【正文】 政人員、少部分老板區(qū)域分布附近區(qū)域營銷推廣主題內容無推廣策略網頁、路牌后續(xù)供應后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：鄰近高校區(qū)、周邊發(fā)展成熟劣勢：小區(qū)門前市政路道路級別低金冠花園小區(qū)概況位置大明湖西側、銅元局前路發(fā)展商建銀房地產公司占地面積約2萬平方米總建面積5萬平方米物業(yè)類型組合首期5棟小高層分期開發(fā)進程首期5棟已全部建成交付，二期尚未動工規(guī)劃布局特點點式小高層（一梯45戶）建筑風格特色歐陸式園林環(huán)境營造較好、有假山水池卵石徑項目開工時間裝修設備標準廚衛(wèi)精裝修，其它簡裝；YORK戶式空調；塑鋼中空玻璃轉角凸窗；智能安防及管理系統(tǒng)；樓盤公建配套兒童游憩場地、露天及地下車場物業(yè)管理前3年免收封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)240套銷售率88%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)主要面積范圍93123121124178主要結構類型平層平層躍復式價格整體均價3800元/㎡買家特征層次團體認購多，私人老板等中產階層人士區(qū)域分布城區(qū)單位及北園路一帶營銷推廣主題內容位置、戶型、建材設備推廣策略報紙廣告后續(xù)供應后續(xù)開發(fā)面積二期用地規(guī)模不詳項目評價外觀設計及內部建材裝修設備體現(xiàn)出高檔樓盤的要素，雖處大明湖畔，但受益單位不多；一梯45戶的設計令住戶私密性降低，導致部分戶型朝向和采光不佳。劣勢：歐式庭院不夠精細、小高層一梯四戶的朝北單位朝向不好綠景嘉園小區(qū)概況位置歷山路東側、山大南路北側發(fā)展商山東東興置業(yè)集團占地面積7萬平方米總建面積物業(yè)類型組合多層與小高層組合共17棟分期開發(fā)進程最后一期小高層封頂規(guī)劃布局特點多層行列式與小高層點式、集中中心庭院建筑風格特色新古典風格園林環(huán)境營造廣場、噴泉、水池、草坡等較精細，中央主題園景宜人項目開工時間1999年裝修設備標準毛坯房、戶式中央空調樓盤公建配套游泳池、兒童活動場地、商場、網球場、幼兒園、小學物業(yè)管理收費標準：㎡（多層） ㎡（小高層）封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況（5棟小高層及南區(qū)7棟多層）銷售情況推售總套數(shù)小高層：228余73套多層：226余6套銷售率83%戶型主力戶型3房2廳2衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)——主要面積范圍154164104110主要結構類型平層平層價格多層均價3700元/㎡小高層均價4200元/㎡整體均價3900元/㎡買家特征層次中高收入家庭、二次置業(yè)者區(qū)域分布東部山大一帶營銷推廣主題內容大型園景成熟社區(qū)推廣策略“零首付”后續(xù)供應后續(xù)開發(fā)面積無項目評價城市中心園林式成熟住宅社區(qū)；規(guī)模適中、小區(qū)環(huán)境營造精細、戶型設計對應市場需求。大部分為占地1~5萬平方米的中小型開發(fā)項目，只能配置基本的公建配套設施，而運動及休閑類的設施很少考慮；綠景嘉園占地面積較大，擁有規(guī)模優(yōu)勢，為其營造較好的園林環(huán)境及配置較為完善的公建設施創(chuàng)造了條件，小區(qū)設有游泳池、大型中心花園廣場、網球場等設施，客觀上增強了項目的競爭力。而部分地段稍差規(guī)模較小的樓盤基本上多層板式建筑，建筑外形缺乏吸引力，園林綠化粗糙。三房兩廳兩衛(wèi)面積在120~150 m2之間，兩房兩廳面積在100~120m2之間。只有芙蓉花園面向外地生意人和本地工薪階層，戶型以兩房兩廳為主。數(shù)碼港在商住公寓部分采用全精裝修。各樓盤智能化管理、安防系統(tǒng)和寬帶網的應用普遍，但多數(shù)達不到星級標準。項目所在區(qū)域商品住宅銷售特點營銷推廣特點通過對濟南目前在售樓盤在報紙、電視、路牌、雜志、工地現(xiàn)場等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內容、表達形式等方面的分析，以及對樓盤銷售人員、銷售場所的包裝調查，我們認為目前濟南房地產營銷現(xiàn)狀如下：從營銷策略層面來看：側重于炒作，宣傳主題單一，訴求內容集中在對地段、價格、及規(guī)劃設計方面，大部分樓盤銷售過程缺乏控制。售價情況項目所在區(qū)域各樓盤的銷售均價集中分布3000~4000元/ m2之間，規(guī)模較小、綜合素質不高的樓盤銷售均價在2500~3000元/ m2之間，而大明翠庭觀湖單位的售價可以達到50006000元/ m2的水平。不少樓盤頂層閣樓普遍受到市場歡迎，銷售理想。多為二次置業(yè)者。而北園大街附近樓盤對準的是中低收入家庭、拆遷戶，買家以外來的生意人和本地普通工薪階層為主，置業(yè)目的為解決安居。根據(jù)城市的規(guī)劃意向，片區(qū)內菜市南街將拓寬為50米的城市干道，屆時將成為城市東西向的一條主干道，將極大方便項目與市區(qū)各主要商業(yè)區(qū)、生活區(qū)、工作區(qū)、商務區(qū)和旅游區(qū)的聯(lián)系。通常一個城市的空間發(fā)展，從二個方面入手，一是向外圍拓展，另外一個是舊城改造。隨著濟南市房地產開發(fā)有關政策的進一步改善、規(guī)范和到位，有實力的開發(fā)商將會不斷加入進行舊城開發(fā)，舊城面貌將會進一步改觀。通過實力強盛的信萊置業(yè)對本項目的開發(fā)和傾力打造，加上貼近大明湖的優(yōu)勢和菜市南街的拓寬以及護城河的改造等利好因素，該區(qū)域的土地價值、房產價值將不斷提升。南臨山大南路，西依綠樹成蔭的歷山路，該項目地理位置座落在市區(qū)黃金地段，周邊環(huán)境優(yōu)美，購物方便。濟南東興置業(yè)有限責任公司于1998年征用老橡膠廠的場地，經濟南市計劃委員會批準開發(fā)建設。嘉東區(qū)于一九九九年底投入使用，嘉興及嘉置區(qū)于二OO一年初投入使用，嘉業(yè)區(qū)目前正在建設。其中：住宅，101850平方米；公建，13600平方米；有多層、小高層樓20余棟，容積率：，%。中心花園三季有花、四季常青。圖案五彩紛呈的地磚甬道，曲徑通幽、形狀新穎，五光十色的草坪燈、路燈、泛光燈，把社區(qū)照耀的如入畫境。推拉式落地窗、弧面陽臺，令人仿佛置身于異國浪漫之鄉(xiāng)，是成功人士理想的家園。綠景嘉園小區(qū)住宅內部公共設施一應俱全，物業(yè)管理完善周到。大容量電力供應，用電智能卡的配送。有線電視、程控電話的預留，給入住業(yè)主提供豐富多采的業(yè)余生活。專職保安，先進的防盜控制系統(tǒng)，24小時實時電子監(jiān)控、巡邏，確保業(yè)主生活安全、寧靜。完善的物業(yè)管理保障了社區(qū)安全、舒適、溫馨、幽雅的特色。目前銀行按揭業(yè)務要求購房者的首付款，最少要達到所購房產總價的30％，這樣，定金之外差額部分的首付款就由公司先為購房者墊付，這就等于是開發(fā)商向購房者提供了一部分無息的短期貸款，所以開發(fā)商是承擔一定風險的。當然“零首付”也體現(xiàn)了開發(fā)商的實力。濟南市商品住宅市場需求調查分析調查問卷內容詳見附件七：濟南市商品住宅市場需求調查表調查問卷調查說明及統(tǒng)計分析內容詳見附件八：濟南市商品住宅市場需求調查分析報告 調查問卷統(tǒng)計分析結論潛在消費者家庭月收入主要分布在30004000元之間，家庭月收入在4000元以上的，以機關/事業(yè)干部為主。主要是兩種主力消費人群：一類是山東大學、山大路一帶從事文教、科技事業(yè)為主的文化程度較高的年輕人、中年人，另一類是對老城區(qū)忠誠度較高、有一定經濟基礎的中老年人。在戶型面積的選擇上，以二室二廳和三室二廳為主，面積以80120 m2為主，從市場需求的角度出發(fā)，主力戶型是：7090 m2，適宜做緊湊型二室二廳；90100 m2，適宜做舒適型二室二廳；90110 m2，適宜做緊湊型三室二廳；110130 m2，適宜做舒適型三室二廳。潛在消費者對選擇房屋考慮的因素很多，但最重要的不僅是房價、交通便利度、戶型設計，還包括了周邊環(huán)境和小區(qū)內部環(huán)境。市場研究結論一、 從濟南房地產業(yè)的發(fā)展來看：1） 濟南房地產市場起步于90年代初，歷經起步與興起時期、平穩(wěn)發(fā)展時期，從2000年起進入整合提升期。3） 濟南本地企業(yè)整體實力不強，品牌企業(yè)僅寥寥幾家，隨著外地實力開發(fā)商進入濟南開發(fā)，今后一段時間內濟南開發(fā)企業(yè)的汰弱留強進程將明顯加快，市場競爭越趨激烈。5） 總的來說，濟南市的房地產業(yè)發(fā)展處于“小、散、弱、亂”向“規(guī)?；_發(fā)、集約化經營”的轉型期，隨著政府調控能力加強，住宅供應體系的完善，開發(fā)企業(yè)汰弱留強，濟南房地產業(yè)發(fā)展將逐步成熟。2） 項目所在區(qū)域的樓盤住宅類型主要為小高層和高層，主力戶型為三房兩廳兩衛(wèi)（120—150m2）、兩房兩廳一衛(wèi)（100—120 m2），以初裝修形式為主。售價在3000—4000元/ m2之間。5） 從濟南樓盤的營銷推廣方面來看，整體上推廣主題單一，營銷訴求集中在地段、價格及產品本身，整體樓盤操作水平低，銷售道具制作簡單，銷售人員專業(yè)素養(yǎng)不高，掌握系統(tǒng)專業(yè)銷售操作模式的企業(yè)極少。三、 從對濟南市商品住宅市場需求調查分析來看1） 選擇在歷下區(qū)購房的潛在消費者，以年齡為2535歲和4555歲的較多，文化程度相對較高，家庭月收入也相對較高，以山東大學、山大路一帶從事文教、科技事業(yè)為主的文化程度較高的年輕人、中年人及對老城區(qū)忠誠度較高、有一定經濟基礎的中老年人為主。3） 從對潛在消費者對戶型面積選擇來看上，二室二廳面積在7090 m2及90100 m2兩個區(qū)間，三室二廳面積分布在90110 m2及110130 m2兩個區(qū)間。東、南方向分別靠近歷山路和東關大街，在生活和交通方面對這兩條路段的依賴較大。用地現(xiàn)狀地塊位于黃臺鍋爐廠院內，地塊內部以低密度的廠房建筑為主，北部僅有一棟六層樓高的住宅樓，項目開發(fā)的拆遷難度不大。地塊項目的用地現(xiàn)狀比較簡單，但西部將來有20米的市政道路（鎮(zhèn)武路）自南往北穿過地塊，在一定程度上降低了土地的可利用率。地塊以北是菜市新村，20棟居民樓，居住人口三千人左右，主要是多層磚混結構，基本是五年以前的建筑，規(guī)劃檔次低，綠化率低，而且沒有供暖及天然氣管道，設施簡陋；地塊往南是長盛小區(qū)，76棟居民樓，居住人口七千人左右，社區(qū)規(guī)模較大，但屬簡單的開放式居住區(qū)，建筑以多層為主，燃氣、供暖等公共服務設施較完備。地塊外圍情況菜市南街和霞侶布街沿線基本都是露天攤檔和小規(guī)模的自由市場，給人臟、亂、差的低檔形象，加上目前在尚未拓寬的菜市南街路旁還在不斷搶建違章建筑，路面塵土泥濘，缺乏綠化，這對本項目的形象定位有直接的負面影響。醫(yī)療：地段西側有歷下區(qū)人民醫(yī)院第二門診所，市立一院；地塊東部的歷山路段有濟南醫(yī)院和省胸科醫(yī)院等，步行距離在15分鐘以內。市場：距地塊500米以內，沿菜市南街和霞侶布街有許多臨街店鋪和沿街叫賣的小攤檔，檔次低。銀行：地段西邊約400米有中國銀行、交通銀行、招商銀行、華夏銀行和建設銀行等，種類齊全。燃氣：菜市南街以北沒有接通燃氣管道，以南的長盛小區(qū)接有燃氣管道。排水：現(xiàn)在黃臺廠的排水有兩個通道，一是直接通過菜市南街的泄洪溝排入護城河，二是通過地塊北部小區(qū)排水網線排水，最終都排入小清河。按目前狀況來看，本項目是明湖居住片區(qū)舊城改造的重點項目，然而周邊環(huán)境對本項目的開發(fā)存在一定的負面影響。這是本項目不可忽視的潛在消費群體。5． 地塊用地現(xiàn)狀比較簡單，以廠房建筑為主，加上一棟六層的宿舍樓，拆遷難度不大。濟南市 省內其他城市 省外其他城市港澳臺地區(qū) 其他請問您現(xiàn)在所住的區(qū)是： 。市中區(qū) 天橋區(qū) 歷下區(qū) 槐蔭區(qū)歷城區(qū) 其他 希望購房所在區(qū)域是： 。首次置業(yè) 再次置業(yè)以改善居住條件 用于出租 投資升值贈予親友 度假用 其他 您購房最關注的因素是（五項）： 、 、 、 、 。 不會的原因是（多選）： 。多層（7層以下）無電梯 多層（7層）有電梯小高層（約812層） 高層（12層以上）別墅您選擇哪一種結構類型： 。朝向 通風采光 景觀樓層 間隔布局 其他 您打算選購的戶型是：____________。50 以下 5060 6070 70808090 90100 100110 110120120130 130140 1140160 1160以上您喜歡的內部設計有（多選）______ 。歐陸風格 現(xiàn)代時尚中國傳統(tǒng)建筑形式 其他 您選擇哪一種戶內采暖方式： 。不大需要： 。2000 以下 20002500 25003000 3000350035004000 40004500 45005000 5000550055006000 6000以上按目前市場情況，您能接受大明湖東側區(qū)域的房價總價范圍在： 萬元。毛坯房 只裝修廚衛(wèi) 全精裝修一次到位多種裝修檔次供選擇，裝修費另付如果您計劃通過銀行貸款購房，每月可承擔的還款金額范圍在：_________?！堠O ㎡㎡ ≥㎡請例舉對您印象最深的濟南本地樓盤： _____ ____、 ______ ____、______ _ ____、 _______ ____您最感興趣的樓盤主題是：（最多三項）______________