【正文】 提供一定的配套服務。 客戶定位216。u 從項目的自然資源及其賦予產(chǎn)品的意境出發(fā)u 其他推薦案名 尚郡、東海天郡、水幕天城注：法國電影《 都市般便捷的生活；都 客戶定位216。；2. 作為福州市區(qū) “雙城 ”規(guī)劃構想的組成部分，本項目顯然具備升值潛力（未來明確的價值定位還有待落實），故存在福州市區(qū)客戶投資的可能性；3. 合理開發(fā)海灘資源，優(yōu)化產(chǎn)品，使之成為度假休閑之地，同時也賦予了其投資價值。 形象定位216。u 項目所在漳港鎮(zhèn)及臨近的金峰鎮(zhèn)均為紡織產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，而目前已投產(chǎn)的大規(guī)模濱海工業(yè)區(qū)及正在建設的大規(guī)模空港工業(yè)區(qū)亦在項目周邊。濱海工業(yè)區(qū) ——“ 集中區(qū) ”區(qū)域規(guī)劃面積為 92平方公里，其中工業(yè)用地規(guī)劃面積 31平方公里；至2023年建起大小紡織企業(yè) 180多家，年產(chǎn)總值達 50億元人民幣。 競爭分析項目發(fā)展戰(zhàn)略216。因此，項目的競爭對象的選擇在福州排除非純居住性別墅。 案例研究216。 金海岸 自然環(huán)境、區(qū)域前景居住主題公園 規(guī)模、配套、自然環(huán)境東方威尼斯 規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)名城港灣 規(guī)模、豪華配套 居住、度假云畝天朗 高爾夫市場現(xiàn)有產(chǎn)品以滿足客戶居住需求為主，度假需求逐漸開始受到關注，投資需求被忽略如果留著以后養(yǎng)老，現(xiàn)在又有投資回報，那樣的別墅會考慮買。—— 居住主題公園 美之國圖片位置 福州市倉山區(qū)洪灣路中段 鼓樓區(qū)梅峰路 166號基本情況占地面積 636畝，建筑面積 76萬 M2，容積率 ；一期 114畝， 33棟樓，有 TH、亞別墅、情景洋房；臨金山公園、濕地公園、流花溪，自然環(huán)境良好總占地 500畝，容積率 ，分三期開發(fā)；位于市區(qū)內(nèi)，配套齊全戶型面積及價格別墅 250290M2，總價約 90100萬；小高層 125145M2，總價約 30萬聯(lián)排 190260 M2 ， 40005000元 /M2 ；雙拼 250多 M2， 60007000元 /M2 客戶群 福州市區(qū)為主，八縣客戶約占 30%，其中約 80%的業(yè)主是三、四次置業(yè) 幾乎全是市區(qū)人買，機關單位公務員為主置業(yè)目的 居家為主 居家為主銷售情況 05年 8月 13日開盤，目前認購情況良好 一期 04年 3月開盤， 10月售完福州市別墅項目掃描 4名稱 居住主題公園圖片位置 福州市五四北秀峰 233號基本情況總占地 1800畝，共 5個區(qū)，同期開發(fā)，別墅為主，少量多層；世界最大世紀大門， 600畝社區(qū)公園、 10多萬 M2生態(tài)湖； 27000M2商業(yè)，完備的健康、教育、休閑配套戶型面積及價格均價：獨棟 7300元 / M2；聯(lián)排 4188元 / M2；空中階梯 3500元 / M2 ；雙拼 6000元 / M2；多層 2700元 / M2客戶群 福州及周邊縣區(qū)企業(yè)主，高收入公務員；八縣客戶占 30%置業(yè)目的 居家為主銷售情況 03年 7月開盤，目前基本售完福州市別墅項目 —— 面向全福州財富階層的需求u 福州市目前別墅總價多在100萬以上，目標客戶面向全福州的財富階層u 福州多數(shù)別墅項目的銷售中八縣客戶占據(jù)了一定比例u 通過訪談了解到，長樂人在福州購房目的在于 “ 配套、教育、娛樂、炫耀 ”名稱 面積區(qū)間平米主要總價區(qū)間萬元八縣客戶所占比例名城港灣 300500 380460萬 50%蘭庭 名城港灣、蘭亭西江月、東方威尼斯、云畝天朗未開發(fā)的 3567畝土地未納入 。