【正文】 海、龍湖、華僑城這些品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目?jī)r(jià)位整體較高，而郫縣片區(qū)內(nèi)中小開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目?jī)r(jià)位較低。備注：統(tǒng)計(jì)對(duì)象為 120㎡首該及130㎡以上再改產(chǎn)品數(shù)據(jù)來(lái)源：成都及郫縣房管局龍湖 條拓客渠道終于成功為 11月開(kāi)盤(pán) 44套的銷(xiāo)售任務(wù)埋下了伏筆10月整體來(lái)電 998組，來(lái)訪 687組，排號(hào) 68組【 11月】綜述在 11月有兩大營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) —— 一批次開(kāi)盤(pán) +二批次蓄客我們圍繞著樣板間開(kāi)放這一重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行客戶(hù)蓄積由于 1批次成交后，客戶(hù)情況也十分明晰在這個(gè)階段，營(yíng)銷(xiāo)上加強(qiáng)了對(duì)渠道的深入和完善分為城西、高新區(qū)、郫縣三個(gè)部分深挖客戶(hù)11月整體來(lái)電 563組，來(lái)訪 576組，一批次排號(hào) 10組，成交 44套，二批次排號(hào) 30組【 12月】綜述在 12月前期在營(yíng)銷(xiāo)推廣上的鋪排逐步明晰、完善12月重點(diǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售說(shuō)辭的完善銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化率的進(jìn)一步提升項(xiàng)目當(dāng)月來(lái)電 400組，來(lái)訪 395組，排號(hào)（二批次） 35組，成交 22套 問(wèn)題一：如何跳出郫縣區(qū)域價(jià)值凹地，占位成都市場(chǎng)高端陣營(yíng)？ 問(wèn)題二：如何在區(qū)域項(xiàng)目激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝？戰(zhàn)略層面 【初期關(guān)于項(xiàng)目?jī)纱鬆I(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題】區(qū)域地產(chǎn)的典型營(yíng)銷(xiāo)模式工薪 景尚景中盤(pán) 可持續(xù) 快速銷(xiāo)售白領(lǐng)中產(chǎn) 中海國(guó)際社區(qū)大盤(pán) 可持續(xù) 快速銷(xiāo)售豪宅 今日田園成都后花園中大盤(pán) 緩慢銷(xiāo)售豪宅 中大盤(pán) 可持續(xù) 快速銷(xiāo)售 華僑城【 “用別墅標(biāo)準(zhǔn)定義的花園洋房 ”的宣傳得到迅速有效的傳播并與同類(lèi)產(chǎn)品形成鮮明的形象區(qū)隔。隨著項(xiàng)目郫縣區(qū)域影響力的深透，項(xiàng)目客群持續(xù)積累，老客戶(hù)的“ 蜘蛛客 ” 效應(yīng)將會(huì)更加重要 .成都客戶(hù) vs 郫縣客戶(hù) 老客戶(hù) vs 新客戶(hù)大城西：金牛區(qū)、高新西區(qū)、雙楠n業(yè)主：老帶新政策實(shí)施及力度n非成交客戶(hù)：回訪n常規(guī)推廣n樣板間n市內(nèi)接待點(diǎn)郫縣：郫筒老城區(qū)郫縣金字塔尖人群對(duì)客戶(hù)的深挖舉措 排號(hào)及成交客戶(hù)分析在保證弗萊明戈項(xiàng)目別墅感品質(zhì)的基礎(chǔ)上，把 1個(gè)躍層產(chǎn)品調(diào)為 2個(gè)躍層產(chǎn)品，從而調(diào)整配貨量，使單位產(chǎn)品面積降小，減少總價(jià)，更契合郫縣當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體?！?