【正文】 3。 產(chǎn)品定位項(xiàng)目分析及產(chǎn)品定位酒店式公寓銷售收益估算注：采用多重推導(dǎo)法，按 70年使用年限計(jì)算。p 第一重 市場比較法p 第二重 價(jià)格年增長率p 第三重 發(fā)展空間核算市場比較法第一重 項(xiàng)目名稱影響因數(shù) 本項(xiàng)目 景尚雅苑 Pa 怡楓尚品 Pb 五洲星苑 Pc目前市場均價(jià)（元 /M2） PX 16000 18000 20230地段交通 40 28 28 35 39項(xiàng)目規(guī)模 10 7 7 6 9內(nèi)部設(shè)備 14 12 10 12 13規(guī)劃結(jié)構(gòu) 8 7 6 5 6物業(yè)管理 11 9 8 8 10景觀環(huán)境 7 5 5 6 7商業(yè)環(huán)境 4 1 1 4 4升值潛力 3 2 2 3 3品牌形象 2 1 1 1 2推廣手法 1 1 1 1 1合計(jì) 100 73 69 81 94QX=73 QA=69 QB=81 QC=94PA’ =( QX/ QA)Pi PA’ =16927元 /平方米PB’ =( QX/ QB)Pi PB’ =16222 元 /平方米PC’ =( QX/ QC)Pi PC’ =15532 元 /平方米PX= PA’*WA + PB’*WB + PC’*WC = 16505元 /平方米 怡楓尚品 30%景尚雅苑 55%五洲星苑 15%參照項(xiàng)目權(quán)重比例市場比較法結(jié)論2023年底的銷售價(jià)格 16505元 *平均升幅（ 1+15%） =價(jià)格年增長率預(yù)計(jì)本項(xiàng)目 2023年底推向市場，為價(jià)格制定更為合理，應(yīng)根據(jù)市場價(jià)格規(guī)律的變化來尋求項(xiàng)目在 2023年底的增長空間。近幾年價(jià)格年增長極速提升，現(xiàn)政府下定決心通過各種手段來抑制價(jià)格的上漲，陸續(xù)推出的政策也的確對(duì)房價(jià)有一定的壓抑作用，估計(jì)未來幾年房價(jià)將呈理性上場發(fā)展，因此本項(xiàng)目的平均年增長值暫定： 15%。第二重18980元第一重計(jì)算售價(jià)： 16505元 /m2景尚雅苑 星河世紀(jì)（寫字樓）（中心輻射區(qū)）2023年售價(jià) 8500 年增幅 2023年售價(jià) 13000 年增幅2023年售價(jià) 16000 40% 2023年售價(jià) 20230 26%看看地塊本身在市場價(jià)格基礎(chǔ)上，根據(jù)產(chǎn)品質(zhì)素 /附加值再進(jìn)行最后核心價(jià)格計(jì)算。升值元素結(jié)合地塊本身優(yōu)勢，應(yīng)在綜合市場定價(jià)基礎(chǔ)上再增值 30% 左右。左右。毗鄰香蜜湖，屬福田中心區(qū)輻射區(qū)域。周邊生活氛圍濃郁，配套完善，又有商務(wù)辦公的基礎(chǔ)。精裝修交樓。減值元素發(fā)展空間核算第三重緊鄰北環(huán)路，噪聲影響大。 13的容積率，獨(dú)棟高層，項(xiàng)目本身休閑 /綠化配套有限。屬景田邊緣地帶。同樣，地塊的劣勢降低項(xiàng)目的定價(jià)打分，依據(jù)定價(jià)原則指數(shù)，應(yīng)在價(jià)格的基礎(chǔ)上降低 10% 左右 。最終價(jià)格預(yù)測價(jià)格增長率： 16505元 *（ 1+15%） =18980元市場綜合比較價(jià)格： 16505元發(fā)展空間計(jì)算： 18980*（ 1+20% ） = 22776元核心銷售均價(jià)： 約 24500元左右（按 70年產(chǎn)權(quán)計(jì)算）精裝修成本： 22776+1800=24576元1 整體市場分析—— 宏觀 區(qū)域 新政23 銷售價(jià)格預(yù)測4 建筑規(guī)劃相關(guān)建議5 營銷初步建議—— 方向 客戶 產(chǎn)品定位項(xiàng)目分析及產(chǎn)品定位25000元 /的售價(jià)，將賣什么產(chǎn)品給客戶？憑什么能夠吸引我們的目標(biāo)客戶群？