【文章內(nèi)容簡介】 強的溢價能力，建議本項目公寓也應(yīng)精裝修出售 (溢價幅度由精裝修檔次及品質(zhì)、項目形象包裝推廣等多種因素決定 )。研判：酒店式公寓研判：酒店式公寓* 精裝產(chǎn)品的溢價比例估計 *研判：酒店式公寓研判：酒店式公寓* 案例借鑒 :金地名津 *占地： 3萬平米總建面：約 建筑： 9座 2532層高層組成物業(yè)類型：集商務(wù)公寓、商業(yè)以及住宅多種功能于一體通達性：深圳地鐵四號線、九廣東鐵上水 — 落馬洲支線、香港西鐵北環(huán)線三鐵交匯于此；廣深港快速客運專線從這里穿梭而過，實現(xiàn)兩城生活無縫接軌地塊性質(zhì)：酒店式公寓地塊性質(zhì)：酒店式公寓定位及推廣 ：以服務(wù)式公寓為主要訴求點，重要突出 “ 深港跨界 ” 的區(qū)位優(yōu)勢。成功關(guān)鍵 ：針對投資客精準(zhǔn)傳遞項目具有唯一性的賣點 由于目標(biāo)客戶的主體是投資客戶，需要重要傳遞的信息點應(yīng)該主要集中于升值潛力而非物業(yè)功能，而升值潛力的關(guān)鍵點除了地段外，就集中于 項目品質(zhì)及形象的提升。 西西 BD國際公寓國際公寓世金漢宮世金漢宮金中環(huán)金中環(huán)雙城世紀(jì)雙城世紀(jì)紅桂皇冠紅桂皇冠首地戴斯首地戴斯聯(lián)泰大廈聯(lián)泰大廈泛華國際泛華國際金地名津金地名津高發(fā)城馳高發(fā)城馳天勤國際天勤國際海岸城海岸城星河世紀(jì)星河世紀(jì)本案本案泰格公寓泰格公寓 港島銀座港島銀座中航凱特中航凱特216。 公寓產(chǎn)品放量主要集中于羅湖區(qū)和中心區(qū)，本項目所處的景田片區(qū)放量較少，已推出的公寓產(chǎn)品基本都是作純住宅使用，而真正意義的酒店式公寓在本片區(qū)尚處于空白。216。 除金中環(huán)、世金漢宮等少數(shù)幾個樓盤為名副其實的高端酒店式公寓之外，近年來所推出的絕大多數(shù)酒店式公寓產(chǎn)品純粹是一些概念性的炒作，缺乏實質(zhì)的支撐酒店式公寓市場分析酒店式公寓市場分析*深圳高端公寓分布（部分） *216。放量集中于在羅湖區(qū)及鹽田區(qū)，其它區(qū)域尚無該類產(chǎn)品的推出，面積區(qū)間在 30—96平米，平均面積為 53平米 /戶，其中 40—60 平米的戶型約占總量的 %數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心20232023年深圳新售酒店式公寓項目一覽項目名稱 區(qū)域 銷售均價 住宅推售量 住宅套數(shù) 平均面積湖心島公寓 鹽田梅沙 13500 236 60 泊岸雅苑 鹽田梅沙 14000 430 96 鉆石時代公寓 羅湖 .春風(fēng)路南側(cè) 12023 319 28 世金漢宮 B棟 羅湖 23000 23500 396 59 首地戴斯 羅湖 19000 —— 228 ——中航凱特公寓 羅湖 17000 431 41 快捷假日公寓 羅湖 16477 244 39 　 16425 2284 53　酒店式公寓市場分析酒店式公寓市場分析* 2023年上半年供應(yīng) *區(qū)域 項目名稱 位置 供應(yīng)量 主力戶型面積預(yù)計推出時間羅湖 京基金融中心 蔡屋圍 15萬平米的高級公寓 / ０８年封頂０９年完工 華潤幸福里 國貿(mào) 酒店式服務(wù)公寓 ：11萬平米　 800戶 /（ 60— 90平米 /戶） 2023下半年或 2023年上半年福田大中華新天地 中心區(qū)公寓部分 :米商務(wù)公寓 (5875平米 )： 330套酒店式公寓 (88126平米 )： 221套09年卓越世紀(jì)城 中心區(qū) 公寓 5萬平米 / 09年金地崗廈舊改項目泛中心區(qū) 公寓部分 :13萬平米 / 2023年上步南佳兆業(yè)項目中信廣場10萬平米，公寓面積待定 / 2023年香港花園 中心區(qū) 18600平米 / 07年下半年南山海岸時代公寓 南山 50000平米 /07年下半年216。 09年放量區(qū)域主要還是集中在老城區(qū)和中心區(qū)，其他區(qū)域只有很少的推盤量，與本項目 競爭較大 ；216。