【正文】 資源利用216。216?！?本項(xiàng)目具備的，卻未被多數(shù)人意識(shí)到的強(qiáng)勢(shì)自然資源。—— 長(zhǎng)樂(lè)天上人間 216。 客戶定位216。 需求分析216。 美之國(guó) 190260 80175 少量八縣客戶 商品房施工面積同比減少 % 占據(jù)較長(zhǎng)海岸線，未開發(fā)的原生態(tài)海灘資源，但海景資源相比其他地區(qū)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)249。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 —— 空港工業(yè)集中區(qū)主要發(fā)展與機(jī)場(chǎng)相配套的無(wú)污染、高科技含量、高附加值、體積小、重量輕、交貨期短的產(chǎn)業(yè)，如電子通訊、計(jì)算機(jī)元器件、生物制造等，同時(shí)，鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，包括運(yùn)輸、包裝、物流配送，并適度發(fā)展直接或間接為航空運(yùn)輸業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，包括零售業(yè)、航空食品業(yè)、航空維修業(yè)、金融保險(xiǎn)、旅游會(huì)展、商務(wù)貿(mào)易等。現(xiàn)狀：價(jià)格較低下，多層、小高層產(chǎn)品為主，使西區(qū)板塊在近乎萎縮的地產(chǎn)開發(fā)中重現(xiàn)蓬勃?dú)庀?，將集中一些中高端定位、面向城市白領(lǐng)的明星級(jí)樓盤 仁文 項(xiàng)目銷售價(jià)值如何實(shí)現(xiàn) 開發(fā)商在福建省除本項(xiàng)目外，在廈門、泉州有土地儲(chǔ)備n 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定地塊區(qū)位—— 位于長(zhǎng)樂(lè)郊區(qū)，周邊大型工業(yè)區(qū)分布地塊區(qū)位u 本地塊位于福建長(zhǎng)樂(lè)市漳港鎮(zhèn)仙岐村北澳南澳u 處于福州市區(qū)的東南方向，長(zhǎng)樂(lè)市東面臨東海處，長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)東南側(cè)u 距長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 2公里，距長(zhǎng)樂(lè)市區(qū)市標(biāo)位置約 19公里，離福州市區(qū)約 50公里臨近大型工業(yè)集中區(qū)u 在建的長(zhǎng)樂(lè)市空港工業(yè)區(qū)u 濱海工業(yè)集中區(qū)u 金峰工業(yè)集中區(qū)周邊配套u(yù) 僅民航海天大酒店長(zhǎng)樂(lè)漳港鎮(zhèn)19公里50公里福 州地塊交通—— 遠(yuǎn)離主城區(qū)，但地塊外部交通便利陸路交通u 以福州國(guó)際機(jī)場(chǎng)高速公路（局部通車）與長(zhǎng)樂(lè)及福州市區(qū)相連u 以 201省道（局部通車）連通濱海及周邊各縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)u 到長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 5分鐘車程 到長(zhǎng)樂(lè)市市標(biāo)位置約 20分鐘車程 到福州市區(qū)，約 50分鐘車程（省道）；高速開通后約半小時(shí)空港u 長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，通達(dá)國(guó)內(nèi)各大機(jī)場(chǎng)、國(guó)外部分機(jī)場(chǎng)地塊四至—— 沿海岸線不規(guī)則四邊形地塊東臨東海北為項(xiàng)目 3期1000多畝生地南至南澳酒店（爛尾）西至農(nóng)田地塊現(xiàn)狀 —— 大部分為農(nóng)田，未開發(fā)的原生態(tài)海灘農(nóng)田 海灘海灘u 水質(zhì)不好，海水不藍(lán)，呈黃灰色u 臨海的沙灘較平坦，地塊起伏不大u 沙灘接近海水部分顏色較暗u 沙粒較細(xì)，易被風(fēng)帶起u 大量礁石分布開發(fā)利用情況u 長(zhǎng)樂(lè)市區(qū)及附近居民來(lái)此游泳、燒烤u 有少量村民自間的簡(jiǎn)易小屋提供游客小路地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)—— 大規(guī)模、 低容積率別墅開發(fā)項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)u 占地規(guī)模（一期）：u 容積率： ≤u 對(duì)應(yīng)總建筑面積： ≤ 萬(wàn)平方米 （ ＝ ）u 限高，等高線 3米以上，別墅用地，等高線 3米以下，沙灘，無(wú)產(chǎn)權(quán) u 城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 發(fā)展戰(zhàn)略 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 戰(zhàn)略是福州城市化發(fā)展的重點(diǎn)。 