【正文】 地成交明細年度用地性質(zhì)出讓幅數(shù)實際出讓面積（平方米）平均地價（元/㎡）2007年住宅用地1411328453537商業(yè)用地43810674330混合用地7房地產(chǎn)銷售量穩(wěn)步增長、土地供應(yīng)的可建面積增加較大■受宏觀經(jīng)濟形勢的利好影響，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展所帶來的市場需求以及交通等硬件設(shè)施的不斷改善，江寧地區(qū)房地產(chǎn)的銷售數(shù)量不斷增長，并且增長幅度平穩(wěn)，在南京市的各大板塊銷售業(yè)績中一直處于領(lǐng)先地位，良好的銷售業(yè)績一定程度上堅定了開發(fā)企業(yè)競購?fù)恋氐男判?。與此同時，市場供應(yīng)過剩所帶來的壓力必然會影響開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的熱情和力度，因此對江寧區(qū)域的土地出讓應(yīng)適當加大周期，促進存量土地的消化，才能建立商品房市場與土地市場合理共贏的局面。2008年江寧區(qū)土地市場供應(yīng)2008年市區(qū)經(jīng)營性用地計劃供應(yīng)土地總面積200公頃，其中：居住用地170公頃、非居住用地30公頃。從江寧一季度的銷售情況來看，江寧2008年13月的市場走勢與全市走勢基本吻合：1月成交放大，2月受雪災(zāi)、春節(jié)等特殊因素影響成交下滑明顯，2月下旬受公積金政策調(diào)整等利好因素影響，市場逐步回暖。對于房價問題，從供需對比來看，2008年江寧住宅供應(yīng)與需求相對平衡，大起大落的幾率不高，房價走勢可能先抑后揚、總體平穩(wěn)。n 2008年市區(qū)經(jīng)營性用地計劃供應(yīng)土地總面積200公頃，其中：居住用地170公頃、非居住用地30公頃。n 城市快速發(fā)展勢必產(chǎn)生大量的住房需求，獨特的人文和自然環(huán)境，必將吸引外來人口和流動人口聚集。n 結(jié)合政府規(guī)劃及市場規(guī)律我們預(yù)計在今后幾年江寧房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)增長。n 從結(jié)構(gòu)上來看，處于價格盆地的江寧板塊，由于受到地鐵一號線南延伸線方案確定等一些利好消息的影響，同時再加上隨著07年以后國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策，讓開發(fā)企業(yè)開始審時度勢，控制了商品房的開發(fā)量.n 從空間上來看，由于城中板塊受土地供應(yīng)限制，供給量偏小，使得房價處于較高的位置，過高的房價也會使購房者重新選擇購房區(qū)域，這也給江寧房市的發(fā)展帶來了機遇.六、江寧大學(xué)城板塊項目分析（一）江寧大學(xué)城板塊概況板塊配套公共配套方山風(fēng)景區(qū)本 案醫(yī)科大學(xué)實習(xí)基地三級甲等同仁醫(yī)院三級甲等江寧體育中心教育配套本 案東南大學(xué)中國傳媒大學(xué)南廣學(xué)院金陵科技學(xué)院中國藥科大學(xué)南京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)校江蘇海事學(xué)院南京曉莊學(xué)院南京工程學(xué)院南京醫(yī)科大學(xué)江蘇經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院其他相關(guān)配套配套設(shè)施分類名 稱商業(yè)設(shè)施樂活時尚街區(qū)、江寧大學(xué)生商貿(mào)中心、協(xié)眾雅居商業(yè)金融設(shè)施無市場義烏小商品城交通設(shè)施區(qū)域內(nèi)有南廣線、南金線、區(qū)內(nèi)3路、安廣線、大同線、盛科線、大中線、盛廣線等8條公交線路地鐵1號線南延：藥科大學(xué)站板塊現(xiàn)狀： 　江寧大學(xué)城地處南京市江寧區(qū)東山鎮(zhèn)附近， 距市中心約30公里遠。目前有12所大學(xué)已經(jīng)簽約入住。一般也把將軍山的河海大學(xué)，南京航空航天大學(xué)和正德學(xué)院還有九龍湖邊的東南大學(xué)同時歸為江寧大學(xué)城?？