【正文】 資源利用216。216。…… 本項(xiàng)目具備的，卻未被多數(shù)人意識到的強(qiáng)勢自然資源?！?長樂天上人間 216。 客戶定位216。 需求分析216。 美之國 190260 80175 少量八縣客戶 商品房施工面積同比減少 % 占據(jù)較長海岸線，未開發(fā)的原生態(tài)海灘資源，但海景資源相比其他地區(qū)無明顯優(yōu)勢249。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 —— 空港工業(yè)集中區(qū)主要發(fā)展與機(jī)場相配套的無污染、高科技含量、高附加值、體積小、重量輕、交貨期短的產(chǎn)業(yè)，如電子通訊、計算機(jī)元器件、生物制造等，同時，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，包括運(yùn)輸、包裝、物流配送，并適度發(fā)展直接或間接為航空運(yùn)輸業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，包括零售業(yè)、航空食品業(yè)、航空維修業(yè)、金融保險、旅游會展、商務(wù)貿(mào)易等。現(xiàn)狀：價格較低下，多層、小高層產(chǎn)品為主，使西區(qū)板塊在近乎萎縮的地產(chǎn)開發(fā)中重現(xiàn)蓬勃?dú)庀?，將集中一些中高端定位、面向城市白領(lǐng)的明星級樓盤 仁文 項(xiàng)目銷售價值如何實(shí)現(xiàn) 開發(fā)商在福建省除本項(xiàng)目外，在廈門、泉州有土地儲備n 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定地塊區(qū)位—— 位于長樂郊區(qū)，周邊大型工業(yè)區(qū)分布地塊區(qū)位u 本地塊位于福建長樂市漳港鎮(zhèn)仙岐村北澳南澳u 處于福州市區(qū)的東南方向，長樂市東面臨東海處，長樂國際機(jī)場東南側(cè)u 距長樂國際機(jī)場約 2公里，距長樂市區(qū)市標(biāo)位置約 19公里，離福州市區(qū)約 50公里臨近大型工業(yè)集中區(qū)u 在建的長樂市空港工業(yè)區(qū)u 濱海工業(yè)集中區(qū)u 金峰工業(yè)集中區(qū)周邊配套u(yù) 僅民航海天大酒店長樂漳港鎮(zhèn)19公里50公里福 州地塊交通—— 遠(yuǎn)離主城區(qū)，但地塊外部交通便利陸路交通u 以福州國際機(jī)場高速公路（局部通車）與長樂及福州市區(qū)相連u 以 201省道（局部通車）連通濱海及周邊各縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)u 到長樂國際機(jī)場約 5分鐘車程 到長樂市市標(biāo)位置約 20分鐘車程 到福州市區(qū)，約 50分鐘車程（省道）；高速開通后約半小時空港u 長樂國際機(jī)場，通達(dá)國內(nèi)各大機(jī)場、國外部分機(jī)場地塊四至—— 沿海岸線不規(guī)則四邊形地塊東臨東海北為項(xiàng)目 3期1000多畝生地南至南澳酒店（爛尾）西至農(nóng)田地塊現(xiàn)狀 —— 大部分為農(nóng)田，未開發(fā)的原生態(tài)海灘農(nóng)田 海灘海灘u 水質(zhì)不好，海水不藍(lán)，呈黃灰色u 臨海的沙灘較平坦，地塊起伏不大u 沙灘接近海水部分顏色較暗u 沙粒較細(xì)，易被風(fēng)帶起u 大量礁石分布開發(fā)利用情況u 長樂市區(qū)及附近居民來此游泳、燒烤u 有少量村民自間的簡易小屋提供游客小路地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)—— 大規(guī)模、 低容積率別墅開發(fā)項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)u 占地規(guī)模（一期）：u 容積率： ≤u 對應(yīng)總建筑面積： ≤ 萬平方米 （ ＝ ）u 限高，等高線 3米以上，別墅用地，等高線 3米以下，沙灘，無產(chǎn)權(quán) u 城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 發(fā)展戰(zhàn)略 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 戰(zhàn)略是福州城市化發(fā)展的重點(diǎn)。 