陽(yáng)光假日公寓 占地 ，共 3幢 28層高層住宅 市中心成功人士的第二居所 長(zhǎng)樂(lè)市區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著u 隨著臺(tái)灣海峽兩岸 關(guān)系的發(fā)展，兩岸 “ 三通 ” 指日可待；籍此長(zhǎng)樂(lè) 突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，必將為其發(fā)展帶來(lái)更多的機(jī)遇沿海 長(zhǎng)樂(lè)位于中國(guó)東南沿海，處于長(zhǎng)江口與珠江口海岸線的正中，屬國(guó)家頒布的沿海開放市（縣）之一近臺(tái)距省城福州 30公里，臨海近臺(tái)，東瀕東海，與臺(tái)灣島隔海相望，相距 140海里，是大陸與臺(tái)灣基隆港和桃源機(jī)場(chǎng)之間的最近通道臨江北臨閩江，與福州馬尾經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一江相連，處于閩江口經(jīng)濟(jì)圈的南翼，是福州今后總體發(fā)展的重要組成部分僑鄉(xiāng) 長(zhǎng)樂(lè)是福建省著名僑鄉(xiāng)和臺(tái)胞祖籍地之一，海外僑胞、港澳同胞近 30萬(wàn)人，在臺(tái)人員及后裔 10萬(wàn)人長(zhǎng)樂(lè)長(zhǎng)樂(lè)已形成現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)，成為中國(guó)東南沿海重要的陸、海、空對(duì)外交通樞紐空港u 位于長(zhǎng)樂(lè)漳港的大型現(xiàn)代化的福州長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)碼頭u 松下港區(qū) 3萬(wàn)噸級(jí)多用途碼頭啟動(dòng)建設(shè)u 籌東萬(wàn)噸級(jí)碼頭和營(yíng)前 3000噸集裝箱碼頭已建成投運(yùn)公路u 同三高速公路峽漳線 、福北、兩港線三條高等級(jí)公路建成通車u 福廈高速公路穿境而過(guò)u 在建的機(jī)場(chǎng)高速公路一期工程可望在今年底完成主體工程，二期力爭(zhēng)明年初動(dòng)工建設(shè)u 201省道目前正在建設(shè)中長(zhǎng)樂(lè)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 —— 躋身全國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣，第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)顯著u 長(zhǎng)樂(lè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)， 2023年躋身全國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣 ，位列第 75名u 第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占生產(chǎn)總值的 62%u 資料來(lái)源：《 2023年長(zhǎng)樂(lè)年鑒》2023產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)樂(lè)工業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，紡織、冶金為主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)u 2023年長(zhǎng)樂(lè)市工業(yè)發(fā)展令人刮目相看，上半年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) ，增長(zhǎng)%，增幅居福州各縣 (市 )區(qū)首位從載體功能看 其中新開面積 ，現(xiàn)已竣工面積 28萬(wàn)平方米 案例研究216。—— 長(zhǎng)樂(lè)酒店管理人員長(zhǎng)樂(lè)鄉(xiāng)村自建別墅 —— 針對(duì)業(yè)主各自居住需求的小規(guī)模、低品質(zhì)建設(shè)u 華僑、在外生意人自建別墅u 企業(yè)主自建別墅u 村民宅基地自建別墅自建別墅 —— 來(lái)自工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)、華僑的居住需求u 自建別墅基本位于建造者的生活或工作所在區(qū)域內(nèi)，滿足簡(jiǎn)單的居住需求u 自建別墅特征 位于農(nóng)村而缺乏成熟配套 村民自建而產(chǎn)品品質(zhì)不高 分布零散且外觀表現(xiàn)雜亂 規(guī)模有限而無(wú)法營(yíng)造氛圍 散布郊野而缺乏安全保障所有者 位置 用途企業(yè)主 工廠附近 長(zhǎng)期居住村民 宅基地 長(zhǎng)期居住華僑 祖屋附近 回鄉(xiāng)居住地在外生意人只要?jiǎng)e墅做成最好的，肯定會(huì)有人買，自己就會(huì)海邊買而不去福州?！?023年以后， 金海岸 自然環(huán)境、區(qū)域前景居住主題公園 規(guī)模、配套、自然環(huán)境東方威尼斯 規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)名城港灣 規(guī)模、豪華配套 居住、度假云畝天朗 高爾夫市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品以滿足客戶居住需求為主，度假需求逐漸開始受到關(guān)注，投資需求被忽略如果留著以后養(yǎng)老，現(xiàn)在又有投資回報(bào)，那樣的別墅會(huì)考慮買。