【正文】 分渠道效果評估分渠道效果評估n一批次尾盤封盤n二批次開始蓄客n周末樣板間試開放n老客戶保養(yǎng)活動【 .目前看來，本項目客戶對餐飲、趣味性活動，有吃有拿的環(huán)節(jié)設(shè)計很感興趣，客戶普遍非常喜歡我們的定制禮品。【集中式蓄客，提高項目人氣，同時確保客戶誠意度】 戰(zhàn)術(shù)層面之一 9月份 10月份 11月份 12月份11月 2日一批次開盤 12月 13日二批次開盤戰(zhàn)術(shù)層面之二 【多節(jié)點式營銷爆破 多渠道拓展及配合】n市內(nèi)接待點開放n房交會亮相n誠意客戶下渝州n情定弗萊明戈西班牙主題月活動n郫縣接待點開放n郫縣政府推薦會郫縣政府推薦會產(chǎn)品推薦會一批次開盤樣板間開放實景樣板區(qū)開放達州巡展 二批次開盤n產(chǎn)品推薦會n一批次開盤n保號，二批次小洋房蓄客n周末砸金蛋活動n老帶新政策實施n樣板間開放n老客戶周末保養(yǎng)活動n購房積分活動n現(xiàn)場 DIYn二批次開盤n周末嘉年華活動n達州巡展n新年促銷政策實施910月份 11月份 12月份下渝州 郫縣接待點開放達州巡展 二批次開盤1月份n達州客戶龍湖行n南安商會團拜會 弗萊明戈在城西市場內(nèi)單價相對較高、戶型偏大的情況下，月均銷售套數(shù)仍高于片區(qū)內(nèi)其它項目。2023年終總結(jié)報告龍湖 .弗萊明戈項目組【報告思路】【第一部分】 市場競爭現(xiàn)狀【第二部分】 銷售情況回顧【第三部分】 營銷推廣回顧【第四部分】 歷程與展望PART 1【 【市場競爭特征】 特征 n萬達 “樓市大淘金 ”元旦擺展 因為現(xiàn)場人多，令客戶感覺弗萊明戈越來越受關(guān)注，雖然外場天氣陰冷還帶細雨，但是內(nèi)場卻人氣足十分溫暖。16】 【 11.n這類客戶并不急著買房，讓他們下單不僅要給他們理性的理由，更要讓他們沖動n這部分客戶對大勢恐慌、觀望，對不利的經(jīng)濟信息捕風(fēng)捉影，如驚弓之鳥，謹慎動用資金n這是目前最難轉(zhuǎn)化的客群n這部分客戶受到經(jīng)濟危機的影響，資金周轉(zhuǎn)不靈，但是只要資金到位，他們一定會購買項目n這部分客戶資金實力雄厚，第二居所，可買可不買，但是一定要買得舒心，感到尊貴感和榮譽感意向未下單客戶分類【 08年渠道運用綜合反饋評定】綜合評價路過 項目對地緣性客戶吸引的證明點之一戶外 穩(wěn)定有效，根據(jù)區(qū)位的不同而有所不同短信 僅能做信息告知，大的推廣作用弱網(wǎng)絡(luò) 隨項目知名度提升，網(wǎng)絡(luò)效果穩(wěn)定增強商報 最有效線上推廣渠道，費用最高華西 不痛不癢線上推廣，主要針對二級城市樓市 ——居周刊 客戶知曉度關(guān)注度高，有一定效果房交會等展會 常規(guī)動作，必須參加但直接效果弱第一房產(chǎn) 有效電視傳播載體，客戶關(guān)注度高外銷渠道 低投入的指向性線下渠道龍湖其他項目社區(qū) 針對龍湖品牌追隨者的推廣，有一定效果其他 一些車房等雜志，目前還沒有明顯的效果綜上看來： ① 常規(guī)線上推廣渠道是本項目亮相、蓄客的基礎(chǔ)動作，但它能帶來的邊際效應(yīng)短期內(nèi)很難恢復(fù)到市場好的時候的效果； ② 在來訪量一定的情況下，現(xiàn)場的活動是更能刺激項目轉(zhuǎn)化率提升的有效手段； ③ 外銷渠道在前期起到了區(qū)域滲透的效果，也在一些目標群體上和項目營銷有效結(jié)合起來，前期的摸索階段已經(jīng)結(jié)束，在 09年應(yīng)結(jié)合前期效果和項目明確的客戶方向來進行有的放矢的鋪排?！?