產(chǎn)品提升建議2一、立面昭示性現(xiàn)實(shí)條件：外立面現(xiàn)代時(shí)尚、體現(xiàn)高檔形象建議一：項(xiàng)目臨北環(huán)大道，增加夜間燈光效果營造， 將更突顯項(xiàng)目昭示性建議二：增強(qiáng)項(xiàng)目頂部、墻體的名稱或 LOGO顯示建議三：注重并突出裙樓南北面的包裝效果Symbol 標(biāo)志 。二、公共部分 —— 最能體現(xiàn)項(xiàng)目檔次感與品質(zhì)感Status 形象 。p 公共部分展示效果p產(chǎn)品建筑風(fēng)格（園林 /立面）p產(chǎn)品高科技、新功能應(yīng)用[公共部分 ] —— 電梯廳p 大堂、電梯廳及公共走道、電梯外觀及轎箱等公共空間是項(xiàng)目形象得要展示的重要部分。p 建議聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行塑造，可保證項(xiàng)目的檔次、品味在細(xì)微之處也得到體現(xiàn)。關(guān)鍵詞：寬敞 明亮 品味p 材料：建議采用大理石、瓷磚、或墻紙、及部分玻璃等質(zhì)材，以提升項(xiàng)目檔次p 吊頂處理可大方，但需 強(qiáng)化光源的處理，配以時(shí)尚現(xiàn)代的燈具 ，營造空間舒適[公共部分 ] —— 過道[建筑風(fēng)格 ] —— 園林園林建議：項(xiàng)目屬獨(dú)棟開發(fā)，無地面綠化花園，建議在商業(yè)與公寓轉(zhuǎn)換層間做空中泛會(huì)所花園，提供業(yè)主及住戶休閑放松的場所．具體參考如下圖：休閑式架空層會(huì)所 設(shè)置 4家私人主題會(huì)所：分別提供 “ 廚房 ” 、 “ 會(huì)客廳 ” 、 “ MINI影院 ”、 “ 書房 ” 四種使用功能，在所預(yù)定的時(shí)間內(nèi)，一個(gè)會(huì)所僅由一戶業(yè)主獨(dú)享，完全保障業(yè)主使用會(huì)所的私密性和舒適性。 設(shè)置壁球館，讓業(yè)主隨時(shí)隨心所欲。4家私人主題會(huì)所，盡顯品質(zhì)感[建筑風(fēng)格 ] —— 外立面相關(guān)高新技術(shù)建議nMOMA在精裝階段設(shè)計(jì)了加厚一倍的戶門和室內(nèi)門及門窗暗藏的隔音、隔熱膠條，能夠有效隔熱、隔音 MOMA窗框nMoma采用斷熱鋁合金材料，其保溫性能明顯優(yōu)于普通鋁合金窗，可以避免熱橋出現(xiàn)，有良好的氣密性、水密性、斷熱性能，防止空氣滲透。斷橋鋁合金窗采用斷熱冷橋技術(shù)，即將鋁合金窗框分成三部分組成復(fù)合材料，外部鋁合金框，內(nèi)部鋁合金框以及連接內(nèi)外鋁框的中間芯子部分，中間芯子部分即 “ 斷熱冷橋 ”LOWE玻璃＋氬氣斷橋鋁合金窗n反射 80％以上的遠(yuǎn)紅外線輻射（普通玻璃只反射 12％左右）n傳熱系數(shù)小于 （ m2K） 〔 傳統(tǒng)單層玻璃窗為 （m2K ） ，中空普通玻璃窗只有（ m2K ） 〕MOMA玻璃技術(shù)關(guān)鍵：窗戶和玻璃采用斷熱鋁合金窗框＋ LOWE鍍銀膜低輻射保溫玻璃技術(shù)檔案[高科技 ] —— 外窗系統(tǒng)進(jìn)氣散熱伸縮縫空氣層外保溫混凝土層干掛彩釉玻璃斷橋干掛龍骨架Moma外墻系統(tǒng)采用歐洲標(biāo)準(zhǔn)四層外墻防護(hù)技術(shù)，總厚度 420至 520厘米：n能嚴(yán)密阻止冷熱輻射和傳導(dǎo)n干掛幕墻起到 “ 遮陽傘” 的功能，保護(hù)外保溫板不受雨雪侵蝕，可以抵擋輻射n外保溫方式防止冷 /熱橋產(chǎn)生，優(yōu)于內(nèi)保溫n流動(dòng)空氣層揮發(fā)保溫板水汽，永久保持保溫板的干燥及保溫效果n傳熱系數(shù)低至 （北京規(guī)范 ）室內(nèi) 室外外墻保溫截面斷橋加厚混凝土外墻加厚保溫層流動(dòng)空氣層干掛磚幕墻干掛幕墻MOMA和鋒尚的外墻子系統(tǒng)[高科技 ] —— 外墻系統(tǒng)n“下送上回 ”低速送風(fēng)方式n保證新風(fēng)和廢氣的分離，控制室內(nèi)空氣流動(dòng)方向n經(jīng)預(yù)處理后的新鮮空氣比室溫略低n自然沉積在 下方形成 “新風(fēng)湖 ”淹沒人體n新鮮空氣順人體上升，經(jīng)呼吸變?yōu)閺U氣后經(jīng)上部排風(fēng)口排出n人體 24小時(shí)呼吸新鮮空氣n低速送風(fēng)，無噪聲、無氣流感、無揚(yáng)塵n樓頂設(shè)冷 /熱能量回收裝置，回收排出室外的冷 /熱能量n降低 /升高引入的新風(fēng)溫度，節(jié)省新風(fēng)預(yù)冷 /預(yù)熱成本污濁空氣技術(shù)關(guān)鍵：采用 MOMA的新風(fēng)過濾系統(tǒng)，保持室內(nèi)恒溫恒濕。