【正文】 小高層住宅樓層差為核心均價(jià)的5%，高層住宅樓層差為3%。具體如下：u 朝向加價(jià)原則由于小區(qū)房源基本為多層結(jié)構(gòu)，中間夾雜小高層，各棟樓之間朝向、臨路條件各不盡相同，北部臨近道路布置的房型，實(shí)際朝向不理想，居住品質(zhì)受到一定的影響，需進(jìn)行一定調(diào)整。第五章 項(xiàng)目定價(jià)建議第一節(jié) 價(jià)格定位依據(jù)我司本著在了解研究德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所在社區(qū)的商品房發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查，周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)格，對(duì)消費(fèi)心理，購(gòu)買(mǎi)行為的影響程度，為本項(xiàng)目的價(jià)格定位以及營(yíng)銷(xiāo)組合提供依據(jù)。◇車(chē)庫(kù)設(shè)置消防栓、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及公共部位自動(dòng)煙感、消防噴淋系統(tǒng)?！笮^(qū)內(nèi)部通信系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。 智能化建議：每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)家用電器遠(yuǎn)程控制。178。這也可做為社區(qū)的又一賣(mài)點(diǎn)。 第五節(jié) 小區(qū)的物業(yè)管理及智能配套建議就本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的置業(yè)傾向而言，影響其置業(yè)決策的不僅僅是小區(qū)環(huán)境和住宅空間，社區(qū)的品牌形象、生活品質(zhì)也是其所關(guān)注的。l 建筑布局可不設(shè)大面積集中綠地，更多采取“房前屋后”的綠化景觀。江浙一帶頗為流行的的立面風(fēng)格◇ 屋頂在做好防水、隔熱的同時(shí)，運(yùn)用現(xiàn)代感的建筑符號(hào)形成建筑的肢體語(yǔ)言，使整個(gè)建筑顯得飄逸、流暢。從單體建筑來(lái)說(shuō)，為了降低小區(qū)建筑覆蓋率，增大綠化景觀面積，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)形象，建議在滿足上述布局要求的基礎(chǔ)上，留出足夠的土地資源用于綠化景觀的建設(shè)。企事業(yè)高層管理者和決策者——不關(guān)心房子的價(jià)格，追求最高的生活品味，生活品質(zhì)，已有兩套住宅，還在尋找市區(qū)最有特色、知名度高的樓盤(pán)，以體現(xiàn)和自己相符的身份?！央S著小孩的成長(zhǎng)和生活條件的逐步改善，換房改善居住條件的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈；⊙年齡段集中在35－45歲之間；⊙有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對(duì)物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)⊙主要購(gòu)買(mǎi)力在18—30萬(wàn)，面積在120—160㎡之間，屬二次置業(yè)；⊙注重實(shí)用性，對(duì)房型設(shè)計(jì)、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高。缺點(diǎn)：時(shí)間拖延。且定位中高檔產(chǎn)品能使開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化，擬定本項(xiàng)目可以分二期開(kāi)發(fā)，第一期先開(kāi)發(fā)項(xiàng)目東部地塊，東部地塊規(guī)則，土地平整，易規(guī)劃。南面的道路規(guī)劃后將與另一條交通主干道向陽(yáng)南路連通，屆時(shí)三大交通主干道將充分發(fā)揮出行便利的巨大交通優(yōu)勢(shì)。另外，此區(qū)域價(jià)格較市中心2800元/平米，和河?xùn)|開(kāi)發(fā)區(qū)2600元/平米要低，具有絕對(duì)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。21. 陽(yáng)光花園的大盤(pán)模式已在當(dāng)?shù)氐玫讲糠秩说恼J(rèn)可，形成一定的“口碑效應(yīng)”；22. 項(xiàng)目南部開(kāi)發(fā)的屬于市政拆遷經(jīng)濟(jì)適用房的低價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不可避免對(duì)本案造成影響。17. 與本項(xiàng)目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少，可抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，積累有效客戶。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)13. 目前德州南部的樓盤(pán)供銷(xiāo)兩旺，已逐步形成居住區(qū)和消費(fèi)熱點(diǎn)。10. 小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來(lái)業(yè)主會(huì)對(duì)此比較挑剔。216。4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)特邀建筑設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。第二章 項(xiàng)目SWOT分析216。南面不遠(yuǎn)的向陽(yáng)南路附近基本未成型，也在規(guī)劃中。c) 地理位置本案位于德城區(qū)城南區(qū)域，原為德州財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)學(xué)校，北至山東德州煙草有限公司，新河?xùn)|路；東到山東聯(lián)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司目前開(kāi)發(fā)的聯(lián)興嘉和居，南到東倉(cāng)路，西到新湖南路。一期開(kāi)發(fā)東側(cè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及南側(cè)操場(chǎng)，計(jì)45畝。第二部分 項(xiàng)目分析篇第一章 項(xiàng)目概況a) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積………………………………………………73800m2總居住戶數(shù)……………………………………………………510戶（一期）總建筑面積 …………………………………………………103320m2容積率 ………………………………………………………=綠化率…………………………………………………………40％地面停車(chē)位………………………………………………………=30個(gè)/100戶b) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目地塊為住宅用地，可建多層或小高層。 