【正文】 [營銷建議 ] —— 讓心淡泊的至美空間[營銷建議 ] —— 個性的創(chuàng)意展示 1[營銷建議 ] —— 個性的創(chuàng)意展示 2[營銷建議 ] —— 另類 演繹的完美細節(jié)有待進一步探討的問題：扮演的市場角色：酒店式公寓的形象定位及命名建議 。Sociality 交際 。 客戶 太陽能光電系統(tǒng)的組件與復合板相似，其潛在的成本效益比很高并且適用于垂直建筑。K ） ，中空普通玻璃窗只有（ m2 設置壁球館，讓業(yè)主隨時隨心所欲。二、公共部分 —— 最能體現(xiàn)項目檔次感與品質感Status 形象 。 區(qū)域 13的容積率，獨棟高層，項目本身休閑 /綠化配套有限。毗鄰香蜜湖，屬福田中心區(qū)輻射區(qū)域。近幾年價格年增長極速提升，現(xiàn)政府下定決心通過各種手段來抑制價格的上漲，陸續(xù)推出的政策也的確對房價有一定的壓抑作用，估計未來幾年房價將呈理性上場發(fā)展，因此本項目的平均年增長值暫定： 15%。 新政23 銷售價格預測4 建筑規(guī)劃相關建議5 營銷初步建議—— 方向 房型 面積段 (平米 )單房 2831 一房 3945二房 5863訪談客戶需求戶型歸納 第 2次修正結果：單房： 2831平米，占比 5％ 10%一房： 4048平米，占比 2030%二房： 6070平米，占比 6575% 戶型配比定位最后修正切入點：針對近期片區(qū)公寓客戶的成交付款狀況統(tǒng)計，以及客戶對戶型面積的需求，對第二次修正的結果進行最后微調 。素。據(jù)悉， 11月對外發(fā)售，均價不詳。p偶得客戶 ： 自用客戶，占 1020%描述： 他們一部分來自于香蜜湖片區(qū)的富人，作為社交用房，談談私密的生意 ；還有一部分源于福田外國語學校的家長們。 景田片區(qū)客戶構成景田片區(qū)客戶構成 目標客戶定位目標客戶定位p主力客戶 ：投資兼自用客戶，占 6070%。 景田片區(qū)客戶分析景田片區(qū)客戶分析◆ 舊城改造失去住所的居民 ：他們中的絕大部分都是深圳本地人， 這類人在該片區(qū)購房比例較小，這類人購買能力強，大多為一次性付款。* 典型投資客戶深度訪談 2 *酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析關鍵詞：面積小總價不高、裝修風格及檔次關鍵詞：面積小總價不高、裝修風格及檔次* 客戶深訪小結 *酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析客戶關注的要點：客戶關注的要點：l投資客戶對于目前的房地產未來走勢仍持樂觀態(tài)度投資客戶對于目前的房地產未來走勢仍持樂觀態(tài)度l關注精裝修的檔次關注精裝修的檔次l關注廚衛(wèi)品牌關注廚衛(wèi)品牌l關注裝修的風格是否能夠提升形象檔次關注裝修的風格是否能夠提升形象檔次結論：結論：產品價值能否得到客戶認同，關鍵點就在于物業(yè)形象及產品價值能否得到客戶認同，關鍵點就在于物業(yè)形象及檔次、精裝修。戶 型 面 積 區(qū) 間 戶 數(shù)復式雙套房 (兩房兩 衛(wèi)一 廳 一起居室 )～ ㎡ C棟 322套B棟 396套酒店式公寓客戶分析酒店式公寓客戶分析* 案例分析小結 *p 酒店式公寓的主力客戶群是 資金實力雄厚的投資客p 深圳本地客戶占比較大（ 6080%），也有部分香港及外籍客戶。其次是 25到 35歲的客戶占到 ％。252。工作和居住地都在深圳的客戶占 80％；252。