惠州某房地產(chǎn)項目定位報告(編輯修改稿)
2025-02-10 17:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 校和企事業(yè)單位分別占 % 、 %和 %，其余的為 TCL類的大公司、醫(yī)院、軍警、運輸?shù)刃袠I(yè)惠澤南苑客戶結(jié)構(gòu)解析24樓 盤 名稱 金旺新苑 樓 盤 地址 惠州市河南岸 33號小區(qū)基本情況 占地 25727㎡，由 7棟多層和 1棟小高層組成，總建筑面積 49000㎡，內(nèi)設(shè)架空停車場及 4000㎡地下停車場銷 售情況 多 層銷 售 較 好小高 層銷 售 緩 慢客 戶 周邊居民，中低收入者主力 戶 型 三房兩廳 96㎡ ~127㎡四房兩廳 151㎡ ~156㎡價格 多 層 起價 1800元 /㎡小高 層 起價 1900元 /㎡， 層 差 50元 /㎡優(yōu)勢 ☆ 價格低☆ 距繁華區(qū)域近☆ 周邊有一定生活配套 劣 勢 小高層戶型不合理，采光通風(fēng)較差，客廳東西朝向典型中低檔項目25金旺新苑產(chǎn)品借鑒梯戶比： 2梯 6戶朝向： 2套東西向， 2套北向， 2套南向戶型： 5號、 6號單位客廳開間進深比 ： 1，過于狹長，餐廳采光不足小高層滯銷多層暢銷15米梯戶比： 1梯 3戶朝向：主要為南北方向，部分為東西向戶型：主臥 180度窗；轉(zhuǎn)角凸窗；部分單位存在對視對視26樓 盤 名稱 東江學(xué)府 樓 盤 地址 惠州市河南岸冷水坑基本情況 一期占地 ㎡ ，建筑面積 ㎡ ，其中住宅 ㎡ ，商業(yè) 5080㎡，會所 3200㎡， 多層 10棟、復(fù)式 3棟、別墅 3棟 銷 售 情況 2023年 5月 26日開盤，現(xiàn)多層銷售 70%客 戶 惠城：大集團員工，企事業(yè)單位員工，教師，金融白領(lǐng)惠陽：大企業(yè)員工主力 戶 型 三房兩廳兩衛(wèi) 117㎡ ~123㎡四房兩廳兩衛(wèi) 137㎡ ~158㎡價格 住宅起價 1400元 /㎡，商鋪均價 3000元 /㎡優(yōu)勢 ☆ 大盤☆ 惠州一中的教育優(yōu)勢☆ 戶型合理實用 劣 勢 ☆ 離市區(qū)較遠☆ 目前交通不便典型郊區(qū)大盤272023 人口 2023 人口 2023 人口 現(xiàn)狀客戶構(gòu)成顯性特征 ——企業(yè)主 /機關(guān)干部占 24％金融 /教師占 13％電子通訊類白領(lǐng) /個體 /工薪階層占63％分項研究 5：客戶研究惠城區(qū) 房地產(chǎn)市場供需呈 “ 啞鈴型 ” 結(jié)構(gòu)28不同分類 潛在消費者數(shù)量 需求殼牌項目建設(shè) 建設(shè)高峰 ，投產(chǎn)后 1500人 租賃、居住石化區(qū)建設(shè) 規(guī)劃人口 租賃、居住惠州人口增長 2023～ 2023年， 50～ 100萬（惠州） 租賃、居住新惠州人 建設(shè)者臨時居住 10％轉(zhuǎn)化為永久居住 居住惠陽大亞灣2023～ 2023年，潛在消費者合計：10～ 20萬居住； 20～ 30萬租賃 租賃、居住殼牌效應(yīng)將為惠州市場帶來大量新增客戶結(jié)論 6：殼牌帶動下的石化產(chǎn)業(yè)鏈將影響惠州市場的供需結(jié)構(gòu)；加速惠城區(qū)的客戶結(jié)構(gòu)由 啞鈴型 向 紡錘型 轉(zhuǎn)化29惠州居民收入水平增長速度快 ,居民消費能力提高分項研究 5：客戶研究資料來源：惠州市統(tǒng)計局、惠州市房產(chǎn)交易中心 30惠城區(qū)客戶調(diào)查 —— 支付能力約 70％ 的客戶可接受 30萬以下的總價 ， 60％ 以上的客戶可接受 800－ 1500元的月供，約 