【正文】 區(qū)區(qū)位 濃郁的居住氛圍更好的安全保障完善的生活配套滿足 長(zhǎng)樂及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居住需求在錦江花園買房子，就是為了給小孩提供更好的教育環(huán)境?！?長(zhǎng)樂天上人間 —— 西江月圖片位置 福州市馬尾區(qū)江濱路東大道 88號(hào) 福州倉(cāng)山區(qū)建新鎮(zhèn)洪塘路 566號(hào)基本情況 總占地約 1400畝，總建筑面積 130萬 M2；其中一期占地 300畝，全部為別墅，約 300多套，以人造水系隔成島嶼，容積率 ；后續(xù)開發(fā)均為高層、小高層；西班牙風(fēng)格占地面積 288666 M2 ，總建筑面積 109119 M2 ；依山而建，分三期開發(fā)，容積率 ；一期173棟，共 198戶 戶型面積及價(jià)格 90萬 500萬（樓王 2023多萬）；主要價(jià)格區(qū)間 380460萬；聯(lián)排 6000多 / M2 ，獨(dú)棟 8000多 / M2 153410 M2， 180萬 300萬 /套；聯(lián)排 4000多元 / M2；獨(dú)棟 60007000元 / M2客戶群 市區(qū)、八縣客戶各半 主要是在福州工作的企業(yè)主、高管，八縣的客戶較少置業(yè)目的 居家、度假，各半 居家為主銷售情況 推出一個(gè)月，售出一半 04年 7月 3日開盤，已售出 60%福州市別墅項(xiàng)目掃描 2名稱 東方威尼斯 云畝天朗圖片位置 福州市倉(cāng)山區(qū)上渡路 8號(hào) 福州市閩侯縣上街鎮(zhèn) 316國(guó)道旁新東陽高爾夫球場(chǎng)內(nèi)基本情況總用地面積 1234畝，分三期開發(fā)容積率 ；一期 76套聯(lián)排別墅， 127棟獨(dú)棟別墅；引烏龍江水切割成 11座島嶼；現(xiàn)代明快的澳洲風(fēng)格； 8000 M2商業(yè)廣場(chǎng)， 5000 M2水岸會(huì)所，更有游艇碼頭總占地 2800畝，其中高爾夫球場(chǎng)占地 1500畝，別墅占地 1270畝，分三期開發(fā) 1000余套別墅；一期占地 200300畝， 200棟別墅200余戶，以獨(dú)棟別墅為主，引自然水系切割成 7個(gè)島；西班牙風(fēng)格戶型面積及價(jià)格聯(lián)排別墅，面積 226261 M2，總價(jià) 100萬左右，單價(jià)約 4000元 /M2；獨(dú)棟別墅 287406 M2 ，總價(jià)200萬左右，單價(jià)約 6000元 /平米獨(dú)棟、雙拼：面積 320993M2，總價(jià)格 180880萬；單價(jià) 50008000元 /平米客戶群 市區(qū)、八縣都有 目前客戶大部分為高爾夫會(huì)員，多來自福州、八縣也不少置業(yè)目的 居家、度假 度假、居家銷售情況 未開始銷售動(dòng)作， 8月中旬開盤 未正式開盤，約半年售出約 31套福州市別墅項(xiàng)目掃描 3名稱 中天 美之國(guó) 區(qū)位、城市配套 居住為主蘭庭 競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略216。金鋒鎮(zhèn) —— 以紡織行業(yè)為支柱，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，全鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè) 717家，其中規(guī)模以上企業(yè) 40家 濱海的景觀 +城區(qū)的配套 +休閑的氛圍 +度假的環(huán)境 +升值的前景項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)擴(kuò)展區(qū)域發(fā)展規(guī)劃落實(shí)居住度假 可見，比較而言福州市區(qū)購(gòu)買力相對(duì)較弱，而長(zhǎng)樂、福清則具備強(qiáng)大的購(gòu)買力u 環(huán)境賦予項(xiàng)目度假、投資的價(jià)值，但通過訪談了解到，本項(xiàng)目成為福州市區(qū)人度假投資選擇具備可能性，但非首選 1. 