【正文】 網(wǎng)絡(luò) 11 1 12 2 12 4 11 2 15 2朋友介紹 9 27 7 40 4 55 3 47 4 30業(yè)主推薦 0 2 0 5 2 0 0 1 0 0電視 6 3 8 0 5 5 15 2 6 8戶外 12 21 12 16 16 6 8 0 8 0外銷 2 1 0 0 0 4 1 2 0 3渠道配合n二批次開盤n周末下午活動(dòng)推廣渠道 短信 短信效果根據(jù)選取發(fā)送對(duì)象的不同，有所變化商報(bào) 在主流媒體停止投放的時(shí)期內(nèi)，通過商報(bào)來電來訪的客戶下降了 50%80%路過 路過的客戶數(shù)量相對(duì)穩(wěn)定，且隨著總體客戶量的下降，路過客戶在來訪中所占比例有上升趨勢(shì)網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng)絡(luò)的客戶數(shù)量也較穩(wěn)定，且隨著總體客戶量的下降，網(wǎng)絡(luò)路過客戶在來訪中所占比例有上升趨勢(shì)朋友介紹 隨著項(xiàng)目的口碑傳播效應(yīng)顯現(xiàn)，朋友介紹有穩(wěn)定上升趨勢(shì)戶外 戶外的帶來的來電來訪逐步下降，這也可能是因?yàn)閼敉廨椛涞氖欠€(wěn)定的周邊區(qū)域群體，由于戶外信息持續(xù)恒定，戶外對(duì)客戶帶來的刺激和新鮮感也漸消失外銷 外銷客戶在廣撒網(wǎng)后，目前來電來訪效果有明顯提升此外，經(jīng)檢測(cè)穩(wěn)定有效的推廣渠道包括電視渠道，這也是由于目前本項(xiàng)目正在開展的電視專題報(bào)道。】n實(shí)景樣板區(qū)正式開放n周末現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)二批次開盤蓄客期節(jié)點(diǎn)配合渠道梳理【 11.n 對(duì)優(yōu)惠不滿意的客戶 ： 1個(gè)是完全有購(gòu)買力，覺得在自身一次性掏出 100多萬的情況下，開發(fā)商完全沒有特殊的讓利優(yōu)惠，對(duì)比中海國(guó)際社區(qū)一次優(yōu)惠 5萬元的力度，感覺無法接受?；顒?dòng)帶來的人氣彌補(bǔ)了新客戶少的缺陷，因此項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)應(yīng)持續(xù)開展下去【 08年各產(chǎn)品線銷售評(píng)價(jià)】產(chǎn)品 單價(jià)區(qū)間 總價(jià)區(qū)間 供應(yīng) 存量 銷售率 綜合評(píng)價(jià)二躍三 54335885 87104萬 14套 0 100% 戶型空間豐富，挑高餐廳吸引大，性價(jià)比高平層 41674930 5879萬 42套 0 100% 通風(fēng)采光良好，樣板間充分展現(xiàn)，性價(jià)比高中底躍 57926631 98115萬 14套 3 79% 通風(fēng)采光好，但戶型房間少，偏舒適奢享型邊底躍 64177979 113152萬 14套 5 64% 最接近別墅空間，但總價(jià)高，客群基數(shù)小頂躍 54696738 110146萬 14套 10 29% 奢華大戶，戶型面積高、總價(jià)高，銷售難點(diǎn)綜合以上看出： ① 頂躍 產(chǎn)品是前期難點(diǎn)戶型 — 面積大、總價(jià)高，后期根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)作了產(chǎn)品調(diào)整后，我們將新的頂躍產(chǎn)品定位在和二躍三總價(jià)接近的產(chǎn)品，如何使市場(chǎng)接受這一定位呢？ ② 平層 產(chǎn)品是項(xiàng)目性價(jià)比最高的產(chǎn)品，供應(yīng)比例也最高，市場(chǎng)接受度是較高的。 ■ 增加老業(yè)主回訪；促使老客戶下單； ■ 維系好業(yè)主關(guān)系，加深對(duì)項(xiàng)目的歸屬感，并促成老帶新 ■18 號(hào)樓 1單元的加推 ■ 新年特惠購(gòu)房政策的執(zhí)行保安統(tǒng)計(jì)來訪 122組 ,256個(gè)人；活動(dòng)簽到 81組；置業(yè)顧問登記 63組【備注：老業(yè)主回訪及同行市調(diào)未登記】19組30組14組37組34組26組7000元左右■ 整體來看客戶對(duì)活動(dòng)的參與性和積極性很高，現(xiàn)場(chǎng)氣氛濃郁。