2023年以后， 郝總由于重親情的傳統(tǒng)以及習俗的壓力，外地打工者會盡量匯錢回家蓋房?！?50萬一套的住宅， 2023套，在長樂只需要 12年就可以賣光。周曉翔我的一個朋友自己家族蓋了八棟別墅，但自建別墅配套等條件很差的?！?長樂酒店管理人員長樂鄉(xiāng)村自建別墅 —— 針對業(yè)主各自居住需求的小規(guī)模、低品質(zhì)建設u 華僑、在外生意人自建別墅u 企業(yè)主自建別墅u 村民宅基地自建別墅自建別墅 —— 來自工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)、華僑的居住需求u 自建別墅基本位于建造者的生活或工作所在區(qū)域內(nèi)，滿足簡單的居住需求u 自建別墅特征 位于農(nóng)村而缺乏成熟配套 村民自建而產(chǎn)品品質(zhì)不高 分布零散且外觀表現(xiàn)雜亂 規(guī)模有限而無法營造氛圍 散布郊野而缺乏安全保障所有者 位置 用途企業(yè)主 工廠附近 長期居住村民 宅基地 長期居住華僑 祖屋附近 回鄉(xiāng)居住地在外生意人只要別墅做成最好的，肯定會有人買，自己就會海邊買而不去福州。；? 2023年推出的錦江花園一期的土地價格為 150萬 /畝， 2023年推出的錦江花園二期、陽光花園三期的價格就升為 280萬 /畝。 發(fā)展戰(zhàn)略需求分析區(qū)域界定 與廈門、泉州相比，福州在經(jīng)濟、人口總量上并不占絕對優(yōu)勢；加之廈門旅游等各行業(yè)的發(fā)展擴大其影響，故福州雖為省會，城市輻射力有限。216。 案例研究216。 周邊以紡織業(yè)為主導的濱海、金峰兩大工業(yè)集中區(qū)，建設中的大規(guī)?？崭酃I(yè)區(qū)249。 項目一期總占地 （有產(chǎn)權部分占地 ），容積率 、限高、別墅用地249。 市場背景216。 其中新開面積 ，現(xiàn)已竣工面積 28萬平方米 招商成果 ——“ 截至 05年 3月，共簽訂意向、協(xié)議、合同項目 100項，其中內(nèi)資項目 87項，總投資 ，外資項目 13項，總投資 8588萬美元。 在長樂市域內(nèi)建立以市區(qū)為中心，金峰、濱海新城為次中心的三大經(jīng)濟區(qū)和東西向、南北向兩條發(fā)展軸的城鎮(zhèn)空間布局結構。今后５到８年，這３個工業(yè)集中區(qū)工業(yè)產(chǎn)值有望達到１０００億元；從產(chǎn)業(yè)集群看 陽光假日公寓 占地 ，共 3幢 28層高層住宅 市中心成功人士的第二居所 長樂市區(qū)位優(yōu)勢顯著u 隨著臺灣海峽兩岸 關系的發(fā)展，兩岸 “ 三通 ” 指日可待；籍此長樂 突出的區(qū)位優(yōu)勢，必將為其發(fā)展帶來更多的機遇沿海 長樂位于中國東南沿海，處于長江口與珠江口海岸線的正中，屬國家頒布的沿海開放市（縣）之一近臺距省城福州 30公里，臨海近臺，東瀕東海，與臺灣島隔海相望，相距 140海里，是大陸與臺灣基隆港和桃源機場之間的最近通道臨江北臨閩江，與福州馬尾經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)一江相連，處于閩江口經(jīng)濟圈的南翼，是福州今后總體發(fā)展的重要組成部分僑鄉(xiāng) 長樂是福建省著名僑鄉(xiāng)和臺胞祖籍地之一，海外僑胞、港澳同胞近 30萬人，在臺人員及后裔 10萬人長樂長樂已形成現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡，成為中國東南沿海重要的陸、海、空對外交通樞紐空港u 位于長樂漳港的大型現(xiàn)代化的福州長樂國際機場碼頭u 