【正文】 提升空間，增加了項目的投資價值對本項目區(qū)域價值認(rèn)同感低，區(qū)域價值認(rèn)知有待引導(dǎo)p 官方規(guī)劃? 處于福州城市 “ 跨江向海 ” 、 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 方向，但項目所在非近期主導(dǎo)區(qū)；? “ 雙城雙翼 ” 、 “ 濱海新城 ” 規(guī)劃構(gòu)想漸明朗，但有待時日；p 政府建設(shè)? 大型空港工業(yè)區(qū)的建設(shè)，機(jī)場、道路的建設(shè)；? 本區(qū)域尚無生活配套設(shè)施建設(shè)啟動；p 價值認(rèn)同　　長樂人乃至福州人普遍認(rèn)為本項目所在區(qū)域為農(nóng)村，受周邊爛尾別墅群及衰落的下沙度假村的影響，對本項目區(qū)域價值認(rèn)同感低本項目擁有廣闊的海景資源，將成為福州首個規(guī)模化海岸商品別墅項目u 項目占據(jù)較長海岸線，擁有原生態(tài)海灘，可對客戶構(gòu)成吸引u 項目占有資源并非稀缺，雖與福州其他地區(qū)海灘相比并無明顯優(yōu)勢，但作為福州海景別墅的首次開發(fā)，必然引起一定關(guān)注u 市場現(xiàn)有海灘資源開發(fā)用途：休閑活動、度假、企業(yè)會所福州目前最多的高尚住宅區(qū)聚集地便是閩江沿線的江濱板塊，其稀缺江景成為樓盤重要賣點景觀可成為客戶購買的驅(qū)動因素平潭島 —— 福州最好的海海濱浴場及相關(guān)配套開發(fā)閩江本項目瑯歧島大型企事業(yè)單位自建會所、活動基地周邊大型工業(yè)集中區(qū)的建設(shè)對配套居住的需求漳港鎮(zhèn) —— 化纖、紡織為龍頭，全鎮(zhèn)共有企業(yè) 495家，其中規(guī)模以上 15家。 需求分析216。銷售代表福州市別墅仍以滿足居住需求為主，少數(shù)產(chǎn)品開始重視度假功能，別墅投資需求被忽略特征總結(jié)：u 均位于福州市區(qū)及近郊，交通狀況較好，在福州市中心半小時車程范圍內(nèi)u 依托城市成熟的生活配套設(shè)施，多數(shù)自身亦具有一定的配套u(yù) 福州別墅消費(fèi)以滿足長期居住為主，少數(shù)郊區(qū)項目同時滿足高端客戶的度假需求名稱 項目賣點 置業(yè)用途運(yùn)盛 2023年福州市場別墅推出量大，至今銷售狀況良好u 2023年福州別墅市場總體呈現(xiàn)盤量大的特征，被 業(yè)內(nèi)人士稱為 ” 放量年 ”u 今年以 TOWNHOUSE為主的福州別墅市場截至目前都表現(xiàn)強(qiáng)勁 ： 名城港灣開盤當(dāng)天簽約137套銷售 3． 06億元； 8月 19日，東方威尼斯一期聯(lián)排別墅推出 76套，市場表現(xiàn)活躍方位 名稱 總占地面積 本期規(guī)模往東 名城港灣 1400畝 一期 300畝長灘美墅 180畝 一期 55畝 往西 運(yùn)盛美之國 500畝 分三期羅馬生態(tài)園 136畝 136畝雲(yún)畝天朗 1270畝 一期 200多套往南 中天 ?金海岸 636畝 一期 香江紅海園 近 400畝 一期 76套大唐世家 86畝（一期） 一期 86畝東方威尼斯 1234畝 一期 200多套福州別墅市場格局分析u 福州現(xiàn)有別墅都在福州市中心半小時圈內(nèi)u 別墅多集中在鼓樓、倉山區(qū)內(nèi)，由于距中心區(qū)近，而成為居住型別墅；u 馬尾、閩侯陸續(xù)有別墅項目面市，因相對距離較遠(yuǎn)，故多以大規(guī)模入市，以自身的豪華配套吸引客戶名城港灣長灘美墅蘭庭 .西江月東方威尼斯中天 .金海岸水鄉(xiāng)溫泉運(yùn)盛 .美之國羅馬 .生態(tài)園閩侯云畝天朗閩都大莊園居住主題公園蘭庭東方墅中天桂湖云庭福州市別墅項目掃描 1名稱 名城港灣 蘭庭 如果出去兩年還沒匯錢回家蓋房子，整個家族都會沒面子。 長樂開發(fā)商 如有高品質(zhì)的別墅出售，會選擇買。p 房地產(chǎn)交易情況? 房價漲幅較大， 20232023，長樂房價上漲了 40%； 2023—2023，長樂房價上漲了 25%；目前長樂房地產(chǎn)市場均價已達(dá)到了2400元 /平米；? 