【正文】 ；90100 m2，適宜做舒適型二室二廳；90110 m2，適宜做緊湊型三室二廳；110130 m2，適宜做舒適型三室二廳。潛在消費(fèi)者最感興趣的樓盤主題是園林綠化和生態(tài)；最喜歡的建筑風(fēng)格是現(xiàn)代時(shí)尚型；最接受的結(jié)構(gòu)類型是平面式結(jié)構(gòu)。潛在消費(fèi)者對選擇房屋考慮的因素很多，但最重要的不僅是房價(jià)、交通便利度、戶型設(shè)計(jì)，還包括了周邊環(huán)境和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境。消費(fèi)者購房仍然以經(jīng)濟(jì)價(jià)值為主導(dǎo)因素，但對社區(qū)環(huán)境等文化精神因素也開始逐步重視。市場研究結(jié)論一、 從濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來看：1） 濟(jì)南房地產(chǎn)市場起步于90年代初，歷經(jīng)起步與興起時(shí)期、平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，從2000年起進(jìn)入整合提升期。2） 近年濟(jì)南商品住宅市場供求增長速度快，銷售價(jià)格平穩(wěn)上升，個(gè)人購房已經(jīng)成為主流，而大盤供應(yīng)急劇增加對房地產(chǎn)市場形成嚴(yán)峻的壓力。3） 濟(jì)南本地企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)，品牌企業(yè)僅寥寥幾家，隨著外地實(shí)力開發(fā)商進(jìn)入濟(jì)南開發(fā)，今后一段時(shí)間內(nèi)濟(jì)南開發(fā)企業(yè)的汰弱留強(qiáng)進(jìn)程將明顯加快，市場競爭越趨激烈。4） 2001年為濟(jì)南房地產(chǎn)市場發(fā)展的分水嶺，過去市場競爭在長時(shí)間內(nèi)集中在低層次的地段、價(jià)格、產(chǎn)品競爭層次，隨著外地開發(fā)商開發(fā)的大型社區(qū)進(jìn)入市場對市場形成強(qiáng)力沖擊，本地企業(yè)重視對品牌形象的樹立，濟(jì)南房地產(chǎn)市場競爭焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向樓盤開發(fā)的規(guī)?；途坊较?。5） 總的來說，濟(jì)南市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于“小、散、弱、亂”向“規(guī)模化開發(fā)、集約化經(jīng)營”的轉(zhuǎn)型期，隨著政府調(diào)控能力加強(qiáng)，住宅供應(yīng)體系的完善，開發(fā)企業(yè)汰弱留強(qiáng)，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將逐步成熟。二、 從對項(xiàng)目所在區(qū)域商品住宅市場分析來看：1） 從開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模來看，大中型開發(fā)項(xiàng)目集中在西北部和西南部，城區(qū)中心區(qū)域雖然開發(fā)密集但樓盤規(guī)模普遍較小，中部作為持續(xù)熱點(diǎn)區(qū)域，缺少能引領(lǐng)市場的中檔精品住宅項(xiàng)目。2） 項(xiàng)目所在區(qū)域的樓盤住宅類型主要為小高層和高層，主力戶型為三房兩廳兩衛(wèi)（120—150m2）、兩房兩廳一衛(wèi)（100—120 m2），以初裝修形式為主。3） 從項(xiàng)目所在區(qū)域的樓盤銷售情況來看，期樓銷售率一般都達(dá)到70%。售價(jià)在3000—4000元/ m2之間。4） 從中部樓盤的買家情況來看，集團(tuán)購買和中高收入的家庭是主要的客戶群，集團(tuán)購買和中等收入家庭的需求仍有潛力可挖。5） 從濟(jì)南樓盤的營銷推廣方面來看，整體上推廣主題單一，營銷訴求集中在地段、價(jià)格及產(chǎn)品本身，整體樓盤操作水平低，銷售道具制作簡單，銷售人員專業(yè)素養(yǎng)不高，掌握系統(tǒng)專業(yè)銷售操作模式的企業(yè)極少。而外地實(shí)力開發(fā)商的營銷包裝和推廣水平明顯比本地企業(yè)要高出一線，給濟(jì)南房地產(chǎn)市場帶來的新的理念和操作模式。三、 從對濟(jì)南市商品住宅市場需求調(diào)查分析來看1） 選擇在歷下區(qū)購房的潛在消費(fèi)者，以年齡為2535歲和4555歲的較多，文化程度相對較高，家庭月收入也相對較高，以山東大學(xué)、山大路一帶從事文教、科技事業(yè)為主的文化程度較高的年輕人、中年人及對老城區(qū)忠誠度較高、有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中老年人為主。