【正文】 倫 獨立 227392 5800 132228 9 大公館 獨立 650， 300400 1000012021 300480， 650 疊加 223269 5500 123148 10 江南城 疊加 180260 4800 86125 內(nèi)陸別墅產(chǎn)品 序號 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 單價（元 /M2） 總價 （萬元） 1 東海藝墅 獨立 576 4500 260 聯(lián)排 408 3400 140 雙拼 476 3800 180 疊加 330 3000 99 2 綠色佳園 疊加 198— 230 3600 7183 3 萬花坊 雙拼 320350 4800 154168 4 陽光巴洛克 獨立 352 5500 194 雙拼 385 5300 204 疊加 25 307 2800 7 86 價格分析 獨立別墅單價分布圖3, 30%5, 50%2, 20%100001000015000150000 獨立 別墅單價主要分布在 1000015000 元 /平米的范圍，占總數(shù)的 50%，說明和高檔公寓比?？讵毩e墅價格較高。 就目前海口市房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢和別墅項目的實際情況來看， 2021至 2021年海口市別墅類高端樓盤價格漲幅在 2021年基礎上上漲 10— 15﹪左右。與海景別墅相比具有性價比優(yōu)勢 二、 Weakners 項目弱勢分析 今年環(huán)城高速通道的建成，將大大縮短樓盤到市內(nèi)的車程，良好 的交通將提升樓盤品質并吸引更多高端客戶； 促使市場成功人士的熱情追捧。桫欏、茉莉花、雞蛋花、月季花，這些中式的植物，與西式的建筑親切融合。 一期價格定位在 7500元 /㎡ : ● 項目入市時毛坯房平均價格為： 6900元 /㎡ ● 項目入市時跟據(jù)業(yè)主需求提供裝修，裝修費用另計。 營銷策略 A、總體思路 ? 建立聯(lián)系，鞏固與會員、業(yè)主的關系，充分挖掘此部分的客戶潛力。 D、階段策略 第一階段 認識市場階段（ ） 階段目的 ? 引起目標客戶群的注意和興趣； ? 促成銷售人員及管理人員所熟悉的意向性購買者認購； ? 促成其它渠道的意向性購買者認購。 ? 建立“美麗亞社區(qū)”作為頂級物業(yè)開發(fā)的龍頭地位。 ②現(xiàn)場包裝 會所大堂： 地產(chǎn)模型展示 美麗亞社區(qū)別墅主題畫面 海南臺達高爾夫球會重大賽事活動展示（重要賽事） 美麗亞社區(qū)別墅 賣點展示 美麗亞社區(qū) —— 國際生活社圈宣傳 銷售接待中心： 全新的形象，精致豪華的接待中心，不但給買家規(guī)范化的形象，更帶給買家現(xiàn)場真實的體驗。 ③ 媒體選擇（ DM） 報紙類 南方都市報（全省版） / 海南日報（全省版） / ?？谏虉螅ㄈ“妫? 深圳特區(qū)報 / 經(jīng)濟觀察報 / 證券時報 雜志類 福布斯 /時尚財富 /銀聯(lián)白金 /新財富 /南風窗 /哈佛商業(yè)周刊 /汽車導報 /金融聯(lián) /金葵花（金融系統(tǒng) vip客戶刊物）海南航空 /深圳航空 /南方航空 /東方航空 /中國國航航空 /高爾夫 /中國高爾夫 /高爾夫文摘 互聯(lián)網(wǎng)絡 ? 海南在線 ? 海南搜房網(wǎng) ? 海南信息網(wǎng) 電視廣告 ? 鳳凰衛(wèi)視 ? 亞洲電視 戶外路牌 ④ 階段策略 第一階段 認識市場階段（ ） 新聞造勢運動及展場信心戰(zhàn)，制造并利用其間的 “ 名人到訪月 ” 新聞熱點進行連續(xù)性的新聞造勢，迅速成為市場核心話題。 ② 活動類型及規(guī)模大小 （待定） 與媒體合辦活動 ?《新財富》雜志舉辦財富人士聚會 ?《經(jīng)濟觀察報》舉辦高端讀者群聚會 ?《銀聯(lián)白金》雜志舉辦高端客戶聯(lián)誼會 ?《福布斯》中國名人榜 ?《周 末畫報》周末 party ?《時代畫報》高爾夫生活時代活動 ?《時尚財富》財富人士聚會 參與并贊助 —— 聯(lián)合政府相關大型文化主題活動，使整個項目推介活動更具有權威性及號召力，在進行客源補充的同時，也可以逐步真正形成：“美麗亞社區(qū)”生活社圈。 工程地質 ? 第四系全新統(tǒng)海河相沉積層 ? 第四系下更新統(tǒng)海相沉積層 建筑場地類別：另見報告 水文地質：另見報告 第六章 項目建設內(nèi)容和 建設方案（略） 第七章 項目建設的組織 美麗亞社區(qū)由海南海南投資促進會開發(fā)，其組織結構和管理系統(tǒng)如下： 股東會 董事會 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總工程師 財務總監(jiān) 副總經(jīng)理 工 程 部 造價部 材料部 財務部 辦公室 營銷部 物業(yè)部 第八章 項目實施計劃和進度 美麗亞社區(qū)項目占地 120畝。 二、財務評價 ● 可售面積 項目戶數(shù)： 120個住宅單元（戶） 住宅出售面積：約 38000平方米 商場出售面積：約 300平方米 可售總面積：約 38300平方米 ● 利潤估算分析 基底面積 80000 ㎡ 住宅面積 38000 ㎡ 商業(yè)面積 300 ㎡ 二、銷售收入測算： 28590 萬元 住宅價格（均價） 38000 ㎡ 7500元 =28500 萬元 一層商業(yè)均價 300 ㎡ 3000元 =90萬元 A、售房收入： 28590萬元 B、綜合成本 15929萬元 其中： 建造成本 13050萬元 銷售費用 1430萬元 管理和其他費用 549萬元 財務費用 900萬元 C、稅金（ %） 3002萬元 D、經(jīng)營利潤 28590萬元 – 15929萬元 – 3002萬元 =9659萬元 銷售利潤率 =9659247。