陽光假日公寓 占地 ，共 3幢 28層高層住宅 市中心成功人士的第二居所 長樂市區(qū)位優(yōu)勢顯著u 隨著臺灣海峽兩岸 關(guān)系的發(fā)展，兩岸 “ 三通 ” 指日可待；籍此長樂 突出的區(qū)位優(yōu)勢，必將為其發(fā)展帶來更多的機(jī)遇沿海 長樂位于中國東南沿海，處于長江口與珠江口海岸線的正中，屬國家頒布的沿海開放市（縣）之一近臺距省城福州 30公里，臨海近臺，東瀕東海，與臺灣島隔海相望，相距 140海里，是大陸與臺灣基隆港和桃源機(jī)場之間的最近通道臨江北臨閩江，與福州馬尾經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一江相連，處于閩江口經(jīng)濟(jì)圈的南翼，是福州今后總體發(fā)展的重要組成部分僑鄉(xiāng) 長樂是福建省著名僑鄉(xiāng)和臺胞祖籍地之一，海外僑胞、港澳同胞近 30萬人，在臺人員及后裔 10萬人長樂長樂已形成現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)，成為中國東南沿海重要的陸、海、空對外交通樞紐空港u 位于長樂漳港的大型現(xiàn)代化的福州長樂國際機(jī)場碼頭u 松下港區(qū) 3萬噸級多用途碼頭啟動建設(shè)u 籌東萬噸級碼頭和營前 3000噸集裝箱碼頭已建成投運(yùn)公路u 同三高速公路峽漳線 、福北、兩港線三條高等級公路建成通車u 福廈高速公路穿境而過u 在建的機(jī)場高速公路一期工程可望在今年底完成主體工程，二期力爭明年初動工建設(shè)u 201省道目前正在建設(shè)中長樂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 —— 躋身全國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣，第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)顯著u 長樂經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)， 2023年躋身全國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣 ，位列第 75名u 第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占生產(chǎn)總值的 62%u 資料來源：《 2023年長樂年鑒》2023產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長樂工業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，紡織、冶金為主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)u 2023年長樂市工業(yè)發(fā)展令人刮目相看，上半年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) ，增長%，增幅居福州各縣 (市 )區(qū)首位從載體功能看 其中新開面積 ，現(xiàn)已竣工面積 28萬平方米 案例研究216。—— 長樂酒店管理人員長樂鄉(xiāng)村自建別墅 —— 針對業(yè)主各自居住需求的小規(guī)模、低品質(zhì)建設(shè)u 華僑、在外生意人自建別墅u 企業(yè)主自建別墅u 村民宅基地自建別墅自建別墅 —— 來自工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)、華僑的居住需求u 自建別墅基本位于建造者的生活或工作所在區(qū)域內(nèi)，滿足簡單的居住需求u 自建別墅特征 位于農(nóng)村而缺乏成熟配套 村民自建而產(chǎn)品品質(zhì)不高 分布零散且外觀表現(xiàn)雜亂 規(guī)模有限而無法營造氛圍 散布郊野而缺乏安全保障所有者 位置 用途企業(yè)主 工廠附近 長期居住村民 宅基地 長期居住華僑 祖屋附近 回鄉(xiāng)居住地在外生意人只要別墅做成最好的，肯定會有人買，自己就會海邊買而不去福州?！?023年以后， 金海岸 自然環(huán)境、區(qū)域前景居住主題公園 規(guī)模、配套、自然環(huán)境東方威尼斯 規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)名城港灣 規(guī)模、豪華配套 居住、度假云畝天朗 高爾夫市場現(xiàn)有產(chǎn)品以滿足客戶居住需求為主，度假需求逐漸開始受到關(guān)注，投資需求被忽略如果留著以后養(yǎng)老，現(xiàn)在又有投資回報，那樣的別墅會考慮買。