【正文】 倫 獨(dú)立 227392 5800 132228 9 大公館 獨(dú)立 650， 300400 1000012021 300480， 650 疊加 223269 5500 123148 10 江南城 疊加 180260 4800 86125 內(nèi)陸別墅產(chǎn)品 序號(hào) 名稱(chēng) 產(chǎn)品 面積（平方米） 單價(jià)（元 /M2） 總價(jià) （萬(wàn)元） 1 東海藝墅 獨(dú)立 576 4500 260 聯(lián)排 408 3400 140 雙拼 476 3800 180 疊加 330 3000 99 2 綠色佳園 疊加 198— 230 3600 7183 3 萬(wàn)花坊 雙拼 320350 4800 154168 4 陽(yáng)光巴洛克 獨(dú)立 352 5500 194 雙拼 385 5300 204 疊加 25 307 2800 7 86 價(jià)格分析 獨(dú)立別墅單價(jià)分布圖3, 30%5, 50%2, 20%100001000015000150000 獨(dú)立 別墅單價(jià)主要分布在 1000015000 元 /平米的范圍，占總數(shù)的 50%，說(shuō)明和高檔公寓比?？讵?dú)立別墅價(jià)格較高。 就目前?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)和別墅項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)看， 2021至 2021年?？谑袆e墅類(lèi)高端樓盤(pán)價(jià)格漲幅在 2021年基礎(chǔ)上上漲 10— 15﹪左右。與海景別墅相比具有性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì) 二、 Weakners 項(xiàng)目弱勢(shì)分析 今年環(huán)城高速通道的建成，將大大縮短樓盤(pán)到市內(nèi)的車(chē)程，良好 的交通將提升樓盤(pán)品質(zhì)并吸引更多高端客戶(hù)； 促使市場(chǎng)成功人士的熱情追捧。桫欏、茉莉花、雞蛋花、月季花，這些中式的植物，與西式的建筑親切融合。 一期價(jià)格定位在 7500元 /㎡ : ● 項(xiàng)目入市時(shí)毛坯房平均價(jià)格為： 6900元 /㎡ ● 項(xiàng)目入市時(shí)跟據(jù)業(yè)主需求提供裝修，裝修費(fèi)用另計(jì)。 營(yíng)銷(xiāo)策略 A、總體思路 ? 建立聯(lián)系，鞏固與會(huì)員、業(yè)主的關(guān)系，充分挖掘此部分的客戶(hù)潛力。 D、階段策略 第一階段 認(rèn)識(shí)市場(chǎng)階段（ ） 階段目的 ? 引起目標(biāo)客戶(hù)群的注意和興趣； ? 促成銷(xiāo)售人員及管理人員所熟悉的意向性購(gòu)買(mǎi)者認(rèn)購(gòu)； ? 促成其它渠道的意向性購(gòu)買(mǎi)者認(rèn)購(gòu)。 ? 建立“美麗亞社區(qū)”作為頂級(jí)物業(yè)開(kāi)發(fā)的龍頭地位。 ②現(xiàn)場(chǎng)包裝 會(huì)所大堂： 地產(chǎn)模型展示 美麗亞社區(qū)別墅主題畫(huà)面 海南臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)重大賽事活動(dòng)展示（重要賽事） 美麗亞社區(qū)別墅 賣(mài)點(diǎn)展示 美麗亞社區(qū) —— 國(guó)際生活社圈宣傳 銷(xiāo)售接待中心： 全新的形象，精致豪華的接待中心，不但給買(mǎi)家規(guī)范化的形象，更帶給買(mǎi)家現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)的體驗(yàn)。 ③ 媒體選擇（ DM） 報(bào)紙類(lèi) 南方都市報(bào)（全省版） / 海南日?qǐng)?bào)（全省版） / ?？谏虉?bào)（全省版） 深圳特區(qū)報(bào) / 經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào) / 證券時(shí)報(bào) 雜志類(lèi) 福布斯 /時(shí)尚財(cái)富 /銀聯(lián)白金 /新財(cái)富 /南風(fēng)窗 /哈佛商業(yè)周刊 /汽車(chē)導(dǎo)報(bào) /金融聯(lián) /金葵花（金融系統(tǒng) vip客戶(hù)刊物）海南航空 /深圳航空 /南方航空 /東方航空 /中國(guó)國(guó)航航空 /高爾夫 /中國(guó)高爾夫 /高爾夫文摘 互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) ? 海南在線(xiàn) ? 海南搜房網(wǎng) ? 海南信息網(wǎng) 電視廣告 ? 鳳凰衛(wèi)視 ? 亞洲電視 戶(hù)外路牌 ④ 階段策略 第一階段 認(rèn)識(shí)市場(chǎng)階段（ ） 新聞造勢(shì)運(yùn)動(dòng)及展場(chǎng)信心戰(zhàn)，制造并利用其間的 “ 名人到訪(fǎng)月 ” 新聞熱點(diǎn)進(jìn)行連續(xù)性的新聞造勢(shì)，迅速成為市場(chǎng)核心話(huà)題。 ② 活動(dòng)類(lèi)型及規(guī)模大小 （待定） 與媒體合辦活動(dòng) ?《新財(cái)富》雜志舉辦財(cái)富人士聚會(huì) ?《經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)》舉辦高端讀者群聚會(huì) ?《銀聯(lián)白金》雜志舉辦高端客戶(hù)聯(lián)誼會(huì) ?《福布斯》中國(guó)名人榜 ?《周 末畫(huà)報(bào)》周末 party ?《時(shí)代畫(huà)報(bào)》高爾夫生活時(shí)代活動(dòng) ?