【正文】 提升空間，增加了項(xiàng)目的投資價(jià)值對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值認(rèn)同感低，區(qū)域價(jià)值認(rèn)知有待引導(dǎo)p 官方規(guī)劃? 處于福州城市 “ 跨江向海 ” 、 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 方向，但項(xiàng)目所在非近期主導(dǎo)區(qū)；? “ 雙城雙翼 ” 、 “ 濱海新城 ” 規(guī)劃構(gòu)想漸明朗，但有待時(shí)日；p 政府建設(shè)? 大型空港工業(yè)區(qū)的建設(shè)，機(jī)場(chǎng)、道路的建設(shè)；? 本區(qū)域尚無(wú)生活配套設(shè)施建設(shè)啟動(dòng)；p 價(jià)值認(rèn)同　　長(zhǎng)樂(lè)人乃至福州人普遍認(rèn)為本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)檗r(nóng)村，受周邊爛尾別墅群及衰落的下沙度假村的影響，對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值認(rèn)同感低本項(xiàng)目擁有廣闊的海景資源，將成為福州首個(gè)規(guī)?；０渡唐穭e墅項(xiàng)目u 項(xiàng)目占據(jù)較長(zhǎng)海岸線，擁有原生態(tài)海灘，可對(duì)客戶構(gòu)成吸引u 項(xiàng)目占有資源并非稀缺，雖與福州其他地區(qū)海灘相比并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，但作為福州海景別墅的首次開(kāi)發(fā)，必然引起一定關(guān)注u 市場(chǎng)現(xiàn)有海灘資源開(kāi)發(fā)用途：休閑活動(dòng)、度假、企業(yè)會(huì)所福州目前最多的高尚住宅區(qū)聚集地便是閩江沿線的江濱板塊，其稀缺江景成為樓盤重要賣點(diǎn)景觀可成為客戶購(gòu)買的驅(qū)動(dòng)因素平潭島 —— 福州最好的海海濱浴場(chǎng)及相關(guān)配套開(kāi)發(fā)閩江本項(xiàng)目瑯歧島大型企事業(yè)單位自建會(huì)所、活動(dòng)基地周邊大型工業(yè)集中區(qū)的建設(shè)對(duì)配套居住的需求漳港鎮(zhèn) —— 化纖、紡織為龍頭，全鎮(zhèn)共有企業(yè) 495家，其中規(guī)模以上 15家。 需求分析216。銷售代表福州市別墅仍以滿足居住需求為主，少數(shù)產(chǎn)品開(kāi)始重視度假功能，別墅投資需求被忽略特征總結(jié)：u 均位于福州市區(qū)及近郊，交通狀況較好，在福州市中心半小時(shí)車程范圍內(nèi)u 依托城市成熟的生活配套設(shè)施，多數(shù)自身亦具有一定的配套u(yù) 福州別墅消費(fèi)以滿足長(zhǎng)期居住為主，少數(shù)郊區(qū)項(xiàng)目同時(shí)滿足高端客戶的度假需求名稱 項(xiàng)目賣點(diǎn) 置業(yè)用途運(yùn)盛 2023年福州市場(chǎng)別墅推出量大，至今銷售狀況良好u 2023年福州別墅市場(chǎng)總體呈現(xiàn)盤量大的特征，被 業(yè)內(nèi)人士稱為 ” 放量年 ”u 今年以 TOWNHOUSE為主的福州別墅市場(chǎng)截至目前都表現(xiàn)強(qiáng)勁 ： 名城港灣開(kāi)盤當(dāng)天簽約137套銷售 3． 06億元； 8月 19日，東方威尼斯一期聯(lián)排別墅推出 76套，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍方位 名稱 總占地面積 本期規(guī)模往東 名城港灣 1400畝 一期 300畝長(zhǎng)灘美墅 180畝 一期 55畝 往西 運(yùn)盛美之國(guó) 500畝 分三期羅馬生態(tài)園 136畝 136畝雲(yún)畝天朗 1270畝 一期 200多套往南 中天 ?金海岸 636畝 一期 香江紅海園 近 400畝 一期 76套大唐世家 86畝（一期） 一期 86畝東方威尼斯 1234畝 一期 200多套福州別墅市場(chǎng)格局分析u 福州現(xiàn)有別墅都在福州市中心半小時(shí)圈內(nèi)u 別墅多集中在鼓樓、倉(cāng)山區(qū)內(nèi)，由于距中心區(qū)近，而成為居住型別墅；u 馬尾、閩侯陸續(xù)有別墅項(xiàng)目面市，因相對(duì)距離較遠(yuǎn)，故多以大規(guī)模入市，以自身的豪華配套吸引客戶名城港灣長(zhǎng)灘美墅蘭庭 .西江月東方威尼斯中天 .金海岸水鄉(xiāng)溫泉運(yùn)盛 .美之國(guó)羅馬 .生態(tài)園閩侯云畝天朗閩都大莊園居住主題公園蘭庭東方墅中天桂湖云庭福州市別墅項(xiàng)目掃描 1名稱 名城港灣 蘭庭 如果出去兩年還沒(méi)匯錢回家蓋房子，整個(gè)家族都會(huì)沒(méi)面子。 長(zhǎng)樂(lè)開(kāi)發(fā)商 如有高品質(zhì)的別墅出售，會(huì)選擇買。p 房地產(chǎn)交易情況? 房?jī)r(jià)漲幅較大， 20232023，長(zhǎng)樂(lè)房?jī)r(jià)上漲了 40%； 2023—2023，長(zhǎng)樂(lè)房?jī)r(jià)上漲了 25%；目前長(zhǎng)樂(lè)房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)已達(dá)到了2400元 /平米；? 