但未來兩年面市的公寓項目多數(shù)為大型都市綜合體中的一部分，與本項目 目標(biāo)客戶不盡相同 ；數(shù)據(jù)來源：深港研究中心酒店式公寓市場分析酒店式公寓市場分析* 未來兩年主要競爭 *p片區(qū)未來暫無酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)：片區(qū)未來暫無酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)： 本片區(qū)土地供應(yīng)稀缺，尤其是香蜜湖與景田地帶土地供應(yīng)已趨于零；p酒店式公寓有較強的溢價能力：酒店式公寓有較強的溢價能力： 酒店式公寓的售價一般要高于其他類型的公寓產(chǎn)品，同時其獨有的附加值所帶來的溢價空間更是其他公寓產(chǎn)品所難以比擬的；p片區(qū)有潛在需求值得挖掘：片區(qū)有潛在需求值得挖掘： 隨著福田中心區(qū)核心地位日益鞏固以及國際化影響力的提高，本區(qū)域?qū)⒚媾R巨大的市場需求；酒店式公寓市場分析酒店式公寓市場分析* 小結(jié) *片區(qū)酒店式公寓競爭力分析價 值結(jié) 構(gòu) 價 值 點 價 值評 價影響力 片區(qū)知名度 緊鄰城市頂級豪宅，處于高尚住宅區(qū)域，片區(qū)印象為高端、居家物業(yè)特征 物業(yè)檔次物業(yè)類型 檔次普遍 為 高端物 業(yè)類 型以 別 墅、空中豪宅、高尚住宅 為 主，發(fā)展?jié)摿?市政規(guī)劃 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展前景作為福田中心區(qū)的一級配套高尚住宅區(qū)，城市中心的后花園功能，居家氛圍濃厚，未來片區(qū)檔次將進一步得到提升。生活配套 教育購物醫(yī)療沃爾瑪購物廣場、福田外國語學(xué)校、 景田小學(xué)、順電、景田中醫(yī)院等 生活配套相當(dāng)完善休閑配套 休閑 娛樂 餐飲 社區(qū)雙公園、區(qū)域內(nèi)各檔次的休閑娛樂及餐飲等店面密集， 休閑配套完善交通配套 地上 地下 ?享有深圳東西向主干道北環(huán)、深南大道、廣深高速的通達性，到達深圳中心區(qū)、羅湖口岸、西部通道及深圳其它各區(qū)都非常便利?地鐵 2號線香梅北站、公交系統(tǒng)也四通八達比照項目 寫字樓 酒店式公寓知名度 ☆☆☆ ☆☆☆☆☆影響度 ☆☆ ☆☆☆☆競爭力 ☆☆ ☆☆☆☆開發(fā)投入 ☆☆☆☆ ☆☆☆價值空間 ☆☆ ☆☆☆☆抗風(fēng)險力 ☆☆ ☆☆☆☆銷售速度 ☆☆☆ ☆☆☆☆開發(fā)方向最終研判開發(fā)方向最終研判p在以發(fā)展商利潤最大化、風(fēng)險規(guī)避、快速資金回籠的前提下，中原建議本項目的最優(yōu)方案是： 酒店式公寓目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位p深圳市酒店式公寓客戶分析p香蜜湖三大圈層客戶分析p景田片區(qū)客戶分析p項目目標(biāo)客戶定位購買 公寓原因分析 p購買公寓物業(yè)原因方面經(jīng)過頻次統(tǒng)計，選擇最多的是地段、雙地鐵、靠近會展中心和未來升值潛力大。p成交客戶普遍看好 CBD的未來發(fā)展及金中環(huán)所在的區(qū)位。酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析* 金中環(huán)成交客戶分析 *252。工作和居住地都在深圳的客戶占 80％；252。在深圳已經(jīng)自置物業(yè)的客戶占 62％；252。暫時租物業(yè)和住酒店的客戶占 38％。 p 國內(nèi)投資客的占比達到了近四成，可見CBD的投資價值被投資者普遍看好。252。 用于中、長期出租的客戶占到總體比例的％。p 公寓部分產(chǎn)品的投資客占七成，若刨除部分毛坯交樓作寫字樓功能的自用客戶，公寓產(chǎn)品的投資客占比近 9成！ 居住地分析置業(yè)用途分析酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析工作職位分析成交客戶年齡分析252。 客戶基本以 36到 45歲的客戶為主，占到總體 ％。其次是 25到 35歲的客戶占到 ％。 p 成交客戶年齡普遍偏向中年，可見中年客戶對于置業(yè)總價的承受力更強！ 