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【正文】 米， 綜合開發(fā)成本為 15929萬元 /38300平方米 =4159元 /平方米。 二、財務(wù)評價 ● 可售面積 項目戶數(shù)： 120個住宅單元（戶） 住宅出售面積：約 38000平方米 商場出售面積：約 300平方米 可售總面積：約 38300平方米 ● 利潤估算分析 基底面積 80000 ㎡ 住宅面積 38000 ㎡ 商業(yè)面積 300 ㎡ 二、銷售收入測算： 28590 萬元 住宅價格（均價） 38000 ㎡ 7500元 =28500 萬元 一層商業(yè)均價 300 ㎡ 3000元 =90萬元 A、售房收入： 28590萬元 B、綜合成本 15929萬元 其中： 建造成本 13050萬元 銷售費用 1430萬元 管理和其他費用 549萬元 財務(wù)費用 900萬元 C、稅金（ %） 3002萬元 D、經(jīng)營利潤 28590萬元 – 15929萬元 – 3002萬元 =9659萬元 銷售利潤率 =9659247。 29590=% ● 盈虧平平衡分析： 建設(shè)成本為 13050萬元 銷售費用 1430萬元 管理和其他費用 549萬元 財務(wù)費用 900萬元 綜合成本 15929萬元 每平方均售價（含商業(yè)面積） =28590萬元 /38300平方米 =7465元 /平方米 每平方均售價（純住宅） =7500元 /平方米 盈虧平衡點： A、保本點最低銷售面積： 15929萬元 /7465元 /平方米 =21338平方米 即：當(dāng)銷售面積不小于 21338平方米，即達(dá)計劃可售面積 38300平方米之 %時，本開發(fā)建筑項目就不會虧損 B、保 本點最低銷售均價： 15929萬元 /38300平方米 =4159元 /平方米 即：在投資成本不變， 100%銷售的前提下，最低銷售均價為 4159元 /平方米時，該項目可以實現(xiàn)盈虧平衡。 從以上數(shù)字看此項目財務(wù)評價的靜態(tài)指標(biāo)上是可行的。 三、風(fēng)險分析 美麗亞社區(qū)項目市場風(fēng)險很低。 根據(jù)海口房地產(chǎn)市場的調(diào)查，近期房地產(chǎn)開發(fā)處于良好上升階段。品位高的別墅住宅樓盤的銷售呈逐漸上升態(tài)勢。?？谑袆e墅項目樓盤均價從年初開盤 3500元 /平方米至年底的 8700 元 /平方米（基本上在開發(fā)商樓盤半年售罄一搶而空），所以在一年半以后以 均 價 7500元 /平方米 推向市場的美麗亞社區(qū)項目市場風(fēng)險極低。 敏感性分析 由于本案項目周邊無競爭性高檔次別墅社區(qū)，樓盤價格合理又檔次較高，在項目開盤之時，基本上沒有同業(yè)的競爭，以 均價 7500元 /平方米 的市場價格售出是絕對有把握的。在房地產(chǎn)行業(yè)里，其產(chǎn)品成本（建造成本）是一個相對穩(wěn)定的基數(shù)，買家的購買決定著眼于品位、質(zhì)量和售后服務(wù)多于生產(chǎn)成本的高低，所以生產(chǎn)成本對銷售的影響并不敏感，升值概念的樓盤銷售都相對暢銷，考慮到旅游特區(qū)成立后刺激房價的提升，一年多的時間買家對 10%20%價格的變動反應(yīng)都不會很敏感。 風(fēng) 險分析評估 當(dāng)前市場環(huán)境下主要面臨 政策風(fēng)險、運營成本風(fēng)險、區(qū)域市場變化風(fēng)險、融資風(fēng)險和產(chǎn)品風(fēng)險等幾類風(fēng)險。 ● 政策風(fēng)險。 政策變化對開發(fā)商形成的風(fēng)險主要來源于兩方面，一是產(chǎn)業(yè)政策對整個房地產(chǎn)市場經(jīng)營方式的影響，另一是金融政策對開發(fā)商投融資決策的影響。新的營業(yè)稅政策、 經(jīng)濟適用房政策、稅收政策、利率政策、匯率政策等諸多政策的影響使得開發(fā)商不得不充分考慮和預(yù)測政府決策的思路及意向。 ● 運營成本風(fēng)險。面對不穩(wěn)定的市場環(huán)境，土地成本的高啟和營銷成本的變動將是開發(fā)商最主要的運營成本風(fēng)險。有效的成本控制能力將是企業(yè) 制勝的一個重要實力體現(xiàn)。 ● 區(qū)域市場變化風(fēng)險。中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的梯度市場特征，對于一些在全國市場范圍內(nèi)實行戰(zhàn)略拓展的企業(yè)，區(qū)域市場房價結(jié)構(gòu)的變化將決定企業(yè)的資產(chǎn)配置和戰(zhàn)略布局。因此，區(qū)域市場價格體系的變化和波動將影響企業(yè)的投資決策。 ● 融資風(fēng)險。金融政策調(diào)控對于開發(fā)商直接意味著融資風(fēng)險，逐步上調(diào)的人民幣利率預(yù)示著企業(yè)融資成本將有大幅提升，資金償還壓力的加大和資本運做要求的提高，也是開發(fā)商不得不面對的考驗。 ● 產(chǎn)品風(fēng)險。中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過幾年粗放經(jīng)營之后，使得當(dāng)前的市場上的充斥著大量同質(zhì)化的產(chǎn) 品。而隨著房地產(chǎn)市場上消費者的成熟，房地產(chǎn)商品個性化的需求已開始在市場上逐步釋放。 就投資風(fēng)險而言，由于海南房地產(chǎn)相對獨立于全國市場，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控影響不大，尤其是別墅住宅屬于國家房地產(chǎn)新政中的“市場解決”部分，本項目只要建設(shè)資金有足夠保障，就能保證建設(shè)項目的順利進(jìn)行，基本上無投資風(fēng)險。 即使如此，別墅項目是一項高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)志性工程，對總體規(guī)劃、建設(shè)質(zhì)量、經(jīng)營服務(wù)、后期管理等諸多方面都應(yīng)該有著較高要求。為了減少風(fēng)險，取得最佳的社會經(jīng)濟及環(huán)境效益，項目組織應(yīng)作如下準(zhǔn)備： （ 1） 總體規(guī)劃思路領(lǐng)先，合理 布局，區(qū)域風(fēng)格突出，協(xié)調(diào)統(tǒng)一； （ 2） 爭取降低建設(shè)工程費用。在確保工程質(zhì)量的前提下，對材料貨比三家，降低成本；同時科學(xué)、高效組織施工，縮短建設(shè)周期，防止給項目開發(fā)帶來不確定因素。 （ 3） 委托強有力的專業(yè)的有經(jīng)驗的項目開發(fā)公司全面地、科學(xué)地控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本和樓盤策劃、銷售。 （ 4） 聘請高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍對本項目實施規(guī)范管理，努力避免因管理不善而造成的經(jīng)濟損失。 第十一章 結(jié)論 ?？凇?美麗亞社區(qū) ”別墅項目的投資開發(fā)，因其投資周期短，市場條件成熟，可操作性強，經(jīng)濟效益顯著，是完全可行的。 貨到付款 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！！ 貨到付款?。。? 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