【正文】 湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》49 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 14 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 38 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021 年 7 月 12 日－ 2021年 7 月 18 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》78 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021 年 5 月 10 日－ 2021年 5 月 17 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》60 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021年 5月 3 日－ 2021 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊 項(xiàng)目市場分析報(bào)告》103 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年阜陽易景國際項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》 31 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告》 54 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 6 月 18日宿遷市市場分析報(bào)告》 25頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《中 原 2021年 8月新房市場周報(bào)（ 8 月 13日 — 8月 19日）》 1 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2021年 15月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2021年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 8 月福州正榮潤城市場周報(bào)》 167頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報(bào)告》 15 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《中航國際 2021年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的 探討》 62頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2021 年福建 （ 3） 委托強(qiáng)有力的專業(yè)的有經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目開發(fā)公司全面地、科學(xué)地控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本和樓盤策劃、銷售。 就投資風(fēng)險(xiǎn)而言，由于海南房地產(chǎn)相對獨(dú)立于全國市場，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控影響不大，尤其是別墅住宅屬于國家房地產(chǎn)新政中的“市場解決”部分，本項(xiàng)目只要建設(shè)資金有足夠保障，就能保證建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，基本上無投資風(fēng)險(xiǎn)。金融政策調(diào)控對于開發(fā)商直接意味著融資風(fēng)險(xiǎn)，逐步上調(diào)的人民幣利率預(yù)示著企業(yè)融資成本將有大幅提升，資金償還壓力的加大和資本運(yùn)做要求的提高，也是開發(fā)商不得不面對的考驗(yàn)。 ● 區(qū)域市場變化風(fēng)險(xiǎn)。新的營業(yè)稅政策、 經(jīng)濟(jì)適用房政策、稅收政策、利率政策、匯率政策等諸多政策的影響使得開發(fā)商不得不充分考慮和預(yù)測政府決策的思路及意向。在房地產(chǎn)行業(yè)里，其產(chǎn)品成本（建造成本）是一個(gè)相對穩(wěn)定的基數(shù)，買家的購買決定著眼于品位、質(zhì)量和售后服務(wù)多于生產(chǎn)成本的高低，所以生產(chǎn)成本對銷售的影響并不敏感，升值概念的樓盤銷售都相對暢銷，考慮到旅游特區(qū)成立后刺激房價(jià)的提升，一年多的時(shí)間買家對 10%20%價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)都不會(huì)很敏感。 