活動(dòng)描述（請(qǐng)敘述活動(dòng)需要說(shuō)明的其他上述各項(xiàng)無(wú)法載明的關(guān)鍵事件、客戶(hù)反饋及相關(guān)建議）本次活動(dòng)實(shí)際到訪共計(jì) 256人，當(dāng)天成交房源 3套?！?08年客戶(hù)線(xiàn)總體情況】來(lái)源區(qū)域 客戶(hù)數(shù)量 職業(yè)描述 區(qū)域認(rèn)同 置業(yè)狀況 對(duì)本案看法 購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)因素郫縣 47小老板、公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主熟悉、習(xí)慣本區(qū)域，能夠接受項(xiàng)目位置二次以上置業(yè)，多在郫縣本地購(gòu)買(mǎi)了 2023年初商品房認(rèn)可本項(xiàng)目品質(zhì)及 “郫縣第一盤(pán) ”口碑，認(rèn)為買(mǎi)本項(xiàng)目在郫縣很有面子，但對(duì)龍湖品牌認(rèn)識(shí)模糊面子、產(chǎn)品高新西區(qū) 7廠主、小老板、企業(yè)高管對(duì)本區(qū)域有一定認(rèn)知 二次及以上置業(yè)認(rèn)可本項(xiàng)目，認(rèn)為項(xiàng)目離上班地方還是很近 產(chǎn)品、區(qū)位成都【城西、南】 24大型單位退休技術(shù)骨干、小老板、私營(yíng)企業(yè)主認(rèn)為區(qū)域還是有點(diǎn)遠(yuǎn)，但是靠近城西，猶豫后可以接受二次及以上置業(yè)認(rèn)可本項(xiàng)目產(chǎn)品、品質(zhì)及龍湖品牌，認(rèn)可本項(xiàng)目帶來(lái)的生活方式品牌、產(chǎn)品根據(jù)成交客戶(hù)來(lái)源區(qū)域進(jìn)行成交客戶(hù)描述綜上看來(lái)：目前項(xiàng)目的客戶(hù)依然以郫縣區(qū)域地緣性客戶(hù)為主，項(xiàng)目對(duì)成都和高新西區(qū)客戶(hù)的吸引力依然較弱，轉(zhuǎn)化率也較郫縣本地客戶(hù)低很多。n這類(lèi)客戶(hù)并不急著買(mǎi)房，讓他們下單不僅要給他們理性的理由，更要讓他們沖動(dòng)n這部分客戶(hù)對(duì)大勢(shì)恐慌、觀望，對(duì)不利的經(jīng)濟(jì)信息捕風(fēng)捉影，如驚弓之鳥(niǎo)，謹(jǐn)慎動(dòng)用資金n這是目前最難轉(zhuǎn)化的客群n這部分客戶(hù)受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，資金周轉(zhuǎn)不靈，但是只要資金到位，他們一定會(huì)購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目n這部分客戶(hù)資金實(shí)力雄厚，第二居所，可買(mǎi)可不買(mǎi)，但是一定要買(mǎi)得舒心，感到尊貴感和榮譽(yù)感意向未下單客戶(hù)分類(lèi)【 08年渠道運(yùn)用綜合反饋評(píng)定】綜合評(píng)價(jià)路過(guò) 項(xiàng)目對(duì)地緣性客戶(hù)吸引的證明點(diǎn)之一戶(hù)外 穩(wěn)定有效，根據(jù)區(qū)位的不同而有所不同短信 僅能做信息告知，大的推廣作用弱網(wǎng)絡(luò) 隨項(xiàng)目知名度提升，網(wǎng)絡(luò)效果穩(wěn)定增強(qiáng)商報(bào) 最有效線(xiàn)上推廣渠道，費(fèi)用最高華西 不痛不癢線(xiàn)上推廣，主要針對(duì)二級(jí)城市樓市 ——居周刊 客戶(hù)知曉度關(guān)注度高，有一定效果房交會(huì)等展會(huì) 常規(guī)動(dòng)作，必須參加但直接效果弱第一房產(chǎn) 有效電視傳播載體，客戶(hù)關(guān)注度高外銷(xiāo)渠道 低投入的指向性線(xiàn)下渠道龍湖其他項(xiàng)目社區(qū) 針對(duì)龍湖品牌追隨者的推廣，有一定效果其他 一些車(chē)房等雜志，目前還沒(méi)有明顯的效果綜上看來(lái)： ① 常規(guī)線(xiàn)上推廣渠道是本項(xiàng)目亮相、蓄客的基礎(chǔ)動(dòng)作，但它能帶來(lái)的邊際效應(yīng)短期內(nèi)很難恢復(fù)到市場(chǎng)好的時(shí)候的效果； ② 