90％ 的客戶首期支付能力在 3萬元以上資料來源：市場調(diào)查 3190％ 以上的客戶傾向于在環(huán)境較好的 江北、麥地、南壇下埔、東平 購房惠城區(qū)客戶調(diào)查 —— 意向區(qū)域32需求戶型以三房為主 需求面積以 100－ 130平方米為主以改善居住條件為主要購房目的惠城區(qū)客戶調(diào)查 —— 需求特征33市場研究小結(jié)宏觀背景房地產(chǎn)市場供需關(guān)系改善，市場前景看好人均 GDP2501美元，房地產(chǎn)進入全面快速發(fā)展階段行政區(qū)劃調(diào)整促進惠州城市化發(fā)展惠城與惠陽兩極驅(qū)動，都市融合趨勢明顯惠城區(qū)內(nèi)江北、東平、麥地－河南岸、惠淡路等片區(qū)熱點效應(yīng)明顯石化產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生的新增住房需求促進市場供需結(jié)構(gòu)由啞鈴型向紡錘型轉(zhuǎn)化市場格局客戶特征客戶收入水平增長迅速客戶需求特征相似，差異化小案例借鑒 高品質(zhì)是暢銷的前提34項目分析定位規(guī)劃工作流程市場研究定位規(guī)劃市場研究35本項目 惠淡路城市規(guī)劃中的 軸線城市空間布局：形成 “核心 — 軸線 — 網(wǎng)絡(luò) ”的點軸網(wǎng)空間格局。以 一市二區(qū) 為核心進行發(fā)展。 一市 :惠州市 二區(qū) :惠城區(qū)和惠陽區(qū)項目價值 1：位于城市發(fā)展的軸線位置36規(guī)劃中的市汽車總站，2023年 10月設(shè)計招標(biāo)擬建粵東地區(qū)最大的圖書批發(fā)市場政府安居房， 2023年底可望入伙市中心醫(yī)院與護校將搬到本項目附近項目價值 2：緊鄰政府安居房，可充分利用政府制造的注意力、客源及客戶對片區(qū)的信心項目價值 3：鄰汽車總站，人氣聚集的樞紐位置規(guī)劃住宅區(qū)，有 2萬平方米商業(yè)37 —— 基本指標(biāo)AB CEA：退道路紅線區(qū)域，約 1萬平方米，地塊現(xiàn)狀為河溝。B：小學(xué)用地： C：項目 2期D：規(guī)劃市政路E：項目 1期D項目基本指標(biāo)：地塊說明：占地面積： 計算用地面積： 總建筑面積： 容積率： 1期用地面積：約 2期用地面積：約 商業(yè)面積：未定，待報建項目價值 4：教育資源 38西鄰經(jīng)濟適用房南面將新建道路北面隔水溝望村屋東鄰即將改造的惠淡路惠淡路以東惠淡路上待拆遷的民房西南方向：空地與村屋東南西北項目四至限制 1：周邊環(huán)境雜亂，影響項目形象39規(guī)劃中的道路， 24米寬，開工時間未定惠澤南苑經(jīng)濟適用房預(yù)計年底入伙惠淡路，改造后 42米寬，計劃 10月動工規(guī)劃道路，寬 36米，計劃 10月開工演達 2路，預(yù)計年底開通 待拆遷民房限制 2：拆遷 /修路等不可控因素影響項目的進入性與昭示性 —— 進入性與昭示性40學(xué)校用地 2期形成兩條比較規(guī)則的林蔭路地塊內(nèi)保持了大量樹木地塊現(xiàn)狀項目價值 5：地塊內(nèi)自然資源 41項目分析小結(jié)本項目的核心價值與機會：1：位于城市發(fā)展的軸線位置2：緊鄰安居房，可充分利用政府制造的注意力、客源及客戶對片區(qū)的信心3：鄰汽車總站，人氣聚集的樞紐位置4：教育資源5：地塊內(nèi)自然資源項目定位 —— 以安居房為主要參照，適當(dāng)調(diào)整本項目總體發(fā)展戰(zhàn)略42項目分析定位規(guī)劃工作流程市場研究
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