【正文】 4/5/2023某地產(chǎn)公司福州項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 謹呈：廈門翔安新城投資開發(fā)有限公司項目背景n 開發(fā)商背景 廈門翔安新城投資開發(fā)有限公司是山東魯能集團在廈門設立的房地產(chǎn)投資開發(fā)公司，公司實力雄厚 開發(fā)商在福建省除本項目外，在廈門、泉州有土地儲備n 項目概況 用地性質(zhì)　?。簞e墅用地 容積率　　?。?≤ 限高　　　?。河邢薷?，具體數(shù)據(jù)不明確 項目一期　　： 3米等高線以上 ，有產(chǎn)權(quán)　　　　　　　　 3米等高線以下 ，海灘可租用 項目二、三期：原規(guī)劃為海洋公園和旅游服務項目，共 1200畝 (該部分暫不確定 )客戶目標及困惑n 目標 通過項目的成功開發(fā)，樹立樓盤品牌形象 以項目品牌帶動企業(yè)品牌，提升魯能品牌 在品牌之下，實現(xiàn)盡快回款和利潤最大化n 困惑 項目開發(fā)時機如何把握 項目的開發(fā)應如何啟動 項目銷售價值如何實現(xiàn) 項目地塊價值的衡量n 我們認為的難點 如何面對 1200畝的體量項目研究工作的階段劃分2023/8/3 2023/8/10 2023/8/29第一階段市場調(diào)研第二階段項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 ?區(qū)域經(jīng)濟背景研究?房地產(chǎn)市場調(diào)研?政府官員訪談?專業(yè)人士訪談?客戶訪談?相關資料收集?市場機會點的挖掘和分析?項目整體發(fā)展戰(zhàn)略?項目定位及深化?項目物業(yè)功能分區(qū)建議?項目經(jīng)濟評價?項目開發(fā)時機判研項目報告的結(jié)構(gòu)思路導圖項目界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟評價地塊解析市場背景項目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動區(qū)建議開發(fā)時機研判216。 地塊解析216。 市場背景216。 項目界定項目界定地塊區(qū)位—— 位于長樂郊區(qū)，周邊大型工業(yè)區(qū)分布地塊區(qū)位u 本地塊位于福建長樂市漳港鎮(zhèn)仙岐村北澳南澳u 處于福州市區(qū)的東南方向，長樂市東面臨東海處，長樂國際機場東南側(cè)u 距長樂國際機場約 2公里，距長樂市區(qū)市標位置約 19公里，離福州市區(qū)約 50公里臨近大型工業(yè)集中區(qū)u 在建的長樂市空港工業(yè)區(qū)u 濱海工業(yè)集中區(qū)u 金峰工業(yè)集中區(qū)周邊配套u 僅民航海天大酒店長樂漳港鎮(zhèn)19公里50公里福 州地塊交通—— 遠離主城區(qū)，但地塊外部交通便利陸路交通u 以福州國際機場高速公路（局部通車）與長樂及福州市區(qū)相連u 以 201省道（局部通車）連通濱海及周邊各縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)u 到長樂國際機場約 5分鐘車程 到長樂市市標位置約 20分鐘車程 到福州市區(qū)，約 50分鐘車程（省道）；高速開通后約半小時空港u 長樂國際機場，通達國內(nèi)各大機場、國外部分機場地塊四至—— 沿海岸線不規(guī)則四邊形地塊東臨東海北為項目 3期1000多畝生地南至南澳酒店（爛尾）西至農(nóng)田地塊現(xiàn)狀 —— 大部分為農(nóng)田，未開發(fā)的原生態(tài)海灘農(nóng)田 海灘海灘u 水質(zhì)不好，海水不藍，呈黃灰色u 臨海的沙灘較平坦，地塊起伏不大u 沙灘接近海水部分顏色較暗u 沙粒較細，易被風帶起u 大量礁石分布開發(fā)利用情況u 長樂市區(qū)及附近居民來此游泳、燒烤u 