偟膩碇v，江寧大學(xué)城已經(jīng)有14所大學(xué)超過15萬大學(xué)生入駐，同時還有4所大學(xué)準備入駐。這將有利于大大提升該板塊的價值。 目前通往該區(qū)域的公交車有南金線區(qū)間； 大中線； 河中線； 105線； 大同線；地鐵一號線的南沿線直達大學(xué)城內(nèi)，在大學(xué)城內(nèi)設(shè)置的站點有：經(jīng)貿(mào)學(xué)院站、海事學(xué)院站和藥科大學(xué)站，預(yù)計在2010年開通。強調(diào)規(guī)劃龍頭，堅持高起點、高標準，進一步完善大學(xué)城一系列發(fā)展規(guī)劃。真正以一流的規(guī)劃指導(dǎo)一流的建設(shè)。 ——。南京醫(yī)科大學(xué)位于東北部，總建筑面積35萬平方米；南京工程學(xué)院位于西北部，總建筑面積60萬平方米；江蘇經(jīng)貿(mào)學(xué)院位于醫(yī)科大學(xué)和工程學(xué)院之間，總建筑面積14萬平方米；南京曉莊學(xué)院和金陵科技學(xué)院緊靠方山風(fēng)景區(qū)，位于大學(xué)城的西南部，總建筑面積分別為32萬平方米和45萬平方米；為培養(yǎng)航海人才的江蘇海事學(xué)院位于東部，總建筑面積24萬平方米；南京交通學(xué)院緊靠海事學(xué)院以南，總建筑面積24萬平方米；中國藥科大學(xué)位于前進河以南，總建筑面積66萬平方米；中國傳媒大學(xué)南廣學(xué)院位于美麗的方山腳下，總建筑面積33萬平方米。以水利為特色全國知名的高等院校河海大學(xué)、隸屬于國防科工委，以航空、航天、民航為特色的南京航空航天大學(xué)這兩所國家“211”工程重點建設(shè)的高校位于江寧大學(xué)城的南部，與金陵協(xié)和神學(xué)院正在進行新校區(qū)的總體規(guī)劃設(shè)計，今年下半年將相繼進場建設(shè)。 江寧大學(xué)城入駐的高校具有以下三個特點：1 、全部是公辦高校。都是本部搬遷，而不是作分校。充分注重學(xué)科互補。為大學(xué)城配套的資源共享區(qū)規(guī)劃面積達100萬平方米，位于大學(xué)城的核心地帶，包括準備投資10億元興建的體育中心，其中有26000人的體育館、6000人體育館及15000平方米綜合訓(xùn)練館，整個工程將在2005年“十運會”前建成并投入使用，承辦女子足球、拳擊等重要賽事。南京醫(yī)科大學(xué)與省國信合資10億元建設(shè)的三級甲等醫(yī)院，既作為醫(yī)科大學(xué)的實訓(xùn)基地，同時又為大學(xué)城提供不可或缺的配套設(shè)施。對于大學(xué)城內(nèi)五星級國際影城、大學(xué)城商業(yè)中心、金融街等項目，正在進行深入的包裝籌劃，積極對外招商，引進社會資本開發(fā)建設(shè)。所以除了交通之外各方面的配套也較晚上。協(xié)眾雅居二期“青年廣潮底部為開放式的商業(yè)步行街，生活配套一應(yīng)俱全。 盡管如此，在目前市場的大環(huán)境下，開發(fā)商對江寧大學(xué)城的土地拿地也沒有受到地鐵因素的影響，在去年年底一幅地塊經(jīng)過10輪競爭，2544元/平方米的樓面價被業(yè)內(nèi)認為“比較理性”。 不過，就目前的該板塊的價格看，現(xiàn)在買房應(yīng)該算是一個好的時機，隨著萬科、恒大等樓盤的推出，可能會進一步推動該板塊的樓盤價格上揚。龍湖灣是由著名的上市公司五礦建設(shè)附屬公司——龍建（南京）置業(yè)有限公司全面開發(fā)建設(shè)。東方龍湖灣為南京市江寧區(qū)科學(xué)園板塊內(nèi)，占地465.4畝的多層及小高層住宅。東方龍湖灣住宅建設(shè)項目規(guī)劃戶數(shù)1942戶, 。南京醫(yī)科大學(xué)、海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中國藥科大學(xué)等學(xué)府近在咫尺。（2008年6月18日）歷史價格5100元/m2。南京市區(qū)人與江寧人各占50%(6) 項目點評項目附近有江寧體育中心。上市公司的品牌號召力，增加置業(yè)者的購房興趣與信心；便捷的公共交通；交通有137路、大同、大中、南廣、盛科等近十條公交線路。大城小室位于江寧區(qū)龍眠大道以東、樵歌路以北、方山熙園以南，緊靠江蘇海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院。