與福州專業(yè)人士及高端客戶的訪談，也基本論證了 “ 現(xiàn)階段距離是本項(xiàng)目難以成為福州市區(qū)客戶居住選擇的根本原因 產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位p對(duì)應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的價(jià)值取向p與項(xiàng)目的整體發(fā)展方向和功能相匹配p切合項(xiàng)目的定位p與市場(chǎng)形成差異化項(xiàng)目的形象定位原則客戶特點(diǎn)分析 —— 產(chǎn)品的定位結(jié)合客戶的特征、觀念長(zhǎng)樂財(cái)富階層基本特征基本特征? 紡織、鋼鐵、海外匯款為其主要財(cái)富來源，企業(yè)主非常富裕? 以打牌、夜總會(huì)消費(fèi)為主要娛樂方式? 炫耀性心理，攀比、跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重置業(yè)觀念置業(yè)觀念? 通常有多次置業(yè)經(jīng)歷，基本已有 2處以上房產(chǎn)? 喜好奢華、豪氣的建筑形象? 注重居住配套、子女教育和居住安全問題? 喜歡獨(dú)立別墅，有一定的土地占有欲；聯(lián)排也能接受，面積在 300m2左右認(rèn)為合適福州財(cái)富階層基本特征基本特征? 企業(yè)主、高知、高管、官員為其主要構(gòu)成? 休閑度假多選擇省外或廈門，周邊會(huì)選擇永泰、平潭? 知識(shí)層次和閱歷較豐富，有自己的主張置業(yè)觀念置業(yè)觀念? 置業(yè)較保守， 地域觀念強(qiáng)，甚至不愿跨區(qū)置業(yè)? 注重居住環(huán)境、景觀、配套? 不排斥投資住宅，做度假、養(yǎng)老用途，總值不宜過高長(zhǎng)樂人有炫耀、攀比的消費(fèi)心理，體現(xiàn)在對(duì)住宅選擇的品位上u 從客戶訪談我們了解到，長(zhǎng)樂高收入人群具有炫耀、攀比的消費(fèi)心理u 從福州市場(chǎng)現(xiàn)有高檔樓盤來看，長(zhǎng)樂客戶比例較高的通常產(chǎn)品形象奢華、氣派文化水平、素質(zhì)不高，在消費(fèi)上存在比闊、炫耀、跟風(fēng)的心理。銷售代表 體驗(yàn)陽光、海灘、休閑、浪漫感受經(jīng)典、品位、豪華、尊崇分享健康、快樂、幸福、成功推薦案名字 1u 結(jié)合項(xiàng)目的資源和產(chǎn)品的屬性海岸 ——》 產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品價(jià)值整合及對(duì)應(yīng) —— 多重體驗(yàn)的復(fù)合載體u 居住體驗(yàn)u 休閑度假體驗(yàn)u 社交體驗(yàn)u 投資體驗(yàn)景觀資源 大海、礁石、園林景觀獨(dú)立居所 定制獨(dú)棟別墅生活配套 濱海商業(yè)街、醫(yī)療、教育機(jī)構(gòu)度假設(shè)施社交活動(dòng)休閑氛圍投資價(jià)值海濱浴場(chǎng)、海灘娛樂設(shè)施、旅游居住、餐飲娛樂配套商務(wù)、會(huì)議、宴會(huì)等的配套活動(dòng)場(chǎng)所休閑設(shè)施、產(chǎn)品風(fēng)格的塑造區(qū)域、產(chǎn)品的升值潛力，產(chǎn)品價(jià)格的提升空間社區(qū)服務(wù) 內(nèi)外部交通、安全系統(tǒng)、健康會(huì)所會(huì)員服務(wù) 游艇會(huì)、飛行會(huì)等產(chǎn)品定位 —— 以休閑的氛圍打造多重價(jià)值的海岸別墅q 定制獨(dú)棟別墅 為主體 —— 居住、度假、企業(yè)會(huì)所、投資q 雙拼、聯(lián)排別墅 —— 居住、度假投資、企業(yè)會(huì)所、投資q 精裝公寓（單元式組合） —— 酒店、投資、度假、養(yǎng)老、居住q 濱海商業(yè)街： 便利店、精品店、西餐廳、咖啡館 —— 投資q 濱海大酒店： 餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議中心、娛樂設(shè)施、客房等 —— 客房投資q 相關(guān)配套： 學(xué)校、社區(qū)診所、會(huì)員俱樂部（游艇、飛行…… ）等銷售產(chǎn)品存在價(jià)值的論證別墅、公寓單元式組合精裝公寓：酒店 目前長(zhǎng)樂酒店經(jīng)營(yíng)狀況普遍良好，星級(jí)酒店入住率均在 85%以上，主要原因是長(zhǎng)樂工業(yè)企業(yè)多，為長(zhǎng)樂酒店帶來大量的商務(wù)客人，同時(shí)大量本地人有到酒店開房打牌的習(xí)慣。