區(qū)域 .特征 ……“ 大事迭出 ” 、 “ 房?jī)r(jià)變動(dòng) ” 、 “ 宏觀調(diào)控 ” 、 “ 救市 ” 、 “ 觀望” …08 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)感受到了巨大的增長(zhǎng)壓力?！俊敬髣?shì)背景】n08年下半年以來(lái)，受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù)與消費(fèi)者信心指數(shù)持續(xù)下滑。 n9月 15日 5次利率調(diào)整 ,落實(shí)適度寬松的貨幣政策，樓市情緒低迷，購(gòu)房觀望情緒嚴(yán)重 . 9月 15日 12月 23日中國(guó)人民銀行先后進(jìn)行了 5次利率調(diào)整，五年以上期商業(yè)貸款利率由 ，五年以上期公積金貸款利率由 .n全國(guó)企業(yè)景氣度指數(shù)較三季度全面下滑，房地產(chǎn)企業(yè)景氣度低 于總體水平。特征 2高標(biāo)準(zhǔn)，高規(guī)劃的蜀都新城規(guī)劃遲遲不能呈現(xiàn)【競(jìng)品分析】 競(jìng)品月成交價(jià)格走勢(shì)分析n城西改善性產(chǎn)品項(xiàng)目?jī)r(jià)位整體變化不大，其中中海國(guó)際社區(qū) 08年價(jià)格有一定下降，而華僑城項(xiàng)目?jī)r(jià)位略有上漲。 瑞景茗城及羊西線的中海國(guó)際社區(qū)銷售量較少，月均銷售在 10套以內(nèi)。39【 精準(zhǔn)定位，高形象入市 】 戰(zhàn)略層面 n一個(gè)超越競(jìng)爭(zhēng)的高形象定位龍湖弗萊明戈在大眾媒體的正式亮相，奠定了全局的傳播基調(diào)和策略走向，建立起了高端物業(yè)的高端形象。成都成交客戶分布主要集中在城西北羊西線、金牛區(qū)區(qū)域，其次是在雙楠、桐梓林區(qū)域1 桐梓林n目前項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用有限，如果選擇將重點(diǎn)放在成都區(qū)域，從時(shí)間、費(fèi)用及績(jī)效比上來(lái)看無(wú)疑是吃力不討好的事情 .因此項(xiàng)目將重點(diǎn)放在郫縣區(qū)域 ,做足郫縣區(qū)域影響力 ,深挖郫縣客群 ,帶來(lái)項(xiàng)目后期持續(xù)不斷且優(yōu)質(zhì)的客源 .n充分挖掘老客戶資源 .項(xiàng)目目前意向客戶的渠道知曉中 ,朋友推薦占據(jù)較大比例 ,同時(shí)對(duì)于本項(xiàng)目而言 ,地緣性及品牌度都較強(qiáng) ,因此老客戶關(guān)系的維系顯得尤為重要 .目前項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施老帶新政策來(lái)刺激銷售 ,具體效果后期將進(jìn)行反饋?！?后期到場(chǎng)的客戶反映沒(méi)能領(lǐng)到獎(jiǎng)品；對(duì)排隊(duì)領(lǐng)烤全羊有一定意見(jiàn)。09年更多關(guān)注邊底躍和頂躍的轉(zhuǎn)化。因此，這批客戶四處觀望對(duì)比，也在看中的樓盤(pán)中對(duì)比等待下手買(mǎi)一套最佳位置。】n購(gòu)房積分活動(dòng)n現(xiàn)場(chǎng) DIY推廣渠道 來(lái)電 來(lái)訪 來(lái)電 來(lái)訪 來(lái)電 來(lái)訪 來(lái)電 來(lái)訪 來(lái)電 來(lái)訪短信 25 0 32 2 6 3 29 5 14 1商報(bào) 39 12 34 26 51 23 12 14 6 13夾報(bào) —— —— 5 3 —— —— —— —— —— ——華西 0 3 —— —— —— —— —— 5 —— ——居周刊 —— —— —— —— 1 3 —— —— 2 ——路過(guò) 0 30 8 26 5 30 6 35 1 17