濱海工業(yè)區(qū) ——“ 集中區(qū) ”區(qū)域規(guī)劃面積為 92平方公里，其中工業(yè)用地規(guī)劃面積 31平方公里；至2023年建起大小紡織企業(yè) 180多家，年產(chǎn)總值達(dá) 50億元人民幣。；2. 作為福州市區(qū) “雙城 ”規(guī)劃構(gòu)想的組成部分，本項(xiàng)目顯然具備升值潛力（未來(lái)明確的價(jià)值定位還有待落實(shí)），故存在福州市區(qū)客戶投資的可能性；3. 合理開發(fā)海灘資源，優(yōu)化產(chǎn)品，使之成為度假休閑之地，同時(shí)也賦予了其投資價(jià)值。 u 從項(xiàng)目的自然資源及其賦予產(chǎn)品的意境出發(fā)u 其他推薦案名 尚郡、東海天郡、水幕天城案例借鑒q “高質(zhì)素、低密度 ”進(jìn)行社區(qū)建設(shè)，并營(yíng)造沙灘、海濱漫步道、山體公園等大量開放的公共休閑空間；q 建設(shè) 有吸引力的度假休閑設(shè)施（游艇碼頭、高爾夫球會(huì)、沙灘、郊野公園、酒店、劇院、網(wǎng)球場(chǎng)等），提供參與性的體驗(yàn)活動(dòng)；u 功能實(shí)現(xiàn)u 功能布局低密度別墅，豐富的 休閑設(shè)施，完善的生活配套，構(gòu)建 度假式居住生活u 旅游度假設(shè)施的打造，迅速提升區(qū)域形象，賦予項(xiàng)目多重價(jià)值u 教育、醫(yī)療、交通等生活配套設(shè)施肩負(fù)城市配套功能，大大提升項(xiàng)目整體形象和物業(yè)價(jià)值p 別墅沿海岸排布，使景觀資源最大化；p 分別設(shè)立海灘假日廣場(chǎng)和社區(qū)中心廣場(chǎng)，將度假娛樂(lè)和生活集中區(qū)相對(duì)分離；p 集中建設(shè)醫(yī)療、教育、治安、交通等生活配套設(shè)施，便利社區(qū)生活；p 游艇碼頭、飛行會(huì)、海灘、風(fēng)情商業(yè)街等度假設(shè)施分散排布，提升價(jià)值的同時(shí)，使各區(qū)塊價(jià)值均好；p 修建海濱漫步徑、社區(qū)會(huì)所等大量休閑設(shè)施，提升海濱生活品質(zhì)。酒店 目前長(zhǎng)樂(lè)酒店經(jīng)營(yíng)狀況普遍良好，星級(jí)酒店入住率均在 85%以上，主要原因是長(zhǎng)樂(lè)工業(yè)企業(yè)多，為長(zhǎng)樂(lè)酒店帶來(lái)大量的商務(wù)客人，同時(shí)大量本地人有到酒店開房打牌的習(xí)慣。銷售代表文化水平、素質(zhì)不高，在消費(fèi)上存在比闊、炫耀、跟風(fēng)的心理。濱海的景觀 +城區(qū)的配套 +休閑的氛圍 +度假的環(huán)境 +升值的前景項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)擴(kuò)展區(qū)域發(fā)展規(guī)劃落實(shí)居住度假 競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略216。 西江月圖片位置 福州市馬尾區(qū)江濱路東大道 88號(hào) 福州倉(cāng)山區(qū)建新鎮(zhèn)洪塘路 566號(hào)基本情況 總占地約 1400畝，總建筑面積 130萬(wàn) M2；其中一期占地 300畝，全部為別墅，約 300多套，以人造水系隔成島嶼，容積率 ；后續(xù)開發(fā)均為高層、小高層；西班牙風(fēng)格占地面積 288666 M2 ，總建筑面積 109119 M2 ；依山而建，分三期開發(fā)，容積率 ；一期173棟，共 198戶 戶型面積及價(jià)格 90萬(wàn) 500萬(wàn)（樓王 2023多萬(wàn)）；主要價(jià)格區(qū)間 380460萬(wàn)；聯(lián)排 6000多 / M2 ，獨(dú)棟 8000多 / M2 153410 M2， 180萬(wàn) 300萬(wàn) /套；聯(lián)排 4000多元 / M2；獨(dú)棟 60007000元 / M2客戶群 市區(qū)、八縣客戶各半 主要是在福州工作的企業(yè)主、高管，八縣的客戶較少置業(yè)目的 居家、度假，各半 居家為主銷售情況 推出一個(gè)月，售出一半 04年 7月 3日開盤，已售出 60%福州市別墅項(xiàng)目掃描 2名稱 東方威尼斯 云畝天朗圖片位置 福州市倉(cāng)山區(qū)上渡路 8號(hào) 福州市閩侯縣上街鎮(zhèn) 316國(guó)道旁新東陽(yáng)高爾夫球場(chǎng)內(nèi)基本情況總用地面積 1234畝，分三期開發(fā)容積率 ；一期 76套聯(lián)排別墅， 127棟獨(dú)棟別墅；引烏龍江水切割成 11座島嶼；現(xiàn)代明快的澳洲風(fēng)格； 8000 M2商業(yè)廣場(chǎng)， 5000 M2水岸會(huì)所，更有游艇碼頭總占地 2800畝，其中高爾夫球場(chǎng)占地 1500畝，別墅占地 1270畝，分三期開發(fā) 1000余套別墅；一期占地 200300畝， 200棟別墅200余戶，以獨(dú)棟別墅為主，引自然水系切割成 7個(gè)島；西班牙風(fēng)格戶型面積及價(jià)格聯(lián)排別墅，面積 226261 M2，總價(jià) 100萬(wàn)左右，單價(jià)約 4000元 /M2；獨(dú)棟別墅 287406 M2 ，總價(jià)200萬(wàn)左右，單價(jià)約 6000元 /平米獨(dú)棟、雙拼：面積 320993M2，總價(jià)格 180880萬(wàn)；單價(jià) 50008000元 /平米客戶群 市區(qū)、八縣都有 目前客戶大部分為高爾夫會(huì)員，多來(lái)自福州、八縣也不少置業(yè)目的 居家、度假 度假、居家銷售情況 未開始銷售動(dòng)作， 8月中旬開盤 未正式開盤，約半年售出約 31套福州市別墅項(xiàng)目掃描 3名稱 中天 —— 長(zhǎng)樂(lè)天上人間 需求分析216。 