品質(zhì)稍高的樓盤(pán)“嘉誠(chéng)尚東”，目前尚未開(kāi)盤(pán)，就預(yù)定40％，說(shuō)明目前市場(chǎng)上對(duì)高品質(zhì)、高品味的樓盤(pán)認(rèn)可度最高，價(jià)格因素對(duì)一部分客源特別是高端客源抗性不是很大。 大多樓盤(pán)均在今年下半年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，目前尚未公開(kāi)銷(xiāo)售的只有“嘉誠(chéng)尚東”。 二房70100，三房100－130平方米的在區(qū)域中大量的出現(xiàn)；216。 均為為毛坯房源。總建面積20萬(wàn)M2之多。第二節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析本報(bào)告主要選取了2004年下半年銷(xiāo)售或者對(duì)外公開(kāi)的一些具有代表性的樓盤(pán)“陽(yáng)光花園”、“鳳凰雅苑”、“時(shí)代花園”、“聯(lián)興嘉和居”、“貴都花園”、“嘉誠(chéng)尚東”、“新城市花園”、“嘉誠(chéng)景園”、“天花錦繡園”等作為德城區(qū)的代表個(gè)案。最有潛力的區(qū)域。ii. 生活配套情況區(qū)域主要商區(qū)介紹區(qū)域的商業(yè)街主要集中在晶華路、東方紅路、湘江路周?chē)?，商業(yè)氣氛在比如凱元溫泉度假村，凱元山莊周?chē)呀?jīng)形成，沿街商鋪較多，商業(yè)氣氛正在隨著良好的規(guī)劃前景、未來(lái)市中心概念，開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)的增多，人氣的聚生而逐漸濃厚。教育設(shè)施：德州十中、經(jīng)濟(jì)學(xué)校、教師進(jìn)修學(xué)校、山東省公路技工學(xué)校等醫(yī)療機(jī)構(gòu)：市立醫(yī)院、市婦幼保健所金融機(jī)構(gòu)：建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）共青團(tuán)路、北園路、果園路由北至南（由西向東）湖濱北路、解放北路、東地北路公交線路情況：219路等樓盤(pán)開(kāi)發(fā)情況此區(qū)域?qū)儆谡陂_(kāi)發(fā)的區(qū)域，尤其是天衢開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，可開(kāi)發(fā)土地多，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較多，目前在售的樓盤(pán)有貴都花園、天寶家園、鑫嘉園、天花錦繡園、岔河小區(qū)二期（紫薇園）等10個(gè)樓盤(pán)，價(jià)位在1400－2200元/平方米之間。屬于正在開(kāi)發(fā)的區(qū)域，交通便利，到達(dá)市中心方便。城西版塊 區(qū)域概況：范圍：迎賓路以西、集中在鐵西大道和東風(fēng)西路一帶此區(qū)域內(nèi)為臨近河北省，位置較偏，市政、服務(wù)配套不是很成熟，商業(yè)氣氛缺乏，出行購(gòu)物不便， 生活配套情況區(qū)域主要商區(qū)介紹區(qū)域的主要商業(yè)街主要集中鐵西大道以西，東風(fēng)西路黑馬大市場(chǎng)附近。區(qū)域自然景觀：新湖風(fēng)景區(qū)、世紀(jì)廣場(chǎng)、人民公園、中心廣場(chǎng)大片綠地教育設(shè)施：德州一中、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、德城區(qū)電大、德州衛(wèi)生學(xué)校醫(yī)療機(jī)構(gòu)：市人民醫(yī)院、衛(wèi)校附屬醫(yī)院金融機(jī)構(gòu)：建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等多家德州支行、德州市商業(yè)銀行區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）三大交通主干道東方紅路、東風(fēng)東路、天衢中路由北至南（由西向東）解放南路、湖濱南路、新湖南路在建道路新湖南路即將拓寬，區(qū)域整體出行更加方便。值得注意的是，隨者開(kāi)發(fā)區(qū)樓市炒規(guī)劃、炒概念的興起而產(chǎn)生的令城區(qū)居民不可接受的超高價(jià)格，再加上今年陸續(xù)產(chǎn)生效果的國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，使購(gòu)房者比以前顯得更加理性，購(gòu)房客源開(kāi)始出現(xiàn)從開(kāi)發(fā)區(qū)向老市區(qū)回流的現(xiàn)象。 隨著河?xùn)|新城的開(kāi)發(fā)，市政府的搬遷，那里將要成為未來(lái)的市中心的概念逐步在德城區(qū)市民形成，一方面相應(yīng)的樓盤(pán)開(kāi)放量逐步增大，近來(lái)的新公開(kāi)的大盤(pán)就是嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的嘉誠(chéng)尚東，總建面積在20萬(wàn)以上，兼住宅、商用、辦公于一體的綜合物業(yè)。經(jīng)過(guò)一年多的緊張施工，河?xùn)|新城已初見(jiàn)規(guī)模。第三節(jié) 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況n 市場(chǎng)供給情況　　 2000年以來(lái)，受全國(guó)房地產(chǎn)大好趨勢(shì)的影響，德州房地產(chǎn)市場(chǎng)由于市場(chǎng)空間的擴(kuò)大和政府招商引資政策的引導(dǎo)，省內(nèi)外大型一流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐德州，而且通過(guò)一年的運(yùn)作后，在市場(chǎng)上取得了驕人的業(yè)績(jī)。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。大量的土地出讓勢(shì)必會(huì)造成城區(qū)開(kāi)發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價(jià)值也逐漸顯出。據(jù)德城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬(wàn)人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達(dá)到32萬(wàn)人以上。一般而言，開(kāi)發(fā)區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相對(duì)于市中心，它無(wú)污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬。216。結(jié)合德州實(shí)際情況，目前我司認(rèn)為，德州的房地產(chǎn)呈現(xiàn)以下特征：216。其中，％；，％；，％?！　〉轮萁鹑跇I(yè)發(fā)展情況，德州市初步形成了以國(guó)有商業(yè)性銀行為主體、政策性和商業(yè)性金融相分離，保險(xiǎn)、信托、合作金融等種類(lèi)齊全、功能互補(bǔ)的金融機(jī)構(gòu)組織體系。商貿(mào)型城市已見(jiàn)雛型。