n返鄉(xiāng)客戶優(yōu)惠政策n元旦現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)n風(fēng)尚國(guó)際 “尋找最幸福笑容 ”活動(dòng)n清華大學(xué) EMBA校友會(huì)年末小開盤渠道配合 渠道配合 渠道配合 渠道配合n短信發(fā)送n房交會(huì)參展n商報(bào)報(bào)廣n商報(bào)夾報(bào) n網(wǎng)絡(luò) n戶外及燈標(biāo)旗 n學(xué)緣雜志 n針對(duì)城西及郫縣客戶直郵 n居周刊 ■ 商報(bào)硬廣■ 短信發(fā)送■ 華西硬廣■ 商報(bào)夾報(bào) ■ 網(wǎng)絡(luò) (論壇及搜房底通 ) ■ 戶外（新戶外落實(shí)）■ 學(xué)緣雜志 ■ 第一房產(chǎn)■ 居周刊 ■ 媒體新聞通稿■ 晶藍(lán)半島，三千里，翠微清波設(shè)本項(xiàng)目行架■ 商報(bào)硬廣■ 短信發(fā)送■ 華西硬廣■ 商報(bào)夾報(bào) ■ 網(wǎng)絡(luò) (論壇及搜房底通 ) ■ 戶外及畫面更換 ■ 學(xué)緣雜志 ■ 第一房產(chǎn)■ 居周刊 ■ 成都樓市n市內(nèi)接待點(diǎn)整改 n華為集團(tuán)接洽 ,派發(fā)項(xiàng)目資料 n郫縣重點(diǎn)社區(qū)及單位拜訪n郫縣高校派單■ 商報(bào)硬廣■ 短信發(fā)送■ 網(wǎng)絡(luò) (論壇及搜房底通 ) ■ 戶外新畫面更換 ■ 第一房產(chǎn)■ 車房雜志■ 達(dá)州客戶邀約■ 南安商會(huì)拜訪■ 萬達(dá) “ 樓市大淘金 ” 元旦擺展■ 返鄉(xiāng)客戶優(yōu)惠政策■ 旅行社北歐航線洽談■ 高新區(qū)工商銀行網(wǎng)點(diǎn)擺展落實(shí)■ 郫縣消費(fèi)場(chǎng)所落實(shí)及洽談n石材城客戶拓展n都江堰客戶拓展n超市外展場(chǎng)n華為集團(tuán)資源拓展n西華大學(xué)資源拓展 n金府機(jī)電城資源拓展 n華為集團(tuán)設(shè)展n郫縣政府推薦會(huì)■ 明日快一周■ 達(dá)州巡展■ 重點(diǎn)高校的派單 ■ 商圈和藥材市場(chǎng)發(fā)彩票■ 回訪高校教授■ 紅包派發(fā)■ 郫縣茶樓桌牌擺放■ 商會(huì)拜訪【以客戶為導(dǎo)向】 戰(zhàn)術(shù)層面之三 客戶分類 客戶細(xì)分 特征 需求 主要居住區(qū)域 相關(guān)置業(yè)樓盤 本項(xiàng)目客戶A 私營(yíng)業(yè)主 自用 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不太敏感，多為 34口之家，需求戶型較大3房、 4房、 5房、別墅主要居住在郫縣犀浦及高新片區(qū) .成都城南雙楠片區(qū)及羊西線片區(qū)中海國(guó)際社區(qū)華僑城雅居樂花園★★★★★投資在本區(qū)域及周邊片區(qū)經(jīng)商、對(duì)片區(qū)十分熟悉，認(rèn)同區(qū)域投資價(jià)值1房、 2房、 3房 ★★★★B 政府公務(wù)員 本地人（自用） 對(duì)素質(zhì)要求高，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感3房、 4房、 5房紅光鎮(zhèn)及高專路附近景尚景上錦頤園瑞景茗城時(shí)代花城★★★★★投資 積累多，對(duì)片區(qū)物業(yè)投資前景看好 1房、 2房 ★★★★C 高新區(qū)企業(yè)管理人員 管理人員 積蓄較多，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡較大，對(duì)價(jià)格比較敏感2房、 3房 高新區(qū) 中海國(guó)際社區(qū) ★★★客戶構(gòu)成分析客戶總體數(shù)據(jù)描述客戶總量變化圖示來電來訪從客戶總量圖示來看 ,客戶總量分二個(gè)階段的變化 .n第一個(gè)階段是從項(xiàng)目亮相到一批次開盤前 ,項(xiàng)目客戶總量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì) 。此期間項(xiàng)目采用常規(guī)性的推廣手段，處于正常前期項(xiàng)目預(yù)熱和蓄勢(shì)期。3n同區(qū)域內(nèi)競(jìng)品低價(jià)走量，快速進(jìn)行銷售。弗萊明戈的改善性產(chǎn)品市場(chǎng)較為活躍。 08年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)雙降的局面。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布調(diào)查結(jié)果顯示， 2023 年四季度，全國(guó)企業(yè)景氣指數(shù)為 ，比 三季度回落 點(diǎn)。n城西改善性產(chǎn)品項(xiàng)目?jī)r(jià)位層次明顯，中