252。 企業(yè)主及管理人員是成交客戶的主體，占近七成的比例。 p 成交客戶的職位普遍偏高，對購買高檔物業(yè)的承受力也較強！ 酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析* 世金漢宮成交客戶分析 *15%自??； 85%投資40%外銷， 60%深圳本地香港客戶、國外客戶成交比例最大，呈現(xiàn)本項目外銷特征 ,但外銷客戶大部分指是以身份證為區(qū)別 ,他們的活動范圍以深圳為主。戶 型 面 積 區(qū) 間 戶 數(shù)復(fù)式雙套房 (兩房兩 衛(wèi)一 廳 一起居室 )～ ㎡ C棟 322套B棟 396套酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析* 案例分析小結(jié) *p 酒店式公寓的主力客戶群是 資金實力雄厚的投資客p 深圳本地客戶占比較大（ 6080%），也有部分香港及外籍客戶。p 投資客戶非?？粗仨椖康膮^(qū)位及未來的升值潛力。p具有一定資金實力長線投資者p此類客戶占比較大，預(yù)期可達到 8成以上p部分有長期居住需求的商務(wù)人士p此部分客戶占少數(shù)投資客自用客酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析* 酒店式公寓的核心客戶 *酒店式公寓核心酒店式公寓核心客戶群客戶群客戶描述：業(yè)主姓名： 吳先生年齡： 4050歲家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家職業(yè)： 自營業(yè)主學(xué)歷： 本科置業(yè)經(jīng)歷： 星河世紀(jì)公寓整層、金地名津整層 投資公寓的關(guān)注點： 地段是否具有升值潛力，公寓產(chǎn)品帶精裝修的檔次及品段、廚衛(wèi)等用材品牌是否高端，由于酒店式公寓都是租給一些高管類型的商務(wù)人士，所以品質(zhì)和檔次是必須保證的。*典型投資客戶深度訪談 *酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析關(guān)鍵詞：升值、精裝修、用材及品牌關(guān)鍵詞：升值、精裝修、用材及品牌客戶描述：業(yè)主姓名： 紀(jì)小姐年齡： 40歲左右家庭結(jié)構(gòu)： 四口之家職業(yè)：自營餐飲學(xué)歷： 大專置業(yè)經(jīng)歷： 星河世紀(jì)公寓 5套、中航凱特公寓 6套 投資公寓的關(guān)注點： 近年來房地產(chǎn)行業(yè)的整體增長趨勢較快，公寓物業(yè)面積小，總價不高，轉(zhuǎn)手容易，但裝修的和風(fēng)格和檔次必須到位。* 典型投資客戶深度訪談 2 *酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析關(guān)鍵詞：面積小總價不高、裝修風(fēng)格及檔次關(guān)鍵詞：面積小總價不高、裝修風(fēng)格及檔次* 客戶深訪小結(jié) *酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析客戶關(guān)注的要點：客戶關(guān)注的要點：l投資客戶對于目前的房地產(chǎn)未來走勢仍持樂觀態(tài)度投資客戶對于目前的房地產(chǎn)未來走勢仍持樂觀態(tài)度l關(guān)注精裝修的檔次關(guān)注精裝修的檔次l關(guān)注廚衛(wèi)品牌關(guān)注廚衛(wèi)品牌l關(guān)注裝修的風(fēng)格是否能夠提升形象檔次關(guān)注裝修的風(fēng)格是否能夠提升形象檔次結(jié)論：結(jié)論：產(chǎn)品價值能否得到客戶認(rèn)同，關(guān)鍵點就在于物業(yè)形象及產(chǎn)品價值能否得到客戶認(rèn)同，關(guān)鍵點就在于物業(yè)形象及檔次、精裝修。檔次、精裝修。水榭花都熙園香榭里花園香域中央中旅國際公館香蜜湖 1號香蜜湖內(nèi)圈香蜜湖外圈香蜜湖幅射圈香山美樹香詩美林盛景國際風(fēng)臨左岸香蜜山香格麗苑緹香茗苑香逸名園香 雅園翠?；▓@二期新天國際名苑香蜜湖片區(qū)圖則 圈層 香蜜湖內(nèi)圈 香