0 04兩年長(zhǎng)樂(lè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售面積都保持在 11萬(wàn)平米左右； 05年上半年長(zhǎng)樂(lè)開(kāi)盤的項(xiàng)目面積達(dá)到了 35萬(wàn)平米左右，銷售率仍有 80%左右。 案例研究216。 處于福州城市 “東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ”方向，但項(xiàng)目所在非近期主導(dǎo)區(qū)249。 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定 —— 處于遠(yuǎn)郊，位于城市發(fā)展方向上，臨近工業(yè)集中區(qū)的，擁有原生態(tài)海灘資源的大規(guī)模、低密別墅項(xiàng)目 ” 長(zhǎng)樂(lè)市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展長(zhǎng)樂(lè) 2023年人均 GDP： 16919元長(zhǎng)樂(lè)產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)基本形成，紡織、冶金兩大支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，電子、電力、建材等新興產(chǎn)業(yè)也頗具規(guī)模且發(fā)展迅速，具備承接福州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)； 現(xiàn)狀：總體價(jià)格不高，但中高低檔產(chǎn)品應(yīng)有盡有，產(chǎn)品形態(tài)豐富多樣，同時(shí)由于許多實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍該板塊地產(chǎn)市場(chǎng)，地產(chǎn)升值的前景看好 匯誠(chéng) 房地產(chǎn)投資（億元） GDP（億元） 房地產(chǎn)投資 / GDP 14％合理區(qū)間10％～ 14％福州房地產(chǎn)格局u 福州市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展可以分為 6大板塊金山板塊五四北板塊江濱板塊中心西區(qū) 市中心板塊東區(qū)板塊福州房地產(chǎn)板塊分析 1板塊劃分 發(fā)展原因及現(xiàn)狀 代表樓盤 金山板塊（整個(gè)金山新區(qū)）原因：福州擴(kuò)張，但東、北、西受山脈制約，惟有向南。北岸是鼓山新區(qū)、快安新區(qū)、馬尾、長(zhǎng)安至閩江口的潭頭鎮(zhèn)、 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定福州市概況u 福州是福建省省會(huì)城市，與臺(tái)灣一水相望，是我國(guó)首批對(duì)外開(kāi)放的沿海港口城市u 福州現(xiàn)轄五區(qū)、六縣、兩個(gè)縣級(jí)市和一個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，全市土地總面積 11968平方公里， 2023年末市區(qū)內(nèi)建成區(qū)面積 平方公里u 2023年末，全市常住人口為 660萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 243萬(wàn)人u 2023年福州市生產(chǎn)總值達(dá) ，財(cái)政收入 u 在全國(guó) 26個(gè)省會(huì)城市中，福州經(jīng)濟(jì)總量排名第十u 與廈門、泉州相比，福州在經(jīng)濟(jì)總量、人口總量上并不占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，雖為省會(huì)，經(jīng)濟(jì)輻射力有限 福州市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額高速增長(zhǎng)u 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期u 資料來(lái)源：《 2023年福州市統(tǒng)計(jì)年鑒》福州全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 ——GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展省會(huì)城市 成都 西安 廣州 南京 福州人均 GDP（元） 21282 15553 47900 30009 23443較上年增速 13% % % % %福州城市發(fā)展規(guī)劃 —— 由濱江型城市向?yàn)I海型城市發(fā)展u 未來(lái) 20年，福州將完成濱江型城市 —— 跨江型城市 —— 濱海型城市的發(fā)展u 資料來(lái)源背景：在福建省政府提出 “ 海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈 ” 宏觀藍(lán)圖的背景下，福州市政府向國(guó)務(wù)院上報(bào)《閩江口城鎮(zhèn)群發(fā)展規(guī)劃》2023—2023 完成閩江時(shí)代 從三山時(shí)代到閩江時(shí)代的延伸，從城市老城區(qū)到江濱沿線的開(kāi)發(fā)2023—2023 