但未來兩年面市的公寓項目多數(shù)為大型都市綜合體中的一部分，與本項目 目標客戶不盡相同 ；數(shù)據(jù)來源：深港研究中心酒店式公寓市場分析酒店式公寓市場分析* 未來兩年主要競爭 *p片區(qū)未來暫無酒店式公寓產品供應：片區(qū)未來暫無酒店式公寓產品供應： 本片區(qū)土地供應稀缺，尤其是香蜜湖與景田地帶土地供應已趨于零；p酒店式公寓有較強的溢價能力：酒店式公寓有較強的溢價能力： 酒店式公寓的售價一般要高于其他類型的公寓產品，同時其獨有的附加值所帶來的溢價空間更是其他公寓產品所難以比擬的；p片區(qū)有潛在需求值得挖掘：片區(qū)有潛在需求值得挖掘： 隨著福田中心區(qū)核心地位日益鞏固以及國際化影響力的提高，本區(qū)域將面臨巨大的市場需求；酒店式公寓市場分析酒店式公寓市場分析* 小結 *片區(qū)酒店式公寓競爭力分析價 值結 構 價 值 點 價 值評 價影響力 片區(qū)知名度 緊鄰城市頂級豪宅，處于高尚住宅區(qū)域，片區(qū)印象為高端、居家物業(yè)特征 物業(yè)檔次物業(yè)類型 檔次普遍 為 高端物 業(yè)類 型以 別 墅、空中豪宅、高尚住宅 為 主，發(fā)展?jié)摿?市政規(guī)劃 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展前景作為福田中心區(qū)的一級配套高尚住宅區(qū)，城市中心的后花園功能，居家氛圍濃厚，未來片區(qū)檔次將進一步得到提升。216。研判：酒店式公寓研判：酒店式公寓* 精裝產品的溢價比例估計 *研判：酒店式公寓研判：酒店式公寓* 案例借鑒 :金地名津 *占地： 3萬平米總建面：約 建筑： 9座 2532層高層組成物業(yè)類型：集商務公寓、商業(yè)以及住宅多種功能于一體通達性：深圳地鐵四號線、九廣東鐵上水 — 落馬洲支線、香港西鐵北環(huán)線三鐵交匯于此；廣深港快速客運專線從這里穿梭而過，實現(xiàn)兩城生活無縫接軌地塊性質：酒店式公寓地塊性質：酒店式公寓定位及推廣 ：以服務式公寓為主要訴求點，重要突出 “ 深港跨界 ” 的區(qū)位優(yōu)勢。216。研判：酒店式公寓研判：酒店式公寓*對酒店式公寓產品的案例借鑒 *研判：酒店式公寓研判：酒店式公寓*酒店式公寓溢價能力比較 *結論： 酒店式公寓的年均溢價幅度雖不如寫字樓，但也高于商務公寓，穩(wěn)定高額的溢價空間將吸引大批投資客戶的關注。與同項目同類產品的價格比較 :比商務公寓比商務公寓產品價格高出產品價格高出 %。酒店式公寓酒店式公寓* 概念界定 *252。交通配套 地上 地下 ?享有深圳東西向主干道北環(huán)、深南大道、廣深高速的通達性，到達深圳中心區(qū)、羅湖口岸、西部通道及深圳其它各區(qū)都非常便利?地鐵 2號線香梅北站商務競爭力嚴重不足各檔次寫字樓對比寫字樓名稱 銷售價格 租金 空置率 檔次華潤中心 只租不售 200元 / m2 0 超甲級財富大廈 35000元 /m2 160元 / m2 尚未入伙 超甲級天利中央廣場 28000元 / m2 120元 / m2 10% 甲級新豪方大廈 21000 元 m2 85元 / m2 10% 乙級青海大廈 14000元 / m2 50元 / m2 20% 類乙級低端寫字樓盡管在價格和租金低廉的優(yōu)勢下，但其產品的競爭力不足，空置率還是保持較高的水平。片區(qū)商務競爭力分析價 值結 構 價 值 點 價 值評 價影響力 行業(yè)聚核力 政府 規(guī) 劃 該 片區(qū)以居住 為 主，無行 業(yè) 聚集以及商 務 知名度。 地塊資源規(guī)模較小，容積率高，面對噪音。