在房地產(chǎn)行業(yè)里，其產(chǎn)品成本（建造成本）是一個相對穩(wěn)定的基數(shù)，買家的購買決定著眼于品位、質量和售后服務多于生產(chǎn)成本的高低，所以生產(chǎn)成本對銷售的影響并不敏感，升值概念的樓盤銷售都相對暢銷，考慮到旅游特區(qū)成立后刺激房價的提升，一年多的時間買家對 10%20%價格的變動反應都不會很敏感。 ● 區(qū)域市場變化風險。 就投資風險而言，由于海南房地產(chǎn)相對獨立于全國市場，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控影響不大，尤其是別墅住宅屬于國家房地產(chǎn)新政中的“市場解決”部分，本項目只要建設資金有足夠保障，就能保證建設項目的順利進行，基本上無投資風險。湖濱碧海園項目可行性研究報告》49 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 3 月運城項目一覽表》 3頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021 年 7 月 12 日－ 2021年 7 月 18 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》78 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021 年 5 月 10 日－ 2021年 5 月 17 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》60 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021年 5月 3 日－ 2021 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年重慶主城區(qū)潛在供應研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊 項目市場分析報告》103 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》 23 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《中 原 2021年 8月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8月 19日）》 1 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2021年 15月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2021年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《中航國際 2021年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的 探討》 62頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《前線機構 2021 年福建 （ 3） 委托強有力的專業(yè)的有經(jīng)驗的項目開發(fā)公司全面地、科學地控制工程質量、進度、成本和樓盤策劃、銷售。金融政策調(diào)控對于開發(fā)商直接意味著融資風險，逐步上調(diào)的人民幣利率預示著企業(yè)融資成本將有大幅提升，資金償還壓力的加大和資本運做要求的提高，也是開發(fā)商不得不面對的考驗。新的營業(yè)稅政策、 經(jīng)濟適用房政策、稅收政策、利率政策、匯率政策等諸多政策的影響使得開發(fā)商不得不充分考慮和預測政府決策的思路及意向。 根據(jù)?？诜康禺a(chǎn)市場的調(diào)查，近期房地產(chǎn)開發(fā)處于良好上升階段。 第九章 投資估算和資金籌措 一、“美麗亞社區(qū)”項目投資估算 1 土地 3600 萬元 3 土地平整 100 萬元 4 永久性圍墻 60 萬 5 設計費 40000 ㎡ 30元 =120 萬元 6 審圖費 3 萬元 7 工程預算費 3 萬 8 工程招投標費 3 萬元 9 報建費 40000 ㎡ 150元 /㎡ =600 萬元 10 工程成本 8100 萬元 ①建筑安裝 40000 ㎡ 1300元 /㎡ =5200 萬元 ②園林 工程 40000 ㎡ 600元 =2400 萬元 ③室外工程（道路、管網(wǎng)、照明） 200 萬元 ④智能化安裝工程 100 萬元 ⑤消防安裝工程 50 萬元 ⑥小區(qū)水電設施、高低壓設備安裝 150 萬元 11 工程建設管理費 6500 萬元 3%=195萬元 12 工程決算審核費 4 萬元 13 工程質檢費 6500 萬元 4‰ =26萬元 14 工程監(jiān)理費 6500 萬元 %=98萬元 15 工程檢測費 6500 萬元 ‰ =23萬元 16 不可預見費 6500 萬元 3 %=105 萬元 17 房產(chǎn)測量費 40000 ㎡ =5萬元 合計 (建設成本 ) 13050 萬元 18 銷售費用 28590 萬元 5 %=1430萬元 19 公司管理費 549 20 財務費用 900 萬元 總計 15929 元 二、資金需求分析 按照項目的綜合成本計算，一年半開發(fā)期間需要投入資金 15929萬元。臺達”高爾夫嘉賓日活動，推廣高爾夫文化同時消化潛在 客戶群。廣告訴求以感性訴求 為主 ,加速對消費對象的刺激 ,將銷售工作推向高潮。 看樓路線： 銷售接待中心 —— 園區(qū)景觀 —— 示范單位 工地圍板 : ③ 銷售工具的準備 ? 樓書 ? 戶型手冊 ? 電視廣告 ? 單體模型 ? 電話接聽登記表 ? 費率計算表及購房相關費用 ? 銀行按揭須知 ? 付款方式 ? 物業(yè)管理資料 ? 認購協(xié)議 ? 海