2） 潛在消費(fèi)者對區(qū)域地段房價(jià)的接受能力一般，集中在20002500元/m2之間，其次是2000元/m2以下和25003000元/m2之間。3） 從對潛在消費(fèi)者對戶型面積選擇來看上，二室二廳面積在7090 m2及90100 m2兩個(gè)區(qū)間，三室二廳面積分布在90110 m2及110130 m2兩個(gè)區(qū)間。開發(fā)條件分析項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件分析基本概況項(xiàng)目地塊位于歷下區(qū)菜市南街以北、大明湖風(fēng)景區(qū)邊緣，屬舊城改造區(qū)域。東、南方向分別靠近歷山路和東關(guān)大街，在生活和交通方面對這兩條路段的依賴較大。，原屬劃撥用地。用地現(xiàn)狀地塊位于黃臺鍋爐廠院內(nèi)，地塊內(nèi)部以低密度的廠房建筑為主，北部僅有一棟六層樓高的住宅樓，項(xiàng)目開發(fā)的拆遷難度不大。地塊南部有一片較大面積的綠化園林用地，有保留價(jià)值的樹木考慮進(jìn)行合理利用。地塊項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀比較簡單，但西部將來有20米的市政道路（鎮(zhèn)武路）自南往北穿過地塊，在一定程度上降低了土地的可利用率。項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境分析周邊居住情況地塊西部至護(hù)城河段，房屋結(jié)構(gòu)多為平房和簡單改造的低矮樓房，是明顯的舊城風(fēng)貌。地塊以北是菜市新村，20棟居民樓，居住人口三千人左右，主要是多層磚混結(jié)構(gòu)，基本是五年以前的建筑，規(guī)劃檔次低，綠化率低，而且沒有供暖及天然氣管道，設(shè)施簡陋；地塊往南是長盛小區(qū)，76棟居民樓，居住人口七千人左右，社區(qū)規(guī)模較大，但屬簡單的開放式居住區(qū)，建筑以多層為主，燃?xì)?、供暖等公共服?wù)設(shè)施較完備。周邊居民情況菜市莊內(nèi)常住人口以廠區(qū)職工為主，缺少效益好的企事業(yè)單位人員，年齡結(jié)構(gòu)偏大收入總體水平在濟(jì)南市中等偏下；住戶當(dāng)中同時(shí)參雜了一定數(shù)量的經(jīng)商流動(dòng)租戶，外租戶大多為附近和鐵路個(gè)體經(jīng)營戶為主，消費(fèi)能力不強(qiáng)；國有大中型企業(yè)及政府、事業(yè)人員不集中。地塊外圍情況菜市南街和霞侶布街沿線基本都是露天攤檔和小規(guī)模的自由市場，給人臟、亂、差的低檔形象，加上目前在尚未拓寬的菜市南街路旁還在不斷搶建違章建筑，路面塵土泥濘，缺乏綠化，這對本項(xiàng)目的形象定位有直接的負(fù)面影響。項(xiàng)目附近公建配套設(shè)施分析公建配套設(shè)施現(xiàn)狀在合理的服務(wù)半徑之內(nèi)本項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施比較完善。醫(yī)療：地段西側(cè)有歷下區(qū)人民醫(yī)院第二門診所，市立一院；地塊東部的歷山路段有濟(jì)南醫(yī)院和省胸科醫(yī)院等，步行距離在15分鐘以內(nèi)。學(xué)校：地塊周邊有兩處小學(xué)和四處幼兒園，規(guī)模不大；東關(guān)大街中段有濟(jì)南市二十四中（初中），與本地塊相距僅10鐘路程；除此之外，地塊附近還有幾處職業(yè)院校。市場：距地塊500米以內(nèi)，沿菜市南街和霞侶布街有許多臨街店鋪和沿街叫賣的小攤檔，檔次低。南部的東關(guān)大街市場較齊全，有銀座超市分店、東門小商品批發(fā)市場和名翠商廈。銀行：地段西邊約400米有中國銀行、交通銀行、招商銀行、華夏銀行和建設(shè)銀行等，種類齊全。市政服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀供電：目前黃臺廠從菜市南街接入高壓電，該廠自備有200KVA和500KVA變壓器各一臺。燃?xì)猓翰耸心辖忠员睕]有接通燃?xì)夤艿溃阅系拈L盛小區(qū)接有燃?xì)夤艿?。給水：菜市南街有自來水公司的地下管線。排水：現(xiàn)在黃臺廠的排水有兩個(gè)通道，一是直接通過菜市南街的泄洪溝排入護(hù)城河，二是通過地塊北部小區(qū)排水網(wǎng)線排水，最終都排入小清河。開發(fā)條件分析結(jié)論1．項(xiàng)目周邊居住整體環(huán)境檔次偏低，規(guī)劃雜亂，建筑外貌灰暗破舊，主要是舊城區(qū)的矮房窄巷形象，地塊附近的兩個(gè)居住社區(qū)的設(shè)施比較簡陋。按目前狀況來看，本項(xiàng)目是明湖居住片區(qū)舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，然而周邊環(huán)境對本項(xiàng)目的開發(fā)存在一定的負(fù)面影響。2．周邊的居民雖然缺乏高收入人群，但相信將會(huì)有一部分舊區(qū)居民出于改善居住環(huán)境的理由而選擇高生活質(zhì)量的居住小區(qū)。這是本項(xiàng)目不可忽視的潛在消費(fèi)群體。3．在項(xiàng)目地塊步行的服務(wù)半徑內(nèi)，醫(yī)療、學(xué)校、市場、銀行等配套設(shè)施完善，生活便利。5． 地塊用地現(xiàn)狀比較簡單，以廠房建筑為主，加上一棟六層的宿舍樓，拆遷難度不大。附件：濟(jì)南市商品住宅市場需求問卷調(diào)查表 先生/小姐： 甄別問題：請問您家庭月收入是否在3000元以上？ 是：繼續(xù)訪問， 否：終止訪問主問卷請問您的戶籍在： 。濟(jì)南市 省內(nèi)其他城市 省外其他城市港澳臺地區(qū) 其他請問您現(xiàn)在所住的區(qū)是： 。 工作地點(diǎn)是： 。市中區(qū) 天橋區(qū) 歷下區(qū) 槐蔭區(qū)歷城區(qū) 其他 希望購房所在區(qū)域是： 。市中區(qū) 天橋區(qū) 歷下區(qū) 槐蔭區(qū)歷城區(qū) 其他請問您的購房目的是； 。首次置業(yè) 再次置業(yè)以改善居住條件 用于出租 投資升值贈(zèng)予親友 度假用 其他 您購房最關(guān)注的因素是（五項(xiàng)）： 、 、 、 、 。房價(jià) 區(qū)域成熟度 交通方便度 規(guī)劃建筑水平 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境 小區(qū)生活配套周邊環(huán)境 戶型設(shè)計(jì) 物業(yè)管理開發(fā)商品牌實(shí)力 1投資升值潛力如果有素質(zhì)高、價(jià)格合理的小區(qū)型樓盤在大明湖東側(cè)護(hù)城河與歷山路之間區(qū)域，您會(huì)考慮購買嗎？ 。 不會(huì)的原因是（多選）： 。會(huì) （直接問下一題） 不會(huì)擔(dān)心價(jià)格高 離工作地點(diǎn)遠(yuǎn) 自然環(huán)境差周邊社會(huì)環(huán)境復(fù)雜 樓盤規(guī)模小 其他 您打算購買的住宅類型是： 。多層（7層以下）無電梯 多層（7層）有電梯小高層（約812層） 高層（12層以上）別墅您選擇哪一種結(jié)構(gòu)類型： 。平面式 躍式 錯(cuò)層 復(fù)式 其他 您對住房的基本要求是：最重要 ， 其次 ， 再次 。朝向 通風(fēng)采光 景觀樓層 間隔布局 其他 您打算選購的戶型是：____________。一室一廳 二室二廳 三室二廳 四室二廳 四室以上您打算購買的住房建筑面積在：_____㎡。50 以下 5060 6070 70808090 90100 100110 110120120130 130140 1140160 1160以上您喜歡的內(nèi)部設(shè)計(jì)有（多選）______ 。主人房帶衛(wèi)生間 觀景和工作陽臺分開房設(shè)外飄窗臺 設(shè)獨(dú)立儲(chǔ)物室 主人房帶陽臺 設(shè)獨(dú)立書房客、飯廳分開 設(shè)入墻衣柜您喜歡的住宅建筑風(fēng)格是： 。歐陸風(fēng)格 現(xiàn)代時(shí)尚中國傳統(tǒng)建筑形式 其他 您選擇哪一種戶內(nèi)采暖方式： 。 市政供熱，室內(nèi)暖氣片 市政供熱，室內(nèi)低溫地板輻射采暖 分戶式燃?xì)狻⑷加蜖t空調(diào) 其他 您認(rèn)為小區(qū)應(yīng)有哪些配套設(shè)施（多選）：最有必要： 。不大需要： 。游泳池 健身設(shè)施 商場超市各類球場 中西餐廳 肉菜市場幼兒園及學(xué)校 老人活動(dòng)場所 兒童游憩設(shè)施娛樂活動(dòng)場所 1其他 續(xù)前表按目前市場情況，您能接受大明湖東側(cè)區(qū)域的房價(jià)單價(jià)范圍在： 元/㎡。2000 以下 20002500 25003000 3000350035004000 40004500 45005000 5000550055006000 6000以上按目前市場情況，您能接受大明湖東側(cè)區(qū)域的房價(jià)總價(jià)范圍在： 萬元。10以下 1015 1520 2025 2530 3035 3540 4050 5060 6080 180100 1100以上您希望的交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)是； 。毛坯房 只裝修廚衛(wèi) 全精裝修一次到位多種裝修檔次供選擇，裝修費(fèi)另付如果您計(jì)劃通過銀行貸款購房，每月可承擔(dān)的還款金額范圍在：_________。500元以下 500800元 8001000元 10001500元 15002000元 20002500元25003000元 30005000元 5000元以上您能接受的物業(yè)管理費(fèi)（24小時(shí)封閉式管理）范圍： ?！堠O ㎡㎡ ≥㎡請例舉對您印象最深的濟(jì)南本地樓盤： _____ ____、 ______ ____、______ _ ____、 _______ ____您最感興趣的樓盤主題是：（最多三項(xiàng)）________________。園林綠化、生態(tài)主題 智能化主題 人文主題 運(yùn)動(dòng)主題山景