在來(lái)訪量一定的情況下，現(xiàn)場(chǎng)的活動(dòng)是更能刺激項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率提升的有效手段； ③ 外銷(xiāo)渠道在前期起到了區(qū)域滲透的效果，也在一些目標(biāo)群體上和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)有效結(jié)合起來(lái)，前期的摸索階段已經(jīng)結(jié)束，在 09年應(yīng)結(jié)合前期效果和項(xiàng)目明確的客戶(hù)方向來(lái)進(jìn)行有的放矢的鋪排。對(duì)后期渠道運(yùn)用的啟示：n 有效選取短信公司資源及客戶(hù)對(duì)象n 為后續(xù)蓄客保證，及時(shí)增加線(xiàn)上商報(bào)的推廣，在短時(shí)間增加大量新客戶(hù)客源n 加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)渠道的維護(hù)和保養(yǎng)n 針對(duì)朋友介紹這一突出現(xiàn)象，客戶(hù)保養(yǎng)活動(dòng)一定要做起來(lái)，讓口碑傳播形成泛圈層效應(yīng)n 對(duì)原有戶(hù)外畫(huà)面進(jìn)行新年畫(huà)面更換，換上更加刺激新鮮的訴求點(diǎn)，同時(shí)在新增戶(hù)外上畫(huà)面n 根據(jù)前期 “廣積糧 ”情況，后續(xù)加深對(duì)外銷(xiāo)重點(diǎn)單位的挖掘【 08年外銷(xiāo)渠道運(yùn)用評(píng)定】08年外銷(xiāo)動(dòng)作回顧重點(diǎn)區(qū)域：郫縣當(dāng)?shù)?、高新西區(qū)、羊西線(xiàn)部分重點(diǎn)單位重點(diǎn)單位：郫縣當(dāng)?shù)卣?、郫縣重點(diǎn)社區(qū)、商會(huì)外銷(xiāo)方式：陌生拜訪、直投、聯(lián)系開(kāi)展活動(dòng)外銷(xiāo)成果：派發(fā)資料近萬(wàn)份，實(shí)現(xiàn)來(lái)訪約 40組，實(shí)現(xiàn)成交 3套城西范圍 132廠29所石材城、金府機(jī)電市場(chǎng)南安商會(huì)高新西區(qū) INTEL華為工商銀行支行郫縣 重點(diǎn)社區(qū) 時(shí)代花城、楓林秀色抄車(chē)牌當(dāng)?shù)厣倘Σ铇菙[展【 08年外銷(xiāo)渠道運(yùn)用評(píng)定】10月外銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)組建完成主攻大城西重點(diǎn)展場(chǎng)及人流密集區(qū)域 —— 麥德龍、沃爾瑪設(shè)展，家樂(lè)福、伊藤洋華堂派單取得了 265組客戶(hù)電話(huà)，但客戶(hù)來(lái)源散點(diǎn)11月 12月 1月延續(xù)根據(jù)成交客戶(hù)來(lái)源以郫縣為主， 11月主要讓外銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)走進(jìn)郫縣本月根據(jù)成交客戶(hù)來(lái)源，外銷(xiāo)重點(diǎn)在郫縣當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)社區(qū)、重要政府單位、現(xiàn)代工業(yè)港、王府商業(yè)街等地派發(fā)項(xiàng)目資料在線(xiàn)上推廣渠道邊際效益遞減的情況下，兼開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制，盡力保證線(xiàn)下渠道的開(kāi)展外銷(xiāo)工作在本月主要進(jìn)行區(qū)域重點(diǎn)范圍的滲透 ——包括集中商圈的紅包派發(fā)、茶樓擺展的洽談等尋找組織n南安商會(huì)n旅行社n攀成鋼n29所n風(fēng)尚國(guó)際婚紗影樓n國(guó)旅越到后期，外銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目磨合調(diào)整后，結(jié)合整體項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃思路，當(dāng)期