屬性 詮釋區(qū)位屬性 ? 遠(yuǎn)郊 ? 離長(zhǎng)樂(lè)市區(qū) 19公里，離福州市區(qū) 50公里? 外部交通便利? 周邊無(wú)生活配套? 周邊無(wú)成功房地產(chǎn)項(xiàng)目? 工業(yè)集中區(qū) ? 周邊有大型工業(yè)集中區(qū)，以紡織業(yè)為主導(dǎo)? 空港工業(yè)區(qū)的啟動(dòng)? 城市發(fā)展方向 ? 處于福州城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ”“ 跨江向?！?方向，但項(xiàng)目所在非近期主導(dǎo)區(qū)? “ 雙城雙翼 ” 、 “ 濱海新城 ” 的規(guī)劃構(gòu)想項(xiàng) 目屬性 ? 原生態(tài)海灘資源? 大規(guī)模、低密、限高住宅? 占據(jù)較長(zhǎng)海岸線，未開發(fā)的原生態(tài)海灘資源? 海景資源相比其他地區(qū)海灘無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)? 、 容積率 、限高、別墅用地項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能布局建議問(wèn)題界定 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競(jìng)爭(zhēng)分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動(dòng)區(qū)建議開發(fā)時(shí)機(jī)研判216。長(zhǎng)樂(lè)總體規(guī)劃布局三大經(jīng)濟(jì)區(qū)西部綜合經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以規(guī)劃區(qū)為中心，發(fā)展成為長(zhǎng)樂(lè)市政治、文化和商貿(mào)中心；東部臨空型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以空港區(qū)位優(yōu)勢(shì)、臨海優(yōu)勢(shì)發(fā)展臨空型為主產(chǎn)業(yè)，配套商貿(mào)、游憩、娛樂(lè)等，建成現(xiàn)代化的航空城；南部濱海新城經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以海港區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)發(fā)展港口、工業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)具有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、高尚居住特色的濱海新城。受政府扶持極大。北翼地區(qū)：以羅源、連江為中心城市福州市烏龍江閩江福州城市發(fā)展戰(zhàn)略 —— 城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 戰(zhàn)略東主要開發(fā)沿閩江兩岸經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶南西南全面開發(fā)南臺(tái)島，加快形成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶拓展至閩侯的荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)和甘蔗鎮(zhèn)等 通過(guò)項(xiàng)目的成功開發(fā)，樹立樓盤品牌形象 項(xiàng)目二、三期：原規(guī)劃為海洋公園和旅游服務(wù)項(xiàng)目，共 1200畝 (該部分暫不確定 )客戶目標(biāo)及困惑n 目標(biāo) 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定福州市概況u 福州是福建省省會(huì)城市，與臺(tái)灣一水相望，是我國(guó)首批對(duì)外開放的沿海港口城市u 福州現(xiàn)轄五區(qū)、六縣、兩個(gè)縣級(jí)市和一個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，全市土地總面積 11968平方公里， 2023年末市區(qū)內(nèi)建成區(qū)面積 平方公里u 2023年末，全市常住人口為 660萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 243萬(wàn)人u 2023年福州市生產(chǎn)總值達(dá) ，財(cái)政收入 u 在全國(guó) 26個(gè)省會(huì)城市中，福州經(jīng)濟(jì)總量排名第十u 與廈門、泉州相比，福州在經(jīng)濟(jì)總量、人口總量上并不占據(jù)絕對(duì)優(yōu)