有少量村民自間的簡易小屋提供游客小路地塊經(jīng)濟指標—— 大規(guī)模、 低容積率別墅開發(fā)項目地塊經(jīng)濟指標u 占地規(guī)模（一期）：u 容積率： ≤u 對應總建筑面積： ≤ 萬平方米 （ ＝ ）u 限高，等高線 3米以上，別墅用地，等高線 3米以下，沙灘，無產(chǎn)權(quán) ，可租用地塊解析結(jié)論u 距福州、長樂市主城區(qū)交通距離較遠u 空港、高速、省道，對外交通網(wǎng)絡發(fā)達u 臨近大型工業(yè)集中區(qū)u 未開發(fā)的原生態(tài)海灘資源u 缺乏基礎配套設施u 大規(guī)模、低容積率別墅用地216。 地塊解析216。 市場背景216。 項目界定項目界定福州市概況u 福州是福建省省會城市，與臺灣一水相望，是我國首批對外開放的沿海港口城市u 福州現(xiàn)轄五區(qū)、六縣、兩個縣級市和一個經(jīng)濟區(qū)，全市土地總面積 11968平方公里， 2023年末市區(qū)內(nèi)建成區(qū)面積 平方公里u 2023年末，全市常住人口為 660萬人，其中市區(qū)人口 243萬人u 2023年福州市生產(chǎn)總值達 ，財政收入 u 在全國 26個省會城市中，福州經(jīng)濟總量排名第十u 與廈門、泉州相比，福州在經(jīng)濟總量、人口總量上并不占據(jù)絕對優(yōu)勢，雖為省會，經(jīng)濟輻射力有限 福州市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額高速增長u 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期u 資料來源：《 2023年福州市統(tǒng)計年鑒》福州全市歷年經(jīng)濟發(fā)展狀況房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷 ——GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展省會城市 成都 西安 廣州 南京 福州人均 GDP（元） 21282 15553 47900 30009 23443較上年增速 13% % % % %福州城市發(fā)展規(guī)劃 —— 由濱江型城市向濱海型城市發(fā)展u 未來 20年，福州將完成濱江型城市 —— 跨江型城市 —— 濱海型城市的發(fā)展u 資料來源背景：在福建省政府提出 “ 海峽西岸經(jīng)濟圈 ” 宏觀藍圖的背景下，福州市政府向國務院上報《閩江口城鎮(zhèn)群發(fā)展規(guī)劃》2023—2023 完成閩江時代 從三山時代到閩江時代的延伸，從城市老城區(qū)到江濱沿線的開發(fā)2023—2023 開始烏龍江時代 從閩江時代到烏龍江時代的飛躍，完成對臺南島的開發(fā)2023—2023 實現(xiàn)濱海時代 從烏龍江時代到濱海時代的提升，對閩江口、長樂沿線的開發(fā)“雙城雙翼 ”的城鎮(zhèn)群經(jīng)濟圈的規(guī)劃構(gòu)想雙城 —— 指福州中心城區(qū)與長樂濱海城區(qū)兩個城區(qū)雙翼 —— 南翼地區(qū)：以福清市區(qū)為中心北翼地區(qū)：以羅源、連江為中心城市福州市烏龍江閩江福州城市發(fā)展戰(zhàn)略 —— 城市 “ 東擴南進西拓 ” 戰(zhàn)略東主要開發(fā)沿閩江兩岸經(jīng)濟增長帶南西南全面開發(fā)南臺島，加快形成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟增長帶拓展至閩侯的荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)和甘蔗鎮(zhèn)等 北岸是鼓山新區(qū)、快安新區(qū)、馬尾、長安至閩江口的潭頭鎮(zhèn)、 瑯岐經(jīng)濟區(qū)；南岸沿峽南一帶向長樂市區(qū)、長樂國際航空港、松下港拓展；u 市區(qū)總體規(guī)劃布局 以閩江為發(fā)展軸線，以中心城為依托，以海港、機場為導向，東擴南進，兩岸呼應，依山傍海，以優(yōu)良綠色空間分隔，以快速便捷交通相聯(lián)系的帶狀組團城市，形成 “ 一城 ” （中心城） “ 三組團 ” （馬尾、長安、瑯岐）沿江發(fā)展的空間布局。 