【正文】 分渠道效果評(píng)估分渠道效果評(píng)估n一批次尾盤(pán)封盤(pán)n二批次開(kāi)始蓄客n周末樣板間試開(kāi)放n老客戶保養(yǎng)活動(dòng)【 .目前看來(lái)，本項(xiàng)目客戶對(duì)餐飲、趣味性活動(dòng)，有吃有拿的環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)很感興趣，客戶普遍非常喜歡我們的定制禮品。【集中式蓄客，提高項(xiàng)目人氣，同時(shí)確?？蛻粽\(chéng)意度】 戰(zhàn)術(shù)層面之一 9月份 10月份 11月份 12月份11月 2日一批次開(kāi)盤(pán) 12月 13日二批次開(kāi)盤(pán)戰(zhàn)術(shù)層面之二 【多節(jié)點(diǎn)式營(yíng)銷(xiāo)爆破 多渠道拓展及配合】n市內(nèi)接待點(diǎn)開(kāi)放n房交會(huì)亮相n誠(chéng)意客戶下渝州n情定弗萊明戈西班牙主題月活動(dòng)n郫縣接待點(diǎn)開(kāi)放n郫縣政府推薦會(huì)郫縣政府推薦會(huì)產(chǎn)品推薦會(huì)一批次開(kāi)盤(pán)樣板間開(kāi)放實(shí)景樣板區(qū)開(kāi)放達(dá)州巡展 二批次開(kāi)盤(pán)n產(chǎn)品推薦會(huì)n一批次開(kāi)盤(pán)n保號(hào)，二批次小洋房蓄客n周末砸金蛋活動(dòng)n老帶新政策實(shí)施n樣板間開(kāi)放n老客戶周末保養(yǎng)活動(dòng)n購(gòu)房積分活動(dòng)n現(xiàn)場(chǎng) DIYn二批次開(kāi)盤(pán)n周末嘉年華活動(dòng)n達(dá)州巡展n新年促銷(xiāo)政策實(shí)施910月份 11月份 12月份下渝州 郫縣接待點(diǎn)開(kāi)放達(dá)州巡展 二批次開(kāi)盤(pán)1月份n達(dá)州客戶龍湖行n南安商會(huì)團(tuán)拜會(huì) 弗萊明戈在城西市場(chǎng)內(nèi)單價(jià)相對(duì)較高、戶型偏大的情況下，月均銷(xiāo)售套數(shù)仍高于片區(qū)內(nèi)其它項(xiàng)目。2023年終總結(jié)報(bào)告龍湖 .弗萊明戈項(xiàng)目組【報(bào)告思路】【第一部分】 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀【第二部分】 銷(xiāo)售情況回顧【第三部分】 營(yíng)銷(xiāo)推廣回顧【第四部分】 歷程與展望PART 1【 【市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征】 特征 n萬(wàn)達(dá) “樓市大淘金 ”元旦擺展 因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)人多，令客戶感覺(jué)弗萊明戈越來(lái)越受關(guān)注，雖然外場(chǎng)天氣陰冷還帶細(xì)雨，但是內(nèi)場(chǎng)卻人氣足十分溫暖。16】 【 11.n這類(lèi)客戶并不急著買(mǎi)房，讓他們下單不僅要給他們理性的理由，更要讓他們沖動(dòng)n這部分客戶對(duì)大勢(shì)恐慌、觀望，對(duì)不利的經(jīng)濟(jì)信息捕風(fēng)捉影，如驚弓之鳥(niǎo)，謹(jǐn)慎動(dòng)用資金n這是目前最難轉(zhuǎn)化的客群n這部分客戶受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，資金周轉(zhuǎn)不靈，但是只要資金到位，他們一定會(huì)購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目n這部分客戶資金實(shí)力雄厚，第二居所，可買(mǎi)可不買(mǎi)，但是一定要買(mǎi)得舒心，感到尊貴感和榮譽(yù)感意向未下單客戶分類(lèi)【 08年渠道運(yùn)用綜合反饋評(píng)定】綜合評(píng)價(jià)路過(guò) 項(xiàng)目對(duì)地緣性客戶吸引的證明點(diǎn)之一戶外 穩(wěn)定有效，根據(jù)區(qū)位的不同而有所不同短信 僅能做信息告知，大的推廣作用弱網(wǎng)絡(luò) 隨項(xiàng)目知名度提升，網(wǎng)絡(luò)效果穩(wěn)定增強(qiáng)商報(bào) 最有效線上推廣渠道，費(fèi)用最高華西 不痛不癢線上推廣，主要針對(duì)二級(jí)城市樓市 ——居周刊 客戶知曉度關(guān)注度高，有一定效果房交會(huì)等展會(huì) 常規(guī)動(dòng)作，必須參加但直接效果弱第一房產(chǎn) 有效電視傳播載體，客戶關(guān)注度高外銷(xiāo)渠道 低投入的指向性線下渠道龍湖其他項(xiàng)目社區(qū) 針對(duì)龍湖品牌追隨者的推廣，有一定效果其他 一些車(chē)房等雜志，目前還沒(méi)有明顯的效果綜上看來(lái)： ① 常規(guī)線上推廣渠道是本項(xiàng)目亮相、蓄客的基礎(chǔ)動(dòng)作，但它能帶來(lái)的邊際效應(yīng)短期內(nèi)很難恢復(fù)到市場(chǎng)好的時(shí)候的效果； ② 在來(lái)訪量一定的情況下，現(xiàn)場(chǎng)的活動(dòng)是更能刺激項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率提升的有效手段； ③ 外銷(xiāo)渠道在前期起到了區(qū)域滲透的效果，也在一些目標(biāo)群體上和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)有效結(jié)合起來(lái)，前期的摸索階段已經(jīng)結(jié)束，在 09年應(yīng)結(jié)合前期效果和項(xiàng)目明確的客戶方向來(lái)進(jìn)行有的放矢的鋪排。