0 04兩年長樂房地產(chǎn)市場的銷售面積都保持在 11萬平米左右； 05年上半年長樂開盤的項目面積達(dá)到了 35萬平米左右，銷售率仍有 80%左右。 案例研究216。 處于福州城市 “東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ”方向，但項目所在非近期主導(dǎo)區(qū)249。 項目界定項目界定項目界定 —— 處于遠(yuǎn)郊，位于城市發(fā)展方向上，臨近工業(yè)集中區(qū)的，擁有原生態(tài)海灘資源的大規(guī)模、低密別墅項目 ” 長樂市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展長樂 2023年人均 GDP： 16919元長樂產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)基本形成，紡織、冶金兩大支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，電子、電力、建材等新興產(chǎn)業(yè)也頗具規(guī)模且發(fā)展迅速，具備承接福州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)； 現(xiàn)狀：總體價格不高，但中高低檔產(chǎn)品應(yīng)有盡有，產(chǎn)品形態(tài)豐富多樣，同時由于許多實力開發(fā)商進(jìn)軍該板塊地產(chǎn)市場，地產(chǎn)升值的前景看好 匯誠 房地產(chǎn)投資（億元） GDP（億元） 房地產(chǎn)投資 / GDP 14％合理區(qū)間10％～ 14％福州房地產(chǎn)格局u 福州市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展可以分為 6大板塊金山板塊五四北板塊江濱板塊中心西區(qū) 市中心板塊東區(qū)板塊福州房地產(chǎn)板塊分析 1板塊劃分 發(fā)展原因及現(xiàn)狀 代表樓盤 金山板塊（整個金山新區(qū)）原因：福州擴(kuò)張，但東、北、西受山脈制約，惟有向南。北岸是鼓山新區(qū)、快安新區(qū)、馬尾、長安至閩江口的潭頭鎮(zhèn)、 項目界定項目界定福州市概況u 福州是福建省省會城市，與臺灣一水相望，是我國首批對外開放的沿海港口城市u 福州現(xiàn)轄五區(qū)、六縣、兩個縣級市和一個經(jīng)濟(jì)區(qū)，全市土地總面積 11968平方公里， 2023年末市區(qū)內(nèi)建成區(qū)面積 平方公里u 2023年末，全市常住人口為 660萬人，其中市區(qū)人口 243萬人u 2023年福州市生產(chǎn)總值達(dá) ，財政收入 u 在全國 26個省會城市中，福州經(jīng)濟(jì)總量排名第十u 與廈門、泉州相比，福州在經(jīng)濟(jì)總量、人口總量上并不占據(jù)絕對優(yōu)勢，雖為省會，經(jīng)濟(jì)輻射力有限 福州市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額高速增長u 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期u 資料來源：《 2023年福州市統(tǒng)計年鑒》福州全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 ——GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展省會城市 成都 西安 廣州 南京 福州人均 GDP（元） 21282 15553 47900 30009 23443較上年增速 13% % % % %福州城市發(fā)展規(guī)劃 —— 由濱江型城市向濱海型城市發(fā)展u 未來 20年，福州將完成濱江型城市 —— 跨江型城市 —— 濱海型城市的發(fā)展u 資料來源背景：在福建省政府提出 “ 海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈 ” 宏觀藍(lán)圖的背景下，福州市政府向國務(wù)院上報《閩江口城鎮(zhèn)群發(fā)展規(guī)劃》2023—2023 