[高科技 ] —— 新風(fēng)系統(tǒng)鋒尚國際用的是德國愛屋公司 Alulux明裝卷簾窗，該公司還有多種門窗產(chǎn)品：暗裝卷簾窗、防盜卷簾窗、爬升式車庫門、側(cè)行式車庫門、標(biāo)準(zhǔn)型車庫門、經(jīng)濟(jì)型車庫門。Alulux卷簾窗的功能：保溫 /隔音 /防盜 /遮陽 /擋風(fēng)沙 /擋視線 /防蟲結(jié)論：墻壁上增加擠塑聚苯材料隔音、保溫；門窗內(nèi)裝隔音隔熱膠條，用陶?；炷良雍駱前?；采用四層外墻系統(tǒng)、卷簾門窗、節(jié)能玻璃系統(tǒng)Alulux卷簾中空 lowe玻璃斷熱鋁型材[高新科技 ] —— 降噪系統(tǒng)太陽能能源系統(tǒng)的推廣使社區(qū)更清潔、更舒適太陽能光電系統(tǒng)太陽能熱水系統(tǒng)將太陽輻射直接轉(zhuǎn)化為水能與電能，為建筑提供清潔的能源。太陽能光電系統(tǒng)的組件與復(fù)合板相似，其潛在的成本效益比很高并且適用于垂直建筑。 [高新科技 ] —— 太能能源系統(tǒng) 安防智能管理系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng) 邊界防范系統(tǒng) 邊界防范系統(tǒng)?周界防越報(bào)警系統(tǒng) ?數(shù)字有線電視系統(tǒng)?家居燃?xì)庑孤秷?bào)警系統(tǒng)?智能停車管理系統(tǒng)?家居緊急求助報(bào)警系統(tǒng)?緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)?非接觸式 IC門禁系統(tǒng) ?家居紅外防盜報(bào)警系統(tǒng)?寬帶互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng) ?電子巡更管理?可視對(duì)講系統(tǒng) 依照 80％ +15％＋ 5％＝ 100％ 的原則，著力營造社區(qū)安全感安防系統(tǒng)品質(zhì)打造1 整體市場分析—— 宏觀 區(qū)域 新政23 銷售價(jià)格預(yù)測4 建筑規(guī)劃相關(guān)建議5 營銷初步建議—— 方向 客戶 產(chǎn)品定位項(xiàng)目分析及產(chǎn)品定位相關(guān)營銷建議對(duì)于酒店式公寓的營銷包裝，抓住這部分客戶群的喜好特征，投其所好。這部分客戶感性勝過理性，瞬間的打動(dòng)能使他們狂歡不已，主要從以下二個(gè)方面體現(xiàn)。p形象定位p賣場展示時(shí)尚華麗的同時(shí)，也應(yīng)增加賣場的功能定位，讓客戶停留更長的時(shí)間，喚起客戶的共鳴。Sociality 交際 。時(shí)尚的元素堆砌為一個(gè)趣味性十足的賣場空間， 增加實(shí)用功能元素，如影碟收藏、精品元素展。[營銷建議 ] —— 賣場展示[營銷建議 ] —— 樣板房展示 1一個(gè)全新的空間，一個(gè)不同設(shè)計(jì)理念的試驗(yàn)場。既可以是唯美的精彩展示，也可以是極少主義的完美體現(xiàn)。[營銷建議 ] —— 讓心淡泊的至美空間[營銷建議 ] —— 個(gè)性的創(chuàng)意展示 1[營銷建議 ] —— 個(gè)性的創(chuàng)意展示 2[營銷建議 ] —— 另類 演繹的完美細(xì)節(jié)有待進(jìn)一步探討的問題：扮演的市場角色：酒店式公寓的形象定位及命名建議 。最后謝謝您的聆聽，歡迎提寶貴意見！中原地產(chǎn)（深圳）項(xiàng)目組2023年 10月 22日謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAI