惠州某房地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 快速發(fā)展2023年惠州人均 GDP2501美元；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 ％分項(xiàng)研究 1：宏觀背景112023年惠州行政區(qū)劃調(diào)整 :市區(qū)范圍由東江、西枝江畔延伸到大亞灣， 市區(qū)面積擴(kuò)大 5倍 ，達(dá)到 2672平方公里 ， 市區(qū)人口 142萬(wàn)地區(qū) 全省 珠三角 深圳 珠海 廣州 佛山 中山 東莞 惠州 江門 肇慶城市化率（ %） 珠三角 9市城市化率地區(qū) 惠城區(qū) 惠陽(yáng)區(qū) 大亞灣區(qū) 惠東縣 博羅縣 龍門縣城市化率（ %） 惠州市分縣區(qū)城市化率城市空間布局：形成 “核心 — 軸線 — 網(wǎng)絡(luò) ”的點(diǎn)軸網(wǎng)空間格局?，F(xiàn)有樓盤銷售情況普遍良好，表明對(duì)商品房的需求已經(jīng)顯現(xiàn)216。運(yùn)動(dòng)主題院落水主題院落兒童主題院落綠色主題院落老年活動(dòng)主題院落學(xué)習(xí)主題院落63確保成功的短平快方案開(kāi)發(fā)順序 —— 速度最快、價(jià)值最大規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 控制成本、提高品質(zhì)產(chǎn)品定位 —— 從客戶出發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 控制成本、提高品質(zhì)64園林院落建議成本建議：216。增加居民接觸地面的機(jī)會(huì)，創(chuàng)造適合活動(dòng)的人性化場(chǎng)地。親子空間 。運(yùn)動(dòng)橡膠地面游戲組合器具水體草坪道板磚鋪地彩棠石鋪地66臺(tái)階殘疾人破道種植壇 /文化石貼面彩色鋪裝水體 /卵石水幕景墻水體 /玻璃盒子彩色道板磚法桐花壇“ 院落 ” 細(xì)節(jié)67“ 院落 ” 細(xì)節(jié)68建筑立面建議 —— 歐式風(fēng)格深圳山海翠廬深圳新洋房深圳城市假日深圳歐陸經(jīng)典以歐式洋房風(fēng)格使本項(xiàng)目在周邊環(huán)境和惠州市場(chǎng)中 “跳 ”出來(lái) 69惠淡路上，映入眼簾的坡屋頂建筑群，那是誰(shuí)也無(wú)法抵御 的 誘惑 ……建筑立面建議 —— 坡屋頂?shù)难堇[70建筑立面建議 —— 以暖色調(diào)為主71建筑立面建議 —— 欄桿與百葉使立面層次豐富72提高產(chǎn)品附加值 —— 頂層送閣樓不超過(guò) 2米的頂層空間，不計(jì)入建筑面積，贈(zèng)送給客戶：或住、或玩、或貯藏。親水空間 。216。 老城區(qū)、新住宅區(qū)分布著相對(duì)低價(jià)住宅，價(jià)格 1500180012345678910惠陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)概況： 13801580起 /均價(jià) 1900：約 2023： 16801840： 14001580： 1880起/均價(jià) 2100： 18001900起 /均價(jià) 2200： 1480起 /1600均價(jià)： 1510起 /均價(jià) 1680： 1800 /1900起： 1680起 /均價(jià) 210015江北屬性：行政中心 /高檔住宅代表樓盤：碧水灣、江畔花園、金世界花園均價(jià)： 27003500元 /m2發(fā)展趨勢(shì)：商務(wù)、行政、高檔住宅東平 屬性：大盤區(qū)域代表樓盤：東湖花園、長(zhǎng)湖苑、蘭波灣均價(jià)： 20232500元 /m2發(fā)展趨勢(shì)：純粹居住區(qū)，中高檔大盤麥地－河南岸屬性：老城區(qū)的擴(kuò)展區(qū) /新興商住區(qū)代表樓盤：風(fēng)尚國(guó)際、世紀(jì)新天、雍逸園、風(fēng)華世 家、麗園新村、南翠花園均價(jià)： 18003500元 /m2發(fā)展趨勢(shì)：宜商宜住惠淡路屬性：郊區(qū)代表樓盤：東江學(xué)府、惠澤南苑、金山龍庭均價(jià)： 