■ 活動(dòng)描述（請(qǐng)敘述活動(dòng)需要說(shuō)明的其他上述各項(xiàng)無(wú)法載明的關(guān)鍵事件、客戶反饋及相關(guān)建議）本次活動(dòng)實(shí)際到訪共計(jì) 256人，當(dāng)天成交房源 3套。 “用別墅標(biāo)準(zhǔn)定義的花園洋房 ”的宣傳得到迅速有效的傳播并與同類(lèi)產(chǎn)品形成鮮明的形象區(qū)隔。備注：統(tǒng)計(jì)對(duì)象為 120㎡首該及130㎡以上再改產(chǎn)品數(shù)據(jù)來(lái)源：成都及郫縣房管局龍湖 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 3n同區(qū)域內(nèi)競(jìng)品低價(jià)走量，快速進(jìn)行銷(xiāo)售。n返鄉(xiāng)客戶優(yōu)惠政策n元旦現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)n風(fēng)尚國(guó)際 “尋找最幸福笑容 ”活動(dòng)n清華大學(xué) EMBA校友會(huì)年末小開(kāi)盤(pán)渠道配合 渠道配合 渠道配合 渠道配合n短信發(fā)送n房交會(huì)參展n商報(bào)報(bào)廣n商報(bào)夾報(bào) n網(wǎng)絡(luò) n戶外及燈標(biāo)旗 n學(xué)緣雜志 n針對(duì)城西及郫縣客戶直郵 n居周刊 ■ 商報(bào)硬廣■ 短信發(fā)送■ 華西硬廣■ 商報(bào)夾報(bào) ■ 網(wǎng)絡(luò) (論壇及搜房底通 ) ■ 戶外（新戶外落實(shí)）■ 學(xué)緣雜志 ■ 第一房產(chǎn)■ 居周刊 ■ 媒體新聞通稿■ 晶藍(lán)半島，三千里，翠微清波設(shè)本項(xiàng)目行架■ 商報(bào)硬廣■ 短信發(fā)送■ 華西硬廣■ 商報(bào)夾報(bào) ■ 網(wǎng)絡(luò) (論壇及搜房底通 ) ■ 戶外及畫(huà)面更換 ■ 學(xué)緣雜志 ■ 第一房產(chǎn)■ 居周刊 ■ 成都樓市n市內(nèi)接待點(diǎn)整改 n華為集團(tuán)接洽 ,派發(fā)項(xiàng)目資料 n郫縣重點(diǎn)社區(qū)及單位拜訪n郫縣高校派單■ 商報(bào)硬廣■ 短信發(fā)送■ 網(wǎng)絡(luò) (論壇及搜房底通 ) ■ 戶外新畫(huà)面更換 ■ 第一房產(chǎn)■ 車(chē)房雜志■ 達(dá)州客戶邀約■ 南安商會(huì)拜訪■ 萬(wàn)達(dá) “ 樓市大淘金 ” 元旦擺展■ 返鄉(xiāng)客戶優(yōu)惠政策■ 旅行社北歐航線洽談■ 高新區(qū)工商銀行網(wǎng)點(diǎn)擺展落實(shí)■ 郫縣消費(fèi)場(chǎng)所落實(shí)及洽談n石材城客戶拓展n都江堰客戶拓展n超市外展場(chǎng)n華為集團(tuán)資源拓展n西華大學(xué)資源拓展 n金府機(jī)電城資源拓展 n華為集團(tuán)設(shè)展n郫縣政府推薦會(huì)■ 明日快一周■ 達(dá)州巡展■ 重點(diǎn)高校的派單 ■ 商圈和藥材市場(chǎng)發(fā)彩票■ 回訪高校教授■ 紅包派發(fā)■ 郫縣茶樓桌牌擺放■ 商會(huì)拜訪【以客戶為導(dǎo)向】 戰(zhàn)術(shù)層面之三 客戶分類(lèi) 客戶細(xì)分 特征 需求 主要居住區(qū)域 相關(guān)置業(yè)樓盤(pán) 本項(xiàng)目客戶A 私營(yíng)業(yè)主 自用 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不太敏感，多為 34口之家，需求戶型較大3房、 4房、 5房、別墅主要居住在郫縣犀浦及高新片區(qū) .成都城南雙楠片區(qū)及羊西線片區(qū)中海國(guó)際社區(qū)華僑城雅居樂(lè)花園★★★★★投資在本區(qū)域及周邊片區(qū)經(jīng)商、對(duì)片區(qū)十分熟悉，認(rèn)同區(qū)域投資價(jià)值1房、 2房、 3房 ★★★★B 政府公務(wù)員 本地人（自用） 對(duì)素質(zhì)要求高，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感3房、 4房、 5房紅光鎮(zhèn)及高專(zhuān)路附近景尚景上錦頤園瑞景茗城時(shí)代花城★★★★★投資 積累多，對(duì)片區(qū)物業(yè)投資前景看好 1房、 2房 ★★★★C 高新區(qū)企業(yè)管理人員 管理人員 積蓄較多，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡較大，對(duì)價(jià)格比較敏感2房、 3房 高新區(qū) 中海國(guó)際社區(qū) ★★★客戶構(gòu)成分析客戶總體數(shù)據(jù)描述客戶總量變化圖示來(lái)電來(lái)訪從客戶總量圖示來(lái)看 ,客戶總量分二個(gè)階段的變化 .n第一個(gè)階段是從項(xiàng)目亮相到一批次開(kāi)盤(pán)前 ,項(xiàng)目客戶總