完成閩江時代 從三山時代到閩江時代的延伸，從城市老城區(qū)到江濱沿線的開發(fā)2023—2023 開始烏龍江時代 從閩江時代到烏龍江時代的飛躍，完成對臺南島的開發(fā)2023—2023 實現(xiàn)濱海時代 從烏龍江時代到濱海時代的提升，對閩江口、長樂沿線的開發(fā)“雙城雙翼 ”的城鎮(zhèn)群經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃構(gòu)想雙城 —— 指福州中心城區(qū)與長樂濱海城區(qū)兩個城區(qū)雙翼 —— 南翼地區(qū)：以福清市區(qū)為中心 如何面對 1200畝的體量項目研究工作的階段劃分2023/8/3 2023/8/10 2023/8/29第一階段市場調(diào)研第二階段項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景研究?房地產(chǎn)市場調(diào)研?政府官員訪談?專業(yè)人士訪談?客戶訪談?相關(guān)資料收集?市場機(jī)會點的挖掘和分析?項目整體發(fā)展戰(zhàn)略?項目定位及深化?項目物業(yè)功能分區(qū)建議?項目經(jīng)濟(jì)評價?項目開發(fā)時機(jī)判研項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟(jì)評價地塊解析市場背景項目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動區(qū)建議開發(fā)時機(jī)研判216。 項目二、三期：原規(guī)劃為海洋公園和旅游服務(wù)項目，共 1200畝 (該部分暫不確定 )客戶目標(biāo)及困惑n 目標(biāo)4/5/2023某地產(chǎn)公司福州項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 謹(jǐn)呈：廈門翔安新城投資開發(fā)有限公司項目背景n 開發(fā)商背景 通過項目的成功開發(fā)，樹立樓盤品牌形象 地塊解析216。北翼地區(qū)：以羅源、連江為中心城市福州市烏龍江閩江福州城市發(fā)展戰(zhàn)略 —— 城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 戰(zhàn)略東主要開發(fā)沿閩江兩岸經(jīng)濟(jì)增長帶南西南全面開發(fā)南臺島，加快形成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟(jì)增長帶拓展至閩侯的荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)和甘蔗鎮(zhèn)等 受政府扶持極大。 東方水都 90畝，總建筑面積近 10萬平方米，由 17幢多層及 5幢小高層組成 均價： 2700元 /m2 市中心板塊（以東街口 —— 五一廣場為中心 ）原因：地段優(yōu)勢，完善的配套和基礎(chǔ)設(shè)施。長樂總體規(guī)劃布局三大經(jīng)濟(jì)區(qū)西部綜合經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以規(guī)劃區(qū)為中心，發(fā)展成為長樂市政治、文化和商貿(mào)中心；東部臨空型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以空港區(qū)位優(yōu)勢、臨海優(yōu)勢發(fā)展臨空型為主產(chǎn)業(yè)，配套商貿(mào)、游憩、娛樂等，建成現(xiàn)代化的航空城；南部濱海新城經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 以海港區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢發(fā)展港口、工業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)具有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、高尚居住特色的濱海新城。