學(xué)府風(fēng)景項目的一部分。住戶436戶，總停車位300個。共26棟樓，由多層、聯(lián)排及單身公寓組成。對于有子女的業(yè)主來說，金寶寶幼兒園、科學(xué)園小學(xué)、江寧高級中學(xué)可滿足教育需求。交通情況：該項目交通十分便利，地鐵1號線南延線，途經(jīng)安德門、共青團路、花神廟、南京南站、百家湖等站后進入江寧大學(xué)城，可以抵達大城小室。在公交線路方面，137路、大同、大中、南廣、盛科等近十條公 交線路，可輕松抵達安德門、中華門、新街口、南京火車站等地(3) 銷售價格及銷售情況目前在售面積為50多平米的精裝修小戶型，均價5500元/平米，剩十余套房源。(4) 項目產(chǎn)品情況 房源情況：一月份開盤推出68套精裝小戶型主力戶型：5567平米精裝小戶型(5) 客群分析購買意向：投資占65%70%，剩余為大學(xué)城教師和學(xué)生自住。(6) 項目點評自然風(fēng)景秀美是中浩不僅如此，項目還擁有濃厚的人文氣息，江寧大學(xué)城規(guī)劃多所高校，20萬人聚居，是全國唯一集大學(xué)城、風(fēng)景區(qū)、高新區(qū)為一體的教育基地。七、九龍湖板塊項目分析(一) 九龍湖板塊概況板塊區(qū)位：九龍湖板塊位于江寧的南部，與百家湖遙遙相望。顧名思義，九龍湖板塊是環(huán)九龍湖開發(fā)，整個九龍 湖被誠信大道分隔為南北兩湖，風(fēng)景秀麗，站在湖邊可遠眺方山，依山傍水， 美不勝收。頤和南園、龍湖萬科地產(chǎn)于今年6月 ，目前地塊尚未動工，案名已 經(jīng)確定為“萬科金域藍灣”，并預(yù)計在2008年下半年上市。寬闊的道路讓交通順暢， 馬路兩年的景觀帶，讓這里顯得開闊和大氣。 　　板塊內(nèi)公共交通線路并不發(fā)達，盛同線、景福線等幾條江寧板塊內(nèi)的公交線 路，讓交通成為九龍湖板塊的“軟肋”。板塊配套：由于是新興的開發(fā)板塊，配套成熟度還遠遠不夠。在潭橋商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場、九龍湖賓館等其他生 活配套方面分布期間，但整體并不豐富。 　　 在教育資源方面，東南大學(xué)、南師附中江寧分校、清水亭幼兒園、臨江中學(xué) 等學(xué)校分布周邊。九龍湖板塊未來發(fā)展規(guī)劃： 　　照南京市的“一城三區(qū)”的城市規(guī)劃，城市發(fā)展的主要方向?qū)⑹菛|進南延。由于自然條件優(yōu)越、配套逐漸完善以及近期的地鐵南延等一系列的利好消息，江寧板塊越來越受到眾多買房人的追捧從江寧板塊的各個區(qū)位來看，東山老城區(qū)、岔路口、將軍山、百家湖等區(qū)位由于開發(fā)的較早，現(xiàn)在大致格局基本已定，各個項目樓盤大多都已在建設(shè)中，有的已經(jīng)交付使用。山環(huán)水繞的湖山之景、大學(xué)城的人文環(huán)境、江寧科學(xué)園的規(guī)劃先行，方山九龍湖這一黃金原始股板塊自然成為了各開發(fā)商爭奪之地。在地價的刺激下，目前方山九龍湖板塊的房價正在昂首向5000邁近，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，這一板塊未來價格不會低于7000元/平米。據(jù)了解，天澤苑、康橋水岸等項目一期推出的房源均遭搶購，現(xiàn)在已所剩無幾?！薄Ｄ壳皬漠a(chǎn)業(yè)方面說，長安福特的進駐就是一個最大的“金子招牌”，在配上東大等名校，相信這個地區(qū)會越來越好的?！蹦暇┮恢邉澣耸咳缡钦f。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、醫(yī)療與教育配套的率先入住，都給九龍湖板塊的的投資增加了不少砝碼。自然資源稀缺，在主城 月牙湖、莫愁湖、玄武湖，江寧百家湖湖景資源幾近開發(fā)完畢的當下，這里應(yīng) 該是人居生活的適宜板塊。在目前南京的房地產(chǎn)形勢下，購買九龍湖板塊的樓盤風(fēng)險應(yīng)該還是比較小的，因為很多樓盤多是地一起開盤，在價格上會有很大的升值空間。合家春天綠化率：%,容積率：,占地面積： ,建筑面積：,車位： 1200 ,項目總套數(shù)： 2000 。是一個包含多層、小高層及公寓等產(chǎn)品類型的約17萬平米中等規(guī)模社區(qū)。