《時(shí)尚財(cái)富》財(cái)富人士聚會(huì) 參與并贊助 —— 聯(lián)合政府相關(guān)大型文化主題活動(dòng)，使整個(gè)項(xiàng)目推介活動(dòng)更具有權(quán)威性及號(hào)召力，在進(jìn)行客源補(bǔ)充的同時(shí)，也可以逐步真正形成：“美麗亞社區(qū)”生活社圈。 工程地質(zhì) ? 第四系全新統(tǒng)海河相沉積層 ? 第四系下更新統(tǒng)海相沉積層 建筑場(chǎng)地類(lèi)別：另見(jiàn)報(bào)告 水文地質(zhì)：另見(jiàn)報(bào)告 第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和 建設(shè)方案（略） 第七章 項(xiàng)目建設(shè)的組織 美麗亞社區(qū)由海南海南投資促進(jìn)會(huì)開(kāi)發(fā)，其組織結(jié)構(gòu)和管理系統(tǒng)如下： 股東會(huì) 董事會(huì) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總工程師 財(cái)務(wù)總監(jiān) 副總經(jīng)理 工 程 部 造價(jià)部 材料部 財(cái)務(wù)部 辦公室 營(yíng)銷(xiāo)部 物業(yè)部 第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目占地 120畝。 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ● 可售面積 項(xiàng)目戶(hù)數(shù)： 120個(gè)住宅單元（戶(hù)） 住宅出售面積：約 38000平方米 商場(chǎng)出售面積：約 300平方米 可售總面積：約 38300平方米 ● 利潤(rùn)估算分析 基底面積 80000 ㎡ 住宅面積 38000 ㎡ 商業(yè)面積 300 ㎡ 二、銷(xiāo)售收入測(cè)算： 28590 萬(wàn)元 住宅價(jià)格（均價(jià)） 38000 ㎡ 7500元 =28500 萬(wàn)元 一層商業(yè)均價(jià) 300 ㎡ 3000元 =90萬(wàn)元 A、售房收入： 28590萬(wàn)元 B、綜合成本 15929萬(wàn)元 其中： 建造成本 13050萬(wàn)元 銷(xiāo)售費(fèi)用 1430萬(wàn)元 管理和其他費(fèi)用 549萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900萬(wàn)元 C、稅金（ %） 3002萬(wàn)元 D、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 28590萬(wàn)元 – 15929萬(wàn)元 – 3002萬(wàn)元 =9659萬(wàn)元 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 =9659247。在房地產(chǎn)行業(yè)里，其產(chǎn)品成本（建造成本）是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的基數(shù)，買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)決定著眼于品位、質(zhì)量和售后服務(wù)多于生產(chǎn)成本的高低，所以生產(chǎn)成本對(duì)銷(xiāo)售的影響并不敏感，升值概念的樓盤(pán)銷(xiāo)售都相對(duì)暢銷(xiāo)，考慮到旅游特區(qū)成立后刺激房?jī)r(jià)的提升，一年多的時(shí)間買(mǎi)家對(duì) 10%20%價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)都不會(huì)很敏感。 ● 區(qū)域市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)。 就投資風(fēng)險(xiǎn)而言，由于海南房地產(chǎn)相對(duì)獨(dú)立于全國(guó)市場(chǎng)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控影響不大，尤其是別墅住宅屬于國(guó)家房地產(chǎn)新政中的“市場(chǎng)解決”部分，本項(xiàng)目只要建設(shè)資金有足夠保障，就能保證建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，基本上無(wú)投資風(fēng)險(xiǎn)。湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》49 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 14 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場(chǎng)透視》 20 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021 年 7 月 12 日－ 2021年 7 月 18 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》78 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021 年 5 月 10 日－ 2021年 5 月 17 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》60 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021年 5月 3 日－ 2021 年 5 月 9 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊 項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告》103 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年阜陽(yáng)易景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 