u 城市 “ 東擴南進西拓 ” 發(fā)展戰(zhàn)略 “ 東擴南進西拓 ” 戰(zhàn)略是福州城市化發(fā)展的重點?？傮w目標是將閩侯、連江、長樂等縣、市的一些地域以及瑯岐經(jīng)濟區(qū)全部納入中心城市規(guī)劃區(qū)。閩侯長樂福州連江近幾年福州市房地產(chǎn)市場投資額、施工量、銷售量逐年增長單位：億元單位：萬平u 20232023年福州市房地產(chǎn)投資額、施工量、銷售量快速增加 2023年上半年福州房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)健u 市場供求總量基本平衡，房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)健u 自去年 10月以來，房價一直游走在 3000上方；從今年 15月的福房指數(shù)整體來看，跌漲幅度都在 %以下，房價走勢平穩(wěn)2023年 16月份數(shù)據(jù)批準商品房上市預售面積（萬平方米） 商品房銷售面積（萬平方米） 求略大于供，供需比為 1： ，市場需求旺盛，市場消費潛力巨大銷售成交 29544宗，總金額 福房指數(shù)福州市區(qū)房價收入比偏高，周邊郊縣購買支撐房價u 根據(jù)世界銀行經(jīng)驗，發(fā)展中國家的家庭年均收入與房價的比值在 1： 4～ 9之間為合理狀態(tài)，若比值在此區(qū)間內(nèi)則表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展。2023年數(shù)據(jù)房價收入比 （ 3262*） /（ 12326*） =房價收入比小于 4房價收入比 4～ 9房價收入比9～ 12房價仍然有較大上漲潛力 房價平穩(wěn)，上漲空間不大房價偏低房價收入比12房價過高警戒線房價收入比 是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性。房地產(chǎn)投資（億元） GDP（億元） 房地產(chǎn)投資 / GDP 14％合理區(qū)間10％～ 14％福州房地產(chǎn)格局u 福州市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展可以分為 6大板塊金山板塊五四北板塊江濱板塊中心西區(qū) 市中心板塊東區(qū)板塊福州房地產(chǎn)板塊分析 1板塊劃分 發(fā)展原因及現(xiàn)狀 代表樓盤 金山板塊（整個金山新區(qū)）原因：福州擴張，但東、北、西受山脈制約，惟有向南。受政府扶持極大。以快速發(fā)展小型工業(yè)拉動住宅市場現(xiàn)狀：中低價格、未來城市新中心區(qū)與南江濱風景是該板塊上商品房的三大賣點。該板塊以中低價位房為主，多層、小高層為主要的產(chǎn)品形態(tài)，隨著市政配套建設和基礎設施投入，該板塊房產(chǎn)升值的空間顯然 江南水都 名筑 閩江南岸，尤溪洲大橋以西，閩江大道以北 均價： 2900～ 3000元 /平方米 五四北板塊（鼓樓區(qū)北部）原因：福州 “CBD 后花園 ” 5000 畝土地儲備、 80%綠化空間、超低地價、距市中心八分鐘車程、城市輕軌和三環(huán)路的匯集現(xiàn)狀： 作為城市次中心生活區(qū)的特質(zhì) ，中大型低密度住宅確立該板塊以別墅為核心定位的住宅產(chǎn)品開發(fā) 。此外還有公寓產(chǎn)品，體現(xiàn)出中低價位的經(jīng)濟型住宅板塊的特征，低價入市是近來該板塊樓盤的巨大優(yōu)勢所在 居住主題公園價格：根據(jù)別墅形態(tài)不同從三千五至一萬多桂山公寓均價： 1680元／平方米 江濱板塊（東起江濱東路，西止于金牛山麓的碧水源 ）原因：貫徹了福州城市規(guī)劃的要求以及江景資源稀缺和齊全的基礎設施、公建配套（江濱公園、江濱路）現(xiàn)狀：福州高層最集中和城市住宅名片板塊，高層、高價、高端產(chǎn)品是最明顯的特征 世茂外灘江濱中大道 188號 均價： 9000元／平方米福州房地產(chǎn)板塊分析 2板塊劃分 發(fā)展原因及現(xiàn)狀 代表樓盤中心西區(qū)（鼓樓區(qū)西部）原因：福州西拓，自然資源與城市資源相結(jié)合，集休閑、度假、運動、居住于一體?，F(xiàn)狀：價格較低下，多層、小高層產(chǎn)品為主，使西區(qū)板塊在近乎萎縮的地產(chǎn)開發(fā)中重現(xiàn)蓬勃氣象，將集中一些中高端定位、面向城市白領的明星級樓盤 仁文 大儒世家 總占地 700畝，總建筑面積 100萬平方米，分三期五年開發(fā)完成 東區(qū)板塊（北起三八路，南至江濱路，西起六一路，東止鼓山麓 ）原因：福州 “ 東擴 ” 戰(zhàn)略，把東區(qū)作為大批工廠企業(yè)的城市擴張的重要區(qū)域發(fā)展，配套日益完善?，F(xiàn)狀：總體價格不高，但中高低檔產(chǎn)品應有盡有，產(chǎn)品形態(tài)豐富多樣，同時由于許多實力開發(fā)商進軍該板塊地產(chǎn)市場，地產(chǎn)升值的前景看好 匯誠 東方水都 90畝，總建筑面積近 10萬平方米，由 17幢多層及 5幢小高層組成 均價： 2700元 /m2 市中心板塊（以東街口 —— 五一廣場為中心 ）原因：地段優(yōu)勢，完善的配套和基礎設施。便捷的購物和交通環(huán)境等，使之既是福州人氣旺盛的商業(yè)圈重地，又是城市CBD的核心地帶， 現(xiàn)狀：住宅產(chǎn)品開發(fā)則多以小戶型、高層為主，與此同時，高端價位也是特點之一。 陽光假日公寓 占地 ，共 3幢 28層高層住宅 市中心成功人士的第二居所 長樂市區(qū)位優(yōu)勢顯著u 隨著臺灣海峽兩岸 關系的發(fā)展，兩岸 “ 三通 ” 指日可待；籍此長樂 突出的區(qū)位優(yōu)勢，必將為其發(fā)展帶來更多的機遇沿海 長樂位于中國東南沿海，處于長江口與珠江口海岸線的正中，屬國家頒布的沿海開放市（縣）之一近臺距省城福州 30公里，臨海近臺，東瀕東海，與臺灣島隔海相望，相距 140海里，是大陸與臺灣基隆港和桃源機場之間的最近通道臨江北臨閩江，與福州馬尾經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一江相連，處于閩江口經(jīng)濟圈的南翼，是福州今后總體發(fā)展的重要組成部分僑鄉(xiāng) 長樂是福建省著名僑鄉(xiāng)和臺胞祖籍地之一，海外僑胞、港澳同胞近 30萬人，在臺人員及后裔 10萬人長樂長樂已形成現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡，成為中國東南沿海重要的陸、海、空對外交通樞紐空港u 位于長樂漳港的大型現(xiàn)代化的福州長樂國際機場碼頭u 松下港區(qū) 3萬噸級多用途碼頭啟動建設u 籌東萬噸級碼頭和營前 3000噸集裝箱碼頭已建成投運公路u 同三高速公路峽漳線 、福北、兩港線三條高等級公路建成通車u 福廈高速公路穿境而過u 在建的機場高速公路一期工程可望在今年底完成主體工程，二期力爭明年初動工建設u 201省道目前正在建設中長樂市經(jīng)濟發(fā)展 —— 躋身全國經(jīng)濟百強縣，第二產(chǎn)業(yè)貢獻顯著u 長樂經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進， 2023年躋身全國經(jīng)濟百強縣 ，位列第 75名u 第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占生產(chǎn)總值的 62%u 資料來源：《 2023年長樂年鑒