濱海工業(yè)區(qū) ——“ 集中區(qū) ”區(qū)域規(guī)劃面積為 92平方公里，其中工業(yè)用地規(guī)劃面積 31平方公里；至2023年建起大小紡織企業(yè) 180多家，年產(chǎn)總值達(dá) 50億元人民幣。；2. 作為福州市區(qū) “雙城 ”規(guī)劃構(gòu)想的組成部分，本項(xiàng)目顯然具備升值潛力（未來明確的價值定位還有待落實(shí)），故存在福州市區(qū)客戶投資的可能性；3. 合理開發(fā)海灘資源，優(yōu)化產(chǎn)品，使之成為度假休閑之地，同時也賦予了其投資價值。 u 從項(xiàng)目的自然資源及其賦予產(chǎn)品的意境出發(fā)u 其他推薦案名 尚郡、東海天郡、水幕天城案例借鑒q “高質(zhì)素、低密度 ”進(jìn)行社區(qū)建設(shè)，并營造沙灘、海濱漫步道、山體公園等大量開放的公共休閑空間；q 建設(shè) 有吸引力的度假休閑設(shè)施（游艇碼頭、高爾夫球會、沙灘、郊野公園、酒店、劇院、網(wǎng)球場等），提供參與性的體驗(yàn)活動；u 功能實(shí)現(xiàn)u 功能布局低密度別墅，豐富的 休閑設(shè)施，完善的生活配套，構(gòu)建 度假式居住生活u 旅游度假設(shè)施的打造，迅速提升區(qū)域形象，賦予項(xiàng)目多重價值u 教育、醫(yī)療、交通等生活配套設(shè)施肩負(fù)城市配套功能，大大提升項(xiàng)目整體形象和物業(yè)價值p 別墅沿海岸排布，使景觀資源最大化；p 分別設(shè)立海灘假日廣場和社區(qū)中心廣場，將度假娛樂和生活集中區(qū)相對分離；p 集中建設(shè)醫(yī)療、教育、治安、交通等生活配套設(shè)施，便利社區(qū)生活；p 游艇碼頭、飛行會、海灘、風(fēng)情商業(yè)街等度假設(shè)施分散排布，提升價值的同時，使各區(qū)塊價值均好；p 修建海濱漫步徑、社區(qū)會所等大量休閑設(shè)施，提升海濱生活品質(zhì)。酒店 目前長樂酒店經(jīng)營狀況普遍良好，星級酒店入住率均在 85%以上，主要原因是長樂工業(yè)企業(yè)多，為長樂酒店帶來大量的商務(wù)客人，同時大量本地人有到酒店開房打牌的習(xí)慣。銷售代表文化水平、素質(zhì)不高，在消費(fèi)上存在比闊、炫耀、跟風(fēng)的心理。濱海的景觀 +城區(qū)的配套 +休閑的氛圍 +度假的環(huán)境 +升值的前景項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)擴(kuò)展區(qū)域發(fā)展規(guī)劃落實(shí)居住度假 競爭分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略216。 西江月圖片位置 福州市馬尾區(qū)江濱路東大道 88號 福州倉山區(qū)建新鎮(zhèn)洪塘路 566號基本情況 總占地約 1400畝，總建筑面積 130萬 M2；其中一期占地 300畝，全部為別墅，約 300多套，以人造水系隔成島嶼，容積率 ；后續(xù)開發(fā)均為高層、小高層；西班牙風(fēng)格占地面積 288666 M2 ，總建筑面積 109119 M2 ；依山而建，分三期開發(fā)，容積率 ；一期173棟，共 198戶 戶型面積及價格 90萬 500萬（樓王 2023多萬）；主要價格區(qū)間 380460萬；聯(lián)排 6000多 / M2 ，獨(dú)棟 8000多 / M2 153410 M2， 180萬 300萬 /套；聯(lián)排 4000多元 / M2；獨(dú)棟 60007000元 / M2客戶群 市區(qū)、八縣客戶各半 主要是在福州工作的企業(yè)主、高管，八縣的客戶較少置業(yè)目的 居家、度假，各半 居家為主銷售情況 推出一個月，售出一半 04年 7月 3日開盤，已售出 60%福州市別墅項(xiàng)目掃描 2名稱 東方威尼斯 云畝天朗圖片位置 福州市倉山區(qū)上渡路 8號 福州市閩侯縣上街鎮(zhèn) 316國道旁新東陽高爾夫球場內(nèi)基本情況總用地面積 1234畝，分三期開發(fā)容積率 ；一期 76套聯(lián)排別墅， 127棟獨(dú)棟別墅；引烏龍江水切割成 11座島嶼；現(xiàn)代明快的澳洲風(fēng)格； 8000 M2商業(yè)廣場， 5000 M2水岸會所，更有游艇碼頭總占地 2800畝，其中高爾夫球場占地 1500畝，別墅占地 1270畝，分三期開發(fā) 1000余套別墅；一期占地 200300畝， 200棟別墅200余戶，以獨(dú)棟別墅為主，引自然水系切割成 7個島；西班牙風(fēng)格戶型面積及價格聯(lián)排別墅，面積 226261 M2，總價 100萬左右，單價約 4000元 /M2；獨(dú)棟別墅 287406 M2 ，總價200萬左右，單價約 6000元 /平米獨(dú)棟、雙拼：面積 320993M2，總價格 180880萬；單價 50008000元 /平米客戶群 市區(qū)、八縣都有 目前客戶大部分為高爾夫會員，多來自福州、八縣也不少置業(yè)目的 居家、度假 度假、居家銷售情況 未開始銷售動作， 8月中旬開盤 未正式開盤，約半年售出約 31套福州市別墅項(xiàng)目掃描 3名稱 中天 —— 長樂天上人間 需求分析216。 