31 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 54 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 6 月 18日宿遷市市場(chǎng)分析報(bào)告》 25頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 2 月 1 日長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《中 原 2021年 8月新房市場(chǎng)周報(bào)（ 8 月 13日 — 8月 19日）》 1 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2021年 15月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2021年第一季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)》 24頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 8 月福州正榮潤(rùn)城市場(chǎng)周報(bào)》 167頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告》 15 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《中航國(guó)際 2021年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的 探討》 62頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《前線(xiàn)機(jī)構(gòu) 2021 年福建 （ 3） 委托強(qiáng)有力的專(zhuān)業(yè)的有經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司全面地、科學(xué)地控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本和樓盤(pán)策劃、銷(xiāo)售。金融政策調(diào)控對(duì)于開(kāi)發(fā)商直接意味著融資風(fēng)險(xiǎn)，逐步上調(diào)的人民幣利率預(yù)示著企業(yè)融資成本將有大幅提升，資金償還壓力的加大和資本運(yùn)做要求的提高，也是開(kāi)發(fā)商不得不面對(duì)的考驗(yàn)。新的營(yíng)業(yè)稅政策、 經(jīng)濟(jì)適用房政策、稅收政策、利率政策、匯率政策等諸多政策的影響使得開(kāi)發(fā)商不得不充分考慮和預(yù)測(cè)政府決策的思路及意向。 根據(jù)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于良好上升階段。 第九章 投資估算和資金籌措 一、“美麗亞社區(qū)”項(xiàng)目投資估算 1 土地 3600 萬(wàn)元 3 土地平整 100 萬(wàn)元 4 永久性圍墻 60 萬(wàn) 5 設(shè)計(jì)費(fèi) 40000 ㎡ 30元 =120 萬(wàn)元 6 審圖費(fèi) 3 萬(wàn)元 7 工程預(yù)算費(fèi) 3 萬(wàn) 8 工程招投標(biāo)費(fèi) 3 萬(wàn)元 9 報(bào)建費(fèi) 40000 ㎡ 150元 /㎡ =600 萬(wàn)元 10 工程成本 8100 萬(wàn)元 ①建筑安裝 40000 ㎡ 1300元 /㎡ =5200 萬(wàn)元 ②園林 工程 40000 ㎡ 600元 =2400 萬(wàn)元 ③室外工程（道路、管網(wǎng)、照明） 200 萬(wàn)元 ④智能化安裝工程 100 萬(wàn)元 ⑤消防安裝工程 50 萬(wàn)元 ⑥小區(qū)水電設(shè)施、高低壓設(shè)備安裝 150 萬(wàn)元 11 工程建設(shè)管理費(fèi) 6500 萬(wàn)元 3%=195萬(wàn)元 12 工程決算審核費(fèi) 4 萬(wàn)元 13 工程質(zhì)檢費(fèi) 6500 萬(wàn)元 4‰ =26萬(wàn)元 14 工程監(jiān)理費(fèi) 6500 萬(wàn)元 %=98萬(wàn)元 15 工程檢測(cè)費(fèi) 6500 萬(wàn)元 ‰ =23萬(wàn)元 16 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 6500 萬(wàn)元 3 %=105 萬(wàn)元 17 房產(chǎn)測(cè)量費(fèi) 40000 ㎡ =5萬(wàn)元 合計(jì) (建設(shè)成本 ) 13050 萬(wàn)元 18 銷(xiāo)售費(fèi)用 28590 萬(wàn)元 5 %=1430萬(wàn)元 19 公司管理費(fèi) 549 20 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900 萬(wàn)元 總計(jì) 15929 元 二、資金需求分析 按照項(xiàng)目的綜合成本計(jì)算，一年半開(kāi)發(fā)期間需要投入資金 15929萬(wàn)元。臺(tái)達(dá)”高爾夫嘉賓日活動(dòng)，推廣高爾夫文化同時(shí)消化潛在 客戶(hù)群。廣告訴求以感性訴求 為主 ,加速對(duì)消費(fèi)對(duì)象的刺激 ,將銷(xiāo)售工作推向高潮。 看樓路線(xiàn)： 銷(xiāo)售接待中心 —— 園區(qū)景觀(guān) —— 示范單位 工地圍板 : ③ 銷(xiāo)售工具的準(zhǔn)備 ? 樓書(shū) ? 戶(hù)型手冊(cè) ? 電視廣告 ? 單體模型 ? 電話(huà)接聽(tīng)登記表 ? 費(fèi)率計(jì)算表及購(gòu)房相關(guān)費(fèi)用 ? 銀行按揭須知 ? 付款方式 ? 物業(yè)管理資料 ? 認(rèn)購(gòu)協(xié)議 ? 海