開(kāi)始烏龍江時(shí)代 從閩江時(shí)代到烏龍江時(shí)代的飛躍，完成對(duì)臺(tái)南島的開(kāi)發(fā)2023—2023 實(shí)現(xiàn)濱海時(shí)代 從烏龍江時(shí)代到濱海時(shí)代的提升，對(duì)閩江口、長(zhǎng)樂(lè)沿線的開(kāi)發(fā)“雙城雙翼 ”的城鎮(zhèn)群經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃構(gòu)想雙城 —— 指福州中心城區(qū)與長(zhǎng)樂(lè)濱海城區(qū)兩個(gè)城區(qū)雙翼 —— 南翼地區(qū)：以福清市區(qū)為中心 如何面對(duì) 1200畝的體量項(xiàng)目研究工作的階段劃分2023/8/3 2023/8/10 2023/8/29第一階段市場(chǎng)調(diào)研第二階段項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景研究?房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研?政府官員訪談?專業(yè)人士訪談?客戶訪談?相關(guān)資料收集?市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的挖掘和分析?項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略?項(xiàng)目定位及深化?項(xiàng)目物業(yè)功能分區(qū)建議?項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)判研項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能布局建議問(wèn)題界定 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競(jìng)爭(zhēng)分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動(dòng)區(qū)建議開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)研判216。 項(xiàng)目二、三期：原規(guī)劃為海洋公園和旅游服務(wù)項(xiàng)目，共 1200畝 (該部分暫不確定 )客戶目標(biāo)及困惑n 目標(biāo)4/5/2023某地產(chǎn)公司福州項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 謹(jǐn)呈：廈門翔安新城投資開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目背景n 開(kāi)發(fā)商背景 通過(guò)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，樹(shù)立樓盤品牌形象 地塊解析216。北翼地區(qū)：以羅源、連江為中心城市福州市烏龍江閩江福州城市發(fā)展戰(zhàn)略 —— 城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 戰(zhàn)略東主要開(kāi)發(fā)沿閩江兩岸經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶南西南全面開(kāi)發(fā)南臺(tái)島，加快形成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶拓展至閩侯的荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)和甘蔗鎮(zhèn)等 受政府扶持極大。 東方水都 90畝，總建筑面積近 10萬(wàn)平方米，由 17幢多層及 5幢小高層組成 均價(jià)： 2700元 /m2 市中心板塊（以東街口 —— 五一廣場(chǎng)為中心 ）原因：地段優(yōu)勢(shì)，完善的配套和基礎(chǔ)設(shè)施。長(zhǎng)樂(lè)總體規(guī)劃布局三大經(jīng)濟(jì)區(qū)西部綜合經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以規(guī)劃區(qū)為中心，發(fā)展成為長(zhǎng)樂(lè)市政治、文化和商貿(mào)中心；東部臨空型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以空港區(qū)位優(yōu)勢(shì)、臨海優(yōu)勢(shì)發(fā)展臨空型為主產(chǎn)業(yè)，配套商貿(mào)、游憩、娛樂(lè)等，建成現(xiàn)代化的航空城；南部濱海新城經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以海港區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)發(fā)展港口、工業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)具有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、高尚居住特色的濱海新城。較上年增速： %u 長(zhǎng)樂(lè)房地產(chǎn)處于發(fā)展速度階段u 長(zhǎng)樂(lè)市城區(qū)內(nèi)土地開(kāi)發(fā)趨于飽和，向城區(qū)外圍擴(kuò)展是其發(fā)展必然趨勢(shì)u 2023年竣工面積與銷售面積比為 1： ，市場(chǎng)需求略大于供應(yīng)u 資料來(lái)源：《 2023年長(zhǎng)樂(lè)年鑒》n 2023年數(shù)據(jù) 屬性 詮釋區(qū)位屬性 ? 遠(yuǎn)郊 ? 離長(zhǎng)樂(lè)市區(qū) 19公里，離福州市區(qū) 50公里? 外部交通便利? 周邊無(wú)生活配套? 周邊無(wú)成功房地產(chǎn)項(xiàng)目? 工業(yè)集中區(qū) ? 周邊有大型工業(yè)集中區(qū)，以紡織業(yè)為主導(dǎo)? 空港工業(yè)區(qū)的啟動(dòng)? 城市發(fā)展方向 ? 處于福州城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ”“ 跨江向海” 方向，但項(xiàng)目所在非近期主導(dǎo)區(qū)? “ 雙城雙翼 ” 、 “ 濱海新城 ” 的規(guī)劃構(gòu)想項(xiàng) 目屬性 ? 原生態(tài)海灘資源? 大規(guī)模、低密、限高住宅? 占據(jù)較長(zhǎng)海岸線，未開(kāi)發(fā)的原生態(tài)海灘資源? 海景資源相比其他地區(qū)海灘無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)? 、 容積率 、限高、別墅用地項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能布局建議問(wèn)題界定 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競(jìng)爭(zhēng)分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動(dòng)區(qū)建議開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)研判216。 “撤市建區(qū) ”、 “濱海新城 ”的規(guī)劃方案，但具體落實(shí)皆不明確249。 需求分析216。長(zhǎng)樂(lè)高檔商品住宅項(xiàng)目 掃描 1名稱 陽(yáng)光花園 3期 城市之春圖片位置 長(zhǎng)樂(lè)市人民會(huì)堂對(duì)面 長(zhǎng)樂(lè)市吳航路、會(huì)場(chǎng)路交界處基本情況總占地 86畝， 15棟小高層板式住宅，共1000余戶；多為三房朝南， 3米層高；周邊市政配套齊全；東南亞風(fēng)情；開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)鼐咂放铺?hào)召力占地面積 56畝，總建筑面積 14萬(wàn) M2， 13棟多層、小高層、高層構(gòu)成，約 900個(gè)單位戶型面積及價(jià)格三房 /三房半： 138181 M2；四房 /四房半： 178243 M2；2196元 / M2起價(jià)，樓層差價(jià) 50元 / M2三房、四房為主， 130200 M2；起價(jià)1900元 /M2，樓層差價(jià) 50元 / M2客戶群 主要為長(zhǎng)樂(lè)本地企業(yè)主和官員 企業(yè)老板、官員；本地人為主，周邊縣鄉(xiāng)較少置業(yè)目的 居家 居住銷售情況 05年 4月開(kāi)盤， 06年底入伙，現(xiàn)銷售率達(dá)80% 半年前開(kāi)始銷售，現(xiàn)銷售率達(dá) 80%長(zhǎng)樂(lè)高檔商品住宅項(xiàng)目掃描 2名稱 加州陽(yáng)光圖片位置 長(zhǎng)樂(lè)市西洋南路基本情況占地面積 ，總建筑面積 5萬(wàn)余 M2 ，容積率 ；規(guī)劃獨(dú)立別墅 40棟，聯(lián)排（疊加）別墅 30棟，復(fù)式洋樓 4棟，共 99戶；小區(qū)在墓地上建設(shè)戶型面積及價(jià)格 面積 260320 M2；均價(jià) 2500元 / M2客戶群 私營(yíng)企業(yè)主、華僑，以本地人為主，有少量周邊縣鄉(xiāng)的官員置業(yè)目的 居家為主銷售情況 04年下半年開(kāi)盤，現(xiàn)售出 30%； 50套以入伙，剩余部分建設(shè)中長(zhǎng)樂(lè)高檔商品住宅以其區(qū)位優(yōu)勢(shì)滿足長(zhǎng)樂(lè)市域內(nèi)的居住需求u 長(zhǎng)樂(lè)市房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)水平不高，產(chǎn)品品質(zhì)不好u 位于城區(qū)內(nèi)而享有城區(qū)完善的配套設(shè)施，吸引了部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)房長(zhǎng)期居住，而其中為了子女讀書(shū)的占了很大比重u 受到目前長(zhǎng)樂(lè)城區(qū)規(guī)模的限制， 長(zhǎng)樂(lè)市區(qū)的土地開(kāi)發(fā)已趨于飽和 ，城區(qū)內(nèi)外土地價(jià)格天壤之別，大大增加了城內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)成本，去年城區(qū)最貴的地塊拍賣到 280萬(wàn) /畝u 向城區(qū)以外發(fā)展成為長(zhǎng)樂(lè)房地產(chǎn)發(fā)展必然趨勢(shì)良好的學(xué)校教育集中的娛樂(lè)設(shè)施城