啟動(dòng)區(qū)建議通過研究國(guó)際成功案例 ,獲得啟示 案例選取的適用條件u 城市邊緣地區(qū)u 稀缺但不獨(dú)占的自然資源u 自身解決社區(qū)配套u(yù) 居住、休閑、旅游度假功能并存Homestead, Michigan地塊原址為沙丘，現(xiàn)為度假氛圍濃厚的成熟居住社區(qū)u 區(qū)位：位于密歇根湖Glen Arboru 資源： ，面對(duì) Crystal river,東側(cè)直達(dá)森林茂密的山脊；地塊四周其他地區(qū)為沙丘湖邊公園u 產(chǎn)品構(gòu)成： 96棟別墅， 500個(gè)公寓式別墅u 游憩設(shè)施：沙灘俱樂部，回力球俱樂部，網(wǎng)球俱樂部，帆船港口Homestead的功能布局u 集中各類游憩設(shè)施和居住空間，使大部分基地仍然保持原有狀態(tài)u 規(guī)劃兩個(gè)游憩設(shè)施組團(tuán)，分散布置，各自都有商務(wù)、飲食、休閑服務(wù)設(shè)施，以應(yīng)對(duì)季節(jié)變化u 休閑設(shè)施與居住區(qū)相距不遠(yuǎn)，相互融合u 自行車和滑雪道連接各項(xiàng)游憩設(shè)施，形成道路網(wǎng)獨(dú)棟和別墅回力球俱樂部沙灘俱樂部別墅別墅海灘及其游憩設(shè)施滑雪沙灘游憩香港 愉景灣位于香港大嶼山東北海岸，以小鎮(zhèn)模式發(fā)展成中高檔低密度住宅區(qū)u 區(qū)位：位于香港大嶼山東北海岸， 擁有優(yōu)良的山、海及沙灘資源，占地面積約 649公頃u 交通：通過公路、輕軌、水路與市中心相連；車程約 40分鐘，渡輪至中環(huán)需 40分鐘左右。案例借鑒q “高質(zhì)素、低密度 ”進(jìn)行社區(qū)建設(shè)，并營(yíng)造沙灘、海濱漫步道、山體公園等大量開放的公共休閑空間；q 建設(shè) 有吸引力的度假休閑設(shè)施（游艇碼頭、高爾夫球會(huì)、沙灘、郊野公園、酒店、劇院、網(wǎng)球場(chǎng)等），提供參與性的體驗(yàn)活動(dòng)；u 功能實(shí)現(xiàn)u 功能布局低密度別墅，豐富的 休閑設(shè)施，完善的生活配套，構(gòu)建 度假式居住生活u 旅游度假設(shè)施的打造，迅速提升區(qū)域形象，賦予項(xiàng)目多重價(jià)值u 教育、醫(yī)療、交通等生活配套設(shè)施肩負(fù)城市配套功能，大大提升項(xiàng)目整體形象和物業(yè)價(jià)值p 別墅沿海岸排布，使景觀資源最大化；p 分別設(shè)立海灘假日廣場(chǎng)和社區(qū)中心廣場(chǎng)，將度假娛樂和生活集中區(qū)相對(duì)分離；p 集中建設(shè)醫(yī)療、教育、治安、交通等生活配套設(shè)施，便利社區(qū)生活；p 游艇碼頭、飛行會(huì)、海灘、風(fēng)情商業(yè)街等度假設(shè)施分散排布，提升價(jià)值的同時(shí)，使各區(qū)塊價(jià)值均好；p 修建海濱漫步徑、社區(qū)會(huì)所等大量休閑設(shè)施，提升海濱生活品質(zhì)。 此外，可通過星級(jí)酒店的建設(shè)快速提升項(xiàng)目檔次，樹立項(xiàng)目高端形象而提升價(jià)值；利用酒店設(shè)施，為度假、居住的客戶提供一定的配套服務(wù)。u 從項(xiàng)目的自然資源及其賦予產(chǎn)品的意境出發(fā)u 其他推薦案名 尚郡、東海天郡、水幕天城 都市般便捷的生活； ；2. 作為福州市區(qū) “雙城 ”規(guī)劃構(gòu)想的組成部分，本項(xiàng)目顯然具備升值潛力（未來明確的價(jià)值定位還有待落實(shí)），故存在福州市區(qū)客戶投資的可能性；3. 合理開發(fā)海灘資源，優(yōu)化產(chǎn)品，使之成為度假休閑之地，同時(shí)也賦予了其投資價(jià)值。濱海工業(yè)區(qū) ——“ 集中區(qū) ”區(qū)域規(guī)劃面積為 92平方公里，其中工業(yè)用地規(guī)劃面積 31平方公里；至2023年建起大小紡織企業(yè) 180多家，年產(chǎn)總值達(dá) 50億元人民幣。因此，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象的選擇在福州排除非純居住性別墅。 