l土地性質的商務屬性開發(fā)方向的思考 1 價值挖掘，實現(xiàn)利潤最大化通過項目的價值拔升，快速實現(xiàn)企業(yè)追求通過項目的價值拔升，快速實現(xiàn)企業(yè)追求的最大化利潤以及長遠發(fā)展的戰(zhàn)略目標。 地鐵地鐵 2號線號線香梅北站香梅北站公交線路公交線路16路：石巖總站 梅林檢查站201路：南頭總站 布吉聯(lián)檢站 48路：松坪山 香梅北 58路：南頭火車西站 龍園山莊 67路：西麗 (麻勘村 )濱河總站 240路：西麗湖總站 布吉聯(lián)檢站245路 ：深圳灣西部通道 梅林檢查站334路：坂田雪象村 東角頭總站 361路 ：野生動物園－坪地汽車站6路：福田南 — 福光村 25路：火車站 桃源村總站 41路：桃源村西 華新村 45路：上梅林總站 科技園總站 73路：農林路總站 鹿丹村 104路：動物園 寧水花園 241路：福田口岸 紫薇閣 323：白石洲 布吉海關 325路：皇崗口岸 光明農場 車行路線車行路線城市主干道：北環(huán)大道（雙向城市主干道：北環(huán)大道（雙向 8車道）車道）城市次干道城市次干道 : 僑香路、香梅路（雙向僑香路、香梅路（雙向 4車道）車道）片區(qū)交通便利片區(qū)交通便利商場 \學校 \運動館 \購物 \餐飲 … 居家生活需求應有盡有。響最大，東西向無景觀。 27層以上單位可看香蜜湖景觀。 新政2 項目分析及產品定位3 銷售價格預測4 建筑規(guī)劃相關建議5 營銷初步建議—— 方向 p 市場發(fā)展走向規(guī)范，非理性需求得到抑制。 上半年全市租賃成交均價為 /㎡ /月，較去年同期 /㎡ /月的均價上升％。平米高位以上。 新政2 項目分析及產品定位3 銷售價格預測4 建筑規(guī)劃相關建議營銷初步建議—— 方向 二級市場策劃品控中心廣嘉正景田地塊開發(fā)方向研判廣嘉正景田地塊開發(fā)方向研判有這樣一個地方 ……城市頂級豪宅片區(qū) 800米 城市中心區(qū)度假村15分鐘漫步166平方公頃城市公園 20分鐘漫步CBD中心區(qū) 10分鐘車程空氣污染指數(shù)低于鬧市區(qū) 20%11萬平米的街道公園 沒有距離稀缺 舒適 高端居住屬性優(yōu)勢明顯然而，它卻是商務屬性?。。?？ 如何在這兩者之間尋求平衡點，又或者是其它的途徑解決 本報告需要解決的核心問題：p 開發(fā)方向：項目具有哪些可發(fā)展的市場方向？p 市場風險：未來這些發(fā)展方向會存在哪些風險？市場研判項目定位 p 產品規(guī)劃：如何打造符合市場的需求產品？p 客戶分析：我們瞄準中的市場哪拔目標客戶？一、項目指標p 占地： ㎡p 建筑面積： 45000㎡ （辦公 /公寓約41500㎡ ，商業(yè)約 3500㎡ ） p 土地用途：辦公、培訓綜合樓建筑用地 p 使用年限： 50年（ 2023～ 2054年）p 容積率： 13p 覆蓋率：＜ 45％項目概況北 環(huán)二、現(xiàn)狀及局限性目前為臨時停車場，產品的可塑空間無限制。 客戶 受其供應結構影響，稍有波動。福田租金穩(wěn)居榜首福田租金穩(wěn)居榜首福田片區(qū)租金 /平米月，全市最高 .p深圳房地產經歷了 20多年的發(fā)展之后，整體供需比已經接近 1:1,深圳移民城市特質充分釋放 ,未來供需矛盾仍然巨大 。p 本輪新政雖然影響巨大，但并未從根本上解決目前供需之矛盾，市場仍有足夠需求，優(yōu)質物業(yè)仍受追捧 。 客戶 西面 ：緊靠 33層高的警華苑，無景觀。北北白色：道路白色：道路黃色：住宅黃色