松下港區(qū) 3萬噸級多用途碼頭啟動建設u 籌東萬噸級碼頭和營前 3000噸集裝箱碼頭已建成投運公路u 同三高速公路峽漳線 、福北、兩港線三條高等級公路建成通車u 福廈高速公路穿境而過u 在建的機場高速公路一期工程可望在今年底完成主體工程，二期力爭明年初動工建設u 201省道目前正在建設中長樂市經(jīng)濟發(fā)展 —— 躋身全國經(jīng)濟百強縣，第二產(chǎn)業(yè)貢獻顯著u 長樂經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進， 2023年躋身全國經(jīng)濟百強縣 ，位列第 75名u 第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占生產(chǎn)總值的 62%u 資料來源：《 2023年長樂年鑒》2023產(chǎn)業(yè)結構長樂工業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，紡織、冶金為主導支柱產(chǎn)業(yè)u 2023年長樂市工業(yè)發(fā)展令人刮目相看，上半年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達 ，增長%，增幅居福州各縣 (市 )區(qū)首位從載體功能看 大儒世家 總占地 700畝，總建筑面積 100萬平方米，分三期五年開發(fā)完成 東區(qū)板塊（北起三八路，南至江濱路，西起六一路，東止鼓山麓 ）原因：福州 “ 東擴 ” 戰(zhàn)略，把東區(qū)作為大批工廠企業(yè)的城市擴張的重要區(qū)域發(fā)展，配套日益完善。該板塊以中低價位房為主，多層、小高層為主要的產(chǎn)品形態(tài)，隨著市政配套建設和基礎設施投入，該板塊房產(chǎn)升值的空間顯然 江南水都 房價平穩(wěn)，上漲空間不大房價偏低房價收入比12房價過高警戒線房價收入比 是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性。 u 城市 “ 東擴南進西拓 ” 發(fā)展戰(zhàn)略 “ 東擴南進西拓 ” 戰(zhàn)略是福州城市化發(fā)展的重點?，樶?jīng)濟區(qū)； 市場背景216。 項目界定項目界定地塊區(qū)位—— 位于長樂郊區(qū)，周邊大型工業(yè)區(qū)分布地塊區(qū)位u 本地塊位于福建長樂市漳港鎮(zhèn)仙岐村北澳南澳u 處于福州市區(qū)的東南方向，長樂市東面臨東海處，長樂國際機場東南側(cè)u 距長樂國際機場約 2公里，距長樂市區(qū)市標位置約 19公里，離福州市區(qū)約 50公里臨近大型工業(yè)集中區(qū)u 在建的長樂市空港工業(yè)區(qū)u 濱海工業(yè)集中區(qū)u 金峰工業(yè)集中區(qū)周邊配套u 僅民航海天大酒店長樂漳港鎮(zhèn)19公里50公里福 州地塊交通—— 遠離主城區(qū)，但地塊外部交通便利陸路交通u 以福州國際機場高速公路（局部通車）與長樂及福州市區(qū)相連u 以 201省道（局部通車）連通濱海及周邊各縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)u 到長樂國際機場約 5分鐘車程 到長樂市市標位置約 20分鐘車程 到福州市區(qū)，約 50分鐘車程（省道）；高速開通后約半小時空港u 長樂國際機場，通達國內(nèi)各大機場、國外部分機場地塊四至—— 沿海岸線不規(guī)則四邊形地塊東臨東海北為項目 3期1000多畝生地南至南澳酒店（爛尾）西至農(nóng)田地塊現(xiàn)狀 —— 大部分為農(nóng)田，未開發(fā)的原生態(tài)海灘農(nóng)田 海灘海灘u 水質(zhì)不好，海水不藍，呈黃灰色u 臨海的沙灘較平坦，地塊起伏不大u 沙灘接近海水部分顏色較暗u 沙粒較細，易被風帶起u 大量礁石分布開發(fā)利用情況u 長樂市區(qū)及附近居民來此游泳、燒烤u 有少量村民自間的簡易小屋提供游客小路地塊經(jīng)濟指標—— 大規(guī)模、 低容積率別墅開發(fā)項目地塊經(jīng)濟指標u 占地規(guī)模（一期）：u 容積率： ≤u 對應總建筑面積： ≤ 萬平方米 （ ＝ ）u 限高，等高線 3米以上，別墅用地，等高線 3米以下，沙灘，無產(chǎn)權 項目地塊價值的衡量n 我們認為的難點 在品牌之下，實現(xiàn)盡快回款和利潤最大化n 困惑 項目一期　?。?3米等高線以上 ，有產(chǎn)權　　　　　　　　 3米等高線以下 ，海灘可租用 開發(fā)商在福建省除本項目外，在廈門、泉州有土地儲備n 項目概況 廈門翔安新城投資開發(fā)有限公司是山東魯能集團在廈門設立的房地產(chǎn)投資開發(fā)公司，公司實力雄厚 限高　　　　：有限高，具體數(shù)據(jù)不明確 以項目品牌帶動企業(yè)品牌，提升魯能品牌 項目銷售價值如何實現(xiàn) 市場背景216。 地塊解析216。南岸沿峽南一帶向長樂市區(qū)、長樂國際航空港、松下港拓展；u 市區(qū)總體規(guī)劃布局 以閩江為發(fā)展軸線，以中心城為依托，以海港、機場為導向，東擴南進，兩岸呼應，依山傍海，以優(yōu)良綠色空間分隔，以快速便捷交通相聯(lián)系的帶狀組團城市，形成 “ 一城 ” （中心城） “ 三組團 ” （馬尾、長安、瑯岐）沿江發(fā)展的空間布局。2023年數(shù)據(jù)房價收入比 （ 3262*） /（ 12326*） =房價收入比小于 4房價收入比 4～ 9房價收入比9～ 12房價仍然有較大上漲潛力 以快速發(fā)展小型工業(yè)拉動住宅市場現(xiàn)狀：中低價格、未來城市新中心區(qū)與南江濱風景是該板塊上商品房的三大賣點?，F(xiàn)狀：價格較低下，多層、小高層產(chǎn)品為主，使西區(qū)板塊在近乎萎縮的地產(chǎn)開發(fā)中重現(xiàn)蓬勃氣象，將集中一些中高端定位、面向城市白領的明星級樓盤 仁文 便捷的購物和交通環(huán)境等，使之既是福州人氣旺盛的商業(yè)圈重地，又是城市CBD的核心地帶， 現(xiàn)狀：住宅產(chǎn)品開發(fā)則多以小戶型、高層為主，與此同時，高端價位也是特點之一。濱海、閩江口、金峰等３個工業(yè)集中區(qū)發(fā)展勢頭強勁，并陸續(xù)進入倍增式跨越發(fā)展。金峰、潭頭的染整，鶴上的電子、棉紡、食品，松下的經(jīng)編、染整、鋼鐵，漳港的化纖，營前、首占的冶金，航城的建筑、建材，文嶺的醫(yī)藥等特色產(chǎn)業(yè)逐漸隆起 …… 這些已形成長樂市的產(chǎn)業(yè)集群，并迅速發(fā)展起來從產(chǎn)業(yè)輻射來看 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 —— 空港工業(yè)集中區(qū)主要發(fā)展與機場相配套的無污染、高科技含量、高附加值、體積小、重量輕、交貨期短的產(chǎn)業(yè)，如電子通訊、計算機元器件、生物制造等，同時，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，包括運輸、包裝、物流配送，并適度發(fā)展直接或間接為航空運輸業(yè)服務的產(chǎn)業(yè)，包括零售業(yè)、航空食品業(yè)、航空維修業(yè)、金融保險、旅游會展、商務貿(mào)易等。 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，總施工面積 地塊解析216。 問題結構化分析問題界定？R1非期望結果 ——由特定情境導致的特定結果R2期望結果 —— 不喜歡某一結果，想得到其它結果S=情境C=R1,R2Q=如何從 R1到 R2通過 SCQ金字塔基本