較上年增速： %u 長樂房地產(chǎn)處于發(fā)展速度階段u 長樂市城區(qū)內(nèi)土地開發(fā)趨于飽和，向城區(qū)外圍擴(kuò)展是其發(fā)展必然趨勢u 2023年竣工面積與銷售面積比為 1： ，市場需求略大于供應(yīng)u 資料來源：《 2023年長樂年鑒》n 2023年數(shù)據(jù) 屬性 詮釋區(qū)位屬性 ? 遠(yuǎn)郊 ? 離長樂市區(qū) 19公里，離福州市區(qū) 50公里? 外部交通便利? 周邊無生活配套? 周邊無成功房地產(chǎn)項目? 工業(yè)集中區(qū) ? 周邊有大型工業(yè)集中區(qū)，以紡織業(yè)為主導(dǎo)? 空港工業(yè)區(qū)的啟動? 城市發(fā)展方向 ? 處于福州城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ”“ 跨江向?！?方向，但項目所在非近期主導(dǎo)區(qū)? “ 雙城雙翼 ” 、 “ 濱海新城 ” 的規(guī)劃構(gòu)想項 目屬性 ? 原生態(tài)海灘資源? 大規(guī)模、低密、限高住宅? 占據(jù)較長海岸線，未開發(fā)的原生態(tài)海灘資源? 海景資源相比其他地區(qū)海灘無明顯優(yōu)勢? 、 容積率 、限高、別墅用地項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟(jì)評價地塊解析市場背景項目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動區(qū)建議開發(fā)時機(jī)研判216。 “撤市建區(qū) ”、 “濱海新城 ”的規(guī)劃方案，但具體落實皆不明確249。 需求分析216。長樂高檔商品住宅項目 掃描 1名稱 陽光花園 3期 城市之春圖片位置 長樂市人民會堂對面 長樂市吳航路、會場路交界處基本情況總占地 86畝， 15棟小高層板式住宅，共1000余戶；多為三房朝南， 3米層高；周邊市政配套齊全；東南亞風(fēng)情；開發(fā)商在當(dāng)?shù)鼐咂放铺栒倭φ嫉孛娣e 56畝，總建筑面積 14萬 M2， 13棟多層、小高層、高層構(gòu)成，約 900個單位戶型面積及價格三房 /三房半： 138181 M2；四房 /四房半： 178243 M2；2196元 / M2起價，樓層差價 50元 / M2三房、四房為主， 130200 M2；起價1900元 /M2，樓層差價 50元 / M2客戶群 主要為長樂本地企業(yè)主和官員 企業(yè)老板、官員；本地人為主，周邊縣鄉(xiāng)較少置業(yè)目的 居家 居住銷售情況 05年 4月開盤， 06年底入伙，現(xiàn)銷售率達(dá)80% 半年前開始銷售，現(xiàn)銷售率達(dá) 80%長樂高檔商品住宅項目掃描 2名稱 加州陽光圖片位置 長樂市西洋南路基本情況占地面積 ，總建筑面積 5萬余 M2 ，容積率 ；規(guī)劃獨立別墅 40棟，聯(lián)排（疊加）別墅 30棟，復(fù)式洋樓 4棟，共 99戶；小區(qū)在墓地上建設(shè)戶型面積及價格 面積 260320 M2；均價 2500元 / M2客戶群 私營企業(yè)主、華僑，以本地人為主，有少量周邊縣鄉(xiāng)的官員置業(yè)目的 居家為主銷售情況 04年下半年開盤，現(xiàn)售出 30%； 50套以入伙，剩余部分建設(shè)中長樂高檔商品住宅以其區(qū)位優(yōu)勢滿足長樂市域內(nèi)的居住需求u 長樂市房地產(chǎn)整體開發(fā)水平不高，產(chǎn)品品質(zhì)不好u 位于城區(qū)內(nèi)而享有城區(qū)完善的配套設(shè)施，吸引了部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房長期居住，而其中為了子女讀書的占了很大比重u 受到目前長樂城區(qū)規(guī)模的限制， 長樂市區(qū)的土地開發(fā)已趨于飽和 ，城區(qū)內(nèi)外土地價格天壤之別，大大增加了城內(nèi)住宅開發(fā)成本，去年城區(qū)最貴的地塊拍賣到 280萬 /畝u 向城區(qū)以外發(fā)展成為長樂房地產(chǎn)發(fā)展必然趨勢良好的學(xué)校教育集中的娛樂設(shè)施城