金海岸 自然環(huán)境、區(qū)域前景居住主題公園 規(guī)模、配套、自然環(huán)境東方威尼斯 規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)名城港灣 規(guī)模、豪華配套 居住、度假云畝天朗 高爾夫市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品以滿足客戶居住需求為主，度假需求逐漸開始受到關(guān)注，投資需求被忽略如果留著以后養(yǎng)老，現(xiàn)在又有投資回報(bào)，那樣的別墅會(huì)考慮買。 美之國(guó)圖片位置 福州市倉(cāng)山區(qū)洪灣路中段 鼓樓區(qū)梅峰路 166號(hào)基本情況占地面積 636畝，建筑面積 76萬 M2，容積率 ；一期 114畝， 33棟樓，有 TH、亞別墅、情景洋房；臨金山公園、濕地公園、流花溪，自然環(huán)境良好總占地 500畝，容積率 ，分三期開發(fā)；位于市區(qū)內(nèi)，配套齊全戶型面積及價(jià)格別墅 250290M2，總價(jià)約 90100萬；小高層 125145M2，總價(jià)約 30萬聯(lián)排 190260 M2 ， 40005000元 /M2 ；雙拼 250多 M2， 60007000元 /M2 客戶群 福州市區(qū)為主，八縣客戶約占 30%，其中約 80%的業(yè)主是三、四次置業(yè) 幾乎全是市區(qū)人買，機(jī)關(guān)單位公務(wù)員為主置業(yè)目的 居家為主 居家為主銷售情況 05年 8月 13日開盤，目前認(rèn)購(gòu)情況良好 一期 04年 3月開盤， 10月售完福州市別墅項(xiàng)目掃描 4名稱 居住主題公園圖片位置 福州市五四北秀峰 233號(hào)基本情況總占地 1800畝，共 5個(gè)區(qū)，同期開發(fā)，別墅為主，少量多層；世界最大世紀(jì)大門， 600畝社區(qū)公園、 10多萬 M2生態(tài)湖； 27000M2商業(yè)，完備的健康、教育、休閑配套戶型面積及價(jià)格均價(jià)：獨(dú)棟 7300元 / M2；聯(lián)排 4188元 / M2；空中階梯 3500元 / M2 ；雙拼 6000元 / M2；多層 2700元 / M2客戶群 福州及周邊縣區(qū)企業(yè)主，高收入公務(wù)員；八縣客戶占 30%置業(yè)目的 居家為主銷售情況 03年 7月開盤，目前基本售完福州市別墅項(xiàng)目 —— 面向全福州財(cái)富階層的需求u 福州市目前別墅總價(jià)多在100萬以上，目標(biāo)客戶面向全福州的財(cái)富階層u 福州多數(shù)別墅項(xiàng)目的銷售中八縣客戶占據(jù)了一定比例u 通過訪談了解到，長(zhǎng)樂人在福州購(gòu)房目的在于 “ 配套、教育、娛樂、炫耀 ”名稱 面積區(qū)間平米主要總價(jià)區(qū)間萬元八縣客戶所占比例名城港灣 300500 380460萬 50%蘭庭 2023年以后， ———— 50萬一套的住宅， 2023套，在長(zhǎng)樂只需要 12年就可以賣光?！?長(zhǎng)樂酒店管理人員長(zhǎng)樂鄉(xiāng)村自建別墅 —— 針對(duì)業(yè)主各自居住需求的小規(guī)模、低品質(zhì)建設(shè)u 華僑、在外生意人自建別墅u 企業(yè)主自建別墅u 村民宅基地自建別墅自建別墅 —— 來自工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)、華僑的居住需求u 自建別墅基本位于建造者的生活或工作所在區(qū)域內(nèi)，滿足簡(jiǎn)單的居住需求u 自建別墅特征 位于農(nóng)村而缺乏成熟配套 村民自建而產(chǎn)品品質(zhì)不高 分布零散且外觀表現(xiàn)雜亂 規(guī)模有限而無法營(yíng)造氛圍 散布郊野而缺乏安全保障所有者 位置 用途企業(yè)主 工廠附近 長(zhǎng)期居住村民 宅基地 長(zhǎng)期居住華僑 祖屋附近 回鄉(xiāng)居住地在外生意人只要?jiǎng)e墅做成最好的，肯定會(huì)有人買，自己就會(huì)海邊買而不去福州。 發(fā)展戰(zhàn)略需求分析區(qū)域界定 與廈門、泉州相比，福州在經(jīng)濟(jì)、人口總量上并不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；加之廈門旅游等各行業(yè)的發(fā)展擴(kuò)大其影響，故福州雖為省會(huì)，城市輻射力有限。 案例研究216。 項(xiàng)目一期總占地 （有產(chǎn)權(quán)部分占地 ），容積率 、限高、別墅用地249。 其中新開面積 ，現(xiàn)已竣工面積 28萬平方米