根據(jù)海口房地產(chǎn)市場的調(diào)查，近期房地產(chǎn)開發(fā)處于良好上升階段。 二、財(cái)務(wù)評價(jià) ● 可售面積 項(xiàng)目戶數(shù)： 120個(gè)住宅單元（戶） 住宅出售面積：約 38000平方米 商場出售面積：約 300平方米 可售總面積：約 38300平方米 ● 利潤估算分析 基底面積 80000 ㎡ 住宅面積 38000 ㎡ 商業(yè)面積 300 ㎡ 二、銷售收入測算： 28590 萬元 住宅價(jià)格（均價(jià)） 38000 ㎡ 7500元 =28500 萬元 一層商業(yè)均價(jià) 300 ㎡ 3000元 =90萬元 A、售房收入： 28590萬元 B、綜合成本 15929萬元 其中： 建造成本 13050萬元 銷售費(fèi)用 1430萬元 管理和其他費(fèi)用 549萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900萬元 C、稅金（ %） 3002萬元 D、經(jīng)營利潤 28590萬元 – 15929萬元 – 3002萬元 =9659萬元 銷售利潤率 =9659247。 第九章 投資估算和資金籌措 一、“美麗亞社區(qū)”項(xiàng)目投資估算 1 土地 3600 萬元 3 土地平整 100 萬元 4 永久性圍墻 60 萬 5 設(shè)計(jì)費(fèi) 40000 ㎡ 30元 =120 萬元 6 審圖費(fèi) 3 萬元 7 工程預(yù)算費(fèi) 3 萬 8 工程招投標(biāo)費(fèi) 3 萬元 9 報(bào)建費(fèi) 40000 ㎡ 150元 /㎡ =600 萬元 10 工程成本 8100 萬元 ①建筑安裝 40000 ㎡ 1300元 /㎡ =5200 萬元 ②園林 工程 40000 ㎡ 600元 =2400 萬元 ③室外工程（道路、管網(wǎng)、照明） 200 萬元 ④智能化安裝工程 100 萬元 ⑤消防安裝工程 50 萬元 ⑥小區(qū)水電設(shè)施、高低壓設(shè)備安裝 150 萬元 11 工程建設(shè)管理費(fèi) 6500 萬元 3%=195萬元 12 工程決算審核費(fèi) 4 萬元 13 工程質(zhì)檢費(fèi) 6500 萬元 4‰ =26萬元 14 工程監(jiān)理費(fèi) 6500 萬元 %=98萬元 15 工程檢測費(fèi) 6500 萬元 ‰ =23萬元 16 不可預(yù)見費(fèi) 6500 萬元 3 %=105 萬元 17 房產(chǎn)測量費(fèi) 40000 ㎡ =5萬元 合計(jì) (建設(shè)成本 ) 13050 萬元 18 銷售費(fèi)用 28590 萬元 5 %=1430萬元 19 公司管理費(fèi) 549 20 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900 萬元 總計(jì) 15929 元 二、資金需求分析 按照項(xiàng)目的綜合成本計(jì)算，一年半開發(fā)期間需要投入資金 15929萬元。 工程地質(zhì) ? 第四系全新統(tǒng)海河相沉積層 ? 第四系下更新統(tǒng)海相沉積層 建筑場地類別：另見報(bào)告 水文地質(zhì)：另見報(bào)告 第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和 建設(shè)方案（略） 第七章 項(xiàng)目建設(shè)的組織 美麗亞社區(qū)由海南海南投資促進(jìn)會(huì)開發(fā)，其組織結(jié)構(gòu)和管理系統(tǒng)如下： 股東會(huì) 董事會(huì) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總工程師 財(cái)務(wù)總監(jiān) 副總經(jīng)理 工 程 部 造價(jià)部 材料部 財(cái)務(wù)部 辦公室 營銷部 物業(yè)部 第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目占地 120畝。臺(tái)達(dá)”高爾夫嘉賓日活動(dòng)，推廣高爾夫文化同時(shí)消化潛在 客戶群。 ② 活動(dòng)類型及規(guī)模大小 （待定） 與媒體合辦活動(dòng) ?《新財(cái)富》雜志舉辦財(cái)富人士聚會(huì) ?《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》舉辦高端讀者群聚會(huì) ?《銀聯(lián)白金》雜志舉辦高端客戶聯(lián)誼會(huì) ?《福布斯》中國名人榜 ?《周 末畫報(bào)》周末 party ?《時(shí)代畫報(bào)》高爾夫生活時(shí)代活動(dòng) ?《時(shí)尚財(cái)富》財(cái)富人士聚會(huì) 參與并贊助 —— 聯(lián)合政府相關(guān)大型文化主題活動(dòng)，使整個(gè)項(xiàng)目推介活動(dòng)更具有權(quán)威性及號召力，在進(jìn)行客源補(bǔ)充的同時(shí)，也可以逐步真正形成：“美麗亞社區(qū)”生活社圈。廣告訴求以感性訴求 為主 ,加速對消費(fèi)對象的刺激 ,將銷售工作推向高潮。 ③ 媒體選擇（ DM） 報(bào)紙類 南方都市報(bào)（全省版） / 海南日報(bào)（全省版） / 海口商報(bào)（全省版） 深圳特區(qū)報(bào) / 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) / 證券時(shí)報(bào) 雜志類 福布斯 /時(shí)尚財(cái)富 /銀聯(lián)白金 /新財(cái)富 /南風(fēng)窗 /哈佛商業(yè)周刊 /汽車導(dǎo)報(bào) /金融聯(lián) /金葵花（金融系統(tǒng) vip客戶刊物）海南航空 /深圳航空 /南方航空 /東方航空 /中國國航航空 /高爾夫 /中國高爾夫 /高爾夫文摘 互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) ? 海南在線 ? 海南搜房網(wǎng) ? 海南信息網(wǎng) 電視廣告 ? 鳳凰衛(wèi)視 ? 亞洲電視 戶外路牌 ④ 階段策略 第一階段 認(rèn)識市場階段（ ） 新聞造勢運(yùn)動(dòng)及展場信心戰(zhàn)，制造并利用其間的 “ 名人到訪月 ” 新聞熱點(diǎn)進(jìn)行連續(xù)性的新聞造勢，迅速成為市場核心話題。 看樓路線： 銷售接待中心 —— 園區(qū)景觀 —— 示范單位 工地圍板 : ③ 銷售工具的準(zhǔn)備 ? 樓書 ? 戶型手冊 ? 電視廣告 ? 單體模型 ? 電話接聽登記表 ? 費(fèi)率計(jì)算表及購房相關(guān)費(fèi)用 ? 銀行按揭須知 ? 付款方式 ? 物業(yè)管理資料 ? 認(rèn)購協(xié)議 ? ?？谑猩唐贩抠I賣合同 G、廣告宣傳策略 ① 廣告核心宣傳主題 營造國際化人文社區(qū) ?？? ? 美麗亞 打造海南最好的別墅 ?？? ? 美麗亞 ? 美麗亞社區(qū)別墅的五大優(yōu)勢（“美麗亞社區(qū)”確立豪宅新指標(biāo)，品牌、環(huán)境、生活方式、文化、投資價(jià)值）； ? 美麗亞社區(qū)的設(shè)計(jì) “ 精 ” 點(diǎn)（歐洲新古典建筑精華、建筑環(huán)境融合共生、滿足成功人士生活商務(wù)社 交需求）； ? 與球場為鄰 —— 國際高尚生活模式和高爾夫生活文化品味； ? 美麗亞社區(qū)別墅的價(jià)值：經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生活、文化的價(jià)值； ? 美麗亞社區(qū)高尚社圈的規(guī)劃； ? 從財(cái)富人士的居住理想看“美麗亞社區(qū)”別墅的市場需求； ② 媒介組合特點(diǎn)及組合原則 ? 以立體組合全方位媒體進(jìn)行多點(diǎn)攻擊，以報(bào)紙、財(cái)經(jīng)、航空雜志平面大、中版面推進(jìn)為主。 ②現(xiàn)場包裝 會(huì)所大堂： 地產(chǎn)模型展示 美麗亞社區(qū)別墅主題畫面 海南臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)重大賽事活動(dòng)展示（重要賽事） 美麗亞社區(qū)別墅 賣點(diǎn)展示 美麗亞社區(qū) —— 國際生活社圈宣傳 銷售接待中心： 全新的形象，精致豪華的接待中心，不但給買家規(guī)范化的形象，更帶給買家現(xiàn)場真實(shí)的體驗(yàn)。 推廣策略 ? 建立友升地產(chǎn)集團(tuán)專業(yè)形象地位 ? 采用針對性較強(qiáng)的公關(guān)活動(dòng)形式 效果預(yù)測 ? 美麗亞人文社區(qū)的正式形成，從而帶動(dòng)后期物 業(yè)的開發(fā)和銷售 ? “美麗亞”居家概念深入民心 E、價(jià)格策略 ⅰ 基準(zhǔn)價(jià)格體系 ①定價(jià)原則 ? 中國經(jīng)濟(jì)整體走勢分析 ? 別墅市場走勢 ? 同期市場比較 ? 品牌評估 ? 歷史定價(jià) ②調(diào)價(jià)原則 ? 景觀 ? 朝向 ? 附加權(quán)益 ? 花園面積 ? 戶型面積 ③面價(jià)制定考慮因素：會(huì)籍、贈(zèng)送會(huì)籍、折扣 ⅱ 階段性價(jià)格策略 價(jià)格建議采取底開高走。 ? 建立“美麗亞社區(qū)”作為頂級物業(yè)開發(fā)的龍頭地位。 ? 對已購客戶及對前期的積累客戶跟蹤服務(wù)，提高“二期”銷售的成功率。 D、階段策略 第一階段 認(rèn)識市場階段（ ） 階段目的 ? 引起目標(biāo)客戶群的注意和興趣； ? 促成銷售人員及管理人員所熟悉的意向性購買者認(rèn)購； ? 促成其它渠道的意向性購買者認(rèn)購。 ③重點(diǎn)市場分銷體系建立 ? 珠三角地區(qū)的分銷體系 ? 港臺(tái)、東南亞地區(qū)的分銷體系 ? 北京、山西地區(qū)的分銷體系 ? 長三角地區(qū)的分銷體系 ④“美麗亞社區(qū)”文化體系 ? 根據(jù)市場定位人群特征及心理需要，結(jié)合公司的發(fā)展規(guī)劃制定整體文化戰(zhàn)略 —— “ 海南高爾夫生活社圈 ” ? 建立 “ 海南高爾夫生活社圈 ” 的相應(yīng)理論依據(jù)； ? 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)入市場不同的