14003500元 /m2發(fā)展趨勢(shì)：新市鎮(zhèn)下角西湖－南壇－下埔屬性：老城區(qū)發(fā)展趨勢(shì)：城市功能完善 /舊城改造龍豐上排惠城區(qū)市場(chǎng)格局16惠城區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)狀況惠城區(qū)在未來(lái) 2年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)將達(dá)到高峰產(chǎn)品線逐漸豐富市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越充分未來(lái)兩年惠城區(qū)主要在售項(xiàng)目時(shí)間表2023年上半年惠城區(qū)產(chǎn)品分布狀況17溪南翠花園東湖花園風(fēng)尚國(guó)際風(fēng)華世家陽(yáng)光 100南山美地綠湖新邨 麗園新村 3期世紀(jì)新天東江學(xué)府 1期君華府雍逸園荷蘭水鄉(xiāng)藍(lán)波灣長(zhǎng)湖苑 3期碧水灣江畔花園東平－大湖溪心園金世界花園國(guó)華大廈西湖麗苑 盛事清華陽(yáng)光華庭金耀園山水世家本項(xiàng)目2023年開(kāi)盤項(xiàng)目 2023年開(kāi)盤項(xiàng)目 持續(xù) 2年以上的大盤圖例麥地－河南岸金山龍庭惠淡路江北結(jié)論 5：江北、東平、麥地－河南岸、惠淡路等片區(qū)的熱點(diǎn)效應(yīng)明顯18分項(xiàng)研究 4：典型項(xiàng)目調(diào)查樓 盤 名稱 雍逸園 樓 盤 地址 惠州市麥地南路與三環(huán)路交匯處基本情況 一期建筑面積 10萬(wàn)㎡，共 8棟小高層銷 售情況 04年 8月 4日開(kāi)盤，截止目前銷售 50%，其中臨南三環(huán)路的戶型銷售相對(duì)緩慢 客 戶 TCL員工，私企業(yè)主，公務(wù)員，農(nóng)業(yè)銀行職工，教師主力 戶 型 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 110㎡ ~150㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 140㎡ ~190㎡價(jià)格 住宅起價(jià) 1780元 /㎡、均價(jià) 2500元 /㎡商 業(yè) 均價(jià)一 層 6800元 /㎡優(yōu)勢(shì) ☆ 片區(qū)居住氛圍日益濃厚☆ 項(xiàng)目為大盤，配套齊全☆ 知名開(kāi)發(fā)商 劣 勢(shì) ☆ 項(xiàng)目南邊的南三環(huán)路噪音灰塵大典型暢銷高檔大盤19雍逸園產(chǎn)品借鑒梯戶比： 2梯 4戶朝向：南北朝向戶型：方正規(guī)矩?zé)o死角細(xì)節(jié)：雙陽(yáng)臺(tái)20樓 盤 名稱 南山美地 樓 盤 地址 惠州市演達(dá)片區(qū)三環(huán)路 10號(hào)小區(qū)基本情況 項(xiàng)目占地 5萬(wàn)㎡，建筑面積 8萬(wàn)㎡，低密度純住宅小區(qū)，綠化率 41%， 16棟 層不帶電梯及 2棟小高層組成，共 481戶，其中多層 182套銷 售情況 2023年 5月開(kāi)盤，多層銷售80%，月均銷售約 45套，小高層 8月初開(kāi)始銷售，現(xiàn)銷售 15套客 戶 河南岸片區(qū)居民， 5大集團(tuán)員工，私企業(yè)主，公務(wù)員主力 戶 型 三房 113㎡ ~118㎡四房 136㎡ ~152㎡價(jià)格 多層起價(jià) 1688元 /㎡，均價(jià) 2100元 /㎡小高層起價(jià) 1950元 /㎡優(yōu)勢(shì) ☆ 產(chǎn)品性價(jià)比高，社區(qū)內(nèi)相對(duì)獨(dú)立， 劣 勢(shì) ☆ 項(xiàng)目北邊的南三環(huán)路有部分路段正處修建中，灰塵比較大典型新興區(qū)域暢銷中檔項(xiàng)目21樓 盤 名稱世紀(jì)新天 樓 盤 地址 惠州市河南岸演達(dá)一路基本情況 占地 5000㎡，建筑面積 57932㎡， 1~3層商住， 4層會(huì)所， 5~29為住宅銷 售情況
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