屬性 詮釋區(qū)位屬性 ? 遠(yuǎn)郊 ? 離長樂市區(qū) 19公里，離福州市區(qū) 50公里? 外部交通便利? 周邊無生活配套? 周邊無成功房地產(chǎn)項(xiàng)目? 工業(yè)集中區(qū) ? 周邊有大型工業(yè)集中區(qū)，以紡織業(yè)為主導(dǎo)? 空港工業(yè)區(qū)的啟動? 城市發(fā)展方向 ? 處于福州城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ”“ 跨江向?！?方向，但項(xiàng)目所在非近期主導(dǎo)區(qū)? “ 雙城雙翼 ” 、 “ 濱海新城 ” 的規(guī)劃構(gòu)想項(xiàng) 目屬性 ? 原生態(tài)海灘資源? 大規(guī)模、低密、限高住宅? 占據(jù)較長海岸線，未開發(fā)的原生態(tài)海灘資源? 海景資源相比其他地區(qū)海灘無明顯優(yōu)勢? 、 容積率 、限高、別墅用地項(xiàng)目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟(jì)評價地塊解析市場背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動區(qū)建議開發(fā)時機(jī)研判216。長樂總體規(guī)劃布局三大經(jīng)濟(jì)區(qū)西部綜合經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以規(guī)劃區(qū)為中心，發(fā)展成為長樂市政治、文化和商貿(mào)中心；東部臨空型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以空港區(qū)位優(yōu)勢、臨海優(yōu)勢發(fā)展臨空型為主產(chǎn)業(yè)，配套商貿(mào)、游憩、娛樂等，建成現(xiàn)代化的航空城；南部濱海新城經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以海港區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢發(fā)展港口、工業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)具有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、高尚居住特色的濱海新城。受政府扶持極大。北翼地區(qū)：以羅源、連江為中心城市福州市烏龍江閩江福州城市發(fā)展戰(zhàn)略 —— 城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 戰(zhàn)略東主要開發(fā)沿閩江兩岸經(jīng)濟(jì)增長帶南西南全面開發(fā)南臺島，加快形成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟(jì)增長帶拓展至閩侯的荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)和甘蔗鎮(zhèn)等 通過項(xiàng)目的成功開發(fā)，樹立樓盤品牌形象 項(xiàng)目二、三期：原規(guī)劃為海洋公園和旅游服務(wù)項(xiàng)目，共 1200畝 (該部分暫不確定 )客戶目標(biāo)及困惑n 目標(biāo) 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定福州市概況u 福州是福建省省會城市，與臺灣一水相望，是我國首批對外開放的沿海港口城市u 福州現(xiàn)轄五區(qū)、六縣、兩個縣級市和一個經(jīng)濟(jì)區(qū)，全市土地總面積 11968平方公里， 2023年末市區(qū)內(nèi)建成區(qū)面積 平方公里u 2023年末，全市常住人口為 660萬人，其中市區(qū)人口 243萬人u 2023年福州市生產(chǎn)總值達(dá) ，財政收入 u 在全國 26個省會城市中，福州經(jīng)濟(jì)總量排名第十u 與廈門、泉州相比，福州在經(jīng)濟(jì)總量、人口總量上并不占據(jù)絕對優(yōu)