活動描述（請敘述活動需要說明的其他上述各項無法載明的關(guān)鍵事件、客戶反饋及相關(guān)建議）本次活動實際到訪共計 256人，當(dāng)天成交房源 3套。 “用別墅標準定義的花園洋房 ”的宣傳得到迅速有效的傳播并與同類產(chǎn)品形成鮮明的形象區(qū)隔。備注：統(tǒng)計對象為 120㎡首該及130㎡以上再改產(chǎn)品數(shù)據(jù)來源：成都及郫縣房管局龍湖 市場競爭現(xiàn)狀 3n同區(qū)域內(nèi)競品低價走量，快速進行銷售。n返鄉(xiāng)客戶優(yōu)惠政策n元旦現(xiàn)場活動n風(fēng)尚國際 “尋找最幸福笑容 ”活動n清華大學(xué) EMBA校友會年末小開盤渠道配合 渠道配合 渠道配合 渠道配合n短信發(fā)送n房交會參展n商報報廣n商報夾報 n網(wǎng)絡(luò) n戶外及燈標旗 n學(xué)緣雜志 n針對城西及郫縣客戶直郵 n居周刊 ■ 商報硬廣■ 短信發(fā)送■ 華西硬廣■ 商報夾報 ■ 網(wǎng)絡(luò) (論壇及搜房底通 ) ■ 戶外（新戶外落實）■ 學(xué)緣雜志 ■ 第一房產(chǎn)■ 居周刊 ■ 媒體新聞通稿■ 晶藍半島，三千里，翠微清波設(shè)本項目行架■ 商報硬廣■ 短信發(fā)送■ 華西硬廣■ 商報夾報 ■ 網(wǎng)絡(luò) (論壇及搜房底通 ) ■ 戶外及畫面更換 ■ 學(xué)緣雜志 ■ 第一房產(chǎn)■ 居周刊 ■ 成都樓市n市內(nèi)接待點整改 n華為集團接洽 ,派發(fā)項目資料 n郫縣重點社區(qū)及單位拜訪n郫縣高校派單■ 商報硬廣■ 短信發(fā)送■ 網(wǎng)絡(luò) (論壇及搜房底通 ) ■ 戶外新畫面更換 ■ 第一房產(chǎn)■ 車房雜志■ 達州客戶邀約■ 南安商會拜訪■ 萬達 “ 樓市大淘金 ” 元旦擺展■ 返鄉(xiāng)客戶優(yōu)惠政策■ 旅行社北歐航線洽談■ 高新區(qū)工商銀行網(wǎng)點擺展落實■ 郫縣消費場所落實及洽談n石材城客戶拓展n都江堰客戶拓展n超市外展場n華為集團資源拓展n西華大學(xué)資源拓展 n金府機電城資源拓展 n華為集團設(shè)展n郫縣政府推薦會■ 明日快一周■ 達州巡展■ 重點高校的派單 ■ 商圈和藥材市場發(fā)彩票■ 回訪高校教授■ 紅包派發(fā)■ 郫縣茶樓桌牌擺放■ 商會拜訪【以客戶為導(dǎo)向】 戰(zhàn)術(shù)層面之三 客戶分類 客戶細分 特征 需求 主要居住區(qū)域 相關(guān)置業(yè)樓盤 本項目客戶A 私營業(yè)主 自用 經(jīng)濟實力強，對價格不太敏感，多為 34口之家，需求戶型較大3房、 4房、 5房、別墅主要居住在郫縣犀浦及高新片區(qū) .成都城南雙楠片區(qū)及羊西線片區(qū)中海國際社區(qū)華僑城雅居樂花園★★★★★投資在本區(qū)域及周邊片區(qū)經(jīng)商、對片區(qū)十分熟悉，認同區(qū)域投資價值1房、 2房、 3房 ★★★★B 政府公務(wù)員 本地人（自用） 對素質(zhì)要求高，離上班地點近，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感3房、 4房、 5房紅光鎮(zhèn)及高專路附近景尚景上錦頤園瑞景茗城時代花城★★★★★投資 積累多，對片區(qū)物業(yè)投資前景看好 1房、 2房 ★★★★C 高新區(qū)企業(yè)管理人員 管理人員 積蓄較多，月供能力較強，家中多有小孩，年齡較大，對價格比較敏感2房、 3房 高新區(qū) 中海國際社區(qū) ★★★客戶構(gòu)成分析客戶總體數(shù)據(jù)描述客戶總量變化圖示來電來訪從客戶總量圖示來看 ,客戶總量分二個階段的變化 .n第一個階段是從項目亮相到一批次開盤前 ,項目客戶總