臨近配套的相對不足，需要通過項目自身的配套以完善該功能。另目前在建的南京同仁醫(yī)院總投資10億元人民幣，占地240畝，設(shè)計病床1500張，初期開放病床600張，設(shè)26個臨床科室、18個醫(yī)技科室和其他管理職能部門，其中眼科、耳鼻咽喉科、心血管科、腫瘤科、骨科、婦產(chǎn)科、兒科、老年醫(yī)學(xué)科為醫(yī)院初期重點發(fā)展學(xué)科。(3) 銷售價格及銷售情況6月中旬推出130套左右新房源，均價為5700元/㎡。(4) 項目產(chǎn)品情況房源情況：現(xiàn)開盤共128套房源主力戶型：74103㎡兩房、三房，其中74㎡與76㎡的兩房占到總體量的70％以上(5) 客群分析以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客。地鐵一號南延線從項目周邊通過，生活、出行便利。外部依托先天的自然山水資源以及精心營造的內(nèi)部主題景觀，從整體性、生態(tài)性和人文化考慮，將小區(qū)內(nèi)景觀與周圍大自然緊密的兼容在一起。龍湖文馨苑坐落江寧區(qū)九龍湖畔，北接九龍湖湖岸景觀帶，南靠同仁醫(yī)院，西鄰南師大附中，南望東南大學(xué)。項目戶型設(shè)計科學(xué)合理，兩代居體貼入微，主力房源60140㎡創(chuàng)造最舒適的空間尺度。(2) 項目周邊配套緊鄰南師附中江寧分校、同仁醫(yī)院，自身配備社區(qū)商業(yè)中心、時尚會所、幼兒園，東南大學(xué)、工人文化宮、九龍湖圖書館、全民健身中心、規(guī)劃中今年年底基本建成的九龍湖山水生態(tài)公園環(huán)繞周邊。在原有公交網(wǎng)路的基礎(chǔ)上，寧杭高速二期今年開通、地鐵1號線南延線2009年開通、高橋門到上坊只需兩分鐘車程、天印大道與苜蓿園大街連通，形成與主城區(qū)的無縫對接；規(guī)劃中輕軌3號線、規(guī)劃新增5條公交路線，網(wǎng)路四通八達，十分方便。（3）銷售價格及銷售情況目前在售房源為97平米的兩房，113平米的三房，均為小高層，臨湖景觀房，均價5200元/平米。（4） 項目產(chǎn)品情況房源情況：現(xiàn)為項目三期，共推272套房源主力戶型：97平米兩房、113平米三房（5） 客群分析以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客。天澤苑（1） 項目簡介天澤苑是由南京天富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全面開發(fā)建設(shè)。項目地址位于江寧區(qū)竹山南路以西，誠信大道以北。整個項目由情境美墅洋房、小高層和高層組成，組團內(nèi)形態(tài)各異兼具個性，超大社區(qū)規(guī)模居住氛圍。（2） 項目周邊配套中小學(xué):七里河小學(xué)、安西路小學(xué)、西北中學(xué)、二十二中、中醫(yī)學(xué)校，文科職業(yè)學(xué)校等多家學(xué)校。項目交通狀況：項目鄰竹山南路及誠信大道，地鐵一號南延線經(jīng)過，臨近寧杭高速、機場高速。(4) 項目產(chǎn)品情況房源情況：目前項目二期，共推房源120套主力戶型：80140平米兩房和三房(5) 客群分析以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客。人文和自然的環(huán)境優(yōu)勢增加置業(yè)者的購買興趣。南京市區(qū)人與江寧人各占50%中浩大城小室5567㎡小戶型5500686108年1月最后一期購 投資占65%70%，剩余為大學(xué)城教師和學(xué)生自住。九龍湖板塊天澤苑80140㎡兩房和三房65001209008年7月12日項目規(guī)劃1600戶目前一期已推460戶，后市約1140戶以江寧本地人為主，約占50%左右，30%為南京主城區(qū)客源，剩余20%為外地投資客。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、醫(yī)療與教育配套的率先入住，都給投資增加了不少砝碼。說明房客在追求的舒適寬敞的同時，資金的憂慮也在加劇。消費者消費觀念較之以前更為理性，且大多都在觀望。主要項目產(chǎn)品客群說明總體看來，大學(xué)城板塊主要是以周邊教師自住購買為主，一些小戶型產(chǎn)品投資占據(jù)的比例較大；分布方面，主要還是以江寧本地